本文提要：涉及到物业保险的险种主要有三种:一是房屋一切险,一是公共设施设备险,还有就是第三者责任险，如果说物业管理公司代买房产一切险主要是保障业主的切身利益,那么购买第三者责任险,直接受益者是业主,间接受益者是自己。
一、物业保险折射出行业发展的大问题
如同当初国人对人寿、疾病保险非常陌生的状况一样,物业管理公司多数对物业保险认知不足,以致发展多年的深圳市物业管理行业内至今都鲜有人过问和购买物业保险,尽管在日常管理和服务过程中也发生了许多诸如机动车辆丢失、高空抛物砸伤路人、污水井盖被盗而掉进小孩、电梯困人复发心脏病等经济索赔案例。
笔者认为,物业管理公司经常要尴尬面对此类越来越多的经济索赔案件,其原因有三:
一是客观上再优秀的物业管理公司,在具体管理和服务过程中都难免出现失误。有失误就存在间接或直接的责任,在健全的法律体系中,就难逃承担一定的经济责任。
二是作为微利经营的物业管理公司其经济实力十分有限,大多难以承担经济索赔责任。
三是物业管理行业有许多热点、焦点问题还处在共同探索之中,有关法律、法规对此尚不能提供完全的解决办法。
面对如此尴尬的处境,笔者呼吁物业管理公司应鼓起勇气,无须推读,直面各类经济纠纷案例。为此,建议每一家物业管理公司都来关注一个本不应该被忽视的重要环节——物业保险,那么许多问题便可迎刃而解。
物业管理行业是否重视物业保险这一环节,物业管理公司是否购买物业保险,其实折射出的是"物业管理行业是否规范,物业管理公司心目中是否真正关注业主的切身利益,业主物业是否真正安全"这样一些大问题。
二、物业保险险种简介
涉及到物业保险的险种主要有三种:一是房屋一切险,一是公共设施设备险,还有就是第三者责任险。一般房产一切险包含了公共设施设备险,故在香港为规范行业,立法规定物业管理公司必须对所管物业代买房产一切险和第三者责任险。www.pmceo.com笔者认为这一强制性规定是非常有道理的,因为物业管理公司购买了此二种物业保险,管理者就能全身心地把精力倾注在物业管理和对业主的服务上,不用分心耗神,小心谨慎,以防一旦失误,发生经济索赔案。对投资置业者而言,其物业也有了根本的保障。
房产一切险的主要概念是:某一栋某一层,甚至该楼层某一单元,一旦发生火灾涉及到相临单元,则保险公司不用追究是哪一个单元的责任,全部负责赔偿或恢复物业原状。
如果不买房产一切险,就有可能出现这样一种情况:甲单元不慎引发火灾波及到乙单元,甚至丙单元及公共设施设备,甲单元本该因事先投了本单元的保险,获得了保险公司赔偿而感到不幸中的万幸,但结果相反,因火势波及到其他单元,遭受其他单元置业者的经济索赔诉讼,且索赔额可能大大超过甲单元自身物业的损失额,从而导致甲单元原先所购自身物业保险没有任何保障,变相自买,直接导致破产,这能不让人心痛吗?
如果甲单元遇到一家物业保险意识很强的物业管理公司,事先统一买了房产一切险,则情形就大不一样了。不仅甲单元业主可以得到很好的赔偿,损失可降为最低,其他波及之单元的业主同样可以得到补偿,邻里之间经济索赔案也就不会引发而自然消失,这样一种皆大欢喜的结果能不令人感动?
因房产一切险投保额往往很大,故费率要较某单元单独购买房产险要便宜许多,不会增加置业者的经济负担。如把每月应支付的保费平均分摊到建筑面积上,只需几角钱,十分具有可操作性。几角钱的保费,买一身的平安,何乐而不为呢?
