物业服务发展模式的初探
随着房地产业的蓬勃发展，房地产开发的后续服务行业----物业服务行业近年来的发展日新月异。据不完全统计，截至20**年底，全国城市物业管理覆盖率已占物业总量的38％，物业管理企业总数达到3.2万多家，从业人员超过2300万人，占我国第三产业全部从业人员的23％。全国物业管理行业实现年产值300亿元。目前物业服务已成为楼宇智能化、管理信息化、房屋建筑及相关设施、设备的维修养护、小区环境、居民生活服务等众多服务管理在内的综合配套管理与服务。
一般而言，业主对于物业服务的要求基本上可以分为公共服务、专项服务和特约服务。公共服务是指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性的管理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求，内容通常在物业服务合同中作具体约定，目的是为了保证物业的完好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境。以住宅小区的物业管理为例，常规性的公共服务大致包括以下内容：
1)房屋管理服务
2)房屋装修管理服务
3)物业共用设施设备管理服务
4)环境清洁卫生管理服务
5)绿化管理服务
6)安全管理服务
包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大方面。
7)文化、娱乐服务
8)其它同时惠及全体业主、使用人的服务
专项服务是物业管理企业为改善和提高业主、使用人的工作和生活条件，提供满足部分业主、使用人特殊需要的各项服务。通常是物业管理单位事先设立服务项目，并公布服务内容与质量、收费标准，业主、使用人需要某项服务时，可向物业管理单位提出需求，双方按服务内容协商服务质量和收费标准，专项服务的主要内容有：
1)代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等；
2)高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等；
3)一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务等；
4)其它一定比例住用户固定需要的服务。
特约服务是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。通常是指在物业服务合同中未约定、在专项服务中未设立，而业主、物业使用人又有该方面需求的服务。特约服务实际上是专项服务的补充和完善，当有较多的业主和物业使用人有某种服务需求时，物业管理企业可以将此项特约服务纳入专项服务。常见的特约服务项目有：
1)代订代送牛奶、书报；
2)送病人就医、喂药、医疗看护；
3)代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务；
4)代接代送儿童入托、入园及上、下学等；
5)代购、代送车、船、机票与物品；
6)代洗车辆；
7)代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等。物业服务企业根据以上服务需要，一般在物业项目上设置工程维修部、秩序维护部、环境保洁部、客户服务部等基本部门。无论是什么类型的物业服务企业，架构设置大同小异。随着物业服务内容的越来越广泛以及物业项目规模越来越庞大，一些新的问题摆在我们的眼前：
首先，一些新建小区规模庞大，有些住宅小区甚至达到上百万平米，所需要物业服务人员上百人，给内部管理带来较大不便。据笔者以前服务过的东海花园为例，建筑面积273,043平方米平米，全部物业管理处人员近200名（不含外包单位人员）。仅安全管理部（即秩序维护部）就有安全经理助理一名，安全主管三名（跟班作业），安全领班6名（每班分为内围领班和外围领班，共三个班），安全副领班6名，安全管理员（秩序维护员）近100名。人员较多，工种多样化，管理人员与操作人员均属同一物业服务企业，内部管理事务繁杂，牵扯了项目负责人员很多精力。
其次，物业服务内容延伸。现代的物业服务，出现了公众服务"基础化、同质化"，专项服务"日常化、大众化"，特约服务"多样化、特色化"现象，在一些高档住宅区和别墅小区，业主对专项服务及特约服务要求迅速发展，物业服务企业服务质量的比较，主要在特色化服务上比较。
