物业服务新模式的思考探索
作为于政府、于社会、于民都有好处的多样化模式，究竟应该怎样鼓励它们走向更多小区呢？
首先，政府主管部门应该在政策和管理上给予支持。目前新模式较难推广的重要原因之一，就是没有得到政府主管部门的“正名”。政府部门除了出台规范物业服务企业的条例，还要对新物业服务模式进行研究，并颁发规范条例，鼓励业主自主管理、自主创新、建立符合本小区实际的新模式。
第二，要充发挥居民委员会等组织的作用。由居委会牵头组织物业服务，充分发挥其指导作用的模式，有着事半功倍的效果。其亲民的特点易于取得居民的支持；其对社区情况较为了解有助于开展适合社区实际的物业项目；其已有的班子成员负责运作避免了重新聘请人员；其公益性性质可以降低物业服务收费。业主可以在居委会的帮助下，建立自我管理的模式，或者与居委会共同管理小区。
第三，业主作为小区主人，应该树立主人翁意识。业主要转变传统观念，树立主人翁意识。业主是小区的主人，最了解小区需要什么样的服务，所以业主可以参考国内外已经实行的非主流管理模式，在此基础上另辟蹊径设计全新的管理制度满足本社区的独特要求。事实上，每一种管理社区的新方法、新制度，都是业主们在实际生活中不断总结、商讨下创造出来的。
第四，媒体、理论界的支持。媒体、理论界应多关注新模式，多通过宣传引导帮助业主探索物业服务的新方法、新思路。
物业服务的新模式已经在我国崭露头角。一个正常的物业市场，除了要有市场化的物业企业提供服务，还要有其他物业模式对市场的空白点进行补充。政府、居委会、媒体等公众，应该对新物管模式多些宽容、多些鼓励，让新物管模式推广到更多的小区，让更多业主享受到低廉、优质的服务。
篇2：物业服务收费模式的转变
物业服务收费模式的转变
物业服务收费从政府定价到政府指导价、市场调节价的转变
目前，随着房地产业的发展及物业服务行业法规的不断完善，广州市物业服务的普及程度有了较大套幅度的提高，除了写字楼、商场、商品房外，工业厂房、学校、医院、房改房、旧城区也逐步引入物业服务。物业服务行业在得到社会的认可和接受的同时，由于各方面因素的影响，还是存在着各种各样的困境和难题，对行业的发展造成了一定的影响，特别是物业服务收费问题尤为突出。
广州市自从80年代起物业服务收费均是由企业申报，物价局审定批复每户每平方的管理服务单价。这在计划经济时代依赖政府的大环境中，业主较为认同，只要有红头文件就好办，当时对物业服务及社会起到一定的作用。20多年来，政府相关职能部门针对小区会所配套功能需求、物业服务服务内容、楼房档次等制定物业服务的收费标准，扶持了物业服务企业的生存和发展，也逐步形成了一个行业，但在这个过程当中，此类批价由于各种物业既有共同性又有差异性，提供的服务也不尽相同，虽然政府有关部门非常谨慎地批价，但由于业主对行业的不了解、个别物业服务企业的违规操作、舆论的负面渲染报道等原因，物业服务的收费问题成为市民普遍关注的、争议性较大的热点问题。
20**年底国家发展改革委、建设部下发《物业服务收费管理办法》，规范物业服务服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，以该办法为依据，广州市物业服务行业的主管部门即广州市国土资源和房屋管理局及广州市物价局于20**年9月联合下发《广州市物业服务收费管理实施细则》（下称《细则》），通过政府职能的转变逐步将物业服务收费的政府定价和政府指导价转为市场调节价及政府指导价。