为什么目前的物业管理会如此难呢?有关专家认为:主要是由于当前的物业管理中存在以下几种不合理现象。
盲点一:职责界定不明确
一位行内人士认为,职责界定不明确是当前南京物业管理的一个重要问题。职责界定是指发展商、施工单位、物业管理公司、业主四方,在以物业为中心而发生的责任确定。由于职责界定欠明确,往往会造成某些责任的盲点。有一小区,业主入住之初发展商仍在卖其他的新单位,有免费车辆接送业主子女上学、回家。但发展商卖完楼撤离小区后,物业管理公司即刻以经营成本过高为由,通知家长免费校车将变为收费校车。于是不可避免地引发了业主与物业管理公司的一场纠纷。其实,事情的责任并不在物业管理公司,但是由于职责界定的不明确造成了双方本来完全可以避免的冲突,这类事件是当前业主投诉的重点。
盲点二:责任承担欠积极
据了解,某些自称保安严密的小区,当发生业主财物被偷事件时,业主却投诉无门。当此类事件发生时,物业管理公司不能一推了之。因为,作为一个小区的物业管理执行者,物业管理公司有义务对业主的财物安全负责。否则,如何叫业主相信你的管理服务水平,如何叫业主心悦诚服地去缴他们的物业管理费。责任承担不积极,这不但对业主的归属感造成损害,而且自毁了物业管理公司的形象。
盲点三:管理费用不透明
据介绍,业主对自己所缴纳管理费用的支出有知情权,而物业管理公司也有义务对业主做财务明细的公开。物业管理公司所收取的管理费除了维持自身正常运作外,一般均用作公共支出,比如绿化卫生和其他项目所耗用的水费、电费等。但据记者从不同的渠道获悉,有一些物业管理公司不愿意对业主公开财务,即使公开也是公开假账。而有些物业管理公司也会公开水费、电费,但只限于总额,没有明细。
也有业主反映,属于管理费用之一的公摊水费一个月的耗用量,竟然与自己当月的用水量相当。正是由于这些物业管理公司缺乏必要的自律性,以致有些小区经常会出现“细水长流”、“灯火长明”的浪费现象,直接增加了业主在物业管理费用上的负担。
盲点四:档次定位难清晰
据悉,在某些大型的小区常常会出现这样一种情况,比较富有的业主对物业管理公司的服务水平不满意,而收入相对较低的业主又认为其收费过高。尽管物业管理公司并没有少做工作,但换来的却是业主的怨声载道。某业内人士认为这种状况的形成是由于小区未能在区域规划上作出明确界定所造成的。
有专家举例说,同一小区业主对服务素质的要求总会有高有低,有些需要每平方米1元的服务,有些需要每平方米0.5元的服务,但若折中提供每平方米0.75元的服务,只能是两者都不满意。这种情况的出现并非物业管理公司所造成的,只能在小区的规划上去避免。同一消费水平的居民应相对集中某一个“片”,各“片”按不同的消费水平和支付能力配备绿地和娱乐场所等相应的配套设施,并配备相应的物业管理收费标准,在售房之前就向社会公开,让购房者做到心中有“数”。
篇2：物业管理立法重点和难点的思考
物业管理立法重点和难点的思考
－－以《江苏省物业管理条例》为例
《江苏省物业管理条例》（下称条例）已由江苏省人大常委会通过，自20**年3月1日起正式施行。这是江苏省第一部物业管理不地方性法规。
我省制定物业管理条例面临的大体形势为：第一，与全国发达地区物业管理立法相比，与建立社会主义市场经济体制的要求相比，我省物业管理立法相对滞后；第二，全省大部分地区已初步建立了具有中国特色的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，物业管理正逐渐被广大消费者所接受，发展形势良好，社会效益日益体现；第三，具有一定的管理实践和立法经验。建设部已制定了一批有关物业管理的规章和规范性文件，初步形成了物业管理政策及技术标准的框架体系。1998年9月，江苏省政府发布的141号令《江苏省城市住宅区物业管理办法》，初步构成我省物业管理体制的框架。随后省物业管理行政主管部门加强调研，与有关部门积极研究，反复协调，形成了一系列规范性文件。各省辖市在物业管理建章立制方面也进行了积极的探索和实践，取得了较好的经验；第四，全省各地区物业管理起步及发展不平衡。经济发达与欠发达地区，大城市与中小城市，在物业管理起步时间、市场发育程度、行业规模、发展水平、覆盖面、从业人员素质、服务意识、服务水准等方面，差异较大，短时间内难以平衡，给物业管理立法带来一定困难。