再次，业主、社会对于物业服务的要求提高，一些群众对物业服务的认识存在偏差。房地产开发企业（大业主）需要物业服务为其开发的楼盘提供全方位的现代化的物业服务，发挥楼宇正常使用功能，延长楼宇的使用寿命，提高其行业美誉度。小业主需要物业服务企业提供安全、温馨、便捷、舒适的物业环境，使物业保值增值。社会普遍认为，普及和加强物业服务是改进城市管理、促进城市社会和谐发展与稳定的重要手段。一些群众甚至认为物业服务无所不包，小到居家生活，大到社会生产，都觉得物业服务应该参与其中。一些业主对于物业服务一知半解，认为交了物业管理费，家中一切有关物业维护、人身财产的事务均由物业公司负责，衣橱拉手坏了，要物业公司去采购拉手维修，家里电动车失窃，坚决要求物业公司赔偿。
最后，物业服务企业人员流动量较大，对于提高服务质量有较大影响。毋庸置疑，物业服务工作本身较为琐屑，长期以来，我国的物业管理业是一个劳动密集
型行业,它被认为是低门槛、低素质、无专业知识人员，甚至是一般后勤及社会闲杂人员，下岗职工所从事的行业。中国物业管理协会秘书处在《物业管理行业生存状况调查报告》指出：被调查的4600家企业中，共有772032名从业人员，平均每个企业拥有168名从业人员。其中，属于政府机关人员分流24972人（3.0%），企事业单位人员分流25072人（3.2%），部队转复军人56894人(7.4%)，下岗、待业人员再就业151753人(20%)，大、中专毕业生分配68373人(9%)，农民工吸纳173710人(23%)，残疾人及其他人员安置20478人(2.7%)。从从业人员结构看出物业服务行业发展对支持再就业工程，减轻社会就业压力发挥了极大作用。正因为此，物业服务行业从业人员存在业务技能较低、文化素质一般，服务意识不强等先天不足。行业从业人员整体工资水平不高，人员流动性较大，给物业服务企业发展带来较大不便，试想，一个企业在人员招聘培训、工作检查、违纪处理、办理离职等方面疲于奔命，还有精力去谋划实施优质物业服务，能为业主提供良好服务吗？物业服务企业要改变人员臃肿，效益低下、发展乏力的现状，要适应业主不断提高的服务需要，可以尝试改变企业自身模式，在企业内部机制改革上进行一些探索。物业服务企业角色的转变可以用以下三句话概况：
物业服务企业要成为：
一、物业服务承接商
二、专项服务采购商
三、特约服务中间商
一、物业服务承接商，物业服务企业必须定位为物业服务承接商，没有项目的拓展，谈不上企业的发展，企业要发展，必须走规模化经营的路子，像物业服务这样的劳动密集型行业，附加值低，必须靠规模赢得效益。所以，物业服务企业必须紧盯市场，积极拓展项目。根据《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》等相关法规规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位（包括分期建设、多公司建设），应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，负责前期物业管理。住宅及同一物业管理区域内的非住宅，建筑面积不足3万平方米的，可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业服务企业要及时掌握招标信息，做好项目调研，精心制作标书，重视现场答辩。物业服务企业不必要四面出击，每件事都是重点，就没有了重点，可紧盯招标市场，抓好项目扩张，就初步抓住了企业发展的关键。
要成为专业物业服务承接商，必须有一个能打善战的项目拓展队伍，目前，一些物业服务企业对竞标新项目很重视，设有拓展部或者项目部，负责承接新项目，但是，往往忽视新接项目的前期介入和接管验收。一些企业的前期介入，还停留在施工现场安全服务上，没有站在便于业主生活和后期管理的角度对项目的设计、施工提出相关建议。在接管验收上，由于物业服务企业相对房地产开发企业弱势，为了承接项目，搞好与开发商的关系，一些物业服务企业未能根据建设部《房屋接管验收标准》为依据，对新项目的工程质量、使用功能、图纸资料、设备设施、备品备件等进行验收，未对验收发现的问题要求施工方根据保质期的约定进行切实的整改，或者满足于打电话、发函件给施工方，有所为而未尽其功，给今后的管理与服务带来较大隐患。