《细则》规定包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价，即由市政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业德惠服务 等级 标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布；实行组合制的普通住宅服务收费和高档住宅别墅物业服务收费以及非住宅物业（如写字楼、商场等）的服务收费实行市场调节价，即由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定；物业服务企业应为业主提供质价相符的服务，实行明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况在物业服务区域内的显著位置进行公示。
《细则》出台后，在行业及企业当中、广大业主当中产生了的波澜，企业认为没有了“尚方宝剑”，收费将会更难，有企业的老总更说：“这不是要我们提供无常服务吗？”而业主们则认为政府不批复定价这不是给物管理企业提供乱收费的依据吗？舆论方面也给予了较大篇幅的关注和报道，对关于住宅档次即普通住宅或非普通住宅的办公室、服务标准的挂钩、收费标准的调整、如何协调定价等等方面存在着这样那样的质疑。协会以曾经在一天内接到20多个有关收费方面的电话投诉。尤其是覆盖面较广的旧物业、早期的、中低档的商品房等物业，由于物业的绿化地小，道路较窄、坏、烂，配套不足，功能欠缺，对机电、绿化等的养护不重视，再者业主素质参差不齐、需求的物业服务较表面等等问题，对物业服务实行指导价的争议特别大。个别物管企业也因为低价介入物业的管理，并用车场费用等多种经营弥补管理费等做法，导致物业的重新招标；甚至有物管理企业在一年退出了7个旧城区楼盘的物业服务。形成了各方均对原来的物业服务服务费的含金量重新评定问题。
有鉴于此，在对企业方面，协会实行横向协调、纵向指导的方法。协会多次与物价局沟通，并于04年10月举办了2期的《细则》学习讲座，为物业服务企业解答对《细则》存在的疑问。针对企业在《细则》执行过程中面临的问题，有针对性提出了专业性的意见、建议，对于中档的物业，建议企业应进行全面的评价，遵循给什么服务报什么价格的原则，按政府的标准定价，提供切实可行的服务内容，不能进驻后再提价，引起业主的反感；在旧城区物业服务的介入方面，应从计划经济政府包办转入初步的物业服务市场体制，不要夸大功能，应切实考虑硬件及不足的地方，由于很难实行封闭管理，要特别注意对公共秩序的维护，在实行明码标价期间要确认收多少服务多少，不能随便许诺能人所不能。同时协会以在主办的刊物《物业服务信息》中刊登了名为《物管理收费：定价容易执行难》的文章，对外反映企业在实施过程中的实际困难，对此，市物价局给予了专文解释回复，得到企业肯定。
对于广大业主方面，协会实行重在宣传及时引导的方法。针对业主缺乏成熟的物业服务消费意识的情况，协会以舆论为向导，有针对性地做了大量的解释和引导工作。如召开不同地区的业主座谈会，请香港有关人士来为其讲解案例等。并由协会秘书长约请广州日报社在物业服务收费方面存在包括如何界定普通住宅？界定档次有争议怎么办？房改房栖身豪宅区怎么办？三级资质的物管企业能否按一级收费？没有业委会能否改收费标准？哪种情况下收费明细账单一定要公布？小区车位收益该归谁？等的七大焦点问题从行业的角度提出了意见和建议，并派我会工作指导部人约请南方日报社对《细则》发表了全篇的解释。此外，为切实指导物业服务收费的定价，协调、平息业主与物管企业因定价问题引发的矛盾，针对物业档次界定难的问题，协会拟定了《关于办公室物业服务收费建议的评审程序》，由企业或业委会提出需求，协会以组织行业专家到物业现场进行评审，从行业的专业角度提供合理的定价建议、意见，受到行业的欢迎。
为更好地平衡行业所面临的在收费方面的困难和矛盾，协会以对物业服务收费明码标价的执行问题给予了相当的重视，主动与高物价局沟通，开展了物价收费牌制作的团购招标，为会员单位统一制作明码标价牌，并在标价牌上加属协会的电话，以便受理业主在收费方面的咨询及投诉，以更好地理顺物业服务的收费动作。