根据江苏省的情况，确定立法的原则是：以1998年省政府141号令为基础，借鉴外省市先进的物业管理立法经验和技术，总结各地立法实践的经验，充分考虑全省各地区的实际情况，根据市场经济规律，确定物业管理的基本原则，体现立法的实践性和适用超前性，并考虑与已有的物业管理规章和政策的衔接，保持法规政策的连续性。
江苏省人大常委会在涉及千家万户的条例制定过程中，指导思想明确。依据国家一系列现行法律法规，充分注意广泛听取全社会的意见，条例草案在新闻媒体上公布、广泛听取意见，并在全省20多年立法史上首次召开立法听证会，围绕诸多焦点问题充分听取各方意见，使条例从起草到定稿日趋成熟。
条例对物业管理活动中的法律关系进行调整，重点对适用范围、业主参与自治管理的形式及权利的义务、物业管理服务与收费、物业的使用与维护、法律责任等作出了明确规定。
在条例的制定过程中，深感物业管理活动的复杂性，地方立法要规范的内容也具有特殊性。重点是：
一、扩大适用范围，明确发展方向
江苏省物业管理自90年代初起步以来，经过十年的探索和实践，已初步形成前景广阔、充满生机的行业，物业管理已从城市走向乡镇，物业类型不仅涉及各类住宅物业，还涉及大厦、工业区、学校、医院等物业，已从过去单纯的居住服务领域向生产服务、医疗卫生、教育科研等后勤保障领域延伸。首先是制定住宅区物业管理条例、还是制定江苏省物业管理条例问题上，意见由不一致到一致，确定本省行政区域内的物业管理活动适用本条例；同时规定新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，由当地人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。配套设施齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理；还明确逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平的发展方向。
二、重点规定业主、业主大会、业主委员会的权利义务和议事规则
物业管理中业主、业主大会、业主委员会的运作模式，是我国引入的一种先进方式。主要是借鉴香港业主立案法团对业主委员会管理物业的做法。因香港与内地经济发展及法制化、物业私有化程度的差距，在多年实践中，业主及业主委员会的作用远没发挥。
依据产权理论，业主是物业的所有人。由于住房制度的改革和住房商品化的的推进，互不认识的业主因购买同一物业区域内的房屋而从“五湖四海”走到一起来了。由于居住或工作在一起，个别业主的个体利益和群体利益的冲突难以一致论点别业主无法对物业区域内就业主共同利益的共同事务进行管理。因为业主各自的权利义务平等，那么就需要一个第三方来管理，即物业管理企业。业主通过业主大会选举产生自已组织--业主委员会，来代表全体业主与物业管理企业缔约，委托物业管理企业就物业管理区域内公共利益的事务性工作进行管理。物业管理企业则依据自身的专业水平和合同约定，对涉及公共利益的事务性工作进行有偿管理和服务。从法律关系上说，业主委员会的缔约权是全体业主的管理权力，如果业主不选举，业主委员会就无法行使缔约权。业主委员会应当是代表和维护全体业主合法权益的非法人性质组织。业主委员会与物业管理企业双方的活动应是民事活动，双方是平等的民事主体。
