直面物业的生存困境
叶锋/新华社—了望东方周刊/20**0930
“10年间，成本增加了两倍，但物业费却不调整，这样的亏本生意，怎么做？”《了望东方周刊》记者近期就物业服务业进行的调研中，听到不少物业公司的抱怨。
从调研情况看，成本上涨凸显的收支倒挂是许多物业企业普遍面临的营收困境。但另一方面，随着房地产市场的快速发展、存量房市场的逐渐增大、技术和商业模式的不断创新，物业服务产业的潜力也逐渐显示出来。
上海：物业企业现“普亏”
作为国内房地产市场最发达的地区，上海的物业服务市场在全国具有代表性。
目前，上海共有住宅小区10800多个，建筑面积约5亿平方米。其中，商品房住宅小区5500余个，售后房住宅小区近5300个。
根据国家有关规定，上海住宅小区物业服务收费有三种定价形式：一是售后房住宅小区物业服务费执行政府定价。根据1996年确定的有关标准，多层住宅管理费每户每月4.5~7.5元，高层住宅每户每月5~10元，其他还包括水泵运行费、保洁保安服务费等。二是普通商品住宅执行政府指导价。根据20**年的有关办法，住宅物业服务项目分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、共用设施设备的日常运行等五项，收费标准分五级并设立最高收费标准，按照房屋建筑面积计费。三是别墅等高档住宅小区执行市场调节价。
调研发现，运行多年、执行政府定价和政府指导价的物业服务已出现较普遍的成本倒挂。虹口区虹三花园小区物业企业景瑞物业负责人向本刊记者算了一笔账：虹三花园物业费近10年没有变化，但一名保安的月工资从450元涨至1450元，外加加班费、服装费、社保基金等加起来共3300元，上涨了6倍多，“公司连年亏损，只能靠母公司补助”。景瑞物业一度有“撤盘”的打算。
知名的万科物业也面临同样困难。上海万科物业服务有限公司目前管理着上海30多个小区，绝大部分是万科自己开发的项目。20**年，公司实现了800多万元的盈利，但总经理黄圣告诉本刊记者：“去年物业主营实际上亏了900多万元。公司能盈利，主要是靠万科地产公司给予的物管费价差补贴和品牌支持费，以及其他一些多元化经营。”
他说，公司目前人力成本占总成本的75%左右，每年一线职工的流失率达到80%左右，“现在做物业确实比较困难”。售后房小区的物业经营更是入不敷出。
万科物业副总裁朱保全8月份在一次论坛上提到物业“被开发商欺负”而不得不承受的额外成本。他说：“譬如说一个10万平方米的小区，开发商开了4个门。对于开发商来说，多开几个门没有太大的关系，但对于物业服务公司来说，每多开一个门，物业服务公司就要多配置好几个秩序维护员来站岗值勤，这样物业服务企业每年的人工成本可能就要多出来十多万元，而且小区秩序维护工作的难度也相对大了很多。”
从上海各区县房管部门掌握的情况来看，从20**年至今，上海物业服务企业主动退出管理的小区约有220个。一些物业企业还陷入“亏损---降低成本---服务质量下降---居民不满---物业费调价难---亏损”的怪圈。
不可过度依赖“物业费”
针对物业服务成本倒挂的现状，上海的政府部门和企业均已开始着手应对。
一是调价。上海去年开始对售后房物业服务收费标准进行上调，并将用三年时间逐步调整到位。比如，在去年9月1日实施的首次调价中，多层住宅管理费由每户每月4.5~7.5元调整为5~9元；高层住宅管理费由每户每月5~10元调整为6~12元。保洁、保安等费用也均有上调。对物业服务达标的企业，还以考核奖励的形式给予补贴。
商品住宅小区的调价也逐渐增多。去年上半年，上海万科物业完成了对闵行区万科城市花园新区的调价。黄圣介绍，公司先是向业委会、居委会和当地房管办事处公布账本，并在小区张榜公布详细的收支情况，然后联合业委会向居民登门作解释并发放选票。结果，别墅和公寓的物业费分别从每平方米每月2.3元、1.5元上调到3.5元和2.28元，且仍有92%的业主在“续聘物业”和“同意物业管理费调价”选项上打钩，表示支持。截至目前，上海万科物业3年来已经在管理的12个项目中实现了物业费成功提价。