物业服务服务收费与物业档次、消费群体有直接的关系，如何兼顾民众的承受能力与企业所得利润合理定出收费标准广而告之并明码实价提供服务，是企业在政府指导价及市场调节价下，学会如何在gg开放的经济市场中搏击、求生存的必交答卷。任何事物的发展均非一帆风顺的，更何况风雨兼程的物业服务行业。随着市场的逐步放开，由精度业主和物管企业实行双向选择服务和市场，这将是物业服务发展的大方向，行业协会应顾及全局，起好桥梁作用，对企业、对业主均应抱以一视同仁的负责态度，行使指导、监督的职能。当物业服务公司做到公布账目明明白白时，当业主真正了解物业服务费的含金量时，物业服务行业将会达到一种平衡，业主与物管企业间将相互达成一种共识，在明确各方主体的责任，实现质价相符的市场经济规律时，才是持久的，永恒的。物业服务的目的是构建和谐的环境，谁享受谁支付，将权利还给业主的同时应及时地引导以提升业主对物业服务的认知度，这样，物业服务只会有双赢而不可能有单赢的局面，也只有这样，才能在社区实现和谐安定的生活。
《广州物业服务信息》
篇3：政府公共物业服务模式与应用探讨
政府公共物业服务模式与应用探讨
服务型政府的主要内容是提供维护性的公共服务与完成为数不多的管制服务，提供社会性的公共服务与必要的公共设施。对城市公共物业进行规范管理、科学维护，充分发挥城市公共物业效能,是提升城市竞争力，促进城市整体功能优化的要求，也是政府公共服务规范实现的要求，是政府转变行政管理职能，贯彻***，落实民本理念和公共精神的要求。本文通过对政府公共服务实现过程中物业服务的现状和作用进行初步分析，对市场经济下政府规范提供公共服务及城市公共物业服务的模式与应用进行探讨。
一、政府公共服务的目的、形式和内容
在社会主义市场经济条件下，政府提供社会公共事务的管理，是为各阶层人民、各类经济成分服务的，为社会一切合法的利益集团与个人解除发展障碍，从宏观利益出发，调节全社会经济活动。其主要职能是向市民提供适度有效的公共产品和公共服务（城市基础设施建设与维护、城市公共物业的管理、环境治理与环境保护等），政府对企业和市场的干预更多地表现为通过长远规划和政策的制订来引导经济发展方向，通过社会公益事业建设和大力发展社会中介服务创造优良的投资环境；通过健全法制和强化监督来保障合法利益和防范市场风险。政府用市场手段提供城市公共物业服务维护服务，不直接参与竞争、参与生产，在城市建设和管理中，政府充当“裁判员”而不是“运动员”。
城市公共物业是政府进行公共建设的产物，也是政府提供公共产品的主要形式之一。从广义的角度讲，城市公共物业包括城市各类基础设施，如市政道路、桥梁、管网和城市绿地、公园、游园、广场、景（节）点、路灯、公厕、垃圾转运站（房）、水利设施、停车场、农贸市场、公共标识建筑、纪念碑等。城市公共物业服务主要是应用公共行政学理论、城市管理理论、可持续发展理论，对城市公共物业实施管理和维护，是以社会效益、经济效益、环境效益、生态效益并重为目标的一种物业服务类型。
二、目前城市公共物业服务模式
从目前城市公共物业的管理主体来看，各类城市公共物业是由政府组织投入建设的，其受益者既包括广大市民，政府也会从公共物业的使用配套和保值增值获得财政长远的利益。同时，优良的城市环境、完善的公共物业也会吸引外部资金的投入，有利于本地经济的增长。因此对城市公共物业进行管理维护，是各级政府城市管理工作的一项重要内容。
城市规模的扩大和城市化水平的不断提高，要求不断提高政府公共服务水平和城市管理的质量，在城市发展的过程中，用发展的手段解决城市管理中出现的新问题，积极探索新的思路，通过改善城市环境，提升城市功能来实现政府公共服务，促进城市的整体升值。
现阶段城市公共物业服务的模式可概括为以下两种：
