物业知识11问11答
1、业主委员会是一种什么组织?是如何产生的?其作用有哪些?
答：业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会通过召开业主大会、代表大多数业主的意见和愿望来检查物业管理公司的日常工作和约束个别业主的违纪行为。业主委员会的工作方式主要是采取民主协商、协调和自我管理机制。因此：
(1)业主必须遵守《业主临时公约》、《业主公约》、《业主大会议事规则》，业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
(2)业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有持1/2以上投票权的业主参加，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出选聘和解聘物业管理企业、制定和修改业主公约、业主大会议事规则、专项维修资金使用和续筹方案的决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会决定事项的投票资料及其决定的有关资料由业主委员会保管。
(3)业主委员会自选举产生之日起30日内将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单送物业所在地的区国土房管局备案。
(4)业主委员会是业主大会的执行机构，负责了解业主和物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费、水电费、物业专项维修基金，以及监督物业管理公司履行物业服务合同。
(5)业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用在《业主大会议事规则》中规定，经业主大会决定可以利用物业共用部位、共用设施设备经营的部分净收益。
(6)业主大会、业主委员会应当积极配合当地街区的居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受居民委员会的指导和监督。
2、物业管理招标投标工作的程序是怎样的?
答：首先要做好筹备招标：
(1)招标人为业主(物业为单一业主，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的)或业主大会的：*业主委员会组织召开业主大会，决定物业招标事宜包括：招标采取公开招标或邀请招标、评标委员会成员人数、推选代表招标人的评标委员会成员以及业主大会授权业主委员会在招投标事宜中的各项权力。
*业主委员会将业主大会表决物业招标事宜的结果向业主公布。
*草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》或《投标邀请书》，并将《投标须知》、《招投标工作方案》在小区(大厦)内明显位置张贴公布15日，征求业主意见并进行修改。
(2)招标人为建设单位的：*建设单位确定招标小组人员。
*草拟《招投标工作方案》、《投标须知》、《评标标准》、《招标公告》或《招标邀请书》。
其次要做好招标备案工作：招标人为建设单位的，应在公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的区国土房管局备案。
①《关于XXX(项目名称)修建性详细规划的批复》;②《招标公告》或《投标邀请书》;③招标文件;④招标小组人员情况表;⑤法律法规规定的其他材料。
最后进入招标工作：①招标人公开发布《招标公告》或发出《投标邀请书》;②招标人收到投标申请人《投标申请》的同时，向投标申请人开具《投标申请回执》。③招标人对投标申请人的资格进行预审，将预审结果书面告知投标人，发出《资格预审合格通知书》，同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
3、招标工作完成后如何进行投标评标的工作?
答：要按以下步骤进行投标评标工作：
(1)投标人在招标人限定期限内将已密封的投标文件(在封口处加盖投标单位公章)送达招标人，经招标人检查后向投标人开具《投标文件收件回执》。
(2)招标人在评标前一天，到物业所在地的区国土房管局随机抽取占评标委员会2/3的专家作为评标委员会成员，并在抽取当天向各位评委送达《评标邀请函》。
(3)组建评标委员会。由招标人随机抽取的物业管理专家与业主大会推选的代表招标人的评标委员会成员组成评标委员会。
(4)招标人组织开标。
招标人在开标会上将投标文件交由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，当众予以拆封宣读。
(5)评标委员会进行评标。评标委员会根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评分，将评标分值进行统计，推荐前3名为中标候选人，并对评标结果签字确认。
(6)招标人按照中标候选人的顺次排序确定中标人，由招标人确认及宣布中标人。
(7)招标人将中标结果在小区(大厦)内明显位置向业主张贴公布，公布期限为15日(前期物业管理招标无需公布)。
(8)招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
4、招标工作完成后还有那些工作要做?
答：还有中标备案的工作要完善：
(1)招标人为建设单位的，应当自确定中标人之日起15日内，将开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料向物业项目所在地的区国土房管局备案。
(2)区国土房管局自收到招标人中标备案资料之日，向招标人开具《备案回执》。
5、业主委员会对物业管理企业又有哪些要求?
