工程管理类通用标准
1.目的
建立华润置地物业统一的工程管理标准，进一步规范各地区物业公司住宅服务项目的工程
管理。
2. 范围
本规定适用于华润置地下属各物业公司住宅服务项目。
3. 管理标准
分项内容服务标准前期介入与承接查验
1、各大区/城市公司应按要求配置前介人员负责前期介入管理工作;
2、结合总部的相关文件形成前期介入标准;
3、每年收集国家和地方法律法规、行业规范以及项目工程后评估内容对前介标准进行优化;
4、各种图纸资料评审记录完整，评审中发现的问题应有跟进记录;
5、每月应根据各施工项目开展的实际情况，形成前期介入月报，并及时上报;
6、每周对施工现场进行巡查，形成记录，对存在问题应有整改情况跟进记录;
7、收集前期介入过程中的案例形成案例库，并定期培训;
8、前介结束时与项目进行工作交底，应把图纸、会审记录、变更备忘、函件、巡查记录、专题报告等分项目分类收集整理形成报告存档。
1、承接查验前应根据项目实际情况制定承接查验方案，方案内容至少应包括以下内容：承接查验标准、计划、人员安排、时间节点、工具配备、安全措施等;
2、承接查验前应对承接查验人员进行承接查验方案培训;
3、承接查验前后应根据国家和地方对于承接查验要求与开发公司完善相关手续;
4、承接查验后，设备设施投入使用前，应对重要设备编制操作规程;
5、组织对操作人员进行培训，合格后方可上岗;
6、各种承接查验记录和资料完善规范，并存档。
物业服务中心应根据接管完善的工程图纸资料，在项目交付6个月内建立图纸资料电子台账，按档案管理制度，实施专人管理
1、有遗留工程统计清单和跟进记录，跟进开发公司整改处理：对重大遗留工程有解决的方案;
2、物业服务中心要求地产公司相关部门明确整改时限，并每月报送整改进展情况至地产公司相关部门;
3、对整改项目由施工单位整改落实后予以复查，并进行记录;合格后正式移交;遗留问题处理记录作为后期质保金退付的凭证;
4、交房1年，未解决问题项目应有专项报告报地产公司相关部门，并得到书面回复;未解决的问题每年报地产公司相关部门，并跟进处理;
项目交付1年内，对公共区域、设施设备进行后评估，并收集客户使用需求意见，形成系统性建议报告，以备忘的形式报送开发公司设计部门，并在物业公司存档
设备机房通用条款设备机房地面铺装或油饰
设备机房配备两套钥匙，标识清晰;一套存放在项目消防中控值班室供应急使用，一套由工程部用于日常管理。钥匙需有钥匙清单及借用记录
设备机房应有设施设备管理制度、外来人员登记制度、巡视记录、设备检修记录;有人值守的设备机房应有交接班记录和运行记录;记录应齐全、完整。重要的设备机房应有管理制度、当地政府规定的上墙文件及应急预案，且责任人明确
重要设备操作流程、现场值班人员有效操作证件复印件须张贴上墙
设备间内外应有相应的标识，增补标识按照公司VI手册制作
所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》，贴于或悬挂于设备上，标明名称、编号、主要技术参数;由于部分设备无法张贴《设备卡》如：潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上，可以在附近醒目位置粘贴予以标识
设备间内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识;重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识;各类仪表使用正常无损坏且合格，状态标示正常;无“跑、冒、滴、漏”现象;
公共区域的管井门须处于关闭状态;箱柜上锁，配有设备标识、警示标识，锁具完好;可能造成人员伤害的设备机房作业场所应配置相应的防护装置和安全警示牌
公共区域临时取电必须采取防护警示措施，符合临时用电管理规定。外来作业人员临时用电应有申请及审批记录
设备机房须按相关规范要求配备灭火器和应急灯，通风良好;
设备机房应配置干湿温度计，环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下,有防鼠防虫设施并定期消杀
发电机房、储油间、高压配电室、危险品仓库采用防爆型开关、灯具
噪音污染严重的设备应采用防噪设施、配备个人防护用品
设备机房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用
设备机房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，关键设备机房有禁烟、禁火标识
设备台账在交房后3个月内建立设施设备台帐
维保计划物业服务中心应建立设施设备检查制度并予以落实，检查记录完整;工程部门负责人每周对检查记录进行抽查并确认
每年应编制下一年度的维保计划，细化到以月为单位，每月编制下月工作计划，细化到以周为单位;维保计划须与年度预算相结合，并严格执行，保留记录