如果说物业管理公司代买房产一切险主要是保障业主的切身利益,那么购买第三者责任险,直接受益者是业主,间接受益者是自己。在日常管理和服务的过程中,物业管理者往往都是以第三者身份出现在公众场合,如某业主违章,引起其他业主投诉,管理者将以第三者身份出面调解,或代表公众利益予以阻止;再如某业主乘坐电梯被困其中,这与生产厂家生产之电梯质量或维保单位维保质量直接有关,管理者往往存在间接管理不到位的责任,这种第三者的间接或直接责任,在日常管理过程中能否避免?事实上是不可避免的,将永远存在下去,仅仅存在责任轻重的问题,赔偿多少的问题。
既然不可避免存在一定的责任,那么物业管理公司就应该想办法规避经营风险。第三者责任险就是帮助物业管理公司免受经济处罚的一种险种,即当物业管理公司在管理和服务过程中不慎失误,引发业主经济索赔案时,保险公司可承担全部责任,若发生诉讼,则由保险公司与原告在法庭上辩论,一旦保险公司败诉,索赔费用将由保险公司支付。
由此可见,"第三者责任险"这一险种对物业管理公司而言非常重要,它可合法地避免物业管理公司与业主发生正面冲突,产生不良影响,损害企业形象,也可免遭经济赔偿的冲击。如果业主有理,其利益也可得到很好的补偿。
三、物业保险理赔案例
笔者在天安南油工业村物业管理的过程中就曾亲身体验到购买第三者责任险的好处。1996年,小区管理部因事先没有通知业主要对各单元消防喷淋进行试压,结果因质量问题,某单元仓库的一个啧淋头经不住压力而爆裂,喷水淋湿了库内的原材料和半成品,该单元业主随即投诉,并开出3万余元的经济赔款单,对此,管理部并未与之论理,而是二话未说就拨通了保险公司理赔部的电话。保险公司旋即派人来现场调。
篇2：物业知识教材：物业管理保险及保险代理
物业知识教材：物业管理保险及保险代理
自古以来，人类社会总存在着风险与担扰。当风险发生时，必然造成经济损失和资金短缺，于是引发人们弥补损失或短缺的欲望，而保险这一业务恰好能满足这种欲望。保险业务是把个别人由于事故造成的财产上的不利结果，由处于同一危险环境之中但未遭遇事故的多数人予以分担以排除或减轻灾害的一种经济补偿。同时，保险业务是转移风险，即把个人的危险转移给他人或社会机构的一项工作，显然保险就是众人投保，风险共担，一方有难，八方救援。所以，在物业管理中，物业管理公司将保险推荐给众多的业主(其中包括家庭、社会团体、公司、个人等)，受益者并不是业主单方面，而是多方面的，包括物业管理公司自身。
一、物业管理公司对所管物业应办理的保险
财产保险是商业保险的一大类别。它是一种以各种财产以及与其有关利益作为保险标的的保险或以造成财产损失的损害赔偿责任作为保险标的的保险。物业管理公司主要对所管辖楼宇的结构、公共装修及公共设施、设备进行保险。所投保险主要分财产险和机损险两种。而不承担对业主及家人、单元内的所有财产的保险。而财产险和机损险为最重要。
1.财产保险
主要对建筑物及装饰所投的险种。其保险责任为:
由下列原因造成损失的，保险公司负责赔偿:①火灾、雷电、爆炸、水管爆裂等;②暴风雨、飓风、台风、龙卷风、水灾、海啸、雹灾、山崩、雪崩、地震、火山爆发、地面下降下沉、地下发水等;③飞机坠毁、飞机部件或飞行物体坠落等。
由于物业为多个业主所有，其结构及公共部分对每个个体来说不易划分，因此这些部分的保险责任应由物业公司负责，而其保险费用由全体业主分摊。
2.机损险
主要对物业配套设施设备所投的险种。其保险责任为:
保险公司对被保险机器及其附属设备由于下列原因造成物质损失，需要修理或重置时，负责赔偿:①设计、制造或安装错误，铸造和原料缺陷;②经考核合格的工人、技术人员的操作错误，或操作者缺乏经验、技术不善以及使用者的过失行为;③离心力引起的断裂;④电气短路和其他电气原因;⑤锅炉缺水;⑥物理性爆裂;⑦暴风雨、严寒;⑧设备所在的建筑物的损坏;⑨除②责任规定以外的其他不可遇料和意外的事故。
对物业公司而言，机损险的投保范围为:供配电系统、发电机、直升梯、空调系统、锅炉房、给排水系统等。这些部分虽为全体业主所拥有，但分割投保显然是不可能的，所以也应由物业公司代业主投保，保险费用由全体业主分摊。
保险金额的计算按账面原值乘以一个系数(协商数)变成市值投保。
保险业务是物业管理公司在管理过程中必不可少的一项重要工作，物业管理公司可根据本公司实际情况投保，以求做到有备无患。