答：业主委员会对物业管理企业应该实行资质管理制度
(1)从事物业管理活动的企业必须具有独立的法人资格。拟从事物业管理活动的企业在工商行政管理部门领取物业管理企业名称预先核准通知书后，到市国土房管局领取物业管理企业资质申请表，市国土房管局根据有关规定，核发物业管理企业资质证书。
(2)对未取得资质证书从事物业管理活动的企业，由市国土房管局没收其违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
(3)对与物业管理企业资质等级相关的物业示范小区(大厦)的考评，由物业管理公司到市物业协会办理。
6、物业服务合同期满后，在不续约情况下如何进行移交接管?
答：如果原物业服务合同期满不续约，要按照以下程序进行移交：
(1)物业服务合同终止时，原物业管理公司应在收到业主委员会通知之日起15日内，将物业管理用房和有关资料移交给业主委员会。业主委员会再向选聘的物业管理公司移交物业管理用房和有关资料。
(2)在业主委员会与原物业管理公司未办结物业管理用房和有关资料移交前，新选聘的物业管理公司不得进入，否则，造成的损失由新选聘的物业管理公司承担;影响社会稳定的，由市、区国土房管局对新选聘的物业管理公司作出处理，公安部门对违反治安管理规定的有关人员依法处置。
(3)物业服务合同终止后，原物业管理公司逾期不移交物业管理用房和有关资料的，业主委员会可以报告区国土房管局，由区国土房管局责令其限期整改，逾期不改正的，作出行政处罚，处以1万元以上10万元以下的罚款;同时，业主委员会应当直接向人民法院起诉，经人民法院判决，申请人民法院强制执行。
7、物业管理企业在收费上必须按那些标准执行?
答：物业管理企业在收费问题上必须注意：
(1)物业管理企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务)，应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。
(2)物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。
(3)政府价格主管部门会会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。
(4)物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。
物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。
实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。
(5)物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。
(6)物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照本规定第六条、第七条的有关内容和方式实行明码标价。
(7)物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。
(8)实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。
(9)物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。
对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。
8、小区住户水电费缴交及其管线维修的工作也属物业管理部门的工作吗?
答：按照有关文件规定：
(1)物业管理区域内的业主应当直接向供水供电部门交纳水电费，同时，供水、供电部门应当直接向水电用户收取使用费。供水、供电部门与物业管理公司另有约定的，从其约定。
(2)物业管理区域内相关的供水供电管线和设施设备发生损坏，业主应当报供水供电部门进行维修、养护。
9、能否随便对物业共用部位、共用设施设备的占用和收益吗?
答：不行。按照规定：
(1)建设单位、物业管理公司、业主委员会不得擅自占用物业管理区域内共用部位和共用设施设备或改变其用途。擅自占用或改变用途的，由区国土房管局责令限期改正，给予警告，并对个人占用的，处1000元以上1万元以下的罚款;对单位占用的，处5万元以上20万元以下的罚款或者由城市管理综合执法队伍依法处理。
(2)经业主大会同意使用物业共用部位、共用设施设备经营或改变其用途的净收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
10、建设单位和业主在缴交物业管理费的问题上应该承担那些责任?
答：按规定建设单位和业主在物业服务费缴交责任上要承担：
(1)房屋买受人自向出卖人收楼成为享有房屋的业主之日起，按物价部门核准的物业服务费标准，要依时交纳物业服务费。
(2)建设单位未售出的物业按物价部门核准的物业区域内物业服务费标准，要依时交纳物业服务费：
(3)对逾期不交纳物业服务费的业主、建设单位，根据《业主临时公约》、《业主公约》和业主大会决定进行处理;同时，物业管理公司保留向人民法院起诉的权利：
11、什么是物业专项维修资金?如何缴交?其作用是什么?