二是减支。比如，虹口区虹三花园小区为保证小区电梯顶部的机房正常运转，大多配有24小时运转的空调。景瑞物业监测发现，如果为空调安装一个定时器，就既可保证电梯安全，又能节能降耗。安装一个定时器200元钱，2个月省下的电费就能收回成本；再比如，小区公共场所的照明，通过红外线感应、声控、触摸等改造，并把部分灯泡换成节能灯或LED灯，也能够逐步回本。
三是多元化创收。记者调研发现，一些物业企业从停车费和小区广告位收入中获取的收益能一定程度上帮助填补亏损漏洞。通过拓展送水、家政等“增值服务”，也能够带来额外收入。
一些业内人士认为，调价能为物业企业短期“止损”，但难以完全应对各类成本上涨带来的成本增加和压力；从长远来看，物业企业经营必须降低对单纯物业费的依赖度，要用好住宅小区这个“经营服务阵地”，拓展多元经营的思路才是物业服务的真正出路。
“物业服
务业”如何升级接受采访的部分业内人士认为，人力等成本的较快上涨，会对城市的制造业形成“倒逼”、促进产业结构优化；但物业服务是城市的“基础服务业”，任何时候都不可或缺，其面临的经营成本过快上涨的问题需引起充分重视。
物业管理不是高利润行业，但随着房地产市场的快速发展、存量房规模的日渐增大，物业服务业的产业潜力也逐渐释放。业内人士认为，“压力”因素和“潜力”因素进一步显现，应抓住机遇实现物业服务业的转型升级。
中国物业管理协会会长谢家瑾说，物业管理发展30余年，时代变化了，行业发展了，业主需求升级了，对物业管理的内涵和外延都提出了新的要求。与此同时，成本连续上涨与招工难都导致了企业生存困境的出现。这些因素都要求行业转型和升级。
上海万科物业服务有限公司总经理黄圣说，公司近年来十分注重多元化经营。比如，针对新房入住，公司与家具、装修等企业合作，为业主定制“装修解决方案”，实现“拎包入住”，仅今年上半年就完成了800多户，收入900多万元；在一些房龄较长的小区，万科物业推出“二次装修”服务项目，今年两个月间在春申万科城的“二次装修”业务就为公司带来200多万元收入。此外，公司对一些小区的社区食堂、房屋经租等业务也在探索过程中。
再如，以中高端小区业主为服务对象的仁恒物业拓展了“差异化服务”，在社区文化服务、会所经营、经纪服务等方面，形成了一套延伸服务经营模式。近期，花样年集团披露了“20**年内完成旗下彩生活服务物业管理板块分拆上市”的目标。据介绍，公司将利用云服务平台，集成包含衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源，构建社区“１公里微商圈”，而业主的社区消费将成为公司的佣金来源。
上海市住房保障和房屋管理局相关负责人认为，我国应该培育出与房地产业发展阶段相匹配的现代物业服务企业。他说，随着市场规模的迅速增大、技术和商业模式的不断创新，物业企业有望实现管理与服务的分离，从服务的“直接供应商”转变为“组织者”，从而撬动一个更为庞大的市场。在此过程中，政府部门一方面应通过税收、财政等手段加强对物业企业扶持，另一方面应在物业服务技术研发、模式创新、信息支撑等方面增强公共服务，推动物业服务业抓住机遇、实现跨跃式发展。
近两年来，谢家瑾一直呼吁物业管理应建立“质价相符”的价格调整机制。在她看来，在鼓励企业创造条件开展调价的同时，应更多地提倡大家在做好基础服务的前提下，引入新技术、新业态和新方式探索产业转型升级的新路。通过开创全新商业模式，运用网络技术，以及延伸服务产业链，致力于提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值，以实现从粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变。“我们希望能让一部分企业先富起来，逐步带动全行业的脱贫致富。只有这样，我们行业才会有更好的生存和发展空间。”她说。
篇2：论物业管理面临困境与发展出路
论物业管理面临困境与发展出路
