篇2：我国物业管理可持续发展战略

　　我国物业管理可持续发展的战略

　　从1981年3月全国第一家物业管理公司--深圳市物业管理公司的设立，至今全国已有各类物业管理公司2000余家，从业人员近200万人。应当说物业管理在我国已有了长足的发展。但是，也庆当看到物业管理在我国仍属一个新兴行业，正处于发展阶段，还面临着诸多的矛盾和制约因素。因此，面对我国物业管理的快速发展，如何从我国的国情出发，全面分析影响我国物业管理发展的因素，探索我国物业管理可持续发展的思路，加快采取一些更为切实可行的措施，推进物业管理行业的持续发展，已成为我国物业管理亟待研究和解决的重大课题，本文拟对此谈点粗浅看法。

　　一、我国物业管理面临的主要矛盾

　　1、物业管理覆盖面小，发展不平衡，经济发达地区与经济不发达地区差距较大。

　　我国的物业管理，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，目前物业管理覆盖仍然偏小，据统计，到1999年底，全国实有房屋建筑面积735459万平方米，实行物业管理的98861.88万平方米，实行物业管理率仅为13%，其中，实有住宅建筑面积417331万平方米，实行物业管理82485.65万平方米，实行物业管理率为20%。由此看来，物业管理在我国仍有巨大的潜力。

　　从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。据统计，到1999年底，上海市实有房屋建筑面积31802万平方米，实行物业管理的20744万平方米，占实有房屋总面积的65%，其中，实有住宅建筑面积19310万平方米，实行物业管理的16661万平方米，占衫有住宅总面积的86%；北京市实有房屋建筑面积27430万平方米，实行物业管理5930.99万平方米，占实有房屋总面积的21.6%，其中，实有住宅建筑面积14211万平方米，实行物业管理的4630.85万平方米，占实有住宅总面积32.58%；深圳市实有房屋建筑面积7119万平方米，实行物业管理的3387万平方米，占实有房屋总面积的48%，其中，实有住宅建筑面积3768万平方米，实行物业管理的2540万平方米，占实有住宅总面积的67%；甘肃省实有房屋建筑面积9647万平方米，实行物业管理的39.05万平方米，占实有房屋总面积的0.4%，其中，实有住宅建筑面积5151万平方米，实行物业管理的34.27万平方米，占实有住宅总面积的0.67%；陕西省实有房屋建筑面积14328万平方米，实行物业管理的301.08万平方米，占实有房屋总面积的2.1%，其中，实有住宅建筑面积7624万平方米，实行物业管理的253.88万平方米，占实有住宅总面积的3.3%。统计数字说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。

　　2、专业人才匮乏，影响物业管理行业向高水平、深层次发展。

　　目前，物业管理企业中人才缺乏的现象较为普遍，突出表现为“三多三少”；一是传统的继承型房产管理人才多，新的创新型物业管理人才少；二是单功能人才多，多功能人才少，即能胜任单一普遍岗位工作的人才多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多，高级管理人才少；特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。这种人才不足的局面，已严重影响了物业管理行业向高水平发展。

　　3、管理人员素质偏低，管理服务服务不到位。

　　由于物业管理是一个新兴行，目前尚未建立起统计、完善的行业管理标准和从业人员行为规范，从业人员良莠不全。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自已与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障，群众对此意见很大。据中国消费者协会1998年投诉情况统计资料表明，该年全国物业管理投诉仍呈上升趋势。投诉的主要内容是物业管理混乱，停电、停水、乱收费、乱摊派现象严重；保安、保洁水准低、电视、电梯、电话使用不理想。另据中国消费者协会1998年底至1999年初，对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理情况调查结果显示；在对现有物业管理服务质量的调查中（可选择多答案），有40.15%的房产消费者认为“房屋及设备的维修”不到位，有34.57%的认为“小区绿化”不到位，有33.06%的认为“安全保卫”不到位，有26。95%的认为“水电气的供应”不到位，有25.34%的认为“交通管理”不到位，有24.65%的认为“区内卫生清洁”不到位，还有12.71%的认为“其他”服务不到位。

　　4、规模效益差，企业亏损严重，发展后劲不足。

　　目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，而且统大多数企业存在着管理规模偏小，规模效益差，亏损严重，发展后劲不足等问题。很多物业管理企业仅管理着一、两个物业项目。由于管理规模小，经济效益差，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存，这一现象已成为物业管理企业难点问题。

　　5、物业市场发育缓慢，竞争机制尚未形成。

　　物业管理是市场经济的产物，理应按照市场经济的要求，将物业管理企业推向市场，通过招投标聘物业管理企业，实行优胜劣汰。但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业，这种封闭的自我保护式的管理方式，不仅有障于物业管理市场的培育和发展，而且被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感，产权人、使用人的意识不能得到体现。

　　6、管委会组建不及时，产权人、使用人参与意识差，作用发挥的不好。

　　眼下，一些城市住宅小区管委会（业主委员会）组建的不及时，有的未按规定程度通过民主选举产生，有的管委会不能代表产权人、使用人的意志，使用发挥的不好。据中国消费者协会1998年底到1999年初，对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理情况调查结果表明：有39.42%的消费者所居住的住宅小区已经成立了管委会；有33.42%消费者所居住的住宅小区未成立管委会；有27.16%的居住者不知道本住宅小区是否成立了管委会。其中，成立管委会经过民主选举产生的占63.22%；而未经过民主选举产生的占16.55%；对产生过程“不知道”的为20.23%。调查结果还显示：有77.33%的人认为，管委会能在较高程度上维护消费者的合法权益；有22.67%的人持相反观点。由此可见，在商品房住宅小区管委会的产生及作用发挥的程度如此，而在普通居民住宅小区恐怕还达不到这种程度。