维修保养计划应包括：供配电系统、安防弱电系统、给排水系统、空调系统、采暖系统、消防系统、房屋本体及附属设施、电梯、计量仪器、水景(水系)、游泳池、停车场、高空设备(吊船、擦窗机等)等
外包维保项目须与维保单位签订合同，并按规定频次开展维保工作
有自动消防设施全面检查测试的报告以及维修保养的记录
设施设备的检修、维保应有记录，该记录每年统一存档，并至少保存3年
节能降耗物业公司应建立节能降耗制度,物业服务中心应根据公司制度制定年度能耗管理指标，并进行落实
物业服务中心在项目交房一年内应根据具体情况开展节能改造工作，对中央空调、热风幕等重要能源消耗设备应建立专项的节能方案并实施
每月有能耗统计与分析并形成报告;节能方案的实施应进行阶段性评估
水电表总表每天查抄，分表每月查抄，发现水电异动要有记录并及时处理
计量仪器仪表管理购买仪器仪表时，必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证
对于公司和专业机构均无法检定的专用仪器仪表(设备)，由提供仪器的供货商按公司规定的检定周期出具证明材料
受检合格的仪器仪表作好受控标识;不合格的仪器仪表(设备)外送专业机构调校、修理或报废处理，并记录存档
安全预案管理每年12月份应对工程类应急预案进行更新和完善，并编制下一年度应急演练计划
定期组织应急预案演习，消防、电梯类应急预案演习每年不少于2次
工程部门须配备工程类应急预案所需的抢险工具、设备或物资，如常用阀门、开关、管材、线缆、移动潜水泵，安全绳，安全带，应急照明等，并定期检查
雷电、强降水/雪、大风、沙尘暴等极端天气前后进行全面检查并落实防范措施：
1、在台风季节来临前，对钢结构屋面、广告牌、霓虹灯、店招等进行安全隐患排查;2、降雪时需及时清扫屋顶积雪(特别是钢结构屋面)，以降低屋面荷载;
3、极端严寒天气应对采暖不足区域的消防、给排水管道进行检查，避免冰冻
大型氧气设备等具有爆炸危险的加工维修设备的存放地点距离住宅窗户应至少30米，距离人群聚集场所至少50米。乙炔瓶和氧气瓶必须隔离存放，动火作业时氧气瓶与乙炔气瓶间距不应小于5 m，二者与动火作业地点不应小于10 m，并不得在烈日下曝晒
供配电系统管理三级负荷的高压配电室每天巡检3次并记录，低压配电室每日至少3次巡检并记录
高压配电室需要有完好的模拟操作盘、高压操作工具与高压操作保护设施
动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常
配电设备接地连接线接地可靠，接地电阻应每年测试1次并留存记录，接地电阻应小于4欧姆
电容补偿柜能手动、自动调节控制，功率因数不小于0.9;补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏，补偿电容壳体无膨胀。每年至少1次对相间对地绝缘电阻进行测试并记录;电阻应大于0.5兆欧
高低压配电柜内部连接螺栓无松动;无发热变色接线;仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项;盘内装置无异常声响、无焦糊气味;配电回路标识清楚准确
高压继电保护装置应灵敏可靠
每季度检测应急电源主备电源(柴油发电机、UPS蓄电池)和末端双路电源互投开关功能是否正常并记录
酸性蓄电池经常保持在浮充状态，每半年对蓄电池进行1次充放电保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液，电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖
发生停电事故后， 5分钟(特殊困难不超过15分钟)内启动发电机，并至少能连续运行4小时
1、发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机无异常声音、异常震动，接地可靠;柴油发动机转速稳定，发电机输出电压符合标准要求;
2、发电机设备：润滑油颜色、油质正常，油位在正常位置;润滑油泵管线接头阀门无泄漏;
3、储油间地面采用沙地或鹅卵石，油箱储存柴油量不超过8小时使用量;
4、发电机蓄电池组电压保持在24V左右，正常情况下发电机转换开关应打在自动位置。每两周启动试运行1次，每次运行时间不低于15分钟;
5、若系水冷式发电机,冷水箱水量保持在容积的80%以上，四滤应及时更换。6、配备2套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用。
电梯系统管理电梯年检合格证、维修保养合同完备
电梯维保供方应有合格有效的资质，维保人员持有效证件上岗，每15天至少进行1次维修保养，有维修保养记录。
项目应配备电梯安全管理人员，且持证上岗;并对维保工作的落实情况进行监督管理，留存供方维保、故障处理记录
门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好;平层状态合格，平层误差在正负7毫米以内
限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性