答：(1)"专项维修资金"是根据国务院颁布的《物业管理条例》将以往"物业维修基金"统一更改后的名称。广州市机关用房管理所负责专项维修资金的日常指导、监督、检查和管理工作。
(2)专项维修资金的交纳交纳界限及交纳标准*核发商品房预售许可证在1998年10月1日(《广东省物业管理条例》开始施行)后，购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年8月31日(《国务院物业管理条例》施行)前的，且建设单位与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳的，由建设单位按住宅(含别墅)建筑面积40元/平方米，非住宅建筑面积50元/平方米的标准交纳首期专项维修资金。不足物业总投资2%部分，则由建设单位按业主大会决定方案交纳。
*核发商品房预售许可证在1998年9月30日前或者购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月1日后的，由购房者按住宅(含别墅)建筑面积40元/平方米，非住宅建筑面积50元/平方米的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款2%部分，由购房者按业主大会决定的方案交纳。
交纳方式*建设单位交纳。建设单位在办理商品房交易过户(合同鉴证)手续前，按规定将专项维修资金存入国土房管局指定代管银行的指定账户。
*业主交纳。购房者按买卖双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在办理以下任一项手续："收楼";"交易鉴证";"领取房产证"前要自行或委托他人缴付专项维修资金：*建设单位、业主未按上述要求交纳专项维修资金的，业主委员会督促限期交纳，逾期仍不交纳的，予以公布，依法向人民法院起诉。
专项维修资金的使用专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。保修期内物业的维修，由建设单位承担;人为原因造成的房屋共用部位、共用设施设备损坏，维修费用由责任人承担，不得使用专项维修资金。
共用部位和共用设施设备维修费用的分摊遵循"谁受益，谁负责"的原则。物业公司和业主委员会应当合理分摊维修费用，并经业主大会授权业主委员会同意后，方可使用。
篇2：宜兴市物业知识题库之一
宜兴市物业知识题库之一
答辩题目
1、根据《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。请问投标文件应当包括哪些内容?
答：投标文件应当包括以下内容：(一)投标函;(二)投标人授权委托书(法定代表人不出席招标投标活动的适用);(三)投标企业经营的法定相关证书、企业业绩情况等;(四)投标测算和投标报价;(五)物业管理方案及其管理服务承诺;(六)招标文件要求提供的其他材料。投标文件应当依次按封面、目录、序言(或概要)、内容、附件的格式顺序编制装订。
2、宜兴市已于20**年建立了新建住宅小区前期物业管理早期介入制度，根据《市政府办公室关于建立新建住宅前期物业管理早期介入和预验收制度的意见》明确了前期物业管理早期介入，该定义是什么?
答：前期物业管理早期介入，是指住宅小区尚未建成和验收交付之前，提供前期物业管理的物业服务企业在建设环节介入项目施工现场进行跟踪管理，并根据有关施工规范、施工工艺及有利于业主方便使用的要求对相关质量和需作改进的问题提出建议意见的一项管理服务工作。
3、建设部《物业承接查验办法》规定新建物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交哪些资料?
答：建设部《物业承接查验办法》规定：①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; ②共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料; ③供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件; ④物业质量保修文件和物业使用说明文件; ⑤承接查验所必需的其他资料。
4、根据《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令110号)规定，装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。请问住宅室内装饰装修管理服务协议应当包含哪些内容?
答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条规定，装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：(一)装饰装修工程的实施内容;(二)装饰装修工程的实施期限;(三)允许施工的时间;(四)废弃物的清运与处置;(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;(六)禁止行为和注意事项;(七)管理服务费用;(八)违约责任;(九)其他需要约定的事项。
5、根据《无锡市城市房屋安全管理条例》的规定，有哪些结构改造行为需要办理房屋结构改造安全许可?
答：根据《无锡市城市房屋安全管理条例》的规定：有下列房屋结构改造行为之一的，房屋所有人、使用人应当在改造前向市或者不设区的市房产行政管理部门申请房屋结构改造安全许可：(一)拆除或者部分拆除具有承载作用的房屋基础、柱、梁、板、墙等构件的;(二)在柱、梁、楼板上开设洞口或者扩大原有洞口尺寸的;(三)在承重墙体上增开、扩大门、窗、洞口或者变更位置的;(四)增大荷载，超出房屋原设计承载力的;(五)在建成房屋挖建地下室或者降低房屋地坪标高的;(六)拆改学校、商场、饭店、影剧院、体育场馆等建筑中具有抗震、防火功能的非承重结构的。
6、根据《宜兴市物业专项维修资金管理办法》的规定，物业专项维修资金的使用应当具备哪些条件?
