物业管理责任保险条款(天安保险)

　　第一章 保险合同

　　第一条 保险合同由保险单、本保险条款、投保单、与保险合同有关的其他投保文件、声明、批注、附贴批单以及其他书面协议构成。

　　第二章 被保险人

　　第二条 凡在中华人民共和国境内依法设立并登记注册、合法经营并根据国务院颁布的《物业管理条例》和地方省市的实施办法而制订有物业服务合同的物业管理企业,均可作为被保险人。

　　第三章 保险责任

　　第三条 在本保险期限内且在物业服务合同规定的服务期限内,本保险单明细表中列明的区域范围内的物业,因被保险人管理上的疏忽或过失而发生意外事故造成下列损失或费用,依法应由被保险人承担的经济赔偿责任,保险人负责赔偿:

　　(一)第三者人身伤亡或财产损失;

　　(二)事先经保险人书面同意的诉讼费用;

　　(三)发生保险责任事故后,被保险人为缩小或减少对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。

　　上述第(一)和第(二)项每次事故总赔偿金额不得超过本保险单明细表中列明的每次事故赔偿限额;第(三)项每次事故赔偿金额不得超过本保险单明细表中列明的每次事故赔偿限额。

　　第四章 责任免除

　　第四条 下列原因造成的损失、费用和责任,保险人不负责赔偿:

　　(一)被保险人及其代表的故意行为或违法行为;

　　(二)盗窃、抢劫;

　　(三)战争、敌对行为、军事行为、武装冲突、恐怖活动、罢工、骚乱、暴动;

　　(四)政府有关当局的没收、征用;

　　(五)核反应、核辐射和放射性污染;

　　(六)地震、雷击、暴雨、洪水、火山爆发、龙卷风、台风、暴风、地崩、地面下沉下陷等自然灾害,但因被保险人管理维护不善,造成灾害来临时本不应发生的损失除外;

　　(七)停放或行使在被保险人管理物业范围内机动车辆所发生的所有意外事故;

　　(八)烟熏、大气、土地、水污染及其他污染;

　　(九)震动、移动或减弱支撑;

　　(十)未经有关监督管理部门验收或经验收但不合格的固定场所或设备所发生意外事故。

　　第五条 被保险人的下列各项损失、费用和责任,保险人不负责赔偿:

　　(一)被保险人或其代表、雇佣人员、为其服务的任何人的人身伤亡赔偿责任,以及上述人员所有的或由其保管或控制的非物业财产损失赔偿责任;

　　(二)罚款、违约金、罚金或惩罚性赔款;

　　(三)被保险人与他人签定的物业服务合同中所约定的责任,但依照法律规定应由被保险人承担的不在此列。

　　第六条 下列各项损失、费用和责任,保险人不负责赔偿:

　　(一)本保险单列明的或有关条款中规定的应由被保险人自行负担的免赔额;

　　(二)因保险责任事故所造成的停产、减产、停电等损失以及各种间接损失;

　　(三)被保险人对第三者的精神损害。

　　第七条 其他不属于本保险责任范围内的一切损失、费用和责任,保险人不负责赔偿。

　　第五章 保险期限和赔偿限额

　　第八条 本保险的保险期限为一年,自保单上注明起保日的十二时起至期满日的十二时止。

　　第九条 本保险的每次事故赔偿限额和累计赔偿限额由被保险人与保险人参照本保险费率规章在投保时协商确定。

篇2：物业知识教材：物业管理保险及保险代理

　　物业知识教材：物业管理保险及保险代理

　　自古以来，人类社会总存在着风险与担扰。当风险发生时，必然造成经济损失和资金短缺，于是引发人们弥补损失或短缺的欲望，而保险这一业务恰好能满足这种欲望。保险业务是把个别人由于事故造成的财产上的不利结果，由处于同一危险环境之中但未遭遇事故的多数人予以分担以排除或减轻灾害的一种经济补偿。同时，保险业务是转移风险，即把个人的危险转移给他人或社会机构的一项工作，显然保险就是众人投保，风险共担，一方有难，八方救援。所以，在物业管理中，物业管理公司将保险推荐给众多的业主(其中包括家庭、社会团体、公司、个人等)，受益者并不是业主单方面，而是多方面的，包括物业管理公司自身。