物业服务企业不仅要有专门拓展部门，也应成立专业接管验收部门，或者，以企业工程部为主体，吸收在管项目的工程方面的精兵强将设立接管验收小组，建立松散型的"接管部"，专门负责新项目的接管验收，光靠新项目的项目经理及工程主管几个人是无法圆满完成新项目的接管验收的。
有业内人士断言，随着社会分工的细化，将来会出现专门从事前期介入和接管验收及前期管理（和前期物业服务协议中定义的"前期物业管理"不一样，仅指接管后初步建立健全的管理体系，管理（服务）处开始正常运作的阶段）的专业公司，物业服务企业中标后，把前期介入、接管验收、前期管理等事项发包给这样的公司，不需要再为新接项目烦神劳心了。
二、专项服务采购商，在物业服务较为发达的城市，如深圳、上海，物业服务企业接管一些项目后，会将其中的某些专项服务进行分包。如深圳东海花园的保洁服务一直是分包给专业的保洁公司，上海有2000多家从事保安、保洁、设备维保等方面专业公司。物业服务企业成了专项物业服务的采购商。
专项服务的分包，具有以下几点好处：
1、可以有效减少物业服务企业管理人员人数，降低人力成本。
根据上海科瑞物业管理有限公司等企业实施"管作分离"的经验，物业服务企业采购专项服务，能有效减少本企业管理人员的数量，保洁、绿化、保安、中央空调维保、电梯维保等专项服务由专业公司实施，虽说物业服务企业放弃了部分利润，但是，综合来看，降低人力成本。
2、可以减轻物业服务企业管理压力，根据专项服务合同约定，安排专人依据服务标准检查，不合格项依据合同约定处理，转移了物业服务企业的管理压力。
3、可以使业主享受更为专业的专业服务
专业服务公司一般具有专项服务设备齐全，技术力量雄厚，人员可按需调配等特点，可以为业主提供更优质、专业的专项服务。
4、可以规避员工薪资、社保、管理上的各类风险。
依据与分包商签订的服务合同，外包单位员工的薪资、福利、社保等由分包商负责，可以减轻《劳动合同法》等法规对物业服务企业的压力；依据合同约定，如承包商未能达到约定服务标准的，可以扣减服务费；如因分包商的服务造成业主（使用人）损失的，由分包商负
责，减小管理风险。5、可以对采购的专项服务监督管理，稳定和巩固物业服务质量，集中精力进行市场拓展等业务。
物业服务企业指定专业人员对分包商的服务进行监督管理，要求分包商提供符合标准，稳定持续的专项服务，物业服务企业则可集中精力进行市场拓展等重要业务。
物业服务企业要成为专项服务采购商，可以采取招标制，选择合格的供应商，签订服务合同，严格按照合同办事，定期对分包商进行审核，淘汰分包项目服务质量下降、累次引起投诉等违反《服务合同》约定的分包商。
三，特约服务中间商。业主需要的特约服务多种多样，物业服务企业的人力、精力有限，为了满足业主不断增长的对服务的要求，物业服务企业可以转变观念，成为特约服务中间（中介）商。
在深圳，近年来花样年物业管理有限公司发展迅猛，笔者认为其最大的优势是开展了"彩生活"活动，降低了物业管理费，赢得了市场。据了解，彩生活就是是依托网络将花样年物业公司总部与各物业管理处的电脑联网，实现讯息沟通、资源共享，同时也为公司与业主、供应商、发展商等之间的交流沟通搭建平台，提供服务。彩生活的服务准则是"服务无所不在、生活多姿多彩"。花样年物业将客户服务中心定位为物业的窗口、住户的知音，可为业主提供多达几十种便利居家生活的服务项目，如家居清洁、物业租赁、医疗保健、体育健身、休闲娱乐、配送纯净水、米油等。看以看出，彩生活的关键是为业主提供了多样化的生活服务，花样年在彩生活中扮演的角色是特约服务中间商。通过建立业主与商家之间的沟通，来帮助业主减少了生活成本，向商家收取一定的服务费用，弥补了管理管理费定价偏低的损失。
在一个小区中，单个业主的购买力有限，而全体业主的购买力是庞大的。业主的团购力量惊人，比如，在装修期间，很多业主需要木地板，物业服务企业可以和木地板供应商协商，对小区业主实行团购优惠，购买量越大，折扣率越高，吸引业主购买，物业服务企业依据供应商的营业额，收取相应比例的服务费。
随着业主所需服务内容的不断增加，物业服务企业要积极与供应商联络，在业主与商家之间，起到牵线搭桥的作用。在进行此项服务时，要注意引进产品质量过硬、售后服务周到的优质商家，不要替业主拿主意，不要过分推荐，以免业主反感；请让业主货比三家，自行确定接受哪家的服务，以规避风险。
篇2：物业服务收费模式的转变
物业服务收费模式的转变
物业服务收费从政府定价到政府指导价、市场调节价的转变