二、物业管理公司可代理的常见险种
物业管理公司除自身的管理中需重视保险业务的办理，同时，也为方便业主，代办理保险业务。目前物业管理公司较合适代理的险种主要是商业保险。代理商业保险的好处有很多，可以使管辖内的业主发生意外后，损失减低到最小限度，同时，也可减轻物业管理公司的压力。物业管理公司向保险公司申请代办保险，主要通过下列程序;
(1)目前物业管理公司向业主提供的保险服务，主要是通过与保险公司签订保险代理协议，并获得政府的执照才能展开业务活动，政府对代理人有较严格的要求，有时还开设考试以检验其资格。在业务活动中，代理人必须遵守国家的有关规定、法规及代理合同，如有违反，政府可以撤销其营业执照，保险公司也可解除代理关系。
(2)人们对自己的利益所面临的风险并不总是清楚的，而且侥幸心理总使人们心存希望。保险从业人如不事先帮助人们认识风险、分散风险、转移风险，大多数潜在的被保险人并不会主动地、积极地、及时地参加保险，消除潜在风险对自己的影响。因此，从物业管理角度来看，拓展保险的业务，对广大的业主(潜在的投保人)或被保险人具有意义。为了能向被保险人提供较好的服务，主动地谋求业务的发展，物业管理公司往往以自己的业务员直接向业主(潜在投保人)或被保险人推销保险单的方式推销保险。为了推行、拓展业务，保险公司往往通过代理合同授予代理人(公司)一定的权利，如向哪些人出卖保单、出卖何利保单、保险金额、范围等，而保险业务的选择和控制是拓展业务的关键环节。为了业务的开展，由保险公司对物业管理公司的业务员进行保险知识的培训。
(3)物业管理公司在为业主提供服务(代理保险业务)的同时，必须对投保人投保的风险加以审核，来决定是否承保，承保的条件如何，适用怎样的费率等。投保人由于所抱目的不同，所以通过选择适当的保险公司及适合的险种来达到自己的目的，而物业管理公司出于对自身的保障，在核保过程中也需要对保险人进行选择。
核保中应特别注意的问题:①道德风险。是指因被保险人故意行为而导致发生损失的风险。它的产生有三种原因:保险条款有漏洞、被保险人道德的丧失、被保险人遭遇财务上的困难。②心理风险。是指被保险人因参加保险而松懈了风险防范意识所造成的风险。③核保与展业的关系。展业的目标在于承揽业务，核保的目标在于提高业务的质量，两者之间一定是存在着冲突的，特别对于物业公司，由于展业的对象主要是物业的使用者(业主、租客及相关人士)等，所以更要处理好这种关系，否则，在以后的工作中将人为地增添许多不必要的麻烦与问题，甚至影响到正常的管理工作。
(4)保险费计算是保险经营的一项重要工作，物业管理公司往往是根据保险公司提供的财产保险费计算为依据。
(5)保险合同成立时，投保人向物业管理公司(代收)缴纳保险费，物业管理公司通过定期(每星期或每月)与保险公司结算。保险事故发生时由物业管理公司通知保险公司负责给付保险金。
(6)保险风险管理是保险经营管理中的一个重要组成部分，特别作为物业管理公司在代理保险工作中，由于需要面对大量的业主，所以一定要借助于一定的手段，在日常管理工作中对客观存在的各种风险进行识别和评估。例如，保险业主的车辆，往往会有监守自盗的情况发生，如果物业管理公司采用严格的车库管理制度来控制，就可以避免保险诈骗的现象出现，从而保障社会经济生活的持续稳定和发展。风险管理的重要目的在于预防风险和控制风险的扩大。因此，物业管理公司加强风险管理可以更直接地降低风险发生率和损失率，提高保险经营管理的经济效益。
(7)保险理赔是保险经营管理的主要工作，它体现了保险人履行给付保险金的义务和被保险人享受保险待遇的权利。风险事故发生后，被保险人及物业管理公司要及时通知保险人，向其提供损失证明物件，进行损失登记。被保险人还要保护现场，并且采取适当措施补救损失，制止损失继续扩大。保险人根据出险通知，派员进行现场勘察，调查损失详情，确定理赔责任，并给付保险金额。在保险理赔中，双方当事人要重合同守信用，具体问题具体分析，坚持实事求是，而物业管理公司在理赔工作中应做到主动积极，迅速及时，准确合理。
通常物业管理公司替业主办理理赔程序。
其中双方可能会对赔与不赔、赔偿多少产生异议。如果发生了赔偿纠纷，物业管理公司应分别要求双方协商解决。协商无结果时，可由仲裁机关仲裁。
篇3：试论物业管理责任保险
试论物业管理责任保险