　　一、物业管理公司对所管物业应办理的保险

　　财产保险是商业保险的一大类别。它是一种以各种财产以及与其有关利益作为保险标的的保险或以造成财产损失的损害赔偿责任作为保险标的的保险。物业管理公司主要对所管辖楼宇的结构、公共装修及公共设施、设备进行保险。所投保险主要分财产险和机损险两种。而不承担对业主及家人、单元内的所有财产的保险。而财产险和机损险为最重要。

　　1.财产保险

　　主要对建筑物及装饰所投的险种。其保险责任为:

　　由下列原因造成损失的，保险公司负责赔偿:①火灾、雷电、爆炸、水管爆裂等;②暴风雨、飓风、台风、龙卷风、水灾、海啸、雹灾、山崩、雪崩、地震、火山爆发、地面下降下沉、地下发水等;③飞机坠毁、飞机部件或飞行物体坠落等。

　　由于物业为多个业主所有，其结构及公共部分对每个个体来说不易划分，因此这些部分的保险责任应由物业公司负责，而其保险费用由全体业主分摊。

　　2.机损险

　　主要对物业配套设施设备所投的险种。其保险责任为:

　　保险公司对被保险机器及其附属设备由于下列原因造成物质损失，需要修理或重置时，负责赔偿:①设计、制造或安装错误，铸造和原料缺陷;②经考核合格的工人、技术人员的操作错误，或操作者缺乏经验、技术不善以及使用者的过失行为;③离心力引起的断裂;④电气短路和其他电气原因;⑤锅炉缺水;⑥物理性爆裂;⑦暴风雨、严寒;⑧设备所在的建筑物的损坏;⑨除②责任规定以外的其他不可遇料和意外的事故。

　　对物业公司而言，机损险的投保范围为:供配电系统、发电机、直升梯、空调系统、锅炉房、给排水系统等。这些部分虽为全体业主所拥有，但分割投保显然是不可能的，所以也应由物业公司代业主投保，保险费用由全体业主分摊。

　　保险金额的计算按账面原值乘以一个系数(协商数)变成市值投保。

　　保险业务是物业管理公司在管理过程中必不可少的一项重要工作，物业管理公司可根据本公司实际情况投保，以求做到有备无患。

　　二、物业管理公司可代理的常见险种

　　物业管理公司除自身的管理中需重视保险业务的办理，同时，也为方便业主，代办理保险业务。目前物业管理公司较合适代理的险种主要是商业保险。代理商业保险的好处有很多，可以使管辖内的业主发生意外后，损失减低到最小限度，同时，也可减轻物业管理公司的压力。物业管理公司向保险公司申请代办保险，主要通过下列程序;

　　(1)目前物业管理公司向业主提供的保险服务，主要是通过与保险公司签订保险代理协议，并获得政府的执照才能展开业务活动，政府对代理人有较严格的要求，有时还开设考试以检验其资格。在业务活动中，代理人必须遵守国家的有关规定、法规及代理合同，如有违反，政府可以撤销其营业执照，保险公司也可解除代理关系。

　　(2)人们对自己的利益所面临的风险并不总是清楚的，而且侥幸心理总使人们心存希望。保险从业人如不事先帮助人们认识风险、分散风险、转移风险，大多数潜在的被保险人并不会主动地、积极地、及时地参加保险，消除潜在风险对自己的影响。因此，从物业管理角度来看，拓展保险的业务，对广大的业主(潜在的投保人)或被保险人具有意义。为了能向被保险人提供较好的服务，主动地谋求业务的发展，物业管理公司往往以自己的业务员直接向业主(潜在投保人)或被保险人推销保险单的方式推销保险。为了推行、拓展业务，保险公司往往通过代理合同授予代理人(公司)一定的权利，如向哪些人出卖保单、出卖何利保单、保险金额、范围等，而保险业务的选择和控制是拓展业务的关键环节。为了业务的开展，由保险公司对物业管理公司的业务员进行保险知识的培训。