　　7、物业管理立法滞后，法规体系尚未形成。

　　1994年以来，建设部等国家部委（局）虽然单独或联合颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章或行业规范。但是，从总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。

　　二、物业管理可持续发展的必要性

　　物业管理作为涉及到千家万户、与人民群众生活息息相关的行业，俗使这一行业得到健康、快速的发展，尽快树立起行业的良好形象，特别是在一些地区人们对物业管理的认识尚不充分的情况下，探索物业管理可持续发展战略，有其特殊的意义和必要性。

　　1、有利于保护消费者的合法权益。

　　随着社会的进步和人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求正在从住房面积的简单追求，转向对居住环境、居住质量、物业管理水平和社区综合服务质量的追求。随着物业市场的逐步形成，消费者将不受任何上级主管部门和主管单位委派或指派物业管理企业的局限，而要通过招投标来选择自已信得过的物业管理企业管理自已的家园。谁的物业管理水平高，服务质量好，企业知名度高，社会信誉好，收费合理就选聘谁。否则，谁物业管理服务不到位，质次价高或多收费少服务，只收费不服务，谁就在竞争中被淘汰。只有这样，消费者的利益才能得到真正的保证。

　　2、有利于物业管理行业担负起社会责任。

　　物业管理的主要任务是通过对物业管理，对人的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活、生产和工作环境。因此，物业管理搞好了，不仅可以提高城市管理专业化、社会化、现代化的水平，确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限，使其保值、增值，而且有利于城市管理和经济发展，具有其他行业所不可替代的作用。

　　3、有利于加快城市化的进程。

　　城市化的目的是通过加强城市基础设施建设，发挥城市多种功能，为人民群众创造快捷、方便、舒适的生产、工作和生活环境，满足人们物质和精神生活的需要，实现城市化不仅涉及城市的规划和基础设施建设，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋是城市管理的重要内容，城市房屋管理的好差。直接反映城市的整体面貌和管理水平，只有城市房屋及附属设备、设施、环境、场地等管理好了，才能加速城市化的进程。

　　4、有利于加快城市管理体制的改革。

　　城市管理体制是政府对城市经济活动领导组织和管理方法的总称，包括城市领导管理制度的确立；管理权限和责任的划分；管理方式和方法的选择，以及管理机构的设置等。先进、科学、合理的城市管理体制，是保证城市社会正常运转的基本条件。城市房产管理体制改革是城市管理体制改革的重要内容，物业管理搞好了，不仅可以改善人们的生活、生产和工作环境，而且有利于促进城市管理体制的改革。

　　三、我国物业管理持续发展的对策

　　1、提高认识，更新观念，为物业管理持续发展奠定思想基础。

　　物业管理是城市管理体制的重大改革，是房地产业发展到一定程度的必然产物。它涉及到人们观念的更新，政府职能的转变，多方面利益的调整和理顺，以及群众心理上、经济上的承受能力。目前，广大群众已看到了物业管理新体制的优越性，各级政府也认识到了实施物业管理是改变城市管理体制，提高城市整体管理水平的有效途径，特别是党和国家从来没有象今天这样重视改善人民群众的居住条件和居住环境。早在1994年7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，明确提出“加强售后房屋维修、管理服务，发展社会化的房屋维修市场。职工购买的住房、室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共用部位、共用设施维修基金。改革现行的城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务。”

　　1998年7月，国务院又下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，进一步明确提出“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度，向用户提供质价相符的服务，不能只收费不服务或多收费少服务，切实减轻住户负担。物业管理要引入竞争机制，促进管理水平的提高，有关主管部门要加强对物业管理企业的监督。”

　　2000年10月11日，党的十五届五中全会通过的《*中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》，明确提出实施可持续发展战略，是关系中华民族生存和发展的长远大计。要改善城乡人民生活，增加城乡居民居住面积，提高住房环境和质量，改善居民消费环境，保障人民安居乐业。要进一步发展以经济适用住房为重点的房地产业，推广和规范物业管理。

　　由此看来，全面推进物业管理的时机已经成熟，各级政府和物业管理行政主管部门，要加速推进物业管理，特别是物业管理发展较慢的地区和城市，要进一步提高认识，更新观念，认真学习广东、上海、深圳等省市推行物业管理的经验和作法，结合本地的实行，加速建立物业管理新体制，加大物业管理的覆盖面，尽快缩小南北方物业管理的差距。同时，要不断拓展物业管理的领域，不仅住宅小区、大厦、工业区要实行物业管理，而且酒店、宾馆、学校、医院、商场、体育场（馆）、旅游区、车站、码头、机场后机楼等也要实行物业管理。有条件的城市，要进行区域化物业管理的试点，使城市的各个部位都能实行物业管理。

　　2、多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供个人才资源。

　　发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。要提高物业管理人员的素质，必须加强物业管理人员的思想作风和业务建设。

　　（1）加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质。要建设一支思想好、技术精，进取心强，勇于开拓的物业管理队伍，必须从思想教育抓起。物业管理企业要经常对职工进行社会公德、职业道德教育，引导职工树立正确的世界观、人生观、价值观，培养职工爱岗尽责、服务群众，奉献社会的职工道德，使职工牢固树立为人民服务的思想，扎扎实实、任劳任怨，一丝不苟地做好管理服务工作。

　　（2）加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风，建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍。物业管理人员的工作作风，直接反映物业管理企业的形象。物业管理企业要加强制度建设，建立健全各项规章制度，明确各级各类管理人员的岗位责任、职责范围、工作标准和考核标准。管理人员要发扬雷厉风行的工作作风，提高工作效率，能办的事马上就办。

