业委会签订《物业服务合同》的注意点
随着《物业管理条例》的出台，越来越多的业主都知道了作为业主所拥有的权利和义务，同时也更重视和谨慎地使用这些权利，希望能有效地维护自身的利益。其中，最重要和业主利益关系最密切的一项权利就是通过业主委员会选聘优秀的物业公司来管理小区，并和选好的物业公司签订好《物业服务合同》，因为该合同签订后，对全体业主和物业公司都具有法律约束力，所以，签好该合同对业主来说是享受优质物业服务的关键所在。
鉴于目前的情况和实施的《物业管理条例》，业主委员会在和物业公司签订《物业服务合同》时应注意以下几点：
明确委托物业服务的内容、范围和期限
在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作，还是只负责某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。
例如，某小区业主委员会通过招标聘用了一家物业公司，委托其管理小区的全部了物业内容。而该公司在接手以后，除了物业费是自己收取外，其余的物业服务内容全部以低价委托给其他没有业务的物业企业，来赚取其中的差价。而受委托的物业企业以低价承接该业务后，由于成本的原因，只能是降低服务的内容和标准。
如果业主委员会在服务合同里没有约定详细的服务标准，也没有约定该物业公司不得将服务内容转委托给第三方的话，业主只能是白受损失。所以，如果业主委员会是看中了某家物业公司的品牌和服务质量，那就要在服务合同中约定详细服务内容和具体的服务标准，并且约定该公司不得将服务内容转委托给第三方，否则承担相应的违约责任。
除了《物业管理条例》规定的业主委员会拥有的权利外，其它一些权利，也应在服务合同里更具体地约定：
例如，由业主委员会收取物业费后转交给物业公司，物业公司应为业主委员会提供相应的办公场所。业主委员会的主要领导人可以从物业费中提取补贴，业主委员会对物业公司服务质量有权提出意见并可要求其限期整改等内容。同时，业主委员会应承担相应的义务，督促业主按时交纳物业费，积极配合物业公司工作，尊重物业公司专业化的管理方式和措施等。
明确物业公司的权利和义务
本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司所承担的义务，并且尽可能地明确责任。例如，保安失职导致业主物品被盗，物业公司应承担赔偿责任;物业公司在使用物业费时，必须有明确的记录并向业主委员会公开账目等。
对违约责任的约定
要在服务合同里明确物业公司违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，不要约定成一些大而空的法规内容。特别是对提前解聘的物业公司不及时退出的情况，虽然《物业管理条例》规定了国家行政机关对其处罚的内容，但是它弥补不了给业主带来的实际损失，所以，一定要约定。如果出现这种情况，物业公司每拖一天就要承担一天的违约金，这样才能有效保护全体业主的利益。
来源：重庆物业
篇2：中山市物业服务合同示范文本(与业委会)
中山市物业服务合同示范文本(与业委会)
(由物业管理公司与业委会签定)
注：本合同参照中山市房地产行政主管部门设定格式文本制定。
说明
1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。适用于各类物业的业主委员会代表业主大会或经全体业主同意，决定不成立业主大会而履行业主大会职责的机构与物业管理公司签订。签约之前，双方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地主管部门咨询。
2、签订合同时，双方可在本示范文本内容以外增加双方认为需要约定的其他内容。
3、为体现合同双方平等、自愿的原则，本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方协商约定或补充约定。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意的内容。
4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。
6、本合同条款参照《广东省物业服务合同》制定，由中山市建设局负责解释。
物业服务合同
第一章 总则
合同双方当事人
甲方：______居业主委员会
地址：中山市西区______居
乙方(物业管理公司)：中山市____物业管理服务有限公司
注册地址：中山市西区______居9幢第1卡
营业执照注册号：_____；企业资质证书号：中建物字第[2000]____号
法定代表人：_______；联系电话：________
根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就__居物业(以下简称“本物业”)实行物业管理的有关问题达成一致意见，特订立本合同，双方共同遵守。
第一条 本物业基本情况
物业类型：住宅、商铺
坐落位置：中山市西区______居
占地面积：47658平方米，其中绿地面积12359平方米。建筑面积78743.35平方米(含车库及人防面积)，总建筑面积82394.47平方米；总户数1037户(其中住宅956户，商铺81户)。