　　(3)物业管理公司在为业主提供服务(代理保险业务)的同时，必须对投保人投保的风险加以审核，来决定是否承保，承保的条件如何，适用怎样的费率等。投保人由于所抱目的不同，所以通过选择适当的保险公司及适合的险种来达到自己的目的，而物业管理公司出于对自身的保障，在核保过程中也需要对保险人进行选择。

　　核保中应特别注意的问题:①道德风险。是指因被保险人故意行为而导致发生损失的风险。它的产生有三种原因:保险条款有漏洞、被保险人道德的丧失、被保险人遭遇财务上的困难。②心理风险。是指被保险人因参加保险而松懈了风险防范意识所造成的风险。③核保与展业的关系。展业的目标在于承揽业务，核保的目标在于提高业务的质量，两者之间一定是存在着冲突的，特别对于物业公司，由于展业的对象主要是物业的使用者(业主、租客及相关人士)等，所以更要处理好这种关系，否则，在以后的工作中将人为地增添许多不必要的麻烦与问题，甚至影响到正常的管理工作。

　　(4)保险费计算是保险经营的一项重要工作，物业管理公司往往是根据保险公司提供的财产保险费计算为依据。

　　(5)保险合同成立时，投保人向物业管理公司(代收)缴纳保险费，物业管理公司通过定期(每星期或每月)与保险公司结算。保险事故发生时由物业管理公司通知保险公司负责给付保险金。

　　(6)保险风险管理是保险经营管理中的一个重要组成部分，特别作为物业管理公司在代理保险工作中，由于需要面对大量的业主，所以一定要借助于一定的手段，在日常管理工作中对客观存在的各种风险进行识别和评估。例如，保险业主的车辆，往往会有监守自盗的情况发生，如果物业管理公司采用严格的车库管理制度来控制，就可以避免保险诈骗的现象出现，从而保障社会经济生活的持续稳定和发展。风险管理的重要目的在于预防风险和控制风险的扩大。因此，物业管理公司加强风险管理可以更直接地降低风险发生率和损失率，提高保险经营管理的经济效益。

　　(7)保险理赔是保险经营管理的主要工作，它体现了保险人履行给付保险金的义务和被保险人享受保险待遇的权利。风险事故发生后，被保险人及物业管理公司要及时通知保险人，向其提供损失证明物件，进行损失登记。被保险人还要保护现场，并且采取适当措施补救损失，制止损失继续扩大。保险人根据出险通知，派员进行现场勘察，调查损失详情，确定理赔责任，并给付保险金额。在保险理赔中，双方当事人要重合同守信用，具体问题具体分析，坚持实事求是，而物业管理公司在理赔工作中应做到主动积极，迅速及时，准确合理。

　　通常物业管理公司替业主办理理赔程序。

　　其中双方可能会对赔与不赔、赔偿多少产生异议。如果发生了赔偿纠纷，物业管理公司应分别要求双方协商解决。协商无结果时，可由仲裁机关仲裁。

篇3：试论物业管理责任保险

　　试论物业管理责任保险

　　人保财险由此开发了上海最早的一个物业责任保险条款。在这个险种的风险分析书上，列举了“因小区安全措施不当、或警告标识不明显，引起第三者滑倒、碰撞、坠落等意外事故，造成第三者财产损失或人身伤亡”；“发生地震、暴风、暴雨、雷击等自然灾害时，因物业管理、维护不善，造成灾害来临时本不应发生的损失”等11种可能存在的风险。

　　然而，这一新的保险产品，由于各种因素，一直难以在市场上普及推广。“尽管无论是保险公司还是保险经纪公司，都认为它有着非常广阔的前景，可是从目前情况来看，的确不被人重视。”人保财险上海分公司团险营销管理部副总经理王成宝分析认为，主要还是物业公司投保意识薄弱。

　　业内人士分析说，“我国去年责任险保费收入在财产险保费收入中仅占3%左右，更何况是进入中国较晚的物业责任险呢。”

　　“因为物业管理中涉及到的方方面面问题很多，并且可能出现的问题也很复杂，保险公司很难对这些问题的复杂性进行量化，因此，由这些问题所带来的风险是保险公司所不能承担的。因而保险公司在对这一产品的宣传上，采取了相对谨慎的态度。”一家保险公司的一位资深人士这样分析说。

