前期介入阶段物业顾问应重点关注的几项工作

　　物业服务企业前期介入阶段的工作有别于物业前期咨询，此阶段更加注重项目施工现场功能设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过派驻现场工程人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。这是保证开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。具体来讲，物业服务企业要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化，向甲方提供现场建议。

　　对前期介入阶段的物业顾问工作应重点关注：

　　一、合理选择配备现场介入人员

　　现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场派驻人员的选择应掌握以下标准：

　　1．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解将要顾问项目业态特点的人员；

　　2．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与需求结合的人员。

　　3．有丰富的施工现场经验，能够保证自身安全；

　　4．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

　　二、保障后台的技术支持工作

　　物业现场顾问人员的派驻企业，作为后台技术支持的角色，需要与现场人员紧密配合，特别是物业前期咨询公司和前期介入公司不是同一家的时候，两个公司还需要密切配合。作为后台的技术支持部门应采取积极配合、技术支持的方式，对项目驻场人员发现的问题、发展商反馈的问题，提出必要的建议供驻场人员参考，在需要的时候参与到现场工作中。驻场人员对现场发现的问题要及时向甲方反映，提出建议，并与支持部门沟通，从另一个方面提醒甲方。

　　三、做好与现场各方关系的协调

　　开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的。

　　以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业顾问公司派驻人员进场，驻场实施相关顾问工作，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤多会同时开展，物业驻场人员的主要工作也来自这两个方面，其主要工作有：

　　1、深入了解项目特点，拟定现场顾问计划。

　　在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定计划。

　　（1）审读图纸，了解项目系统情况；

　　从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位。最后对图纸审读的结果进行汇总，为制定工作计划做准备。

　　（2）根据项目特点，拟定现场物业顾问计划。

　　根据了解到的项目特点，如项目定位、系统构成、交通流线、服务配套等，结合甲方的施工进度计划拟定现场顾问计划。

　　2、关注工程进度，记录现场情况。

　　在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为提供物业建议做准备。

　　（1）根据工程计划，调整工作计划；

　　随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的顾问计划及工作侧重点。

　　（2）记录设计方案和施工图纸变更；

　　物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及施工洽商，为物业服务公司的后期接管提供便利。

　　（3）记录施工现场发现问题，为提出各种建议做准备。

　　施工过程是根据施工便利与否而适时调整的，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。

　　3、参加施工期间的专业会议，提供建议。

　　（1）通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；

　　参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出物业建议。

　　（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面物业建议。

　　4、通过对项目的深入了解，提供现场物业建议。

　　（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；

　　设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

　　（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；

　　物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

　　（3）优化施工质量的建议。

　　关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质。

　　无论是对设计还是对施工的现场，建议都应注意时效性。

　　5、跟踪现场建议采纳情况。

　　物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理提供参考。

　　6、收集、整理现场

资料。

　　（1）施工图纸；

　　收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。

　　（2）机电设备及建材的资料。

　　收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

　　7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利。

　　（1）建立初步设备台帐；

　　随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。

　　（2）拟写初步交接方案；

　　根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业管理的到来做好充分准备。

　　（3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

　　物业现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作。◇

篇2：前期物业管理前期介入协议

　　前期物业管理前期介入协议

甲方：乐山市z房地产开发有限责任公司

乙方：

　　为了优化设计、提高工程质量以及开发效益，同时为做好前期物业管理准备工作，提高物业管理水平，根据《合同法》及有关物业管理法法规，本着“平等、自愿”的原则，经甲乙双方协商，甲方特委托乙方为“z花苑一期”提供前期介入物业服务。特签订以下协议：

　　一、物业基本情况如下

　　名称:“z花苑”小区一期

　　类型:商业、住宅小区

　　位置:z县建设路新兴街66号

　　建筑面积:（预测面积）

　　二、甲方的权利与义务

　　1、协议期内甲方有权对本协议所服务的项目以“物管服务：乐山市宏利物业管理有限公司”的标准署名方式进行广告宣传，未经乙方书面许可，甲方不得以任何其他署名方式进行宣传。

　　2、甲方对乙方的服务管理实施监督检查，根据乙方提交的前期介入工作内容，按项目进展分阶段确定前期介入工作量，并有权进行全面考核评定。

　　3、甲方须尊重乙方前期介入服务人员，积极配合乙方的服务工作。

　　4、甲方免费提供乙方在本项目现场办公场所，并负责报销所产生的合理的办公管理费用及派驻服务人员的工资。

　　5、签收乙方提供的报告等书面材料。

　　三、乙方的权利与义务

　　1、乙方根据在物业管理专业领域多年积累的人才、经验、管理模式、管理制度、品牌等优势为甲方提供前期介入物业服务。

　　2、前期介入人员有权要求甲方工作人员对乙方提出的意见或建议给予书面反馈，对于甲方因未及时采纳或拒绝乙方建议而产生的不良后果乙方不承担责任。同时，对甲方提出的合理化建议予以充分考虑，接受甲方的工作监督。

