物业管理面临的主要问题和原因
1. 只要服务不要交费。
在长期计划经济体制下，居民享受着国家无偿分配的福利住房，对房屋设施设备的使用状况漠不关心，是完全的国家和单位“供给制”。但我国实行社会主义市场经济后，房屋不再是国家和单位供给，获取住房的方式发生了更本的改变，房屋真正成了商品，在这一大背景下，物业管理也随之出现。新的住房制度下，人们在购置了住房成为业主之后，还要聘请物业管理，与物业管理公司签订《物业服务合同》、《业主公约》，依照“谁消费，谁付费”的原则约定应交纳的服务费用。可是人们已习惯了几十年“只享受不(少)付费”的传统，根本不认识、不理解物业管理和物业管理费，业主对于支付了大笔房款后，仍要按期交纳物业管理费难免产生思想抵触，不愿意、不主动缴费。于是“只要服务不要交费”的观念和行为几乎弥漫了整个中国住宅类物业管理，愈是市场化程度低、gg开放程度差、经济落后的城市，这种情况愈烈，使物业管理行业的发展受到严重制约。
2.业主误会物业管理企业“乱收费”。
在我国物业管理工作中，业主对物业管理费收费项目认识不清，一直是物业管理过程中的突出问题，常常引起业主和物业管理企业间的误会和矛盾，业主认为物业管理企业“乱收费”，物业管理企业埋怨业主“赖帐”。所谓物业管理费，习惯上也叫物业管理费，通常是指物业管理公共性服务收费，按国家发展改革委、建设部新近颁布的《物业服务收费管理办法》定义为：“物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用”，其包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;物业管理企业办公费;物业管理企业固定资产折旧;法定税费;企业利润。
但居民对于这些具体收费项目和物业管理费的成本构成根本不了解，甚至连物业管理企业的管理人员都讲不清楚，这就难免业主“误会”了。而且，在收费行为中，个别物业管理公司擅自提高收费标准和擅自增设收费项目，有的动辄向业主一次收缴半年、一年、甚至五年的物业管理费，有的还收取超标准的装修保证金，有的对业主或物业使用人的质疑不能给出详细、合理的说明和解释，有的不能自觉接受业主和用户的监督......这些都加深了业主对物业管理企业收费行为的猜疑，使得业主更加不信任物业管理公司，对物业管理收费的认识愈加模糊。
3.物业管理法规不健全导致物业管理收费难。
现代物业管理是建立在契约基础上的民事行为。因此，应当有健全的法律、法规来规范人们在物业管理活动过程中的行为及其权利、义务关系，但由于我国物业管理起步晚，发展时间不长，许多管理关系尚不明确，物业管理法规一直没有形成完善的体系。尽管近些年陆续出台了《物业管理条例》和一些地方性物业管理法规，但大多过于宏观，且不完整，也不全面，不能调节纷繁的物业管理纠纷，操作性不强。政府职能部门、开发商、建设单位、业主、物业管理公司、物业相关方等各主体在物业管理中的职责、权利、义务、经济关系还未完全理顺。
物业管理实践中出现不少纠纷和矛盾，往往是因法规的不完善，而不能得到调节和及时圆满地化解，使业主和物业公司的“怨恨”越积越深，直接导致了物业管理收费难。例如当前发生在许多省市的地下停车场、半地下停车场的产权纠纷问题，本就是物权法应当界定，并由开发商在房屋销售过程就应当解决好的问题，跟物业管理毫不搭界，就由于法律缺失，使得这一矛盾最后业主以拒交物业管理费发泄在物业管理企业身上，类似的这种情况不甚枚举。
4.舆论误导物业消费。
物业管理是一项新生事物，不但业主感到陌生，就是从事多年房管工作的同志和现已从事物业管理工作的同志认识也未必深刻，人们大多只从报纸、杂志、电视等媒体来关注物业管理和物业管理收费的相关情况、获得物业管理是非的判定标准。因此，在人们对物业管理知之甚少、概念混沌，却又依赖和关注物业管理的今天，媒体的社会责任和作用就显得十分重要。但现实中，不少媒体往往为了报纸、杂志畅销、电视和广播收视和收听率提高，不是基于事实和安定团结的大局，只从受众愿意接受的角度出发报道物业管理纠纷，盲目指责物业管理公司收费过高，客观上诱导了业主拒交费，使物业管理公司入不敷出。