目前，随着房地产业的发展及物业服务行业法规的不断完善，广州市物业服务的普及程度有了较大套幅度的提高，除了写字楼、商场、商品房外，工业厂房、学校、医院、房改房、旧城区也逐步引入物业服务。物业服务行业在得到社会的认可和接受的同时，由于各方面因素的影响，还是存在着各种各样的困境和难题，对行业的发展造成了一定的影响，特别是物业服务收费问题尤为突出。
广州市自从80年代起物业服务收费均是由企业申报，物价局审定批复每户每平方的管理服务单价。这在计划经济时代依赖政府的大环境中，业主较为认同，只要有红头文件就好办，当时对物业服务及社会起到一定的作用。20多年来，政府相关职能部门针对小区会所配套功能需求、物业服务服务内容、楼房档次等制定物业服务的收费标准，扶持了物业服务企业的生存和发展，也逐步形成了一个行业，但在这个过程当中，此类批价由于各种物业既有共同性又有差异性，提供的服务也不尽相同，虽然政府有关部门非常谨慎地批价，但由于业主对行业的不了解、个别物业服务企业的违规操作、舆论的负面渲染报道等原因，物业服务的收费问题成为市民普遍关注的、争议性较大的热点问题。
20**年底国家发展改革委、建设部下发《物业服务收费管理办法》，规范物业服务服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，以该办法为依据，广州市物业服务行业的主管部门即广州市国土资源和房屋管理局及广州市物价局于20**年9月联合下发《广州市物业服务收费管理实施细则》（下称《细则》），通过政府职能的转变逐步将物业服务收费的政府定价和政府指导价转为市场调节价及政府指导价。《细则》规定包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价，即由市政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业德惠服务 等级 标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布；实行组合制的普通住宅服务收费和高档住宅别墅物业服务收费以及非住宅物业（如写字楼、商场等）的服务收费实行市场调节价，即由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定；物业服务企业应为业主提供质价相符的服务，实行明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况在物业服务区域内的显著位置进行公示。
《细则》出台后，在行业及企业当中、广大业主当中产生了的波澜，企业认为没有了“尚方宝剑”，收费将会更难，有企业的老总更说：“这不是要我们提供无常服务吗？”而业主们则认为政府不批复定价这不是给物管理企业提供乱收费的依据吗？舆论方面也给予了较大篇幅的关注和报道，对关于住宅档次即普通住宅或非普通住宅的办公室、服务标准的挂钩、收费标准的调整、如何协调定价等等方面存在着这样那样的质疑。协会以曾经在一天内接到20多个有关收费方面的电话投诉。尤其是覆盖面较广的旧物业、早期的、中低档的商品房等物业，由于物业的绿化地小，道路较窄、坏、烂，配套不足，功能欠缺，对机电、绿化等的养护不重视，再者业主素质参差不齐、需求的物业服务较表面等等问题，对物业服务实行指导价的争议特别大。个别物管企业也因为低价介入物业的管理，并用车场费用等多种经营弥补管理费等做法，导致物业的重新招标；甚至有物管理企业在一年退出了7个旧城区楼盘的物业服务。形成了各方均对原来的物业服务服务费的含金量重新评定问题。
有鉴于此，在对企业方面，协会实行横向协调、纵向指导的方法。协会多次与物价局沟通，并于04年10月举办了2期的《细则》学习讲座，为物业服务企业解答对《细则》存在的疑问。针对企业在《细则》执行过程中面临的问题，有针对性提出了专业性的意见、建议，对于中档的物业，建议企业应进行全面的评价，遵循给什么服务报什么价格的原则，按政府的标准定价，提供切实可行的服务内容，不能进驻后再提价，引起业主的反感；在旧城区物业服务的介入方面，应从计划经济政府包办转入初步的物业服务市场体制，不要夸大功能，应切实考虑硬件及不足的地方，由于很难实行封闭管理，要特别注意对公共秩序的维护，在实行明码标价期间要确认收多少服务多少，不能随便许诺能人所不能。同时协会以在主办的刊物《物业服务信息》中刊登了名为《物管理收费：定价容易执行难》的文章，对外反映企业在实施过程中的实际困难，对此，市物价局给予了专文解释回复，得到企业肯定。