一是政府直接实施行政管理。政府对城市公共物业的管理实行大包大揽，由若干政府职能部门按各自行政权能分工对市政、园林、环卫、河道、路灯等城市公共物业实行归口管理，政事（企）合一，管干不分，各项管理维护费用、人头经费由政府实施全额拨付或差额拨付。
行政包揽模式作为计划经济体制下的城市管理模式，集管理、作业、执法于一体，责任不清，效率不高，缺乏活力，效果无法达到长效，有限的环卫资源得不到合理、充分的利用，政府城市管理职能受制于大量日常作业管理事务，无法积聚更多的社会资金投入城市建设等领域。这样一种模式，与现代化的城市管理要求不相适应，也与城市公共物业服务产业化发展相背离。
二是政府通过社会采购提供公共服务。按照“小政府，大社会”的政府机构改革总体目标，政府进行宏观管理，建立规则，维持秩序，各项具体的城市公共物业服务工作交由社会单位承担，政府改变“以费养人”的计划经济管理方式，而转变为“以费办事，出钱认效果”，进行“政府采购”。在城市公共物业的管理上，转变政府职能，通过引入社会化的环卫公司、市政公司、园林绿化公司等专业作业公司或综合作业的物业服务公司，实现管干分离，提供高效能的公共服务。
城市公共物业服务的社会化、企业化、市场化、产业化改革方向应该说在政府层面上已基本达成了共识，通过社会化的城市公共物业服务模式，可进一步强化政府的行政调控和管理职能，建立精干高效的政府管理队伍，建立多元化的公共物业服务和融资体制，提升城市公共物业的公共服务功能和效率。
三、城市公共物业服务的应用与发展趋势
加强城市管理，提升城市形象，是新世纪城市现代化建设和管理的紧迫任务。随着城市化进程的不断加快，建成城区的面积日益增大，市民对环境质量的要求越来越高，城市管理的压力越来越大。
现代化的城市管理要求建管并重、建管同步，要提高政府的城市管理质量和公共服务水平，政府应从原有的一些职能中退出来，做到该管的要管；不该管的不管，政事分开，管干分离，变具体，直接，包揽的城市公共物业服务为宏观、间接和监督管理。积极培育市场主体，强化公共服务意识，坚持依法行政，保证城市管理的法制化，规范化。
城市公共物业的管理作为政府城市管理和公共服务的延伸和深化，通过社会化运作的形式，可最大限度的发挥城市基础设施的功能和效益。目前，北京、上海、广州等城市已先后采用了社会化、企业化管理的形式来实施对城市公共物业的管理。
根据各地区实际情况来看，城市公共物业的社会化管理有以下两种发展趋势：
一是“条”状管理，即专业型管理。政府按原来的职能机构管理模式，分别选择专业化的环卫公司、市政公司、园林绿化公司等社会单位，对城区的城市公共物业进行社会化、专业化管理。各专业公司按照各自的职责范围，对城市公共物业的某一专项进行管理。政府转变职能，成为教练和裁判员。
城市公共物业的专业型管理强调“对口性”，体现“专业化”，与政府职能部门对接性强。如成都高新区从1996年起不再保留环卫、市政、园林绿化作业 队伍，而直接实施社会委托，成都高建环境卫生服务有限公司不仅在成都市接手124万平方米的道路清扫保洁任务，还在重庆承担了50万平方米的道路清扫保洁工作。
二是“块”状管理，即综合型管理，城市公共物业的区域综合型管理模式已在沿海一带悄然兴起，政府将某一处或某一区域的城市公共物业交由一家公司进行综合管理，各项专业管理的内容在综合管理公司内部进行协调、组织，将部分政府监督、检查的职能划到综合管理公司，增加城市公共物业服务检查监督层次，节约政府监督资源，提高政府城市管理效率和管理效能。
城市公共物业的综合型管理更强调“大环境”和“一盘棋”思想，强调物业服务、公共市政、公益事业、公共秩序、社会职责联动呼应，共同发展，更强调综合网络式扁平管理。如上海浦东进行的“三合一”改革，成都高新区在紫竹广场进行的综合管理试点等。
文/胡生发