　　（3）加强培训，提高物业管理人员的专业技术素质。要提高物业管理人员的专业技术水平，一是抓好上岗培训。要按照建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》的要求，制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗。二是抓好专题培训。企业要根据管理人员的实际情况和工作需要，定期或不定期对在职人员举办专题培训，使员工的技能不断提高。三是抓好学历教育。企业领导要从在职管理人员中选拔有培养前途的员工，参加物业管理专业专科学历教育，为企业培养人才。四是通过理论研讨等形式，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。五是通过组织物业管理人员到国内外考察 ，学习借鉴国外和其他省市物业管理的经验，取人之长，补已之短。加速提高物业管理服务的水平和质量，努力为人们创造更加舒适、优美、安全的生产、工作和生活环境。

　　3、合理确定收费标准，开展多种经营，为物业管理持续发展提供资金保证。

　　（1）合理确定收费标准。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费的原则、定价类型、物业管理服务费的构成等均作了明确规定。各地物价主管部门应结合实行，尽快出台本地工物业管理服务收费标准，使物业管理服务收费做到有章可循。同时，物业管理企业要严格按照物价部门核定或由物业管理企业与管委会（产权人、使用人代表大会）协商议定的收费项目、收费标准和收费办法进行收费，并定期向产权人、使用人公布经费的收支情况，以按受管委会及产权人、使用人的监督。

　　（2）一业为主，多种经营，增强物业管理企业的发展后劲。一业为主，多种经营是增强物业管理企业造血机能和企业发展后劲的基础。因此，物业管理企业在做好物业管理的同时，要结合企业的实际和优势，不断拓展经营领域，努力为企业增加积累，使其走上良性循环的轨道。

　　（3）组建物业企业集团，实现规模效益。物业管理企业要想打破小兵团分散作战的局面，必须组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强，具有市场竞争力的企业集团，进而实现规模效益。

　　4、加速引进竞争机制，加快培育物业管理市场，为物业管理持续发展创造公平的竞争环境。

　　从计划经济条件下的传统房产管理到推行物业管理，是房产管理体制改革的一场革命，需要人们提高认识、更新观念；从实行物业管理到引进竞争机制，同样需要人们的思想观念上进行更新。这是因为，我国的物业管理是市场经济的产物，市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。只有竞争才能不断提高物业管理服务的质量和水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。加速竞争机制的形成，应做好以下工作：

　　（1）学习深圳等城市物业管理引进竞争机制的成功经验和做法。深圳市为探索市场经济条件下的物业管理，早于1993年就在全国率先通过抬投标的方式选聘物业管理企业，并获得巨大成功，为全国物业管理行业引进竞争机制创造和积累了成功的经验。各地应学习深圳等城市的成功经验和做法，结合本地的实际，积极探索，大胆实践。

　　（2）破除行业保护主义、本位主义，为建立物业管理竞争机制创造条件。建立物业管理竞争机制必须破除行业保护主义和本位主义，要勇于把符合招标条件的物业项目拿出来，推向市场实行公开、公平的竞争。只有这样，才能加速物业市场的培育和发展。

　　（3）建立规则，实现物业管理竞争的有序化、规范化。物业管理的竞争，客观上要求它的运作活动是有序的、规范的。要何证物业管理竞争的正常运作和有序发展，实现物业管理竞争的规范化，有关部门应加快制定物业管理竞争规则，使我国物业管理的招投标活动尽快走上规范化的轨道。

　　5、加速立法，建立物业管理法律体系，为物业管理持续发展保驾护航。

　　市场经济是法制经济。物别是物业管理涉及的范围十分广泛，既涉及物业管理企业与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及物业管理企业与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系如果没有法律、法规进行规范和调整，难以保证物业管理健康、快速发展。因此，有关部门应加快物业管理的立法，加速建立物业管理法规体系，使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道。

　　6、充分发挥管委会的作用，为物业管理持续发展健全监督机制。

　　住宅小区管委会作为辖区内产权人、使用人民主推荐、选举产生的群众性自治组织，充分发挥其作用，对于维护产权人、使用人的合法权益，同物业管理企业一道共同做好物业管理工作至关重要。因为，管委会同物业管理企业是建立在法律关系和经济关系上的平等民事主体，体现了物业管理的专业管理与自治管理相结合的原则，坚持这一原则，有利于发挥物业管理企业、管委会和产权人、使用人三个积极性。同时，它在物业管理企业和产权人、使用人之间起着桥梁和纽带的作用。因此，住宅小区入住率达到一定比例时，在当地物业管理行政主管部门的指导下，要及时召开产权人、使用人代表大会，并严格按照民主程序从代表大会代表中选举产生管委会。只有这样，才能将那些责任心强，具有一定组织和协调能力，愿为大家办事的人选进管委会。也只有这样，管委会才能真正代表和维护产权人、使用人的合法权益，并积极配合物业管理企业工同做好区域内物业管理工作。

　　综上所述，物业管理引入我国虽然仅有20年的历史，但是，它在场面市管理中的巨大社会作用、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来。实行物业管理的实践证明，政府的职能转变了，城市的管理水平提高了，财政负担减轻了，人们生产、工作和生活的环境改善了，两个文明建设的步伐加快了。

　　如今，这一社会化、专业化、市场化的管理模式已被社会各界所认同，物业管理企业雨后春笋般的涌现，物业管理队伍的迅速壮大，物业管理覆盖面的快速上升，物业管理服务领域的不断拓展，物业管理服务水平的明显提高，标志着物业管理这一朝阳产业在我国只有广阔的发展前景，可以断言，今后几年，将是我国物业管理全国、快速发展时期。