对于广大业主方面，协会实行重在宣传及时引导的方法。针对业主缺乏成熟的物业服务消费意识的情况，协会以舆论为向导，有针对性地做了大量的解释和引导工作。如召开不同地区的业主座谈会，请香港有关人士来为其讲解案例等。并由协会秘书长约请广州日报社在物业服务收费方面存在包括如何界定普通住宅？界定档次有争议怎么办？房改房栖身豪宅区怎么办？三级资质的物管企业能否按一级收费？没有业委会能否改收费标准？哪种情况下收费明细账单一定要公布？小区车位收益该归谁？等的七大焦点问题从行业的角度提出了意见和建议，并派我会工作指导部人约请南方日报社对《细则》发表了全篇的解释。此外，为切实指导物业服务收费的定价，协调、平息业主与物管企业因定价问题引发的矛盾，针对物业档次界定难的问题，协会拟定了《关于办公室物业服务收费建议的评审程序》，由企业或业委会提出需求，协会以组织行业专家到物业现场进行评审，从行业的专业角度提供合理的定价建议、意见，受到行业的欢迎。
为更好地平衡行业所面临的在收费方面的困难和矛盾，协会以对物业服务收费明码标价的执行问题给予了相当的重视，主动与高物价局沟通，开展了物价收费牌制作的团购招标，为会员单位统一制作明码标价牌，并在标价牌上加属协会的电话，以便受理业主在收费方面的咨询及投诉，以更好地理顺物业服务的收费动作。
物业服务服务收费与物业档次、消费群体有直接的关系，如何兼顾民众的承受能力与企业所得利润合理定出收费标准广而告之并明码实价提供服务，是企业在政府指导价及市场调节价下，学会如何在gg开放的经济市场中搏击、求生存的必交答卷。任何事物的发展均非一帆风顺的，更何况风雨兼程的物业服务行业。随着市场的逐步放开，由精度业主和物管企业实行双向选择服务和市场，这将是物业服务发展的大方向，行业协会应顾及全局，起好桥梁作用，对企业、对业主均应抱以一视同仁的负责态度，行使指导、监督的职能。当物业服务公司做到公布账目明明白白时，当业主真正了解物业服务费的含金量时，物业服务行业将会达到一种平衡，业主与物管企业间将相互达成一种共识，在明确各方主体的责任，实现质价相符的市场经济规律时，才是持久的，永恒的。物业服务的目的是构建和谐的环境，谁享受谁支付，将权利还给业主的同时应及时地引导以提升业主对物业服务的认知度，这样，物业服务只会有双赢而不可能有单赢的局面，也只有这样，才能在社区实现和谐安定的生活。
《广州物业服务信息》
篇3：政府公共物业服务模式与应用探讨
政府公共物业服务模式与应用探讨
服务型政府的主要内容是提供维护性的公共服务与完成为数不多的管制服务，提供社会性的公共服务与必要的公共设施。对城市公共物业进行规范管理、科学维护，充分发挥城市公共物业效能,是提升城市竞争力，促进城市整体功能优化的要求，也是政府公共服务规范实现的要求，是政府转变行政管理职能，贯彻***，落实民本理念和公共精神的要求。本文通过对政府公共服务实现过程中物业服务的现状和作用进行初步分析，对市场经济下政府规范提供公共服务及城市公共物业服务的模式与应用进行探讨。
一、政府公共服务的目的、形式和内容
在社会主义市场经济条件下，政府提供社会公共事务的管理，是为各阶层人民、各类经济成分服务的，为社会一切合法的利益集团与个人解除发展障碍，从宏观利益出发，调节全社会经济活动。其主要职能是向市民提供适度有效的公共产品和公共服务（城市基础设施建设与维护、城市公共物业的管理、环境治理与环境保护等），政府对企业和市场的干预更多地表现为通过长远规划和政策的制订来引导经济发展方向，通过社会公益事业建设和大力发展社会中介服务创造优良的投资环境；通过健全法制和强化监督来保障合法利益和防范市场风险。政府用市场手段提供城市公共物业服务维护服务，不直接参与竞争、参与生产，在城市建设和管理中，政府充当“裁判员”而不是“运动员”。
城市公共物业是政府进行公共建设的产物，也是政府提供公共产品的主要形式之一。从广义的角度讲，城市公共物业包括城市各类基础设施，如市政道路、桥梁、管网和城市绿地、公园、游园、广场、景（节）点、路灯、公厕、垃圾转运站（房）、水利设施、停车场、农贸市场、公共标识建筑、纪念碑等。城市公共物业服务主要是应用公共行政学理论、城市管理理论、可持续发展理论，对城市公共物业实施管理和维护，是以社会效益、经济效益、环境效益、生态效益并重为目标的一种物业服务类型。
二、目前城市公共物业服务模式