第二条 甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同；乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业。
第三条 本合同中涉及的币值，均指人民币。
第二章 物业服务事项
第四条 乙方向业主或非业主使用人提供以下服务内容及服务质量
(一)日常服务
1、房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括：【楼盖】、【屋顶】、【外墙面】、【承重结构】、【楼梯间】、【走廊通道】、【门厅】、。
服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%，零修及时率、合格率100%。
2、共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：【道路】、【垃圾道】、【烟囱】、【化粪池】、【沟渠】、【池】、【照明系统】、【中央空调】、【电梯】、【发电机】、【消防设施设备】、【智能化设备】【外墙排水管】、。
服务质量：设备良好，运行正常、畅顺，无重大管理责任事故。
3、按国家《物业管理条例》(以下简称《条例》)第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。或按合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。
4、生活服务设施的维修养护和管理，包括【商业网点】、【文化体育娱乐场所】、。
服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
5、绿化与建筑小品的维修养护和管理，包括【共用绿地】、【花木】、【建筑小品】、【园林小品】。
服务质量：完好、整洁，绿化长势良好。
6、公共环境卫生，包括【公共场所、房屋共用部位的清洁卫生】、【垃圾的收集、清运】、垃圾中转站的清洁冲洗等。
服务质量：设施完好、整洁，公共场地保洁率95%，垃圾日产日清。
7、交通与车辆停放秩序的管理。
服务质量：交通畅顺，停放有序，行车线路标志明显。
8、安全防范工作，包括【安全监控】、【巡视】、【门岗执勤】。
服务质量：设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。
(二)定期服务
1、 1 【日】用水清洗楼梯一次；
2、 1 【日】清理生活垃圾一次；
3、 15 【日】清洗水池一次；
4、 6 【月】清疏化粪池一次；
5、 6 【月】清疏排水系统一次；
6、 24 【月】清洗建筑物外立面一次；
7、 1 【月】检修水泵一次；
8、 1 【月】检修电梯一次；
9、 1 【月】检修发电机一次；
10、 1 【月】检修中央空调一次；
11、 1 【月】检修消防设施、设备一次；
服务质量：设备良好，运行正常、畅顺，垃圾日产日清。
(三)管理与物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料。
服务质量：收集整理，装订规范，妥善管理，合理使用。
(四)其它服务事项
1、________________；
2、________________；
服务质量：______________。
第五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应符合法律、法规和有关规定，并经有关业主、业主大会及甲方的同意，其收益主要用作补贴物业管理费的不足。。
第六条 业主或非业主使用人装饰装修物业时，应当告知乙方并与乙方签订物业装饰装修协议。乙方可向业主或非业主使用人收取物业装饰装修保证金1000元。物业装饰装修完毕，如未发现有损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，不存在安全隐患的，不违反“物业装饰装修协议”的，乙方应在业主入住60日后将物业装饰装修保证金【本金】退回给业主或非业主使用人。
第七条 业主或非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向乙方提出维修养护服务要求的，乙方认为有能力承担的可以接受，收费由双方协商确定。
第三章 物业服务费用
第八条 本物业服务总收入包括如下项目：
1、物业服务费；
2、露天汽车车位停放费；
3、露天摩托车车位停放费；
4、露天电动车车位停放费；
5、各种有偿服务收费；
6、________。
第九条 本物业服务总支出包括如下项目：
1、管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、服务区域内清洁卫生、绿化养护，秩序维护费用；
4、办公费用、固定资产折旧费用、法定税费；
5、共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
6、经业主同意的其他费用；
第十条 本物业采用以下第 3 种方式收取物业服务费和提取酬金：