试问：“企业断了管理费用来源，能管好小区吗?”一旦小区内出现偷盗或物业管理服务不到位情况，媒体又要夸大其词，大肆渲染，诱导业主与物业管理公司“对着干”，最后导致物业管理公司与业主的关系极度紧张。有的媒体甚至违背记者“实事求是、客观、公正”的起码职业道德规范，片面报道，故意挑起事端制造新闻，在一个区域内搅乱居民安居乐业的大好局面，当不能收场时，又将责任一股脑推给政府，说政府“不作为”。向发生于去年底的南京市尚书公寓业主委员会煽动业主拒交物业管理费，导致物业管理公司退出小区管理、广大业主至今煎熬在“水深火热”之中的严重后果事件，与个别没有社会责任感的记者的片面报道和“煽风点火”不无关系。
5.物业管理费价格低收费难。
物业管理服务收费，是物业管理中最敏感的问题，他直接涉及到业主、使用者和物业管理公司的切身利益。当前出现的问题主要有四个方面：
一是收费偏低。目前，大多数物业管理企业都面临亏损的实际，不得不以多种经营收益来弥补日常管理服务的经费亏空，或者依赖于开发商补贴，企业不能全身心关注于服务质量本身，整天忙碌于“化缘”;
二是缺乏统一的分类定价标准。地方政府行政主管部门出台的物业管理费收费标准是有权威指导性的，但具体操作还得由物业管理公司根据管理实际情况先行制订。由于定价标准的不统一，使得同一城市的同类物业在服务内容、质量相近时，出现较大差别的收费标准现象，使消费者互相攀低价，将物业管理收费拖入成本线下;
三是收费难度大。业主对购房后缴纳物业管理费想不通，不愿意主动缴费。业主对开发商留下的房屋质量等问题的怨气撒到物业管理公司，不交费;
四是光收费少服务。有的企业为迎合市场，以降低收费标准裁减服务内容、服务标准的手法以抵御亏损;有的企业只收费少服务或服务跟不上......恶化了物业消费市场，加剧了业主对物业管理企业的不信认、猜疑和拒交费。
篇2：业主关注的物业管理问题解答
业主关注的物业管理问题解答
※物业管理知识问答※
一.物业管理费收费标准？
根据《广东省物业管理条例》，物业管理收费实行政府导价和市场调节价。
政府指导价由省人民政府价格行政主管部门会同建设行政主管部门制定，县级以上人民政府价格行政主管部门可以在政府指导价范围内，结合当地实际情况，确定当地的收费标准。
已成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价而定或者由双方协商确定。
二.物业管理费的构成？
综合管理费，包括人员工资及福利．公共物业及配套设施的维护保养费、保险、清洁费、保安费、绿化费、办公费、节日装饰费、聘请专业人士费用、法定税费、经理人酬金。
能源费包括公共水、电费的支出，空调费（指商场及写字楼）、燃油费。
三.物业管理的服务内容？
物业管理可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三类。
1.常规性的公共服务是的物业管理企业面向所有住宅提供的最基本的管理与服务。管理的基本项目具体包括：
1）房屋修缮及其，装修管理等
2）房屋设备、设施的管理
3）环境卫生管理
4）绿化管理
5）治安管理
6）消防管理
7）车辆道路管理
8）公众代办性质的服务，如为业主和住房代收代缴水、电、煤气费等。
2.针对性的专项服务是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，当住用人需要这种服务时，可自行选择。
3.委托性的特约服务是为满足物业产权人，使用人的个别需求，受委托而提供的服务，实际上是专项服务的补充和完善。
四.维修基金的用途？
凡商品住房和公用住房出售后都应当建立住宅共用部位，共用设施设备维修基金，基金款项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
五.物业管理公司的水电费如何分摊？
物业管理公司的水电应独立设表计费，不应分摊到管理费中去。
六.怎样成立业委会？
根据《广东省物业管理条例》，物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
七.业委会成立时，空置单位是否有选举权利？