电梯机房门应上锁，门外有警告标识;电梯机房应有通风降温设施，温度保持在5至40摄氏度之间，门窗应有防飘雨设施(如需);盘车、救人设施置于机房明显位置;平层标志明显，张贴平层标识对照表，并定期进行补刷;承重梁和吊钩上应标明最大允许负荷。
减速器内润滑油清洁和润滑性能良好，油面高度在油标规定范围内
轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水，曳引机下置的无机房电梯底坑的防水与排水的控制措施到位
控制柜内继电器、接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象
继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误
滑动导靴的衬垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应均匀
缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀
传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠
钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时 ，在1个捻距内最大断丝数不允许超过总丝数的10%，不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀，磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%
安全触板的动作应灵敏可靠，电梯故障时在轿箱内能用手将门拨开
电梯运行出现故障后，持证人员应在15分钟内到达现场做救援处理
给排水系统管理水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。(正常机密封泄漏应小于3滴/分，填料密封泄漏应处于10滴/分至20滴/分之间。)润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内，具体操作参考水泵说明书
生活水水池、水箱每半年进行清洗及水质检测;已经移交给自来水公司的需要自来水公司提供检测报告和清洗资料
限水、停水按规定时间通知用户
高层变频供水系统变频器、压力调节器、控制柜应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固;供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内，重要管道上的压力仪表按相关法规要求进行校验
水泵房有排水沟和防溢水设施;下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积
污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值，电机绝缘阻值不小于0.5兆欧
每日分别对生活水泵房、水箱间、中水机房巡视2次(日夜班各1次)。生活水箱、水池加盖上双锁，在通气口、溢流口安装防虫网。有条件的情况下，生活水箱安装低位报警系统和高位控制系统装置
雨(污)水泵正常情况下每月巡查1次，汛期(6-9月)每周巡查1次，雨天每天巡查两次;常用的雨水、污水泵应建立巡查制度，保障不返水，不空转，避免污染环境与浪费电能
综合管沟、化粪池等检查井，应有警示及限重标识，保持井盖完好
建立化粪池、下水管线、污水井清掏检查计划，有限空间作业前，由工程部负责人审批作业方案，对工作完成情况进行检查，并留存相关记录
生活水泵房水箱间维修保养应有通风措施，减少油漆，涂料，稀料、焊接等对水的污染，并确保施工人员安全
智能化系统管理可视对讲系统：系统电路板安装接线牢固，布线整齐、线缆标识清楚正确，室外机、围墙机安装牢靠;管理平台机、单元室外机、围墙机功能正常
门禁安全报警系统：系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠，线路布置连接牢固
周界防越报警系统：红外线接收、报警主机运行正常、线缆标识清楚、电源变压器防水处理良好。探测器清洁、安装牢固
停车场道闸系统：服务器及管理附属设备运行正常，闸杆转轴润滑转动良好，闸杆水平，反光纸完好、道闸机座固定稳固
监控摄像机：内外部清洁无尘，云台转动灵活，焦距、光圈、方向、测量电源电压正常，安装牢固
巡更系统：管理电脑、手持终端运行正常，数据完整、采集底座显示正常，采集数据正常
背景音乐及广播系统：各类声源设备按钮及指示灯工作正常，功能良好、话筒切换正常，联接可靠、 扬声器声音清晰，无沙哑及无声等不正常现象
按照计划对中控室主机系统进行维护，记录完善，设备故障及时修复并记录
消防系统管理消防水泵、喷淋水泵每月手动盘车，具备自检功能的每月手动启动1次，并记录