　　随着物业管理行业的迅速崛起，物业管理立法的加快，物业管理法律体系的形成，物业管理体制的建立，物业管理模式的确立，物业管理制度的完善，物业竞争机制的形成，物业管理人员素质和管理服务水平的提高，物业管理在我国城市管理和两个文明建设中一定能发挥更大的作用。

篇3：物业管理企业发展必由之路:经营

　　物业管理企业发展必由之路:经营

　　前言

　　物业管理在我国虽然只有20年的历史，却得到了很大的发展，许多物业管理公司不仅具有优秀的管理队伍、高效的运行机制、先进的管理理念和管理方法以及严格的质量标准和有效的质量保障体系，而且形成了较大的管理规模和门类较齐全、分布较合理的能够相互配合的专业分工体系。同时，随着政策法规的逐步出台和落实，社会及业主对物一管理的逐渐认识和住房消费意识的逐步形成，在一些城市和地区初步形成了竞争有序的物业管理市场。这些充分说明了物业管理在我国已经取得了长足进展。

　　然而，物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。这一现象的产生既有社会、业主、发展商的因素，也有物业管理企业自身的认识和策略上的偏差。诚然，管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理公司存在的市场基础。但提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段。作为企业，经营应是其基本的行为，只有依法进行经营，并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题。达到社会效益、环境效益与经济效益并重，良性发展的目标。

　　物业管理企业忽视经营，会造成企业赢利能力的低下，企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模，持续稳定发展的瓶劲，并反过来影响服务质量。就整个行业来讲，会影响投资者和高水平人才的介入，从而限制整个行业的发展。将物业管理行业与房地产业以及同属服务业的酒店管理业、房屋中介代理业做一个对比，我们不难得出上述结论。

　　随着物业管理市场化进程的加快，市场竞争日益激化，以及新的房地产形势的发展，经营越来越被提到物业管理企业的日程上来，物业管理企业要得以快速发展，经营将是一条必由之路。

　　一、物业管理企业经营的市场基础和需求

　　物业管理企业要获得好的经营效果，离不开对市场的正确分析和把握，只有瞄准市场需求，准确把握机会，才能获得成功。就目前来讲，物业管理企业经营的市场基础和需求主要有以下几个方面：

　　1、房地产市场的发展和变化

　　房地产市场的发展和变化给物业管理的经营提供了广阔的市场基础，具体表现在：

　　（1）租赁市场的繁荣给物业管理企业提供了进行房屋租赁中介服务的市场。由于空置房的增加，房地产商需要将部分物业出租以获取回报，加上购置物业收租赢利的投资理财方式被越来越多的人士所采用，使房屋租赁市场具有很大的潜力，物业管理由于最接近业主-出租方，所以在房屋租赁代理领域有得天独厚的便利，市场潜力很大。

　　（2）适应性作为房地产开发的基本要素，要求房地产适应市场的需求，但由于房地产开发周期较长，加上有些房地产商前期市场定位不准确，使房地产投入使用时不能完全适应市场，需要对房屋的间隔、功能、配套、装修、特别是用途进行改变。有些地产商在规划设计时特意将房屋设计成多用途、易改变的形式以适应市场的变化，这些都需要在房地产建成后进行调整。而物业管理公司可以具体组织实施这一工作，如果操做得当，会给发展商、业主和物业管理公司带来丰厚的回报，这点在诸如工业物业改为商业物业，住宅用途改为办公用途时尤为显著。

　　（3）物业管理的策划，已成为房地产营销策划的一个重要组成部分。通过设计适合房屋档次和规模，与房屋的目标客户的消费能力、生活水准和生活习惯相适应的物业管理方案，将建筑设计、环境配套理念延续到建成后的生活方式、社区环境和文化氛围之中，对房地产开发商已充分认识到了这一点。因此，物业管理企业充分发挥自身优势，参与房地产营销策划，是大有可为的。

　　（4）房地产开发的多样性，房屋功能的多样化趋势，商、住混合型房屋及综合配套小区的大量出现也为物业管理企业的经营提供了大量的机会。

　　2、居民需求的变化

　　（1）随着人们收入的增长，二、三次置业的人数不断增加，人们不再满足于一生只买一次房，购买住房的目的也不仅限于解决居所问题。这种情况下人们更将住房当做财产来对待，就更加关心房产的保值、增值、租赁和流通等问题。这样一方面更加突出了物业管理的重要性，另一方面也提出了对房屋租赁、转让及价格、信息等方面的需求。

　　（2）随着人们生活水平的提高，需要多层次的服务，对特约服务的需求也呈迅速上升的趋势，这也为物业管理公司的有偿服务提供了广阔的市场。近年来除了传统的家政、社区服务得到进一步的发展外，像会所经营管理、智能化信息服务等新兴的内容也成为许多物业管理公司关注的对象。

　　3、物业管理及相关产业的发展

　　（1）物业管理发展的趋势之一就是专业化分工越来越细，物业管理公司为了降低成本，提高效率和竞争力，将一些专业工作对外委托。如清洁卫生、盆栽植物的养护和更换、玻璃幕墙的清洗、电梯维保、中央空调水处理、消防系统的维护等等。物业管理企业可以根据自身的管理特长和资源优势，成立专业化的队伍，承接其它物业管理公司或其它行业（如酒店业、零售业及餐饮业等）的相关业务或工程，这也不失为一种良好的经营选择。

　　（2）随着物业管理行业规模不断扩大，不仅带动了相关产业的发展，而且物业管理本身也对社会相关行业提出了更高、更大的市场需求。这种需求在硬件上表现为物业管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供应等方面（如各类标牌标识的制作就有很大的需求）。在软件上表现为对信息、资料、培训、人才交流、质量体系认证等方面。物业管理企业在这方面的经营行为，既为同业提供了方便，促进了行业的发展，又为自已的经营行为开辟了新的市场。