　　去年下半年，天安在全国部分城市推出物业责任险。但据天安总公司客户关系管理部马国东介绍，与其他财产险险种相比，这一产品在全国卖得并不算好。“推出半年来，这一险种带来的全国保费收入仅20万元。其中一个有趣的现象是，这个产品在上海地区卖得不如长沙。”至于个中原因，马国东告诉记者，总公司目前正就此做分析。

　　物业责任险，似乎又注定成为一个“不叫座”的“玩意儿”。前一阵，被北京媒体炒得沸沸扬扬的“新华联家园的退保*”就是一个很好的例子。

　　20**年4月份，悦豪物业管理公司作为新华联家园的物业管理公司与当地一家财产保险公司达成物业管理责任险的投保协议，为期一年，投保额4.8万元。3个月之后，该小区出现一处因管道淤堵而使泥水倒灌的事件，业主损失极为惨重。但保险公司称最多赔付2万元，并在不久后提出退保。经过多次交涉，最终结果是保险公司以风险实在太大为由，退还了3万多元退保金，而始终没有全额赔付物业管理公司在保险期内的损失。这个仅维持了100多天的物业管理责任险也就匆匆收场。

　　2.上海杨浦试点每户5元

　　“物业责任险在上海不热销，主要是因为没有做大规模。”太平保险上海分公司综合部朱李向记者强调，在向市民推广这个险种时，保险公司不应是惟一的参与者。

　　据记者了解，今年7月杨浦区富苑牧业、黎平置业和上工物业等100多家物业公司向太平购买了该险种。杨浦区已有占总数60%的物业公司投保了该险种，辐射的居民总户数达到20多万户，超过杨浦常住市民的一半，可收保费逾100万元。而在这个产品的推广期间，杨浦区房地局扮演了重要的角色。

　　据悉，太平和杨浦区房地局召集了物业代表共召开了10余次座谈会，专门协商适合杨浦区的具体操作方案。协商的结果是，目前杨浦区的方案以物业公司为投保单位、以户数为保费计算基础，具体收费标准为5元/户/年，在投保该险种的小区，如遇物业责任导致的“水管爆裂”、“天花板渗水”等事故，均可获得保障。事后，杨浦区房地局已下发文件，要求各房地办事处和物业管理企业对保险工作给予支持。

　　不过，朱李告诉记者，在向整个上海推广时，未必都会采取不论小区情况“每户5元”的做法，这个收费标准是结合杨浦区的实际情况制定的，并不适用于上海所有的物业公司。在其他地区推广时，渠道方面也可能会有多种模式，包括争取街道委员会、物业管理协会、物业公司等单位的配合支持。目前，太平正在跟闵行等区接洽，争取更多的市民从中受惠。

　　目前，物业责任险的作用已初显成效。在上海市遭遇台风“麦莎”影响期间，太平保险公司共收到报案9起，涉及居民百余户，目前已支付赔款约6万元，其中有1起人伤，其余多为房屋漏水问题。太平已对所有报案公司进行了电话回访，并对部分报案公司进行了现场勘察，相关后续工作正在积极开展中。

　　王成宝告诉记者，人保财险也正在与一些规模较大的物业公司进行接洽，相信该险种很快就会在更大的区域、物业管理更成熟的地方得到推广。据他介绍，人保财险与物业公司讨论费率时会参照各种因素，包括每次赔偿限额、累计赔偿限额、营业收入、风险系数等。“说具体一点，小区地段、物业管理经验、小区以往出事记录、消防供电设备、离医院近远等因素都会成为制定费率的参考标准。”

　　3.引入“无过错责任”

　　在分析困扰整个“物业责任险”市场发展的最关键因素时，王成宝表示，物业公司的保险意识之所以普遍不强，也与市民有一定关系。比如，许多市民碰到物业问题，尤其是小毛小病，往往选择自行解决，这客观上也使物业公司投保意识更为淡薄。

　　物业责任保险的赔偿范围主要包括:因物业公司管理上的疏忽或过失而发生意外事故，造成第三者人身伤亡或财产损失，应由物业公司承担经济赔偿责任；发生保险责任事故后，物业公司为减少人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付的必要的、合理的费用。