业主、业主大会、业主委员会的运作方式，同样也类似我国的人民代表大会制度。立法明确其权利和义务及议事规则的自治管理形式，应当是物业管理民主化管理进程的一大进步。多年来在物业管理推行的初级阶段，业主委员会的作用还远没规范，运作中也出现偏差，形成物业管理中的最大难点，这是因为政府忽略了对业主、业主委员会的教育和行为规范。立法应赋与它多大的权利和义务，调整业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业，建设单位、行政部门之间的法律关系是立法的实质。条例与原物业管理政策规定所不同的主要是：
1、业主委员会的管理形式并非是物业管理中业主必须选择的唯一形式。单一产权的物业、业主较少的物业可以由业主自主决定自治管理方式。
2、业主委员会向业主大会负责，是业主大会的执行机构。这是因为业主委员会的权力是全体业主通过业主大会选举产生并就关系业主公共利益作出决定后，委托业主委员会执行的。因此，业主委员会选聘和解聘物业管理企业，动用维修基金等重大事项，应由业主大会审议批准。避免业主委员会因权力过于集中，行使不当造成过失行为的现象。
3、业主投票权数应考虑可操作性和兼顾小业主的利益。住宅区一户一票具可操作性，其它物业按建筑面积计算投票权数较为合理。同时规定了已交付使用物业建筑面积达百分之五十以上要召开首次业主大会，成立业主委员会。针对物业积压、长期达不到百分之五十，小业主的权益得不到主张和维护的情况。规定已交付使用建筑面积达百分之三十五不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
4、业主公约应对全体业主具有约束力。业主公约是全体业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，体现了每个业主应遵守社会公德，其行为不得损害社会公共利益的法律规定。
三、物业管理企业应真正成为法人企业
物业管理企业是物业管理活动中的市场主体。受业主或业主委员会的委托，是从事以有偿为目的地为业主共同利益的公共事务进行管理或服务的行为，同时也应承担相应的民事责任，应成为自主经营、独立核算、自负盈亏的法人组织。条例规定物业管理企业应具法人营业执照是对某些建设单位出于自身某种利益，以下属分公司（部、处）自建自管、建管不分、责任不清的状况作出的规定。引导物业管理企业建立现代企业制度，向服务社会化、管理专业化、经营市场化的物业管理方向发展。
物业管理企业不是政府部门，不具备一般意义的上的执法权。对于破坏房屋结构、共用设施设备、违章搭建等行为，没有行政执法权。但是对于违章搭建或其他侵害业主公共利益的行为，条例明确了具有制止权，直至向人民法院起诉。这是因为物业管理企业与业主、业主委员会之间是契约关系，业主将物业管理区域内共用部位、共用设施设备等涉及到全体业主共同利益的事务委托给物业管理企业进行管理，同时业主们又约定共同遵守的业主公约，作为每一个业主来说，维护物业管理区域内的公共利益，就是在履约责任。个别业主为个人利益而损害大多数业主利益，其实质就是侵犯大多数业主的利益。如果物业管理企业不予制止或进行规范，长此以往，将导致物业管理区域内环境恶化。相应地，物业管理企业因不履行责任，成为“收钱不服务或少服务”，是姑息纵容侵犯大部分业主利益的行为，业主、业主委员会完全有理由认为，物业管理企业不履约或不作为而解聘物业管理企业或追究其责任。
四、服务费确定坚持市场化方向