答：物业专项维修资金的使用应当具备下列条件：①物业共用部位、共用设施设备保修期已满;②维修项目符合维修资金使用范围;③业主维修资金账面余额符合维修资金使用要求;④相关业主以就维修项目的费用分摊达成一致。
7、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些?
答：物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：①订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业;物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业服务企业;②合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。
8、《江苏省物业管理条例》规定，在物业管理区域内有十二项禁止行为，若发生着些禁止行为，物业服务企业、业主委员会应及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理。请问这十二项禁止行为是哪些行为?
答：《江苏省物业管理条例》第六十七条规定:物业管理区域内禁止下列行为：(一)擅自改变物业的规划用途;(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;(三)违法搭建建筑物、构筑物;(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;(五)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;(六)制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风;(七)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;(八)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;(九)擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆;(十)破坏或者擅自改变房屋外观;(十一) 擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理;业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
9、根据《关于加强物业管理区域设备管理的指导意见》(宜房【20**】13号)规定，开发企业和物业服务企业应根据“六有五无二指南”要求进行项目承接查验工作。请问“六有五无二指南”具体指哪些内容?
答：根据《关于加强物业管理区域设备管理的指导意见》(宜房【20**】13号)规定，(一)六有：有通风、降温、除湿、排水、防鼠和消防设施;有应急照明、视频监控、外线电话;有设备布局平面图、铭牌和管线阀闸标记和标识，主要技术参数对照图表;有设备易损、易耗零部件备件和日常维护工具、清洁除尘用具、保养器材;有工作职责、管理制度、操作程序、应急预案和日常巡检、维护、保养记录台帐;有专职管理人员、值守巡检人员和与之对应的上墙图表。(二)五无：无设备锈蚀、松动、油漆剥落和故障现象;无渗漏油、水、气现象;无管道堵塞、积水或潮湿凝露现象;无积尘、蛛网、霉斑等不洁现象;无乱堆放杂物或其他与管理无关的储物现象。(三)二指南：
制作每类设备紧急启动操作指南、紧急停止操作指南。
10、根据《江苏省物业管理条例》规定，请问业主大会成立前，占用业主共有的道路停放车辆，其收益应该如何管理、使用?
答：根据《江苏省物业管理条例》第六十五条规定，业主大会成立前，需占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可用于补贴物业服务费。
11、根据《消防法》规定，居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行哪些消防安全职责?
答：根据《消防法》规定，居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责：(一)制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育(二)开展防火检查，消除火灾隐患;(三)保障疏散能道、安全出口、消防车通道畅通;(四)保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。其他物业管理单位应当对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。
12、特种设备使用单位应当建立特种设备安全技术档案。安全技术档案应当包括哪些内容?
答：一、特种设备的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维护保养说明、监督检验证明等相关技术文件;二、特种设备的定期检验和定期自行检查记录;三、特种设备日常使用状态记录;四、特种设备及其附属仪器仪表的维护保养记录;五、特种设备的运行故障和事故记录。
13、根据宜兴《市政府关于实行住宅小区物业服务财政补贴的意见》(宜政发【20**】177号)规定，财政补贴资金的来源是什么?奖励办法有哪些?
答：物业服务财政补贴资金的来源为本市物业服务企业从管理的居民住宅小区取得服务收入所缴纳的营业税、企业所得税(简称“两税”)地方留存部分。
奖励办法：物业服务企业(项目)年度考评得分在90分及以上的按其上缴“两税”地方留成部分的全额给予奖励;物业服务企业年度考评得分在80分及以上，不足90分的，按其上缴“两税”地方留成部分的80%给予奖励;考评得分在80以下的不予奖励。
14、根据《宜兴市物业专项维修资金管理办法》规定，新建商品房住宅首期维修资金交存的标准是多少?出售、出租的车库(位)如何交存维修资金?