同许多新兴行业不同，物业管理这一行业进入到社会生活中来，不是因强大的市场需求，也不是因政策的推动，仅仅源于一个对国人非常陌生、非常新鲜的词汇--物业管理。先行者将其变成企业行为，继而通过政府、媒体、业务拓展去影响并制造需求，改变了国内几十年甚至更长时间的管理模式，最终以建设部1994年33号令《城市新建住宅小区管理办法》来确立了物业管理行业的诞生，并规定了这一行业的鲜明特征即社会化、专业化、企业化、经营型。
物业管理是房地产业在消费领域的延续，房地产市场的蓬勃发展，所带来的只会是物业管理企业数量的剧增，也不可避免的造成了行业水平参差不齐，良莠兼具，而最终的结果是行业整体水平的难以提升。历史为物业管理行业的发展提供了新的发展契机，期房的预售承诺，现房的卖点支撑，使物业管理扮演着相当重要的角色；遏制在管物业出租率、租金的下滑，化解发展商和小业主、使用者之间的矛盾，也责无旁贷的落在物业管理公司头上；死盘的解围救困，物业存量资产的盘活，也向物业管理投去了期望。市场的供大于求，使得高水平的物业管理公司实力彰显，专业水准在所管项目中充分发挥。
行业多年的发展，特别是20**年9月1日物业管理条例的颁布，使发展商对于物业管理的认知更加清晰，盲目的自建自管所导致的精力旁移，低水平的重复建设，运行成本不经济所引发的品牌形象受损，耽于琐碎伤害主业发展，非专业运作的事倍功半等一系列不良后果，使得一大批具有战略发展眼光的房地产企业家们积极采取委托管理方式与物业管理公司合作，为物业公司提供了巨大的发展空间，物业管理行业也才真正意义上走向社会化、专业化道路。
一、物业管理行业现状及深度发展存在的主要问题
物业管理在中国尚属新生事物，虽经近十几年的发展，物业管理市场已初步形成，但我们应看到二十一世纪物业管理的发展仍将面临一系列困难，其主要表现在：管理体制上，尚处于新旧体制转轨过程中，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善；运行机制上，市场竞争机制尚未全面形成，垄断经营、不规范竞争还相当严重存在；市场主体与物权关系上，还没有建立业主委员会的主体地位；物业管理法律、法规有待于进一步完善；物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步理顺；城市旧区环境整治与物业管理问题等等，上述问题，是宏观、大环境方面的。作为行业的细胞--物业管理企业，笔者认为影响其深度发展的因素主要有以下几个方面：
1、人员素质和所掌握的技能远不能满足物业管理行业发展的需要。
物业管理行业由于受计划经济影响较深，人员竞争力弱，服务意识不强，操作技能还需要不断适应市场的要求，再加上行业利润偏低，政府及舆论导向社会效益的多，经济利益的少，劳动力价值不能有效体现，也使一些高素质的人才在进入本行业之前踌躇、徘徊。物业管理行业作为一个劳动密集型的行业为政府和社会解决了不少就业问题，但是劳动力多在物业管理快速发展的今天和知识经济时代已不再是优势，没有经济附加值的劳动不能带来经济增长，而且随着知识经济时代的到来，我们现在劳动力成本低的优势将逐渐消失，没有相当文化水平的劳动力将成为企业发展的包袱。随着商品房建设的增加及境外物业公司进入给人们观念上带来的影响，物业管理行业也吸引了一批有知识、有开拓精神的青年参与，但从整个行业来说，文化水平和技能偏低的现状没能从根本上得到解决，笔者认为这已成为制约物业管理行业进一步发展的重要因素。
2、管理方法和管理手段的落后阻碍了物业管理行业的拓宽。