1、规定物业管理服务费确定原则。由于人们长期受传统计划经济的影响，居民习惯于政府定价，在物业管理服务费的标准上，政府也较多地进行干预。同时业主的观念及某些物业管理企业行为不规范原因，全省物业管理服务费标准普通偏低，且收缴率低。物业管理企业亏损面达60%-70%，住宅区尤为明显，对行业的发展极为不利。
物业管理服务费的标准应是双方当事人根据内容与质量而确定的。鉴于当前物业管理市场还不成熟，业主普遍对物业管理有个认识、接受的过程，中低收入的普通业主仍是主要服务对象，因此规定了对普通住宅的物业管理公共服务费由当事人在合同中协商确定。并明确政府指导价以物业管理服务的合理成本为基础，并考虑业主的经济承受能力进行综合测算确定。特约服务费和代办服务费由物业管理企业与业主协商确定。坚持物业管理服务费逐步向市场化过渡，保护行业的发展。
2、竞争是物业管理市场化的基本特征，物业管理行业必须通过竞争机制提高管理服务质量。目前物业管理仍处于发展初期，物业管理的市场培育刚刚开始，物业的实行情况千差万别，房管体制还没有完全转换，业主所需的服务内容也不同，物业管理服务收费水平普通较低，如有的地区每月每平方米仅0.09元，且收缴率低。多数物业管理企业效益较差，一些物业管理还需要建设单位或其它来源的经费补贴。物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制，鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。不强制要求建设单位或业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。
3、物业管理近发全防范责任等服务事项应在协议或合同中特别约定。在物业管理活动中，业主在家中被杀、家中失窃、车辆丢失等，物业管理企业是否承担责任？如果不承担，业主感到难以接受，交了钱请你从事物业区域内的管理服务，其中也包括安全防范，一旦出事又不负责任，这于情于理都说不过去物业管理企业往往认为所收费用低微，不能保证业主期望的安全要求，企业无能力承担安全责任，低收费和承担安全防范责任之间是不平等的关系。
物业管理活动中的安全防实质是物业管理企业在没有行政权、更无司法权的情况下，只是在物业管理区域内从事协助公安部门安全防范、维持公共秩序等协助权。如果业主或者业主委员会有需要特别约定服务事项，双方当事人应以特别约定的方式在合同或协议中明确，否则就不承担责任。这就要求双方当事人认真地签订合同或协议，物业管理企业在承诺有关事项时，要考虑：一、物业区域是否具备管理条件的设施；二、企业有无管理能力；三、业主所交费用能否承担业主特别约定的服务事项。否则，随意承诺，将要承担相应的责任。
五、前期建设应与后期管理相衔接，明确使用和维护的规定
1、物业管理在建设上“先天不足、后天难补”的问题，是物业管理中的主要矛盾之一。在建设单位与物业管理的比较中，业主和物业管理企业是“弱势群体”，兼顾公平的原则，规定新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案并报物业管理行政主管部门备案。建成后，物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收。建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属全体业主所有。无偿性及比例的提出是针对一些建设单位在物业建设时只建不管，将配套用房据为已有，作为出售或出租的行为。这也为物业交付使用后的管理创造了条件。