1、酬金制一：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费。乙方按【每月物业服务总收入的____%】、【每月从物业服务总收入中提取____元】作为乙方酬金。乙方在年终决算物业服务总收入和总支出，总收入减去总支出的结余列入【下一年度物业服务总收入】、______属全体业主所有。乙方每半年将物业管理计划和支出预算送甲方备案，甲方有异议的，可在收到备案资料后五个工作日内向乙方提出。
2、酬金制二：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按【各户使用量】分摊。乙方按【每月物业服务总收入的____%】、【每月从物业服务总收入中提取____元】作为乙方酬金。乙方在年终决算物业服务总收入和总支出，总收入减去总支出的结余列入【下一年度物业服务总收入】、______，属全体业主所有。乙方每半年将物业管理计划和支出预算送甲方备案，甲方有异议的，可在收到备案资料后五个工作日内向乙方提出。
3、包干制一：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费，梯灯费另行分摊。乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本，盈余或者亏损均由物业管理企业享有。
4、包干制二：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按【各户使用量】另行分摊。乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本，盈余或者亏损均由物业管理企业享有。
第十一条 乙方按本合同第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费
1、住宅按【建筑面积】、【套内建筑面积】一、二期每月每平方米0.5元收取；三期每月每平方米0.65元收取；四、五期每月每平方米0.8元收取；商铺按【建筑面积】、【套内建筑面积】每月每平方米按1.0元收取。
2、业主物业出租时，物业管理费仍由业主交纳；业主若对物业转让、交换、馈赠、继承等转移行为时，业主须交清较移之前的物业管理服务费及其它应交的费用；否则，受让人应当承担原业主拖欠物业管理服务费(包括物业维修基金及其它相应费用等)的连带责任。二手房物业管理交费，按一手房的套内面积加公摊面积计算。
3、已竣工验收(以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准)但仍未售出或未交付使用的物业，由乙方按本条本款第1点约定的标准向建设单位(业主)全额收取物业服务费。
第十二条 乙方应在本合同生效后的20**年1月1日开始实施物业服务工作。并从20**年1月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为当月10日前。乙方在首次收取业主或非业主使用人物业服务费时，可预收三个月。业主或非业主使用人变换或物业服务合同终止时，如业主或非业主使用人不欠乙方物业服务费，乙方应在一个月内将预收的物业服务费【本金】退回给业主或非业主使用人。
第十三条 物业服务费的调整和违约责任
1、物业服务费收取标准在合同期内【不作调整】、________。
2、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的， 按以下第(2)项处理：
(1)从逾期之日起按每天________元交纳滞纳金；
(2)从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；
3、业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，甲方应将欠缴的名单予以公布，并督促其缴交，乙方可采取合法途经进行追讨。当物业服务费收缴率低于80%时，乙方可在告知甲方15日后，有权单方中止物业服务合同，退出物业管理区域。
非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。
第十四条 车位使用服务费和停车保管费由乙方按下列标准向车位使用人收取：
(一)车位停放服务费
1、露天汽车车位停放费90元/月；摩托车、电动车停放费一、二、三期13元/月；四、五期15元/月。
2、自行车停放服务费5元/月。
(二)停车保管费
车主缴交停车保管费的，乙方与车主应另行约定保管责任，签订车辆保管合同。发生车辆损坏或丢失车辆事故的，由责任双方按约定承担责任。
(三)临时停车的，【每小时】、【每次】汽车超过1小时收取3元，超过零时收取5元；摩托车收取1元；自行车收取0.5元。
第十五条 物业管理有关收费需报价格主管部门核准的，由乙方负责。
第十六条 物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：
1、保修期内的，由物业建设单位承担；
2、保修期后由全体业主承担，或用专项维修资金支付；
3、__________。
第十七条 本物业按以下第2种方式筹集专项维修资金(可多种方式同时使用)。