计算机的不断普及，全球网络的出现，通信产业的迅猛发展、通信和计算机技术的“数字趋势”，全球经济一体化进程的加快，使世界的运行方式发生了根本性的变化，它创造出许多知识化、智能化、数字化的新产品和新服务。它们不仅改变了我们的工作方式，而且也改变了我们的生活方式。既使从一般意义上的行业状况来考察，我们的物业管理方法和管理手段已经面临亟需提升的广阔空间，更何况随着房地产业的发展，大量高标准的高层楼宇、住宅小区投放市场，特别是智能化建筑的出现，更使得这一领域的物业管理具有挑战性。智能建筑正日益受到国内外建筑界和房地产商的关注和青睐。一批批智能建筑正在中国大地上兴起，这些智能建筑的设备、设施不同于普通建筑上的设备、设施：智能建筑的控制系统可以对建筑物的配套设施实行严格监督，保证设备正常运行；可以为业主提供因特网和E--mail服务，业主足不出户便可知天下事；小区联网可实现网上购物；可视电话可监视来客来访等。还有现在大家谈论的热门话题--家庭自动化，即通过一个中央系统来控制我们的家庭安全、照明和能源使用。种种情况反映出现代物业管理的一个显著特征就是：高科技含量的增加。但我们物业行业中目前许多企业还采用手工的管理方法，如手工记载住户和业主档案、各类建筑资料、日常的事务性工作等，这样既耗费大量的人力、物力和时间，而且也很难达到规范化管理，也不适应现在及未来物业的使用功能。如果我们再不及早运用以计算机为基础的先进的管理方法和手段去占领这些市场，那我们在不远的将来即面临更大的困难。
3、物业管理还缺乏创新意识，主要表现在观念创新、经营创新和管理创新上。观念创新是一切创新的先导，是物业管理发展成熟的基础。物业管理作为新生事物，本身就要求我们用新眼光、新立场去看待它，用新思维、新方法去研究它。然而由于受传统观念束缚和思维定势的影响，人们对物业管理行业没有全面的认识，没有给物业管理准确的定位，使物业管理面临重重困难；物业管理已进入到竞争时代，一个优秀的物业管理企业，只有始终把自己置身入经营创新中，通过观念创新、管理创新形成企业新的生产力，不断创造出新的企业产品、新的服务项目、新的消费者，才能在竞争中立于不败之地；物业管理企业应根据物业管理的内部条件和外部环境的变化，不断创造出新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作流程，以实现管理各要素的合理组合运行，从而创造出新的生产力，取得更高的劳动效率，实现物业管理企业的管理创新。
因此，物业管理的中心任务不应该仅是对物的管理、对人的服务，而是将两者有机结合在一起所进行的一系列创造性活动，其核心应该是协调人与人、人与物、物与物之间的关系来创造一个人物有机结合的环境，在这个环境内外有着众多影响因素是处于不断变化之中的，而物业管理企业就要根据变化的因素不断创造出新方法、新措施来促进整个环境的优化，物业管理切忌墨守成规，一成不变。物业管理公司作为个体，其管理模式的形成尚有待于时间，行业内外不同程度地将物业管理仅仅理解为简单的“维修、保洁、保安”。其实随着生活水平的日益提高，市民的居住行为和居住要求发生了巨大的变化，人们已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目，人们更希望居住的小区富有融洽、祥和的生活气息和人际交往关系，具有强烈的专业性、文化性和社会性，物业管理公司只有不断创新，才能使居住者的心灵得到真正的满足。
二、物业管理要实现良性发展，解决上述问题，应采取的对策
虽然目前物业管理行业存在上述问题，但是其作为朝阳行业发展前景是好的，物业管理企业应采取积极有效的手段，促进行业健康有序的发展。
1、物业管理应充分调动政府、企业、业主的积极性
物业管理作为一项复杂的社会系统工程，不仅关系到企业的利益，而且关系到业主的生活质量、城市的管理水平、城市的整体形象等，因此，物业管理的发展需要各方面的支持与配合。首先政府要转变职能，应从直接管理房地产、干预物业管理企业经营管理活动为主，转向宏观调控、创造条件和环境、制定法律和法规、提供政策指导和服务，协调相关单位的关系，而把行业评比、竞赛之类的活动交由企业自律组织或行业协会等去完成；其次就是业主的观念创新，业主既要懂得自治，也要学会自律；企业要认清自己的角色定位，在观念、经营管理方面有所创新。
2、物业公司要以开发人力资源为首要任务