有，因为业主委员会由住宅小区所有业主推举组成。业主是指本区物业的所有权人，而空置单位的所有权人是发展商。因此发展商具有选举权利。
八.编制管理预算的作用？
作用是厘定来年之管理费收入，以达到收支平衡，避免出现亏损。
九.什么是《管理公约》？其主要内容是什么？
《管理公约》是物业管理公司与辖区内的业主在意愿一致的基础上双方协定、签署的契约，对协议双方均具有约束力。《管理公约》一般由物业管理公司拟订，经业主同意并经双方签署后生效。业主委员会成立后，《管理公约》应定期进行修订。它的主要内容包括：
1）物业公司的名称、管理范围、服务内容和管理权限、职责；
2）物业管理公司与辖区的业主双方的权利、义务及法律责任；
3）开发商的权利和责任；
4）业主大会及业主委员会的产生和职责；
5）大厦受人力无法控制而损坏时的约定。
十.什么是《业主公约》？其产生的程序如何？
《业主公约》是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由全体业主承诺的，并对全体业主（包括非业主使用人）有共同约束力的，关涉业主的物业使用、维护和管理等方面权利、义务的行为守则。
《业主公约》是物业管理中的一个重要的基础性文件。它一般是由业主委员会依据政府制定的示范文本，结合物业的实际情况进行修改补充，经业主大会讨论通过，并经业主签字生效。以后根据实际情况进行的修订，则只需业主大会讨论通过即生效。
十一.何谓“按时”缴交物业管理费？
根据《广东省物业管理条例》以及《业主手册》、《物业管理公共契约》等有关规定，物业管理费按月计收，各业主需在每月的五号前缴交当月物业管理费。
十二.若拖欠物业管理费将会承担什么责任？
对逾期缴交物业管理费者，物业管理公司可根据《物业管理委托合同》按每日累计欠交管理费额2%加收滞纳金；对拖欠达两个月以上的，物业管理公司可由业主联合会授权对欠费单元实施停水措施；对仍不交付者，可累积计帐，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可报业主联合会同意后，依法向人民法院起诉。
十三.对经常外出者，有什么方便的途径缴交物业管理费？
为方便业主缴交物业管理费，物业管理公司提供了多种交费方法，业主可据实际情况加以选择：
以现金、支票（港币或人民币）亲临管理处交费；各管理处现已设“银联通”，业主亦可凭“卡”收费；
国内业主可通过银行汇款到管理处帐户；
香港业主可凭交款单到指定银行交费；
如银行开设储蓄代交管理费业务，业主到管理办理有关委托手续后，即可由银行定期划款。
篇3：物管案例:业主将开发商遗留问题归结到物业管理身上怎么办
南山某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司，在承接物业进行管理中，开发商遗留下一系列的问题：开发商将小区的底层机房改造成为保安宿舍；没有预留足够的会所和物业管理办公面积等，出现了诸多的问题。业主将开发商的遗留问题归结到物业管理公司身上，以至于业主与管理公司的矛盾愈演愈烈，业主终于要解聘物业管理公司。
[案例提示]
运用法规，讲清遗留问题的原因，但要注意的是不要将责任完全推到开发商身上，以利于今后同开发商的沟通协调，因为物业管理公司业主和开发商间的“调停人”，要留余地。
[案例分析]
现请各位同事针对上述案例作出自我的分析，以分析碰撞出思维的火花。
实践中业主与前期物业管理公司的许多纠纷，往往是因为开发商遗留问题。而新的《物业管理条例》设专章规定“前期物业管理”，这首先表明了立法上的一种态度，即明晰建管权责。《条例》提倡前期物业管理实行分业经营，明确开发商对住宅物业采取招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司；要求开发商与业主签订的房屋买卖合同包含前期物业服务合同约定的内容；同时规定物业管理公司承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并与开发商履行必要的验收手续和相关资料的移交。这将有利于开发商与物业管理公司各司其能，各负其责，另一方面也有利于小区管理的延续性，确保业主获得优质满意的服务。