1、购房人按元/㎡或购房款的%的标准在收楼前直接向代办银行交纳，或物业管理公司代收，实行专户存储，专款专用，业主代表或业委会监督。资金按5年定期存款利率计息，利息按年度结算，其使用记帐到栋，分摊到户。
2、物业维修基金的筹集和不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、区人民政府制定。
3、________。
专项维修资金的使用与管理，由甲乙双方按照法律、法规和有关规定另行约定。
物业需要使用专项维修资金时，如专项维修资金已筹集部分不足以支付的，经业主大会同意，按该工程的预算向全体业主进行一次性筹集，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。在紧急情况下，甲方可决定临时一次性筹集专项维修资金，以该工程预算为基数，业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。乙方发现危险情况但专项维修资金不足而要求甲方筹集，因甲方不筹集或筹集不及时导致物业损害的，应当免除乙方的责任。
第十八条业主自用物业存在安全隐患，危及公共利益及他人利益的，应当及时维修养护，其他有关业主应当给予配合。存在安全隐患的业主不履行维修养护责任造成公共利益及他人利益损害的，经业主大会同意可委托乙方负责维修养护，费用由该业主承担。
第十九条本物业按以下第2种方式筹集购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：
1、由乙方代办，保险费用由全体业主按各自业权建筑面积比例分摊；
2、由乙方代办，保险费用从物业服务费总收入中支出，计入成本；
3.__________。
具体投保的保险险种为 物业管理责任保险，该险种基本险主要承保各类物业管理公司因管理或从业管理过程中的疏忽或过失而造成第三者的人身伤亡，依法应由物业管理公司承担的经济赔偿责任。
附加险险种为：停车场机动车辆盗窃、抢劫责任险。
业主或非业主使用人的家庭财产与人身安全保险，由业主或非业主使用人自行办理。
第四章 双方责任
第二十条 甲乙双方责任
(一)甲方责任
1、履行本合同约定的甲方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同约定，协助乙方做好物业管理工作。
2、向业主公布《业主公约》，督促业主或非业主使用人遵守。非业主使用人不履行《业主公约》的，由业主承担连带责任。
3、审议乙方制定的各项物业管理制度，没有异议的应当督促业主或非业主使用人遵守各项物业管理制度。
4、交给乙方管理的房屋、设施、设备应当符合国家规定的验收标准。如存在质量问题，双方应当以书面形式确认并按以下第2、3种方式处理：
(1)由甲方负责返修；
(2)委托乙方返修，由甲方支付全部返修费用；
(3)属保修期内的质量问题由乙方与发展商协调维修。
返修后由双方共同验收，并以书面形式确认。
5、在本合同签订之日起或本物业竣工验收交付使用之日起60日内甲方按(中府[1999]24号文要求)总建筑面积1.5-2‰比例向乙方提供物业管理用房，乙方无偿使用，2-3‰比例(商业大厦按3-5‰比例)向乙方提供公共用房。公共用房经甲方同意可用作商业用房，由乙方出租，其租金收入主要用于补贴物业管理费不足、____________。即在合同生效之日起60日内向乙方提供__8.12平方米建筑面积物业管理用房，由乙方无偿使用；向乙方提供157.49平方米建筑面积的公共用房。
6、负责收集、整理物业管理所需图纸、档案、资料，并于合同生效之日起60日内向乙方移交；
前款所述的资料包括：
(1)竣工验收资料，包括物业竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；配套设施、地下管网工程竣工图等；
(2)技术资料，包括设施设备安装、使用和维护保养等资料；
(3)物业质量保证书和物业使用说明书；
(4)物业管理所必需的其他资料。
由于甲方提供的资料不完整导致乙方无法履行物业服务合同的，乙方不承担违约责任。
7、协调、处理本合同生效前发生的物业管理遗留问题。
(二)乙方责任
1、履行本合同约定的乙方责任，按照法律、法规和有关规定及本合同的约定，制定物业管理制度，开展物业管理活动；
2、将制定的物业管理制度送甲方审议，有异议的应当进行协商；
3、编制物业年度维修养护计划，送甲方审定后组织实施；
4、向业主或非业主使用人告知使用物业的有关规定，业主或非业主使用人装饰装修物业时，告知有关禁止行为和注意事项；
5、可将物业管理的专项服务委托给专业公司承担，但不得将物业管理整体服务内容一并转让或委托给第三方；
6、不得擅自占用物业的共用设施或改变其使用功能。如需在本物业内改建、扩建或完善配套项目，应当经甲方同意并按规定报有关部门批准方可实施；
7、本合同终止时，应当向甲方移交各种用房及物业的全部档案资料，清理与业主或非业主使用人发生的债权债务，与新的物业管理公司妥善交接，按时退出物业管理区域。业主或非业主使用人欠交物业服务费等费用的，乙方可依法追讨，甲方应当予以协助，但乙方不得以此为理由不移交物业管理权和退出物业管理区域。