把加强对员工的培训和对外引进高素质人才结合起来。在知识经济时代由于知识经济更新速度的加快，信息总量的迅速膨胀，人们必须不断地学习新的知识、新的技能，并善于运用新的知识将其物化能满足人们需求的产品和服务，否则就会被挤出不断重新配置的岗位。同时，物业管理又是一个新兴的行业，它本身也在不断发展、不断完善的特点决定了其在相当长时间内人才缺乏，所以我们不能靠等，或单纯靠社会输送人才，而必须积极利用各种途径，加紧为自己培养出具有专长的各类人才，特别要培养出能适应知识经济要求的复合型和应用型人才，以增强企业的竞争力。员工的培训不是一种消耗，而是一种有回报的投资；物业企业也不应仅仅是经营型组织，更应成为学习型组织，员工不应仅仅是操作型员工，更应成为知识型的员工。
业务技能的培训：目前对物业管理人员来说，急需培训工程施工、房产法律、公共关系、计算机网络、社会心理及物业经营等方面的知识。操作人员的培训主要以房屋的维护保养、治安保卫、清洁卫生、绿化园艺、设备设施的维修保养、服务技能等。
员工综合素质的培训：诸如员工的敬业精神、主人翁精神、职业道德、工作态度的培训，因为企业经营靠的是人，如果人的素质不高，即使掌握最高的技术也不能为企业发挥出优势。物业管理是为人服务的行业，员工素质的高低 直接影响着服务的质量和企业的形象，因此我们必须予以重视。要培养员工积极向上的乐观态度和对工作、事业的热爱，使我们的服务对象--业主和住户因我们的服务而感到世界的美好和温磬。
在注重企业内部培训的同时，我们要从学校、社会上适当引进一些高素质的人才，调整内部人才结构，从而优化人才配置，并利用“鲇鱼效应”使企业内部增加活力，提高市场竞争能力。
3、增强创新意识，不断拓宽物业管理领域。
不同的企业由于生产规模、经营范围、技术水平、人员素质等不同，企业管理的模式也不一样，但创新是企业发展的永恒主题。*xxx曾指出：“创新是一个民族的灵魂，是一个国家兴旺发达的不竭动力”。如果安于现状而无创新，如果是仅仅追随而无创新，那企业的命运就像在温水中被煮的青蛙一样。我们这一代物业管理从业人员处于计划经济向市场经济的过渡阶段，既担负着一部分政府的责任，又承担着开拓新领域的重担，因此，创新对物业管理企业来说尤为重要。
观念创新。物业管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，只有思想上深刻认识到物业管理是一种企业行为，而不是行政行为，更不是个人行为，其行动必须符合和满足市场规律的要求，才有可能从新角度去审视它，用新观念去理解、研究它。
经营创新。首先，在经营上要将物业管理视作 一种企业 的经营行为，在整个活动中要努力发现新的市场需求、新的用户、新的机会， 主动开拓新的市场；其次在服务内容上，要根据业主需求把握市场规律，预见性的创造出新的服务项目引导业主消费；三是在用人上要善于发现新人、培育新人、提拔新人；四是要创造良好的创新环境，鼓励员工、业主出新点子、新门道。
管理创新：即要实现管理的科学化和管理的现代化。随着物业管理市场的逐渐发育和成熟，如果我们还局限于原有的管理方法和管理领域，那是没有出路的。企业要把现代科学技术的一些最新成果运用到物业管理领域中，如物业管理的计算机信息系统、ISO9002国际质量体系、办公自动化、市场预测技术、统计分析技术等，使得企业内部做到信息共享、决策科学、提高效率。如我们在日常管理中使用计算机信息系统，我们就可以把物业管理中的各种规划档案、管道图、验收文件等资料存入到硬盘中，查找、翻阅、修改、复制相当方便；我们可以把日常物业管理中林林总总的事务工作分门别类存储起来，按时进行统计分析，并可提醒管理人员还要做那些事；在物业管理中引进计算机管理，对规范操作流程、提高管理质量起到相当大的作用。同时，我们要不断 注意物业新特点，增加科技含量，拓宽物业管理的范围，如智能化大厦、机场、医院、厂房等，提高物业的能级，以保持可持续发展。
