在学习和接触诸多国内外的管理工具之后，从其中去体悟管理的核心命题和客观规律，找到了一个简单有效的管理方式。即：找问题、做分析、定方案、看结果。我要求所有的管理人按这样的思维做管理，按这四个内容做总结。这种方式虽然土气，但简明务实，所以我把它称之为接地气的管理之术。

　　找问题。做管理一定要从问题出发。德鲁克说：“如果一种管理不能解决问题，这种管理就没有任何意义。”找问题并不是一件容易事，并不是所有的问题都是问题，能找到真正的问题、瓶颈的问题，是实施管理的前提和第一步。有不少管理者缺乏问题意识，既看不出问题，心里也没装着问题，更找不准带全局性和根本性的问题。

　　做分析。找到问题之后，要运用系统思考进行分析，评价这个问题的风险，找到造成这个问题的根本原因。日本丰田的连问五个为什么，就是要求管理者找到问题背后的问题，以便从系统上根源上去解决问题。因为当人们看到房间地面淌了许多水时，往往首先去扫水，而不是首先去关掉水龙头。管理者必须养成分析问题的习惯，不断提高分析问题的能力，不会做分析，就无法做决策。

　　定方案。思虑分析之后，要确定解决问题的方法，并制定可操作的实施方案。有方案才能施行，才支持执行。中层以下的管理人有一个很重要的能力，就是为战略找方法，为目标做方案。在这个过程中，我们可以看到一个管理人是不是务实深入、度变善法，是不是能用众智、破执精进。先有工作计划、资源计划、组织计划，即先有方案，再去做事，才更有效率。

　　看结果。方案实施之后，就要用结果来验证过程方法是否正确有效。所以，一定要客观地评价结果，用数字和事实说话。对于效果显著的方法，应该及时在企业内传播，与更多人分享，甚至固化为规范流程。如果效果不甚理想，就应该进一步思考分析是否准确，方案还有哪些不足。

　　以上四个步骤和内容，互相联系，具有内在的逻辑关系，在管理中应持续循环去做。此方式抓住了管理的目的，突出了管理的实践性，支持了管理人能力的提高，体现了结果导向的价值。企业管理说复杂也复杂，说简单也简单。化繁为简，切实有用，是做管理的重要原则之一。当然，这里说的还只是管理工具的范畴，并不是管理的人文大道。

篇2：物业管理公司说禁止的方法和途径

　　物业管理公司说“禁止”的方法和途径

　　在物业管理过程中，物业管理企业经常制定一些禁止规则来约束某些业主的行为，以维持自己的管理，比如“不乱丢垃圾、果壳、纸屑、烟头、不随地吐痰和大小便、不污染墙壁、不往室外抛物和乱倒污水等”，“不在公共场所、走廊堆放物品、不占用公共场所、不堵塞通道、不在公共建筑上乱涂乱画乱张贴及乱建立广告牌等，保持公共建筑物的原样和美观”，“自觉遵守电气安全使用规定，严禁乱拉电气线路，严禁擅自拆、改、装电气设施和用具”等等一些条款。物业管理公司通过这些约束规则来限制业主的一些行为，达到规范和方便管理的功效，但是这些并不是对所有的业主都起作用。

　　那么物业管理公司如何对业主说禁止呢？我觉得有以下几个方法和途径。

　　上升为法律约束力

　　把这些禁止条件上升为物业管理区域的文明公约，用道德和法律的手段来约束，一般在业主入住时都签订业主临时公约，在业主委员会成立后制定业主公约，他们是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力，所有使用人都应当遵守。这样物业管理公司既可以做到“有言在先”，又可以运用法律的手段对业主的不合理行为进行约束，实现有序管理。

　　把禁止的事情消灭在萌芽状态

　　物业管理工作中的一些失误虽然不能说是“千里之堤，溃于蚁穴”，但是很多管理的失误都是从一些小的方面积累越来，积少成多就不便于管理。有些小区因为一个业主把自行车放在了楼道里，没有在意也没有进行管理，以至于效仿越来越多。物业管理公司这时候再站出来说禁止，就比较困难了，因为所有业主都习惯了，认为那是无可非议的事情了，以前都没有管理，现在出来管理，这时物业公司就会使自己处于两难的境地了。