人保财险由此开发了上海最早的一个物业责任保险条款。在这个险种的风险分析书上，列举了“因小区安全措施不当、或警告标识不明显，引起第三者滑倒、碰撞、坠落等意外事故，造成第三者财产损失或人身伤亡”；“发生地震、暴风、暴雨、雷击等自然灾害时，因物业管理、维护不善，造成灾害来临时本不应发生的损失”等11种可能存在的风险。
然而，这一新的保险产品，由于各种因素，一直难以在市场上普及推广。“尽管无论是保险公司还是保险经纪公司，都认为它有着非常广阔的前景，可是从目前情况来看，的确不被人重视。”人保财险上海分公司团险营销管理部副总经理王成宝分析认为，主要还是物业公司投保意识薄弱。
业内人士分析说，“我国去年责任险保费收入在财产险保费收入中仅占3%左右，更何况是进入中国较晚的物业责任险呢。”
“因为物业管理中涉及到的方方面面问题很多，并且可能出现的问题也很复杂，保险公司很难对这些问题的复杂性进行量化，因此，由这些问题所带来的风险是保险公司所不能承担的。因而保险公司在对这一产品的宣传上，采取了相对谨慎的态度。”一家保险公司的一位资深人士这样分析说。
去年下半年，天安在全国部分城市推出物业责任险。但据天安总公司客户关系管理部马国东介绍，与其他财产险险种相比，这一产品在全国卖得并不算好。“推出半年来，这一险种带来的全国保费收入仅20万元。其中一个有趣的现象是，这个产品在上海地区卖得不如长沙。”至于个中原因，马国东告诉记者，总公司目前正就此做分析。
物业责任险，似乎又注定成为一个“不叫座”的“玩意儿”。前一阵，被北京媒体炒得沸沸扬扬的“新华联家园的退保*”就是一个很好的例子。
20**年4月份，悦豪物业管理公司作为新华联家园的物业管理公司与当地一家财产保险公司达成物业管理责任险的投保协议，为期一年，投保额4.8万元。3个月之后，该小区出现一处因管道淤堵而使泥水倒灌的事件，业主损失极为惨重。但保险公司称最多赔付2万元，并在不久后提出退保。经过多次交涉，最终结果是保险公司以风险实在太大为由，退还了3万多元退保金，而始终没有全额赔付物业管理公司在保险期内的损失。这个仅维持了100多天的物业管理责任险也就匆匆收场。
2.上海杨浦试点每户5元
“物业责任险在上海不热销，主要是因为没有做大规模。”太平保险上海分公司综合部朱李向记者强调，在向市民推广这个险种时，保险公司不应是惟一的参与者。
据记者了解，今年7月杨浦区富苑牧业、黎平置业和上工物业等100多家物业公司向太平购买了该险种。杨浦区已有占总数60%的物业公司投保了该险种，辐射的居民总户数达到20多万户，超过杨浦常住市民的一半，可收保费逾100万元。而在这个产品的推广期间，杨浦区房地局扮演了重要的角色。
据悉，太平和杨浦区房地局召集了物业代表共召开了10余次座谈会，专门协商适合杨浦区的具体操作方案。协商的结果是，目前杨浦区的方案以物业公司为投保单位、以户数为保费计算基础，具体收费标准为5元/户/年，在投保该险种的小区，如遇物业责任导致的“水管爆裂”、“天花板渗水”等事故，均可获得保障。事后，杨浦区房地局已下发文件，要求各房地办事处和物业管理企业对保险工作给予支持。
不过，朱李告诉记者，在向整个上海推广时，未必都会采取不论小区情况“每户5元”的做法，这个收费标准是结合杨浦区的实际情况制定的，并不适用于上海所有的物业公司。在其他地区推广时，渠道方面也可能会有多种模式，包括争取街道委员会、物业管理协会、物业公司等单位的配合支持。目前，太平正在跟闵行等区接洽，争取更多的市民从中受惠。
目前，物业责任险的作用已初显成效。在上海市遭遇台风“麦莎”影响期间，太平保险公司共收到报案9起，涉及居民百余户，目前已支付赔款约6万元，其中有1起人伤，其余多为房屋漏水问题。太平已对所有报案公司进行了电话回访，并对部分报案公司进行了现场勘察，相关后续工作正在积极开展中。
王成宝告诉记者，人保财险也正在与一些规模较大的物业公司进行接洽，相信该险种很快就会在更大的区域、物业管理更成熟的地方得到推广。据他介绍，人保财险与物业公司讨论费率时会参照各种因素，包括每次赔偿限额、累计赔偿限额、营业收入、风险系数等。“说具体一点，小区地段、物业管理经验、小区以往出事记录、消防供电设备、离医院近远等因素都会成为制定费率的参考标准。”
3.引入“无过错责任”