组织机构的创新：任何企业和个人都可以利用网络获取信息，以获得商业机遇，网络时代机遇人人平等，没有人可以永远领先，更没有人可以只要抓住了一个机遇就可以永远高枕无忧。比尔.盖茨曾说过,微软离破产永远只有18个月，微软业绩如日中天,尚且有如此危机感,说明市场危机重重,因此我们的工作中心要以市场为导向,我们的组织机构也要适应不断变化的市场。随着物业管理市场的开放，竞争将变得日益激烈，客观上需要组织机构灵活、决策更迅速，以适应不断变化的外部环境。另外，由于物业管理的基本单位--管理处分散在不同的区域，靠人盯人的管理方法，实际上也造成空间上的管理难度，因此，物业管理企业要对自己的组织结构作分析，取消不必要的中间环节，尽量使组织形式扁平化，将决策权下放到管理处，并使管理处主任对自己的决策结果负责。当然，这种组织形式对基层员工也提出了更高的要求，而且对企业来说，必须有完善的规章制度、工作规程和计算机信息网络技术作支撑。
同时，物业管理创新要与市场需求相适应，物业管理作为一种企业行为，最终只有走向市场化，才能充分发挥其作用。与之相适应，企业只有树立市场观念，积极参与竞争才有可能扩大生存空间。物业管理创新必须以市场为导向，针对物业的不同情况创造出符合物业管理市场需求的个性化的管理服务。为此，企业必须制定快速应变的战略，以适应不断变化的环境。这样，企业就能根据经营环境的变化及时创造出富有个性化的服务商品，来满足市场需求，使企业得到更好的发展。
物业管理行业在我国还是一个年轻的行业，不管现在发展是否合理、完善，不管现有的规模如何、技术含量如何，市场决定了它的发展空间是很大的。况且，未来的物业管理内涵也可能与现在的不同，随着技术的飞速发展，汲取国外的先进管理模式，更加上自身的不断努力，我们有理由相信，物业管理的明天将会更加灿烂辉煌。
山东鲁能物业公司党委书记 李宝星
篇3：论物业服务立法缺陷与现实困境
论物业服务立法缺陷与现实困境
物业服务服务的市场建设，曾经托付着很多人的梦想--房管部门希望借着住房制度的改革和商品房建设的步伐，房产管理可以从公房直管、单位自管走向市场化的物业服务，走出行政管理的桎梏；劳动部门希望借着物业行业的发展而扩大就业机会；公安部门希望随着各个新建住宅小区物业服务的到位，能够解决城市规模日益扩大与警力不足的矛盾；而各类居民则希望从此以后，别墅不再是荒郊野外的农村住宅、公寓不再是城市劳工夜晚蜗居的鸽子笼；每一个市民都希望自己花费巨资买下的是一个邻里和睦、安居乐业的幸福家园。而有了管理的商品房才有了保值升值的希望。太多的梦想推动了国家的立法：
1994年4月1日，建设部的部门规章《城市新建住宅小区管理办法》开始实施。
1999年1月1日，厦门市的地方法规《厦门市住宅区物业服务条例》开始实施。
20**年9月1日，国务院的行政法规《物业服务条例》开始实施。
在国家的大力推动下，物业服务企业如雨后春笋般大量涌现。然而，不幸的是大量的物业纠纷也如钱塘江的秋潮汹涌澎湃。
市场人士突然发现：为什么发达国家不到40%的住宅区实施了专业的物业服务服务，而居民消费能力远比不上发达国家的我国却要在新建住宅区全面推广专业公司服务?专业公司到底专业不专业?物业服务公司到底是在为业主服务还是在管理业主?
而律师们发现：地方法规规定的物业服务欠费者日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金的标准竟是银行最高罚息每日万分之五的六倍；代表业主权益的机构从“管委会”到“业委会”到“业主大会的执行机构业主委员会”并不符合《社会团体登记管理条例》的要求；国务院的条例甚至规定：业主利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应当征得物业服务企业的同意。
面对这样一个迅猛发展的新兴行业，不少人显得手足无措。有这样一个案例：某公司购买的某一层写字楼，交楼前即被查封至纠纷发生日近两年。物业公司起诉要求支付物业服务费及公摊水电费；被告称：未取得房产证，既非业主、也非使用人，无交费的理由；而法官问：既然被查封，物业公司你们提供了什么服务?------物业公司只好无奈地回答：我们管的就是物业的公共部分，你不交费，难道要查封你的司法机构来支付?