　　站在业主的角度思考

　　很多物业管理公司在禁止业主行为时，当被问到“为什么”，回答的多是一句“这是规定”，但这往往是不被接受的。可是如果换一个角度去考虑，站在对方的角度来说禁止就容易的多。

　　一次在园区里巡视，一位业主坐在儿童的玩具上休息，那“可怜”的小玩具在业主强大的压力下遥遥欲损，于是上前劝阻“请您不要使用儿童玩具”，本想业主应该会很自觉，没想到对方反问一名“为什么？”于是马上改变口气，“您看这是儿童玩具，经受压力比较小，万一您摔下来怎么办？再说经过这么一压，您的小孩再玩就有可能存在危险。”一听这话，业主面露愧色，马上下来道歉。所以在物业管理工作中如果要说“禁止”就应该站在业主的角度多问几个为什么，多考虑几个原因。这样让业主觉得你在为他思考，既有利于工作又有利于业主的沟通。

　　事先找到问题的原因和解决的方法

　　在小区里，一到好天气，地下室租住的人员就把被子晾得满处都是，绿篱上、小树上、花园的健身器材上都挂满了花花绿绿的被子，小区公共区域简直成了一个晾衣场。物业管理公司将通知发给租住人员，并且在明显位置上贴上“禁止晾晒被褥”的标识，而且每天保安巡逻时都进行一番“大扫荡”，但仍然不见成效。后来经管理处讨论，有人提出给他们找个地方晾，经过一番实地考察后，“选址”在小区洗车场前面的一片空地上，拉起几根铁丝，又在原处贴上了“此处禁止晾晒被褥，请您把被子晾到小区西侧指定地点”的标语。从此以后，在绿篱上晾晒被褥的事情“销声匿迹”了。

　　做物业管理不能光想着怎么去“禁止”，而应该学着去解决，很多被禁止但仍然继续着的事情后面都隐藏着一些原因，如果换位思考一下，再去找个解决的办法，这样肯定比只说“禁止”要容易的多。

　　文章来源：《润物家园》

篇3：谈物业管理企业会计核算方法

　　谈物业管理企业会计核算方法

　　物业管理会计核算方法随房屋所有权性质的不同而不同，根据上海市商品住宅收费的有关规定，物业管理单位可向房屋所有人或使用人收取管理费、保安费、保洁费、房屋设备运行费、维修费（包括绿化养护费）等五部分费用。

　　一、管理费、保安费、保洁费

　　管理费主要用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新等的各项账务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务。

　　保洁费则是用于物业管理区域内为保持房屋公共部位和公共场地、绿地的整洁而进行的服务，包括楼道、走道、门厅等保卫的定时清扫，公共门窗的擦洗，绿化、园地、街坊路面的清扫，生活垃圾和建筑垃圾的管理，灭害洒药等服务。

　　保安费用于物业管理区域内为维护居住区公共秩序而进行的防范性巡视、值班的服务。

　　按有关规定以上三项收费项目的定价由物业管理公司在政府公布的基准价及浮动幅度的基础上与业主委员会协商确定，报物价部门核准、备案。鉴于上述收费项目具有联动性，绝大多数情况下物业公司同时兼管这三方面服务，而收费又是包干制的，所以这三项收费可视作广义的管理费，用“公共性服务费”概括，可在“经营收入”下设立“公共性服务收入”二级核算科目。

　　与公共性服务费收入相对应的公共性服务支出，可在“经营成本-公共性服务支出”账户下反映。为了满足物业公司内部管理的需要和对外公布账目的需要，在“经营成本-公共性服务支出”下应当设立以下三级明细账户。