第二十一条 乙方未能履行本合同的约定，导致业主或非业主使用人人身、财产安全受到损害的，业主或非业主使用人可依法向法院提起诉讼，由法院裁定乙方应承担的责任。
第五章 违约责任
第二十二条 甲方违反本合同第二十条第(一)项约定的，乙方有权要求甲方在合理的期限内整改，逾期未整改的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予经济赔偿。
第二十三条 乙方违反本合同第四条和第二十条第(二)项约定，甲方有权要求乙方在合理的期限内整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。
第二十四条 乙方违反本合同第三章约定，擅自增加收费项目或提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的费用；造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。
第二十五条 甲方根据第二十三条或乙方根据第二十二条行使终止合同权利的，应当书面通知另一方，终止合同通知书在送达另一方时生效，双方应当对物业管理有关事项进行交接。
第二十六条 甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付拾万元(100000元)的违约金；给对方造成经济损失超过违约金的，还应对超过部分给予赔偿。
第二十七条 本合同在执行期间，如遇到不可抗力致使合同无法履行时，甲乙双方应当按照有关法律、法规及有关规定协商处理。
第二十八条 业主或非业主使用人违反法律、法规和有关规定及业主公约的，甲方应当制止，乙方也可根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、提请有关部门处理、法院裁决等措施。
第二十九条 物业管理区域内如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方为维护公众、业主或非业主使用人的人身和财产利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施造成业主或非业主使用人财产损失的，双方按有关法律、法规和有关规定处理。
第三十条 因房屋建造质量、设施设备质量或安装质量等原因，使物业或者物业的一部分达不到正常使用功能，由甲方承担责任并作善后处理。
第六章 服务期限
第三十一条 服务期限为3年。自______年1月1日起至______年1月1日止。
第三十二条 合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满180日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同。一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效。
第七章 附则
第三十三条 本合同签订后甲乙双方需要变更合同条款或有其他事项需要补充约定的，应当协商一致后以书面形式签定补充协议。
第三十四条 小区综合楼、水中楼、架空层车库(车房)的产权属发展商所有，不属于共有物业。
第三十五条 小区内的露天车位及其它共用部位、共用设施设备属全体业主共有，其经营和收益由物业公司支配，主要用于物业公司营运支出。
第三十六条 本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商解决，协商不成的，双方同意向中山市仲裁委员会申请仲裁或依法向人民法院起诉。
第三十七条 本合同连同附件共12页，一式3份，具有同等法律效力。本合同由甲方存1份，乙方存1份，行政主管部门存1份。
第三十八条 本合同自双方代表人签字并加盖公章之日起生效。
甲方(盖章)：______居业主委员会乙方(盖章)：________物业管理服务有限公司
代表人(签名)：__________法定代表人(签名)：______
____年____月____日 ____年____月____日
附件一：物业管理区域范围示意图(总平面图)
附件二：物业及共用设施设备明细表。
物业构成明细表
类型幢数 套(单元)数 建筑面积
(平方米)
高层住宅 0 0 0
多层住宅 46 956 75201.17
别墅 0 0 0
商业用房 0 81 3542.18
工业用房 0 0 0
办公楼 0 0 0
车库 0 0 0
会所及公共配套 0 0 0
学校 0 0 0
幼儿园 0 0 0
管理用房 0 0 管理用房：__8.12
公共用房：157.49
合计 46 1037 78743.35
物业共用设施设备明细表
1、绿化面积12359平方米，
2、道路面积6195平方米，
3、化粪池57座，
4、污水检查井124座个
5、雨水检查井237座，
6、垃圾站 1 个，
7、公用垃圾桶 56个，
8、配电室 3 个，
9、水泵房 0 个，
10、空调冷却塔个，
11、煤气调压站0个，
12、机动车库 0个 0 平方米，
13、露天停车位 个 平方米，
14、非机动车位个平方米，
15、道路灯98盏，
16、庭院灯38盏，
17、电梯0部，
18、、信报房(箱)46个，
19、中央监控系统 1 个，
20、消防箱318个。