　　二、物业管理企业如何经营

　　物业管理企业要搞好经营，除了要了解市场，把握市场以外，还应掌握经营的方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业主和客户的优势，才能取得好的效果。总的来讲，应该在下述几个大 的方面进行系统的计划。

　　1、对业主--物业管理服务的经营

　　搞好物业管理服务的经营无疑是物业管理企业经营的基础工作和主要工作。在这个问题上一方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回报，同时有效地降低成本。但另一方面要注意的是：要使物业管理企业达到长期、稳定、可持续发展的目标，还应关注以下几个要点：

　　（1）实施品牌战略，有计划、有步骤，积极稳妥地建立企业的品牌，充分利用名牌所带来的巨大的市场效应和市场信誉。

　　物业管理由于属于服务业，涉及面较广，影响服务质量的因素较多，质量保证的实施较困难，尤其特殊的是，客户对物业管理服务质量很难进行全面的、客观的检查和评价。这些特点决定了客户在选择物业管理产品的提供者--物业管理公司的时候，非常注意其信誉。而优质的品牌是良好信誉的集中体现，故物业管理公司的品牌是其开拓市场的关键因素。国外统计资料表明：在某一领域前十大品牌的市场份额占有率超过70%，物业管理企业如果不能树立自身的品牌形象，其发展空间是受到很大限制的。

　　建立品牌是一个系统工程，不是一朝一夕能够完成的，要建立一个长期计划并加以实施，首先是苦练内功，提高物业管理水平，使客户满意。其次是要规范企业的行为，守合同重信誉，不侵犯业主的权益，积极维护企业的形象。再有就是要注重宣传和引导，特别要抓住政策、市场和宣传上的契机进行集中突破。另外，企业综合实力和管理规模也是建立品牌的重要因素。

　　（2）注重宣传，这种宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，还应起到引导消费，拓展市场的作用。

　　引导消费的作用不应忽视，现在我国很多居民受长期免费住房的影响，对住房消费认识不足。通过积极的宣传、引导和示范，让业主见到或了解到文明、健康的生活方式和居住环境对其生活质量和生活素质的影响，以及对其房产（可能是他们最大的财产）价值保障的作用。不仅能提高居民的住房消费意识，增加物业管理企业的收益，而且能大大降低物业管理的难度，减少与业主的争议。

　　（3）积极开拓市场，不断扩大管理规模，占据更大的市场份额，此举对提高物业管理企业的总体赢利能力和抗风险能力，壮大公司实力以及显著降低成本都有重要意义。

　　（4）重视财务管理，加强工程管理，节能降耗，有效地控制或降低成本，也能为物业管理企业带来良好的经济效益。

　　（5）对物业管理资源进行战略性调整，根据市场竞争情况和物业管理公司自身特点，将不具备竞争力的，运作成本不合理的业务（如清洁，某些机电维保）分包出去。这样不仅大幅度降低成本，还能使物业管理公司集中精力和资源来发展自已的优势项目，也能达到很好的经营效果。

　　2、以物业本身为中心开展多种经营

　　这种经营是对物业管理主业经营的很好的辅助和补充，由于物业管理企业在先天条件上占有很大的优势，又存在巨大的市场需求，所以一旦经营得当，也会得到很好的回报。概括起来，这类经营主要有以下几种：

　　（1）针对业主和客户而提供的有偿服务，如家政服务和汽车美容服务等。

　　（2）针对物业管理行业和其它相关需求的专业化服务。如专业清洁服务和机电设备维保服务。

　　（3）房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务。如代理业主进行房屋出租。

　　（4）为物业管理行业提供产品和流通方面的服务。

　　（5）为物业管理或房地产业提供咨询、策划、市场信息和顾问方面的服务。

　　（6）为同业提供培训、人才交流等方面的服务。

　　（7）对公共场地或场所的经营，如户外广告、屋顶天线、公共场地的出租等。

　　3、专项经营活动

　　与上述经营行为不同。专项经营往往是以较大投资为基础的较大规模的系统性的经营活动，这种经营风险和收益都可能较大。所以首先要进行认真的可行性分析，筹措资金，制定经营管理方案。为减少风险，这类经营以围绕物业本身为主要开展。具有代表性的此类经营活动有：

　　--开办幼儿园、学校；

　　--经营性场所，如餐厅、超市、网吧等；

　　--会所及康体娱乐设施；

　　--装饰装修；

　　--搬家公司、礼仪服务公司等

　　4、与房地产经营相联系的经营

　　通过对经营性房产进行技术性的改造或功能上、环境上的配套，或者实施对物业的功能或用途上的改变，提高经营性物业的赢利能力，而使物业管理企业获得回报，这种经营在商场、写字楼及工业区等物业种类上有很大的机会，比如：

　　--通过对电梯进行技术改造，美化环境，建立起多媒体导购系统，再加上适当的辅助宣传和活动，使所管理的商业物业客流量和营业额提高，从而带动铺面租金的上涨；

　　--通过兴建宽带上网及其它方法，改善写字楼物业的办公条件，从而提高写字楼的出租率。

　　--通过改善工业区的行车、停车条件和货物装运条件，方便工业区的厂家，从而改善工业区的投资环境；

　　上面从几个方面简述了物业管理企业经营的一些内容，物业管理企业要搞好经营，关键在于认真分析客户需求，把握商机，树立创新意识，同时应合理化配置资金和其它资源，才能取得好的效果。