2、共用部位经营收益分配明确。利用物业设置广告等经营性设施如何处理分配，是业主与物来管理企业所关心的问题。根据产权理论，物业共用部位应属业主共同所有，如某一业主想利用共用部位经营，首先应当征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业付诸实施。经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，部分收益用于补贴物业管理公共服务费、部分收益纳入维修基金，由于具体活动情况的千差万别，具体实施中可以合同约定。条例同样对此作出原则性规定。
3、维修基金管理需要进一步细化。维修基金牵涉到千家万户，同样也关系到物业管理的前途。由于全省各地执行维修基金管理情况不一。条例规定维修基金的筹集、使用与管理由省人民政府制定。强化维修基金归集，使用管理的力度，保障业主物业使用。
六、法要责众
在规定对物业管理活动当事人各法律责任中，对业主不交服务费作出了规定。这是由于多年来受住房传统计划消费方式的影响，业主对“花钱买服务”还有一个适应的过程。突出问题在业主能否自愿交纳物业管理服务费，如不交，则按每日万分之五加收滞纳金。这在全省各类立法法律责任中，是最低的比例，该条款是针对相当数量的业主而言，涉及“法要责众”。“中国的问题是教育问题。”提高国民的素质还有个较长的过程。低微的滞纳金是要告诉不交服务费，同样也在享受物业管理服务的业主，不交费是违约的行为，同时也侵占了其他业主的利益，你有责任，也有义务交纳物业管理服务费。如业主无正当理由，在催交无效的情况下，物业管理企业可依据《民法通则》规定，向人民法院提出诉讼或申请，可采取操作简便的支付令形式，处理小额款欠交的问题。
七、立法难点
1、业主委员会民事责任问题。由于国家物业管理条例尚未出台，我国的物权法理论尚薄弱，给地方立法带来一定难度。因业主委员会无财产，由业主委员会代表全体业主与物业管理企业缔约，实际上是签定了“不平等条约”，将影响合同约定的效力。如果业主委员会因违约，民事责任由全体业主承担。一些业主可能因不满意业主委员会与物业管理企业的合同内容而拒绝承担民事责任。实践结果可能是谁也不承担，无操作性而言。
2、业主能否自治。由于受传统计划经济的影响，业主观念上适应物业管理还有一个过程，习惯上还依赖政府的“他治”。由于业主委员会成员工作属一般义务性的工作。首先是业主大会难开；二是相当一些人不愿当选业主委员会成员；三是成立业主委员会后不愿履行职责；四是相当数量的业主还无法制化的自治意识。如果业主具有自治权，将有物业区域内的立“法”权，业主委员会也将有执“法”权，现行规定的自治管理，应当说还基本上是自我管理、自我约束的一种管理形式，业主、业主大会、业主委员会组织还缺乏保障机制。
3、普通住宅的定义如何确定。是以房屋建造标准，还是以房屋价格或享受国家购房优惠政策而定？
物业管理地方立法，是根据本地区的实际情况，在阶段性的时间里，调整和规范当事人的行为准则，保障当事人的合法权益，促进行业的健康发展。条例的内容一时还不能做到涵盖和解决物业管理中的一切矛盾，还须制定具体的实施细则和配套文件，更重要的是要在物业管理活动的实践中，不断探索，完善条例的各项规定。
《江苏省物业管理条例》的颁布实施，为全省从事物业管理活动提供了法规保障，将推进全省物业管理走上法制化轨道，再创物业管理发展新局面。
篇3：外接物业管理的难点及实践
外接物业管理的难点及实践
众所周知，深圳市物业管理行业的无序竞争与无利繁荣，最终只能依靠规模化和集约化的方式来得到解决。但是一个物业管理企业要真正增强自身竞争力和扩大物业规模，对外跨省承接物业将是其中的关键一环。于是乎，我们在各种《动态》和报刊中常常可以看到这样的信息:中海接管天津华昌大厦，华侨城占领北京现代城，万厦模式移植昆明，科技园夺标南京佳园，莲花承接国家计委生活小区......，这就是所谓的“深圳物业管理走向全国”的现象，这种“抢滩”令人想起了1944年的“诺曼底登陆”，只有充分了解历史的人，才会知道在这种值得欣慰的成功背后，存在着多少惊险、困难与挫折!故而在今天各物业管理企业大力扩张的同时，必须注视到浮华的背面。