法律界的专家们会发现：在民法体系中四大支柱之一的《物权法》出台以前，建筑物区分所有权，并没有法律上的明确定义。甚至对于不动产的所有权何时转移都存在争议。更别提物业服务法律体系中庞杂的细节涉及城建、环保、绿化、水电供应等等方方面面，实际上存在着新旧体制交杂，法治严重不健全的情况。从法律的角度看，如何完善立法、清理旧法，这是问题的第一个方面。
物业服务服务的法律关系，主要体现在民事法律关系方面。是开发商、物业服务公司、业主、(使用人、以及业主委员会)等民事主体之间对于一定区域的不动产，特别是公共部位、公共设施、公共场地等在使用、维护过程中所产生的各种法律关系。当然也一些行政法律关系比如：对业主自治的指导、审核、对物管企业的行业管理、市场准入制度等等。但主要还是民事关系为主。
民事法律关系属于私法范畴，它是通过权利对权利的自行性的制约，来达到法律对社会关系调整之目的，这就是所谓“自行调节方式”即“私法自治”。这与行政法所属公法范畴主要是强调“强行干预”是截然相反的。这时你们会发现：我们现有的三个层次的法律在最后部分“法律责任”这一章规定的都是行政责任。你们会看到立法方面的传统思维：行政的强制干预。我们的政府负责着国家所有的公共事务，还要负责发展经济，对于物业服务这类是乎是鸡毛蒜皮的事务确实也有心无力。
但是立法已经规定了的行政法律规范，不执法或是乱执法，恐怕也非政府相关部门所应为的。有这样一个案例，一个小区有一个业委会，三年的换届选举期未到，有个别几个业主不顾 “业主会议要由业委会召集”的法律规定，自行召*议，制作了换届选举的决定，并以临时召集人的名义向有关部门进行了报备。该部门不知如何审查，竟给予了报备。由于第一届委员不认可，拒绝移交公章，新的委员要求有关部门收缴旧公章，可是也无人理睬。新委员申请刻制公章，有关部门竟然无任何手须，给刻了枚“***新业主委员会”的公章，连法律给定的组织名称也可以擅自更改，岂不可笑。最后，发生了“***业主委员会”状告“***新业主委员会”的笑话。法院审理认为：“自法律角度而言，业主委员会自始至终只有一个，不因委员的换届而变更。以业委会的名义提起诉讼，既不符合法理，又不符合逻辑”。
政府部门在现有的法律环境下，如何认真执法、如何严肃执法，这是问题的第二个方面。相信行政执法作到位了，那些天天叫亏损，却又赖着不走、靠停水停电威逼业主使用人交费，甚至抗拒法院强制执行的物业公司也就再也拿不到资质证书、拿不到供水的卫生许可证、代收代交的水电供应合同、相信“执行难”也就不难了。
发挥民事主体的自觉性、主动性，规范主体间的平等地位和主体间交往的公平公正关系，来让民事主体通过自己的行动自行调节主体间的关系。这种“私法自治”是法治实践智慧的总结，这恐怕也是解决物业纠纷日益增多和恶化的最有力的手段。想要民事主体“自行调节”，首先要有实实在在的主体。法律上的民事主体至少需要以下几个内容：名称、地址、人员和组织机构、章程、资产或有保障的经费。
可是我们研究现有法律，马上就会发现所谓代表业主行使自治权的“业主大会”及其“业主委员会”原来是个虚的“空壳”。早就有政协委员发现，“业委会”是个三无机构，无资金、无场所、无专职人员。这样的空壳怎么运作?又怎么对外承担责任?一个负不了责任的空壳又怎能维护业主的利益?所以我们看到了面对开发商的实力、面对物业公司的势力，广大业主实际上是一盘散沙。“物业服务区域内全体业主组成业主大会。业主委员会是业主大会的执行机构”上述法规的规定实际上是又刻制了一类新型的橡皮图章。国务院《物业服务条例》取消了便捷的业主代表会议形式，规定“业主大会会议应当有物业服务区域内持有1/2以上投票权的业主参加。选聘和解聘物业服务企业必须经物业服务区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。”这样的规定，我们能看到的是所谓业主自治的名下，自治的运作更加困难。
公法以国家为本位，私法以个人为本位，民事立法应遵循民法的原则而行。只有“以民为本”才有民事法律关系的顺畅，物业服务如果不是以“业主为本”而是以“管理为本”，相信纠纷将永无宁日。最后，我在此呼吁，将物业所有权中的管理权还给业主，将房产公共部位的管理权还给全体业主的代表机构，将业主代表机构建设成一个完整合格的民事主体，不仅是广大业主的事、不仅是政府部门“业主自治监督机构”的事，更是我们国家立法机关的事。