答：首期维修资金按照以下标准交存：一、住宅按照建筑面积每平方米50元标准交存，设电梯的住宅按照建筑面积每平方米90元标准交存;其中住宅区内单一产权的独立式住宅，按照建筑面积每平方米30元标准交存;二、出售、出租的车库(位)，按照建筑面积每平方米50元标准交存，设有电梯并能直接使用的，按照建筑面积每平方米90元标准交存。不能确定建筑面积的，按每个车库(位)1000元标准交存。
15、根据《无锡市物业管理条例》规定，住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或业主委员会职责。请一一列举有哪些情形?
答：《无锡市物业管理条例》第十七条规定 住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责：
(一)不具备成立业主大会条件的;(二)具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能成立的;(三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)反复指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。
16、根据《无锡市物业管理条例》规定，物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新，请一一列举有哪些信息需要公示?
答：《无锡市物业管理条例》规定，物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新：(一)物业服务企业的资质证书，项目经理的基本情况、联系方式，物业服务投诉电话;(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;(三)电梯运行维护费、公共能耗费等分摊情况;(四)其他应当公示的信息。
17、根据《无锡市物业管理条例》规定，物业服务企业有下列严重失信行为之一的，两年内不得申报各类物业服务示范项目，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明，请一一列举有哪些严重失信行为?
答：《无锡市物业管理条例》规定，物业服务企业有下列严重失信行为之一的，两年内不得申报各类物业服务示范项目，物业管理行政主管部门不予开具诚信证明：(一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的;(二)被解聘后拒不撤出物业管理区域，或者撤出时未按照规定办理交接手续，造成物业管理混乱的。
18、请问《无锡市物业管理条例》对经营性收入的所有权、使用、管理等是如何规定的?
答：《无锡市物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的收入，去除成本后，收益归全体业主所有。经营性收益可以根据业主大会决定，直接用于共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，以及弥补物业服务费不足等其他需要。前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账，接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设经营性收益账户，接受社区居(村)民委员会的监督。经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。前期物业服务结束时，物业服务企业应当对经营性收益收支情况进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示。
19、根据《无锡市物业管理条例》规定，物业项目经理有哪些严重失信行为应当录入诚信系统?
答：《无锡市物业管理条例》物业项目经理有下列严重失信行为之一的，应当录入项目经理诚信信息系统，所属物业服务企业录入物业服务企业诚信信息系统：(一)骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;(二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的;(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;(四)擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的;(五)因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;(六)损害业主或者公共利益情节严重的;(七)被价格行政管理部门认定为乱收费或者收费不规范且未整改的。
20、《江苏省物业管理条例》规定，业主大会决定选聘新的物业服务企业，被解聘的物业服务企业应当按相关规定与被选聘的物业服务业企业办理移交手续，请问应当移交哪些资料?
答：《江苏省物业管理条例》规定：业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：(一)移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产;
(二)移交本条例第四十条第二款规定的相关资料：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(2)设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料;(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(4)物业管理所必需的其他资料;(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录;(四)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
篇3：宜兴市物业知识题库之二
宜兴市物业知识题库之二
21、《物业管理条例》规定了业主在物业管理活动中的权利，请一一列举?
答：《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。
22、《宜兴市物业服务收费管理实施办法》规定物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价，请一一列举实行市场调节价的物业类型?
答：《宜兴市物业服务收费管理实施办法》规定，除下列物业公共服务费实行市场调节价管理外，其他物业(以下简称普通住宅物业)公共服务收费实行政府指导价管理。(一)房地产开发项目立项为别墅(含独立式、拼联式、联排式)、公寓式写字楼、公寓式办公用房;(二)办公用房、厂房、经营性用房等;(三)其他按规定可以认定为非普通住宅的物业。
23、《宜兴市物业服务收费管理实施办法》规定物业公共服务费用构成因素一般包括哪些部分?