　　记者从上海物业管理协会副秘书长王青兰那里了解到，目前，很多物业公司与住户之间的纠纷主要集中在一些“谁也说不清究竟是谁的责任”问题上。她举例说，就好像业主家庭失窃这样的问题，要说物业公司没责任肯定不对，但要物业公司承担全部责任，似乎也没有道理。这些难以清楚界定的问题，并不是单纯某一方的过错所造成的损失，都容易成为物业管理公司和小区业主的矛盾。

　　那如果购买了物业责任险，这些问题是否就可以迎刃而解?朱李告诉记者，太平这次就专门针对上述问题，在条款中附加了“无过错责任”。比如市民在小区内被“高空坠物砸伤”、“外来车辆撞伤”、“宠物咬伤”之类的意外事故，尽管不是物业公司的责任，也可间接获赔，当然每笔和累计的赔偿金额都是有限额的。值得一提的是，由于物业的过失，造成非小区居民在小区范围内造成人身意外伤害，太平也将替物业公司“埋单”。

　　同样，人保财险和平安财险对该条款也进行了调整。两家公司分别将游泳池、电梯、停车厂等小区内的公共场所纳入了承保范围。

　　联洋社区住户施先生认为，将“无过错责任”纳入附加险承保范围，不仅仅转嫁了物业管理企业的责任风险，也使物业公司管理小区，处理与业主的关系时游刃有余。而且，小区业主也能实实在在地从中受益。

　　王成宝介绍说，为了降低风险，保险公司会定期对承保的小区进行实地查访，并提出防灾防损的具体建议。一旦有小区连续几年出险严重的话，保险公司将会提高产品的费率，以加强物业公司的风险管理意识。

　　4.是否增加物业费

　　保险公司向物业管理公司收取保险费，那物业公司是否会向住户收取额外的物业管理费用呢?据记者对户主的一轮调查发现，上述问题是他们比较关心的问题。

　　朱李回答了记者的这一疑问。“杨浦区这次推出的每户5元，都是由物业公司自己掏的，并未向住户多收取物业管理费，而且政府方面也提供了部分财政支持。”

　　记者在采访中还发现，一直以来业界对“物业责任险”都存在着较多的争议。从有关的保险条款中可以明确看到，物业责任险的费用计算方法是保费等于当年物业管理费收入乘以费率，附加险的保费是累计赔偿限额乘以附加险费率。

　　因此，如果某物业责任保险公司要为自己管辖的小区上物业责任险的话，那么其费用应该来自其向业主收取的物业管理费里支出。专家认为，物业管理责任险是建立在物业管理公司已有赔偿责任的前提下，再转嫁给保险公司赔偿，其保险费应该由物业公司独立承担。

　　保险业一位资深人士提出了一个折中的办法:“如果全部保费都由物业公司来出的话，可能很多物业公司并不积极。最合适的做法是，大头由物业公司出，小头由户主出。”

　　5.责任界定不清

　　由于小区流动量较大，尤其是一些管理不甚严格的小区，很多非户主都可以随意在小区走动，一旦出了事故，物业公司究竟赔还是不赔。“这个原因直接影响物业责任险的承保责任范围和产品自身的发展。”王成宝一针见血地指出。

　　在过去的《物业管理条例》中，很多政策法规并没有明确一些发生在小区的事故该由谁来担责任、谁来赔。一位物业专家指出，有关条例可能没有规定，但是物业公司与业主签订的物业管理合同中可能会涉及，因此涉及到的物业公司应该承担合同责任。

　　而对于这一问题，有关专家表示，相关政策法规也在逐步完善，而且有关政府部门已经出台了新的《物业收费管理办法》，里面明确了物业公司必须要购买责任险。

　　据王青兰表示，新出台的上海市《前期物业服务合同》中更加明确了物业公司在管理过程中发生哪些事故，物业公司可以不承担责任，比如因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的，物业公司将不给予赔偿。

　　虽然条款明确了物业应或不应承担的责任，但保险公司不会为物业所有的责任而“埋单”。王成宝介绍说，如果一些事故是物业公司事前完全可以避免的，那保险公司不会给予赔偿。