　　1、管理人员工资及附加。

　　2、服务人员工资及附加。主要用于核算保安员、清洁工的工资及附加。

　　3、清洁卫生费。主要用于核算清洁服务的物料消耗、人员制服等。

　　4、保安费。主要用于核算保安服务的物料消耗、人员制服等。

　　5、办公费。主要用于核算管理处的水电费、通讯费、差旅费、办公用品、办公杂项费等。

　　6、固定资产折旧费。主要用于核算直接用于管理服务用的各项固定资产的折旧费。

　　7、法定税费。

　　8、法定利润。

　　二、设备运行费

　　设备运行费是物业公司向高层住宅的居民收取的（底层不收）用于房屋公用设备的能耗及房屋公用设备日常的维修保养费用。房屋设备有操作人员的，还应包括操作人员的人工成本。根据现行规定在业主委员会未成立之前，物业公司收取房屋设备运行费的标准是0.55元/平方米*月，实行包干制。如今已经成立业主委员会的，物业公司可暂按0.55元/平方米*月预收房屋设备运行费，多退少补，按实结算。

　　对于设备运行费的核算方法，目前有两种观点，第一种观点认为运行费是物业公司代业主收取的费用，实行按实结算，设备运行费有结余不是物业公司的收益。同样，设备运行费不够用了，也不是物业公司的亏损，所以应通过负债来核算。可单设一级短期负债类账户“房屋设备运行费”，在“房屋设备运行费”账户下设“设备运行费收入”和“设备运行费支出”两个二级账户，在“房屋设备运行费-设备运行费支出”下可增设“电梯电费”、“水泵电费”、 “电梯工工资”、“电梯养护费”、“水泵养护费”和“其他设备养护费”这六个明细账户用于分类核算。收到设备运行费时，借记“现金”等科目，贷记“房屋设备运行费-运行费收入”；支付相关成本时，分别借记“房屋设备运行费-运行费支出-电梯电费”等科目，贷记“现金”等。年终将设备运行费支出的明细科目全额与收入对冲，即借记“房屋设备运行费-运行费收入”科目，分别贷记“房屋设备运行费-运行费支出-电梯电费”等科目。房屋设备运行费余额在贷方的表明设备运行费的结余，在借方则表明设备运行费的超支。房屋设备运行费可在流动负债下的其他流动负债项目中反映。

　　另一种观点认为，设备运行费虽说是按实结算，但如果只在负债项目中反映的话，无疑会使得人人们对物业公司总体经营规模的认识有偏差，特别当该物业公司是以管理高层商品住宅为主时，这种偏差就愈加突出。况且在未成立业主管理委员会之前，设备运行费是包干制的，那就更应该进收入了。采用这种观点核算运行费时，应在“经营收入”下设“设备运行费收入二级账户，在“经营成本”下设“设备运行费支出”二级账户，另外在“经营成本-设备运行费支出”下再设“电梯电费”、“水泵电费”、“电梯工工资”、“电梯养护费”、“水泵养护费”、“其他设备养护费”和“设备运行费结转”等七个三级账户。受到设备运行费时，借记“现金”等科目，贷记“经营收入-设备运行费收入”，支付相关成本时，借记“经营成本-设备运行费支出-电梯电费”等科目，贷记“现金”等。每月月末，按房屋设备运行费收入和支出的差额，借记“经营成本-设备运行费支出-设备运行费结转”科目，贷记“房屋设备运行费”科目，“房屋设备运行费”账户性质同前。

　　我认为后一种观点较为可取。

　　三、维修费

　　维修费是物业管理公司向业主收取的专门用于房屋公共设施养护、绿化绿地养护、楼内公灯及小区路灯的日常养护和能耗的费用。维修费由物业公司先行预收，后按实结算。维修费的收取标准政府没有明确规定，根据经验我认为一般在0.15~0.30元/平方米*月为宜。

　　维修费的核算方法如同设备运行费一样也有两种观点。采用第一种观点的应设立一级负债类账户“维修费”，在“维修费”账户下设“维修费收入”和“维修费支出”两个二级账户，为了加强明细核算应在“维修费-维修费支出”下增设“房屋养护费”、“绿化养护费”、“其他公共设施养护费”、“公灯电费”和“维修费结转等五个三级账户，维修费的账户性质与实务操作同”设备运行费“科目类似。