　　三、物业管理企业在经营中需注意的几个问题

　　1、防止“饥不择食”，盲目扩张。

　　在增加新的经营项目或承接新的物业管理项目之前，应该进行充分的可行性分析和研究，对各种风险因素要进行认真的评估并制定可行的实施方案。这样才能使物业管理企业的经营走上健康发展的轨道。而盲目发展的后果是很坏的，这方面近几年在行业内有很多生动的教训，提醒各物业管理企业在开拓发展的同时要保持头脑的清醒。 　　2、避免所谓“多元化”的影响，坚持“靠山吃山”的原则，以物业经营为基础。物业管理企业的经营如果脱离和优势不再成立。这种经营将面临来自市场和社会的激烈竞争，物业管理企业在资金、技术和经验上都处劣势，经营风险大为增加。同时，这种经营不仅不能对物业管理有所帮助，反而由于资源的精力的大量占用，势必对物业管理产生不利的影响。这样会使物业管理公司丧失基础，是不可取的。

　　3、经营中坚持以内涵为立足之本，强化内部建设。

　　只重视对外拓展，忽视内部建设的现象也应引起业内人士的注意。要在拓展经营项目的同时，调整管理机制和管理方法，培养人才，总结经验。特别是对某些经营项目（如房屋中介代理），管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识、经验和管理方法是远远不够的，需要进行大的调整，甚至需要专业资质的认可。所以要在拓展市场的同时，加强内部建设，才能使企业的多种经营得到稳健发展。

　　4、注意经营和收益的合法性，不侵害业主权益。

　　依靠物业本身进行的经营行为，要按照国家和地方法规的要求进行，其中哪些经营权和收益属于业主（收入用于补贴管理费），哪些属于发展商或物业管理公司，以及收益的分配等问题，都应引起物业管理公司的注意。一般拥有产权的单位、个人或组织才拥有经营权和收益权（如地下停车场、户外广告及公共场地等），所以物业管理公司利用自已不拥有产权的物业或公共场所、设施等进行经营，应先获得产权人的同意，并就经营内容、方式及收益分配等方面与产权人达成协议的情况下方可进行。

　　上面就物业管理企业的经营问题谈了一些认识，现在许多物业管理企业已经在经营方面作了很多有益的探索并取得了骄人的成绩。相信在物业管理同行的共同努力下，伴随着物业管理的发展，物业管理行业经营的总体水平一定会得到很大的提高。

篇4：论经济转型时期物业管理的发展趋势和方向

　　论经济转型时期物业管理的发展趋势和方向

　　物业管理行业的兴起是市场经济发展到一定程度的必然产物，它既反映了社会生产力发展的阶段水平，也反映了社会分工细化的协作程度，同时也是现产权理论关于公共产品消费问题的典型模型。因此，分析研究转型时期经济发展的特点，把握物业管理行业的发展趋势和方向，具有重要的理论和实践意义。

　　一、转型时期经济发展的特点

　　当今世界经济的发展模式大致有两类：一是传统的计划经济模式，资源的配置以中央集权、统一配置为特征；二是市场经济模式，资源的配置主要由市场供需双方决定。进入80年代后期，世界政治经济发展格局发生重大变化。以美国为代表的发达国家以信息技术和创新为特征步入了新经济时代。以俄罗斯为代表的东欧国家采取了所谓“休克疗法”，试图在极短时间内实现从计划经济向市场经济的跳跃，然而，实践已经证明，这种改革的成本和代价是巨大的，它所产生的负面影响仍经久不衰。以中国为代表的部分东亚国家选择了渐进式的改革道路，其主要做法是，从改进微观经营机制上入手，强化对劳动者和企业的激励作用，发挥劳动力资源富裕的比较优势，促进新增资源创造，借助于资源配置制度（价格机制），使这部分新增资源配置到传统经济体制下受压抑的部门，达到加速经济增长和产业结构调整的目标。

　　面对全球经济格局的变化，美国著名经济学家斯蒂格利茨认为，中国面临两个挑战，一是转型，二是发展。其实二者相辅相成，转型似乎成为我国经济持续发展的必由之路，而发展又是转型的目标所在。中国经济自改革开放以来经历了两方面的重大变革：一是经济体制从传统的计划经济向市场经济的转变；二是经济增长方式的转变，即实现由粗放式经营到集约化经营的转变。应该说，我国目前正处于这种经济发展格局的转变之中，这就是所谓的转型经济。转型经济的最基本的特征可以概括为非稳定性、可选择性和高成长性。它包括实现这种转变过程的一系列制度选择和政策措施。正是在这样的经济背影下，物业管理行业应运而生。

　　二、我国物业管理市场的形成条件

　　物业管理最早起源于18世纪年代的英国，历经一百多年的发展，已经形成了一个特定的行业。在我国，1981年3月深圳成立了第一家物业管理公司，直至1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，物业管理行业在中国才逐渐得以初步规范和发展。目前全国有物业管理单位10万多家，从业人员达150万人，初步形成了一个巨大的物业管理市场。物业管理市场在我国的形成与发展是经济转型的必然结果：

　　1、经济转型催生了房地产业的发展与住房制度改革。

　　1980年，*同志就住宅问题发表了重要讲话，肯定了建筑业在国民经济中的重要作用，并为住宅改革指明了方向。后来，国家对城镇土地使用制度、城镇住房制度以及房地产开发进行改革，其核心是要改变计划经济体制下的福利性分房制度，建立政策性和商业性相结合的规范化的住房分配交易市场和房屋维修市场。这一改革不仅为房地产开发市场的形成和发展创造了先决条件，也为物业管理行业的产生和发展奠定了基础。