如果说人是社会的细胞，那么住宅小区便是城市的肌体，不难想象一个内地城市中深圳物业管理公司的入侵，会造成怎样的“异体排斥”，故而跨省物业管理的作业，在今天摸着石头过河的情况下，所遇到的困难往往是实质性的，所担负的后果常常是难以逆料的，总的说来，这种异体排斥的情况，一般来自三方压力:
首先，是来自业主的压力。
俗话说一方水土养一方人，中国地域广阔，风土人情各不相同，有的地方人感情细腻，有的地方人粗犷豪放，有的地方人重礼好义，有的地方人讲求实际，这是地缘特征所导致的个性纯化，与深圳居民的性格互补大相径庭；并且国人所形成的共同特点，就是欺生排外；再就是长期封闭社会所导致的权利意识扭曲、市场意识淡漠、法律观念欠缺、物业管理观念空白，这种种特点在深圳物业管理中都属全新课题，它们之间的交叉互动，结果就出现以下两宗后果:一是收费难、管理难，即部分业主以“物业管理无用论”拒不缴纳管理费、不服从管理，开口闭口“物业管理是干什么的?”，“我自己花钱买了房，我不需要你们。”二是穷于应付“钉子户”，即一些业主以“物业管理万能论”在缴费后向管理处提出各种非份要求，或动辄以不缴费相威胁，不能满足就以各种方式进行对抗，轻则要求退款、大吵大闹，重则四处奔走游说，联成一片。在具体的日常管理操作中，就体现出管理费收取难、处理违章受阻、不按程序办事、到管理处“讨说法”的情况颇为频繁。这就使“推出企业品牌，取得良好的经济效益与社会效益”顺利实施面临层层障碍，使物业管理水准难以达到预期的目标。
其次，是来自当地开发商、各协调部门包括当地政府的压力。
尽管内地的人风情各异，但是各地的政府机关却会有一种惊人的相似，简单地概括为八个字:效率低下，讲求“关系”。因为效率低下，而当地的物业管理市场又未达到一定的法制化和规范化，这就使物业管理单位作为小区的中心环节而受到多重困扰:供水、供电、电信、供暖等各专业部门与住户发生的矛盾都集中到管理处来协调解决，至于开发商在配套和施工质量方面形成的瑕疵，更常常让外来的物业管理公司背黑锅。管理处越来越多的人力、物力、时间、精力消耗在无休止的解释、协调和催促上面，有时，为了联系一个施工单位返修，要打近十次电话才会有结果，而用经济学的眼光看，这些都属于沉没成本和无效劳动。至于讲求“关系”，这就意味着一方面“肥水不流外人田”，小区内较好的、能生利的经营项目往往将外来物业管理单位架空，早已由关系户承接，另一方面，太多的行政事业单位需要挥舞手中的权力棒，动辄向企业提出各种责难和摊派收费，许多事情都需要到酒桌上去解决，业务开支巨大频繁，这样一来，管理成本在两条线上都成为黑洞，把该用在为住户提供服务上的钱变成了泡沫，增加了企业亏损面，服务档次自然难以提高。
第三，是来自自身管理的压力。
一是财务困窘，在面临经营的亏损的情况下，物业管理公司被迫采取一些非正常的收费措施，而这又会进一步引起业主的不满，从而造成新一轮的恶性循环。二是信息不畅，这是中国地区发展不平衡所决定的，物业管理行业尤其如此，当深圳专业化物业管理已拉开序幕的同时，在中国大多数城镇却连“综合一体化”的物业管理也无从谈起，媒体滞后，使物业管理工作缺乏相应的宣传支持，依靠逐个向住户解释和以实际行动说明问题，终究差强人意。三是人力资源本土化步履维艰，在内地普遍怠工、缺乏效率观念的背景下，要建立一支稳定精干的干部队伍谈何容易!有时仔细想起来，目标与现实确有太多讨价还价的余地。
这种情况下，从最初的“在水一方”到后来的“水乳交融”，是要经历一个严峻的过程，而在这个过程当中，作为一个外接物业的管理人员，他应当承担哪些责任呢?他的眼光又应当放在哪里?