从目前城市公共物业的管理主体来看，各类城市公共物业是由政府组织投入建设的，其受益者既包括广大市民，政府也会从公共物业的使用配套和保值增值获得财政长远的利益。同时，优良的城市环境、完善的公共物业也会吸引外部资金的投入，有利于本地经济的增长。因此对城市公共物业进行管理维护，是各级政府城市管理工作的一项重要内容。
城市规模的扩大和城市化水平的不断提高，要求不断提高政府公共服务水平和城市管理的质量，在城市发展的过程中，用发展的手段解决城市管理中出现的新问题，积极探索新的思路，通过改善城市环境，提升城市功能来实现政府公共服务，促进城市的整体升值。
现阶段城市公共物业服务的模式可概括为以下两种：
一是政府直接实施行政管理。政府对城市公共物业的管理实行大包大揽，由若干政府职能部门按各自行政权能分工对市政、园林、环卫、河道、路灯等城市公共物业实行归口管理，政事（企）合一，管干不分，各项管理维护费用、人头经费由政府实施全额拨付或差额拨付。
行政包揽模式作为计划经济体制下的城市管理模式，集管理、作业、执法于一体，责任不清，效率不高，缺乏活力，效果无法达到长效，有限的环卫资源得不到合理、充分的利用，政府城市管理职能受制于大量日常作业管理事务，无法积聚更多的社会资金投入城市建设等领域。这样一种模式，与现代化的城市管理要求不相适应，也与城市公共物业服务产业化发展相背离。
二是政府通过社会采购提供公共服务。按照“小政府，大社会”的政府机构改革总体目标，政府进行宏观管理，建立规则，维持秩序，各项具体的城市公共物业服务工作交由社会单位承担，政府改变“以费养人”的计划经济管理方式，而转变为“以费办事，出钱认效果”，进行“政府采购”。在城市公共物业的管理上，转变政府职能，通过引入社会化的环卫公司、市政公司、园林绿化公司等专业作业公司或综合作业的物业服务公司，实现管干分离，提供高效能的公共服务。
城市公共物业服务的社会化、企业化、市场化、产业化改革方向应该说在政府层面上已基本达成了共识，通过社会化的城市公共物业服务模式，可进一步强化政府的行政调控和管理职能，建立精干高效的政府管理队伍，建立多元化的公共物业服务和融资体制，提升城市公共物业的公共服务功能和效率。
三、城市公共物业服务的应用与发展趋势
加强城市管理，提升城市形象，是新世纪城市现代化建设和管理的紧迫任务。随着城市化进程的不断加快，建成城区的面积日益增大，市民对环境质量的要求越来越高，城市管理的压力越来越大。
现代化的城市管理要求建管并重、建管同步，要提高政府的城市管理质量和公共服务水平，政府应从原有的一些职能中退出来，做到该管的要管；不该管的不管，政事分开，管干分离，变具体，直接，包揽的城市公共物业服务为宏观、间接和监督管理。积极培育市场主体，强化公共服务意识，坚持依法行政，保证城市管理的法制化，规范化。
城市公共物业的管理作为政府城市管理和公共服务的延伸和深化，通过社会化运作的形式，可最大限度的发挥城市基础设施的功能和效益。目前，北京、上海、广州等城市已先后采用了社会化、企业化管理的形式来实施对城市公共物业的管理。
根据各地区实际情况来看，城市公共物业的社会化管理有以下两种发展趋势：
一是“条”状管理，即专业型管理。政府按原来的职能机构管理模式，分别选择专业化的环卫公司、市政公司、园林绿化公司等社会单位，对城区的城市公共物业进行社会化、专业化管理。各专业公司按照各自的职责范围，对城市公共物业的某一专项进行管理。政府转变职能，成为教练和裁判员。
城市公共物业的专业型管理强调“对口性”，体现“专业化”，与政府职能部门对接性强。如成都高新区从1996年起不再保留环卫、市政、园林绿化作业 队伍，而直接实施社会委托，成都高建环境卫生服务有限公司不仅在成都市接手124万平方米的道路清扫保洁任务，还在重庆承担了50万平方米的道路清扫保洁工作。
二是“块”状管理，即综合型管理，城市公共物业的区域综合型管理模式已在沿海一带悄然兴起，政府将某一处或某一区域的城市公共物业交由一家公司进行综合管理，各项专业管理的内容在综合管理公司内部进行协调、组织，将部分政府监督、检查的职能划到综合管理公司，增加城市公共物业服务检查监督层次，节约政府监督资源，提高政府城市管理效率和管理效能。
城市公共物业的综合型管理更强调“大环境”和“一盘棋”思想，强调物业服务、公共市政、公益事业、公共秩序、社会职责联动呼应，共同发展，更强调综合网络式扁平管理。如上海浦东进行的“三合一”改革，成都高新区在紫竹广场进行的综合管理试点等。
文/胡生发