在分析困扰整个“物业责任险”市场发展的最关键因素时，王成宝表示，物业公司的保险意识之所以普遍不强，也与市民有一定关系。比如，许多市民碰到物业问题，尤其是小毛小病，往往选择自行解决，这客观上也使物业公司投保意识更为淡薄。
物业责任保险的赔偿范围主要包括:因物业公司管理上的疏忽或过失而发生意外事故，造成第三者人身伤亡或财产损失，应由物业公司承担经济赔偿责任；发生保险责任事故后，物业公司为减少人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付的必要的、合理的费用。
记者从上海物业管理协会副秘书长王青兰那里了解到，目前，很多物业公司与住户之间的纠纷主要集中在一些“谁也说不清究竟是谁的责任”问题上。她举例说，就好像业主家庭失窃这样的问题，要说物业公司没责任肯定不对，但要物业公司承担全部责任，似乎也没有道理。这些难以清楚界定的问题，并不是单纯某一方的过错所造成的损失，都容易成为物业管理公司和小区业主的矛盾。
那如果购买了物业责任险，这些问题是否就可以迎刃而解?朱李告诉记者，太平这次就专门针对上述问题，在条款中附加了“无过错责任”。比如市民在小区内被“高空坠物砸伤”、“外来车辆撞伤”、“宠物咬伤”之类的意外事故，尽管不是物业公司的责任，也可间接获赔，当然每笔和累计的赔偿金额都是有限额的。值得一提的是，由于物业的过失，造成非小区居民在小区范围内造成人身意外伤害，太平也将替物业公司“埋单”。
同样，人保财险和平安财险对该条款也进行了调整。两家公司分别将游泳池、电梯、停车厂等小区内的公共场所纳入了承保范围。
联洋社区住户施先生认为，将“无过错责任”纳入附加险承保范围，不仅仅转嫁了物业管理企业的责任风险，也使物业公司管理小区，处理与业主的关系时游刃有余。而且，小区业主也能实实在在地从中受益。
王成宝介绍说，为了降低风险，保险公司会定期对承保的小区进行实地查访，并提出防灾防损的具体建议。一旦有小区连续几年出险严重的话，保险公司将会提高产品的费率，以加强物业公司的风险管理意识。
4.是否增加物业费
保险公司向物业管理公司收取保险费，那物业公司是否会向住户收取额外的物业管理费用呢?据记者对户主的一轮调查发现，上述问题是他们比较关心的问题。
朱李回答了记者的这一疑问。“杨浦区这次推出的每户5元，都是由物业公司自己掏的，并未向住户多收取物业管理费，而且政府方面也提供了部分财政支持。”
记者在采访中还发现，一直以来业界对“物业责任险”都存在着较多的争议。从有关的保险条款中可以明确看到，物业责任险的费用计算方法是保费等于当年物业管理费收入乘以费率，附加险的保费是累计赔偿限额乘以附加险费率。
因此，如果某物业责任保险公司要为自己管辖的小区上物业责任险的话，那么其费用应该来自其向业主收取的物业管理费里支出。专家认为，物业管理责任险是建立在物业管理公司已有赔偿责任的前提下，再转嫁给保险公司赔偿，其保险费应该由物业公司独立承担。
保险业一位资深人士提出了一个折中的办法:“如果全部保费都由物业公司来出的话，可能很多物业公司并不积极。最合适的做法是，大头由物业公司出，小头由户主出。”
5.责任界定不清
由于小区流动量较大，尤其是一些管理不甚严格的小区，很多非户主都可以随意在小区走动，一旦出了事故，物业公司究竟赔还是不赔。“这个原因直接影响物业责任险的承保责任范围和产品自身的发展。”王成宝一针见血地指出。
在过去的《物业管理条例》中，很多政策法规并没有明确一些发生在小区的事故该由谁来担责任、谁来赔。一位物业专家指出，有关条例可能没有规定，但是物业公司与业主签订的物业管理合同中可能会涉及，因此涉及到的物业公司应该承担合同责任。
而对于这一问题，有关专家表示，相关政策法规也在逐步完善，而且有关政府部门已经出台了新的《物业收费管理办法》，里面明确了物业公司必须要购买责任险。
据王青兰表示，新出台的上海市《前期物业服务合同》中更加明确了物业公司在管理过程中发生哪些事故，物业公司可以不承担责任，比如因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的，物业公司将不给予赔偿。
虽然条款明确了物业应或不应承担的责任，但保险公司不会为物业所有的责任而“埋单”。王成宝介绍说，如果一些事故是物业公司事前完全可以避免的，那保险公司不会给予赔偿。