答：《宜兴市物业服务收费管理实施办法》规定，物业公共服务费用构成因素一般包括以下部分：(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等人员费用;(二)物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用;(三)物业服务区域绿化养护费用;(四)物业服务区域清洁卫生费用;(五)物业服务区域秩序维护费用;(六)物业服务企业办公费用;(七)物业服务企业管理费分摊;(八)物业服务企业固定资产折旧;(九)物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用;(十)经业主同意的其他费用;(十一)合理利润，其中：普通住宅最高不超过8%;(十二)法定税费。
24、请简述《无锡市物业管理条例》对前期物业服务企业在承接物业时的相关规定?
答：《无锡市物业管理条例》第二十八条规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备按照规定程序进行查验，查验后应当与建设单位签订承接查验协议，办理物业交接手续;对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位提出整改意见，并协助相关管理部门督促落实。物业服务企业应当依法办理承接查验备案手续，并将承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的，由建设单位承担。
25、《无锡市物业管理条例》规定，物业服务企业在履行物业服务合同时，应做好那些工作?
答：《无锡市物业管理条例》第三十二条规定，物业服务企业应当参照物业管理行政主管部门制定的合同示范文本签订物业服务合同。物业服务企业应当按照物业服务合同提供物业服务，遵守有关技术标准、专业技术规范，及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，定期听取业主的意见和建议，改进和完善物业服务。
26、简述《无锡市物业管理条例》关于物业服务标准和收费标准调整的相关规定?
答：《无锡市物业管理条例》规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符原则。未经业主大会同意，物业服务合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整;未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，前期物业合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整。
27、简述《无锡市物业管理条例》关于物业共有部分、公用设施设备的维修、更新和改造工程决算的相关规定?
答：《无锡市物业管理条例》第五十一条规定，物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示;使用资金超过一定金额的，应当接受具有相应资质的中介机构组织审价，审价结果应当公示。物业共有部分、共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。
28、简述《无锡市物业管理条例》关于发生危及安全情形需要动用专项维修资金的相关规定?
答：《无锡市物业管理条例》第五十二条规定，发生屋顶墙面防水损坏造成渗漏、楼体单侧外立面脱落、电梯故障或者其他危及安全情形需要动用专项维修资金，相关业主不能形成法定多数意见的，可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会或者相关业主中的一方提出申请，经所在地的街道办事处(镇人民政府)、区物业管理行政主管部门或者相关专业单位确认，报市、县级市物业管理行政主管部门核准。申请人应当做好使用方案公示和沟通解释、施工过程协调监管以及竣工后的验收工作。
29、《物业管理条例》明确了业主在物业管理活动中的义务，请一一列举?
答：业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。
30、请简述《物业管理条例》中所称物业管理的定义?
答：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
31、请简述《物业管理条例》规定哪些事项有业主共同决定?
答：《物业管理条例》下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
32、《物业管理条例》规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责”，请一一列举业主委员会应履行那些职责?
答：《物业管理条例》规定业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。
33、《物业管理条例》规定“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料”，请一一列举需要移交那些资料?
答：《物业管理条例》规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
34、《物业管理条例》规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，请问物业服务合同应当对哪些内容进行约定?
答：《物业管理条例》规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
35、违反《物业管理条例》的规定，不移交有关资料的，应承担哪些法律责任?
答：违反《物业管理条例》的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
36、违反《物业管理条例》的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，应承担哪些法律责任?
答：违反《物业管理条例》的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
37、违反《物业管理条例》的规定，挪用维修资金的，应承担哪些法律责任?
答：违反《物业管理条例》的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
38、违反《物业管理条例》的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，应承担哪些法律责任?
答：违反《物业管理条例》的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
39、请简述《住宅专项维修资金管理办法》中所称住宅共用部位的定义?
答：《住宅专项维修资金管理办法》所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
40、请简述《住宅专项维修资金管理办法》中所称共用设施设备的定义?
答： 《住宅专项维修资金管理办法》所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。