　　2、产权主体的多元化导致了管理制度的根本变革。

　　全民所有制条件下的房管制度不能适应市场经济的要求，也即它无法解决多元化产权物业的管理问题。以往房屋的使用者和产权人是相分离的，产权人不是政府就是国有企业，物业产权的不可划分的性质，导致产权不能流动、人才不能流动、资源配置效率低。随着房屋市场交易日臻成熟，大多数产权转移到个人和企业手中，于是形成了产权多元化的格局。这样，旧的房管制度显然解决不了这类物业的管理问题，多元化的产权主体期盼着新型的物业管理模式的出现。

　　3、公共产品的特性决定了物业管理机构存在的必要性。

　　对于一幢物业而言，产权多元化的物业还包括了它所附带的公共产品（公共部位）。所谓公共产品就是某一区域全体消费者免费或者以很低的价格就可以购买到的商品或服务。例如小区内部的保安、保洁和公共部位的维修、养护都可以看成是公共产品，它与购房合同中的房屋产权有本质区别，取得房屋产权便具有排它性，但公共产品的消费则是非排它性的。由于公共产品都符合“搭便车原则”，要维持公共产品的耐用性和持久性就必须有一个组织来整合各产权主体散落在公共产品中的权益，这个组织便是物业管理公司。这是物业管理行业存在的法理基础。

　　4、物业投资的保值增值要求专业化的物业管理。

　　市场经济的高度发达，已经使购买房屋不仅仅是一种消费投资行为，而且还包涵甚至纯粹是一种资本投资行为。事实也已证明，很多人购置物业就是作为一种投资。从本质上讲，业主购置房屋或者从事置业投资，除了要获得资金的时间收益外，更重要是为了获取包括服务在内的环境增值收益，它是不动产增值的重要方面。也就是说，业主为了确保房屋的投资保值增值也需要选择专业化管理组织。

　　5、房地产开发商售后服务承诺的要求。

　　市场经济中人们自主选择的权利促使房地产开发商不仅要提供优质有房屋、优美的环境，而且还要提供优良的服务、优雅的文化。因此，为了树立品牌，获取长远利益，越来越多的开发商注重提供优良的售后服务，他们甚至在房屋的规划设计阶段就考虑了物业管理的要求。推动和促进物业管理的发展，成为开发商走专业化分工协作道路的必然选择。

　　三、我国物业管理行业的发展趋势和方向

　　物业管理行业的发展与社会经济发展、人们生活水平和生活方式密切相关，因此，我们可以从物业管理行业所在的法律环境、经济背景以及行业内涵等方面去把握其发展趋势和方向。

　　1、物业管理市场由单一、狭小逐渐转变开放、扩大

　　中国经济转型的过程，要求作为居民生存条件的住房走向市场。我国住房制度的改革，为此创造了有利条件。80年代以前，住房从建造、分配到管理基本上是统分统包，几乎不存在真正意义上的物业管理。到1999年，全国可售公房的60%以上已出售给了居民家庭。从新建商品房来看，1985年个人购买的比例仅占14%，到1999年个人购房比例达80%。这表明单一住房公有制已经被打破，以居民自有产权主的多种产权形式并存的格局正在逐步形成。

　　另外，根据统计资料，2000年我国房地产业在国内生产总值（GDP）中的比例为6%，而同期日本为11%、香港为19%，正因为存在这方面的差距，国家“十五”计划已明确把发展新兴城镇作为拉动经济增长、调整经济结构和布局的重要手段。由此可见，房地产业在我国有着巨大的发展空间，同样物业管理市场的发展前景也是十分令人乐观的。

　　2、物业管理企业的数量将呈现从扩张到收缩直到稳定的状态

　　到目前为止，我国物业管理单位已有10万多家，全国的房屋建筑面积总总计约90多亿平方米，平均每家管理的面积不到10万平方米。物业管理的低收入、低利润的行业特点，要求规模化经营。这一基本的市场竞争法则，必然导致众多的物业管理公司被兼并、淘汰和破产。以深圳为例，全市共有各类物业管理机构1200余家，其中正式注册的公司有470多家，管理面积超过100万平方米的只有30多家，仅占公司总数的7%，但却管理着全市住宅建筑面积的60%，有40%的物业管理的面积不到10万平方米。为了避免无效竞争和浪费资源，深圳市政府对物业管理公司的注册予以限制，以抑制绝对数量的增加，同时要求开发商对新开发出的房屋进行招标选择管理公司。这种趋势表明，多数物业管理公司将被日益激烈的市场竞争所淘汰。物业管理行业将进入群雄并起的战国时代，最终将形成若干家实力雄厚的物业管理龙头企业，并成为行业发展的标志。

　　3、政府行政职能日益弱化，行业自律逐渐增强

　　如果说目前和今后一段时期，物业管理市场还需要政府有关部门依靠行政手段来加以干预和指导的话，那么可以断定，随着改革的不断深化，市场竞争机制作用的日益强大和有效，政府在物业管理方面的职能将逐渐弱化成为制定适当的法规，并保障法规的严肃性和权威性。行业自律性的形成完全依赖于市场化的发育程度，一个高度发达的物业管理市场，必然有与之相适应的行规业律。国家建设部已率先将原先政会的行政职能权力让位于中国物业管理协会，虽然它仍然有其官方背景，但毕竟是向行业惯例上迈出了可喜的一步。

　　4、物业管理服力的内容将向两头延伸

　　传统的物业管理服务的内容主要包括小区的治安、环境卫生、设备设施的维护、维修及保养等，其目标和对象是延长物业的使用寿命。现代物业管理已将这种服务指向了物业的所有者和使用人，物业管理企业竭力创造人性化、亲性化的管理环境。然而，物业管理服务的内容还将向上延伸至房屋的规划设计阶段、设备安装及调试阶段。这种看似不务正业的多此一举，实际上是物业管理企业的内在需求。一方面，开发商希望在事前多听取物业管理公司的意见，充分利用物业管理公司在与业主和住户联系中获取的信息资源，以保证其后续服务的质量，达到树品牌的目标；另一方面，物业管理企业需要通过接管前期的介入熟悉和了解设备设施的状况，以保证住户入伙期的平稳过渡。