　　四、房屋维修基金

　　房屋维修基金是指物业公司接受业主委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋公用部位维修基金和共有设施设备维修基金。根据有关规定房屋出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的35，高层房屋建筑面积成本价的4%缴纳房屋维修基金。购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2%，高层房屋建筑面积成本价的3%缴纳房屋维修基金。房屋维修基金主要用于房屋公用部位、公共设施设备的大修和更新。房屋维修基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主委员会或物业产权人、使用人的检查与监督。房屋维修基金的利息净收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人认可后转作房屋维修基金滚存使用和管理。

　　对于房屋维修基金的会计核算处理，沪财会（1999）182号文附件二《物业管理企业会计核算补充规定》代管基金中已有详细说明。它对于物业大修收入要不要进入经营收入的判断依据是该项工程是企业自己承接的，还是发包的。如是本企业自己承接的则收取或转入物业大修收入在“经营收入”科目中核算。如是发包的，则只在“代管基金”科目中反映。另外需要说明的一点是补充规定中的代管基金只设了一级科目，没有下设明细账，我认为这样做不利于账目的公布和原始本金的核对工作。

　　所以应在“代管基金”账户下设“基金本金”、“补充基金”、“基金利息”和“物业工程费用”等四个二级明细账户。其中“补充基金”主要核算物业管理公司利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用扣除必要的成本后转入房屋维修基金账户的部分。“物业工程费用”主要核算经业主委员会签字认可的应从房屋维修基金中列支的物业工程费用部分。年终时，“代管基金-物业工程费用”应全额先冲销基金利息、不足部分冲转补充基金，借记“代管基金-基金利息”，贷记“代管基金-物业工程费用”，如利息收入不足以弥补物业工程费用则差额借记“代管基金-补充基金”。“代管基金-补充基金”的借方余额表明动用的本金数，“代管基金”的贷方余额表示房屋维修基金的结余数，当房屋维修基金的结余数低于原始本金的30%时，需要再次募集维修基金。代管基金是物业管理公司的长期负债，应在其他长期负债下列示。

　　五、停车费

　　物业管理公司在管理服务的过程中，可能会接受业主委员会委托对属于小区全体业主公有财产进行有偿经营。如进行车辆停放服务、出租广告牌服务。该经营项目由于主要使用了业主的公有产权，所以政府发文规定该类收入在扣除必要的成本后应当转作房屋维修基金。物业管理是有偿服务，诸如停车费的收取，物业管理公司是需要付出相当大的努力的，所以我认为必要的成本中应当包含物业公司根据收入比例提取的一定比例的手续费。为了核算停车费，应在“经营收入”账户下设立“停车费收入”二级账户，在“经营成本”账户下设“停车费支出”二级账户，在“经营成本-停车费支出”下分设“车管员工资”、“收费劳务费”、“其他停车支出”和“停车费结转”等四个三级账户。计提收费劳务费时应借记“经营成本-停车费支出-收费劳务费”，贷记“经营收入-手续费收入”。月末将停车费扣除税金及成本后的结余转入房屋维修基金，借记“经营成本-停车费支出-停车费结转”，贷记“代管基金-补充基金”。

　　六、其他有偿经营收入

　　物业管理公司在目前的政策倾向下，只有是保本微利，甚至是亏损的。然而企业的最终目的是为了获取经济利益的最大化。怎样才能缓解这个矛盾呢？我认为物业管理公司只有在依托业主的基础身上，搞多种经营，大力开拓各种有偿服务的市场。如开展代购商品服务、代做房屋租赁、置换中介等。经营规模越大，管理成本就越低，效益就越好。

　　为了核算此类经营收入可在“经营收入”下设“有偿服务收入”二级账户，在“经营成本”下设有偿服务支出“二级账户，如单个经营项目规模特别大的可但列明细。

　　七、代收款项

　　物业公司在管理服务中必然要向业主收取一些代收代付款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费、各类押金及代收的房租等。这类收入原则上不属于物业公司的经营收入，除非物业公司收取的代收款项中包含代办手续费等服务收入时，则借记“代收款项-水电费”等科目，贷记“经营收入-手续费收入”将手续费收入转出。