首先，是端正对业主的态度，并明确全体员工都能树立“服务第一，业主至上”的基本认识。在认识到地方差异的情况下，物业管理企业要充分溶入当地，因地制宜，入乡随俗，在最开始新接管的一段时间，通过崭新的VI标识和热情的服务，是能够给大多数住户带来良好的第一印象，且中国自古云:“外来的和尚好念经。”“他山之石，可以攻玉”，住户有一种新奇感和认同感的时候，可以好好加以利用，加强对物业管理常识的宣传，为以后的管理措施打下伏笔。但在一段时期之后，业主对物业管理过高的期许总会因为实际情况的复杂性而发生一些反复，而责难和质疑会接踵而来，在此我们认为:事物总有“正反合”的辩证过程，矛盾与冲突的产生，往往是已经开始深入的标志，毫无疑问这是外接物业管理的最重要时期，而这一时期住户所提出来的问题和要求，必须拿出最充分的诚意来予以解决:以礼待人，以德服人，以情感人，不计较，不推诿，把道理讲清楚，把工作做细致。譬如说在山东，供暖、下雪、路面结冰，这都是在深圳物业管理中没有想象过的问题，但在这儿却是大问题。管理人员要注意在日常巡视中发现小区内涉及到住户贴身利益的新问题，对操作层则要求不断拓展新的服务面，让住户实实在在体会到小区的物业现状在不断改善。“逆水行舟，不进则退。”“日新谓之盛德”，这当是外接物业管理最鲜明的特点。
其次，在对外协调上面，一是通过先进的服务意识和管理理念为主管部门和当地政府排忧解难，不踢皮球，使住户的投诉能在管理处就得到较好的回复，充分赢得上级部门的信赖与支持；二是我们作为业主的代言人，在业主的意见中筛选出合理并现实的部分到相关部门追踪处理，保证工作的有效性和高效率；三是以切切实实的服务意识、质量意识感染合作方，逐步使各方的工作走向我们的轨道，譬如在物业处理分期开发的阶段，我们就需要同开发商建立定期的备忘录，跟踪处理重要事务，同一些当地的施工单位签订协议，通过控制程序来迫使对方遵从规范；四是在应对供电、供水、供气、供暖的各专业部门当中，一方面明确责任，另一方面积极配合，这样既保持良好的关系，又确保利益不受侵犯；五是在与工商、税务、公安等这些行政事业单位的交涉当中，工作方式是有理有利有节，柔中带刚，绵里藏针，做到为我所用，以夷制夷。总而言之，要有高度的敏感度和有力的外交技巧，在坚持公司利益的原则下，灵活地处理好方方面面的关系，在异乡站稳脚跟。
最后，在自身的内部管理当中，至少有以下几点可资参考:
一、充分的计划和预算。
计划也许是用不上的，但是是必不可少的。在最初的工作当中，这包括:对当地风土人情深入实地的考察，工作进度的编制，人员架构的设立，基本的物资采购等等，我们常常说计划不如变化快，但是计划有助于我们充分了解可能发生的情况，使未来的工作变得有步骤、有层次；至于具有前瞻性的成本测算，则直接决定了物业接管是否可能。此次在莱州教育路小区的物业接管当中，如果没有前期的大量准备工作，可以说就无法达到今天的管理进度。
二、人员的招聘与管理。
在任何场合，人均是最重要的因素，在外地接管物业，必须要充分使用当地人，外来的物业管理公司不是侵略军，而是传教士。故而人员的甄选与培训就是最为重要的事情。在筹备工作初具规模之时，我们最重要的就是应以积极的形式考虑“第一阶段”我们所需的人员，今天配置的第一批人员必须为后来的扩张提供干部。
三、实施成本控制。
在前期的投入当中，财务亏损是正常而且可以理解的，但是如果把持续亏损当作一笔必然的支出，就绝对意味着我们的计划有着严重不符合现实的情况在。故而依据现实的收入情况对各种服务项目进行排队，进行合理配置非常必要。
四、加强信息管理。
这意味着对住户要做好宣传工作，对合作方加强横向沟通与交流，与上级部门保持联系，同时实施远程网络化管理，保证能得到深圳物业管理的第一手资料，充分掌握行业动态，而这正是深圳物业管理公司同当地的物业管理公司相比，所具备的得天独厚的优势。
千里之行，始于足下。真正的将才在于使计划和环境达到充分的熔合，并能有坚决意志和不懈努力去实现它。物业管理最重要的特点在于:它是一个过程而不是一个单纯的结果，外接物业尤其如此:现实的复杂性往往更能促进一支员工队伍走向成熟，而这对一个成功的物业管理来说，也许正是不可或缺的。
二○○一年一月十八日
刊于《莲花物业》