　　我国的物业管理行业方兴未艾，它在改革开放中诞生，又在经济转型时期接受洗礼和冲击，虽然会有一些艰难，但喷薄而出的朝阳终究会映红大江南北。

篇5：论物业管理品牌的发展

　　论物业管理品牌的发展

　　物业管理的品牌比较独特的一点，是什么呢？是由物业的品牌跟管理品牌共同构成的，我们常常会发现这样一个问题，知道物业，不知道管理商是谁，知道管理商是谁，对这个物业几乎一无所知，怎么能够使这两者之间有机的结合起来，使物业带动整个管理公司在社会声望的提升，亦或通过管理公司提升这个物业，使两者结合交互可能是我们应该共同关注的。

　　所谓品牌，需要理解的一点是什么？首先是个知名度。当然这里存在一个群体指向问题，就是只让该知道你的人知道你，那么在该知道你的人这个目标群体中这个指向中你的履盖率越高越好，这是要达到的第一步，就是要把知名度做好，品牌的第二个构成：美誉度，通俗地说就是需要人家知道什么，任何一个品牌的传达应该讲是在一个企业受控上的，就是希望知道些什么和别人知道什么是不是对称，如果不对称就需要重新检讨。在美誉度的问题上仍然有一个群体指向的问题，也就是内涵指向的问题。美誉度构成了认可度，如果能把这知名度和美誉度所构成的这几个要件很准确、很清晰地说出的话，对于物业管理的品牌，对于品牌二字应该算是比较清晰的认识了。

　　物业管理品牌的支撑点是什么？

　　第一个：硬件，在硬件的构成中，有一个重新评价的问题：

　　1、设施，设施跟档次无关，功能匹配是评价硬件设施好坏的一个很重要的标准；

　　2、环境，环境就是绿化、园艺吗？不仅如此，任何一个绿化的环境仍然存在他的公用性，同样绿化，是装饰性的还是功用性的一定要明确，如果是功用性的，它的功用性没有发挥出来，只发挥了它的装饰性，这样的环境仍然不能称为好，评论环境就谈到美观、品味、格调，那么处理环境艺术应该由专业的设计师去完成，而不是根据领导者个人的好恶；

　　3、质量，质量问题有我们通常意义上看得见的，另外还有我们看不见的，这些都是要强调它的专业性的。以上这些最基本的，也就是说品牌构筑的第一个要点--硬件。

　　第二个是软件，我评价软件的第一个标准就是在这个管理所有的构成中，所有的软件要件构成中，是否有研发，研究发展，研究物业、客户需求，物业定位、市场定位，如果写字楼可能更多的是关注区域市场的现状和走向，如果是住宅则更多的是研究客户需求，目标群体的需求，而且这个研究要保证这个物业可持续发展，这是软件，也就是说一个管理公司具备不具备对物业发展的预见性和指导性，当你具备这个能力的时候，所有的工作有方向有目标了，那么你需要做的两件事情就是管理和服务设计及管理和服务的执行。

　　第三：客户品质，客户品质是构成物业和物业管理企业，能不能够成品牌非常关键的要点，什么叫客户品质，不是讲这个客户一定要说全是外国人就比中国人好，并非这概念，质量保证的第一点就是需求的趋同性，也就是说他必须是某一类群体，具有共通性的群体当在这个物业中需求是趋同的，这个楼宇的客户质量是好的，讲服务需求趋同实际就是把不同的口味放一起调和，讲的是这个概念，尽可能把它保持一致性，使这个群体的人在他的需求层面、需求趋向方面，尽可能达到一致，这个问题我认为是客户品质很重要的一方面。比如楼宇出租，我们在市场压力不是最大的情况下，做好甄选这个关，有些客户是优先的，比较优先原则，制定优先原则选定一批客户住进这个物业，和这个物业提供的服务是相匹的，当客户已经入驻进来了的时候，具备条件调整这些客户群体，当这些问题都做不了的时候，怎么办--引导，导引客户的需求，趋向最终完成一个什么结果--集聚，某一类型的人，某一类型的群体，在一特定物业中集聚，使物业管理工作专业化，物业的客户专业化。

　　提高企业的知名度，离不开传播行为，如何做好传播，刚才谈到了认知度和群体指向的问题，在服从这样一些原则的情况下，首先来进行选择，目标客户是谁？媒体的受众是谁？媒体很多：电视台，电台报纸、刊物，互联网、POP、PM甚至包括一些活动的口碑传达，都是我们选择的范围，之后再考虑投放方式，这些应由专业人员来操作，投放方式有很多办法，最本质的方法就是法无定法，没有固定办法。这两项做好之后，第三个就是“在商言商”要考虑成本，也就是经济，经济性分析，我们所做的一切的成本和我们所取得的效益是不是一致的，最后就是一个策略问题，策略问题主要需要考虑的是投放，其中包含力度和频度的控制。

　　第四个问题谈的是一个品牌策略的问题，ISO-9002可能是大家知道最多，研究最多的东西，他对品牌软件的设置、构成怎么去做可能非常有效。 CIS在这两年不太时兴了，但有很多核心的东西，对于企业是非常重要的，如果把CIS研究透，分解开结合企业的要素，把它的要素跟企业的要素结合起来，来推进你企业的品牌策略，都是很重要的。可能也包括品牌细分，是我们在未来品牌建设中的技术处理，都是要考虑的。