　　3、乙方应遵守协议约定，自觉履行协议条款，提供优质的前期介入物业服务。

　　4、当甲方需要更换乙方派驻的服务人员（须提出正当合理的更换理由）或乙方因特殊原因出现人事变动时，乙方须至少提前一周派出新任服务人员跟随原人员熟悉本项目情况及办理工作交接，保证本项目的服务正常运作不受影响。

　　5、在服务期内对甲方的合理服务需求给予充分的配合，与甲方保持良好的沟通联系。

　　四、协议期限

　　自本协议签订之日起至本项目交房（20**年8月30日）止。

　　五、乙方派驻人员

　　前期物业介入服务期间，乙方根据甲方要求和物业服务工作内容及范围派驻相应服务人员。

　　六、费用支付及方式

　　前期物业介入服务期间，乙方所产生的办公管理费用实行乙方申请，甲方审批，给予报销支付；乙方派驻的服务人员工资由乙方提工工资标准，甲方核实，由甲方按月支付发放。

　　七、违约责任与赔偿

　　甲乙双方任何一方若有违反本协议内任何条款的行为，守约方有权依照本合同条款终止本协议，并具有通过法律程序追偿违约方责任之权利。如属双方的过失，则视具体情况由双方分别承担违约责任。

　　八、终止合同

　　在下列情况下，甲方可提前壹个月书面通知乙方无条件终止本协议：

　　1、在履行本协议时，因乙方或乙方驻场人员管理不善、严重疏忽造成重大事故、投诉并导致经济损失的，或不能够及时配合甲方工作要www.pmceo.com求以及在本协议项下有意或蓄意之过失等行为的情况。

　　2、若乙方或乙方驻场人员发生严重违约时，乙方在收到甲方说明过错的书面通知后5个工作日内未予纠正的情况。

　　3、因乙方或乙方驻场人员的原因，造成甲方形象或声誉严重损害的，或造成本物业商业机密泄露的情况。

　　九、纠纷解决

　　因在履行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议，应通过友好协商加以解决。通过协商不能解决时，则任何一方可向本物业所在地人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，除双方有争议正在进行诉讼的部分外，本协议应继续履行。

　　十、经双方协商一致，双方可对本协议的条款进行修改并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

　　十一、本协议执行期间，如遇不可抗力，致使一方无法履行时，双方均不承担违约责任。

　　十二、本协议及其附件中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。

　　十三、本协议甲乙双方签字生效，一式肆份，甲、乙方各执两份。

　　甲方签章：乙方签章：

　　法人代表：法人代表：

　　年月日年月日

篇3：项目前期介入售楼处物业委托管理协议书

　　项目前期介入及售楼处物业委托管理协议书

　　甲方：天津CC地产有限公司

　　乙方：天津CC物业管理有限公司

　　从CC集团整体利益出发，从新项目的前期销售到后期的物业管理，为了加强公司之间的配合，提高操作水平及展示集团整体形象，支持项目销售，为客户提供满意的高品质生活服务，获得广大的客户群体及经济效益，社会效益，创造合力。天津CC地产有限公司（以下简称甲方）与天津CC物业管理有限公司（以下简称乙方）就甲方所开发项目前期介入及售楼处物业委托管理事宜，经双方协商达成如下协议：

　　一、委托内容：

　　1、z墅、z城市艺墅、z城市艺墅、z城市艺墅、z第壹城、z县项目、z春天、z蓝湾、半岛.豪庭、柠檬、蓝色版块项目的售楼处（会馆），样板间（外卖场）和示范环境等的清洁卫生服务；车辆停放服务；物业咨询服务及有偿服务(售楼处及样板间开荒、外围玻璃清洁等)。

　　2、协助售楼处举办前期的社区文化活动，联谊活动，推动销售工作。

　　3、物业的客户调研、咨询工作等，深入理解客户群体服务需求，周边市场环境，细致体会项目规划设计思想，出具项目前期策划方案，物业管理方案等。

　　4、物业管理的前期介入，从使用功能、管理经验出发提出建议。

　　二、双方责任：

　　物业工作人员由乙方根据工作标准与甲方协商定编配备（各项目人员配备明细附后），协助甲方完成销售工作。具体管理及人事关系隶属乙方，人员工资、福利及日常消耗材料的采购费等按乙方出具的费用支出明细由甲方负责，根据项目实际需要，人员增减由甲方提出要求，并经双方协商后签订补充协议。

　　三、结算方式：

　　1、截止倒20**年*月**日之前的费用，由乙方按照实际发生额出具费用明细，由甲方一次结清。

　　2、自20**年3月份开始，按以下方式结算

　　1）各项目费用支出控制建筑平米在10万平米以下－0.25元/月.平米之内，10万平米以上－0.15元/月.平米。

　　2）每月25日按当月实际发生额列出明细，经项目销售经理确认。

　　3）甲方按费用支出明细每季度结算一次。

　　3、各项目每月支出费用测算附后。

　　四、如由未尽事宜，双方另定补充协议

　　五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字盖章后生效。

　　六、附《各项目人员配备情况及每月支出费用测算明细》

　　七、附《售楼处物业服务标准》

　　甲方：天津CC地产有限公司乙方：天津CC物业管理有限公司

　　年月日年月日