供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸、不泄漏;消火栓配置齐备，各配件功能良好，水流开关、水压力开关动作准确稳定;消防水泵控制柜指示正常。喷淋头无泄漏，外观完整;止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏
按维保计划，每半年检查喷淋头外观是否有破裂、渗漏、被遮挡情况;消防烟感、温度传感器应根据实际使用环境定期进行清洗，同时按每月10%的比例对其灵敏度进行抽查，年度覆盖全部
消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块处在良好工作状态，每年至少进行1次消防系统联动测试并记录;设施功能完备无损坏
消防系统应保持在自动状态，可在消防中控室内加自动改手动按钮
每月进行末端压力检查，以确保末端压力符合使用压力要求
卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确
采暖系统管理锅炉、分水缸和水泵的出口压力数值恒稳定，供回水温度在规定的范围内，安全附件灵敏可靠，安全阀定期人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好
严格按照锅炉使用说明书进行锅炉操作
锅炉本体、阀门、法兰、管线、气管、燃烧器，无漏气漏水、无锈蚀，螺栓紧固，燃气报警装置安全有效
市网供热：热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器，精度高于0.5级。传感器、变送器、显示表、传输线等连接牢固，接线有标识;仪表应至少应每2年定期请技术监督部门检验认可
换热器设备应设有排气阀、排污阀;至少每月对水质和介质进行检查，根据实际情况进行排污和清洗
热水循环泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。(正常机密封泄漏应小于3滴/分，填料密封泄漏应处于10滴/分至20滴/分之间。)润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内，具体操作参考水泵说明书。热水循环泵进口管路必须充满热水，禁止泵在气蚀状态下长期运行
市网供热时，为防止水击，开启总进气阀前应将分气缸排污阀打开，缓缓开启蒸汽阀，先将凝结水排净，待排出全是蒸汽为止
分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温状况良好，排污阀、压力表、进出闸阀标识清楚，无泄漏无锈蚀
电加热采暖：电热膜装置、导线绝缘电阻大于0.5兆欧，电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味;空气开关过负荷保护、短路保护灵敏可靠
中央空调系统管理机组开机前编制包括人员安排、外委工作安排、节能管理要求等内容的运行方案;停机后编写包括机组的运行情况、维保情况、能耗成本情况的运行总结报告
冷却塔内填料3-5年进行更换，冷却塔噪音小于65分贝，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响;设备运行期间，每台冷却塔每月清洗1次，并进行彻底排污
风机盘管、风口、翅片等至少应半年清洗1次;中央空调新、回风机组过滤网应根据城市空气质量每月清洗至少1次
冷却塔设备、冷水机组设备、电机、水泵严格按说明书进行操作，换季启动机组时，需对冷水机组进行调试，冬季结冰地区需要有防冻措施
冷却水水流开关、冷冻水水流开关(或其他类型传感器)应稳定可靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配
每月对冷却水进行水质检测;每年对冷冻水水质进行检测，并出具检测报告，确保水质符合要求
房屋本体及附属设施管理房屋主体承重结构部位无变形、裂缝、腐蚀现象
每年雷雨季节前进行防雷系统年检：房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆;引下线、屋顶避雷网线、中性点接地，设备层的避雷带、网的无脱焊，遇有生锈，用银粉修复
内外墙面无裂纹、起鼓、脱落、渗漏、霉变现象，大理石、瓷片墙面无损坏、脱落、松动现象
室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患，外墙装饰无破损
建筑小品外观完好、整洁，空调架安装有序，无生锈、无开焊
屋面排水与地面雨水井通畅，日常每月巡检1次。汛期(6-9月)每半月巡查1次，每年开春后、雨季来临前、第1次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水与地面雨水井情况的检查并记录和统计
小区内栋号有明显标志，小区主出入口处有总平图，在大型社区要有引路标识图
活动区域要有开放说明、设施使用说明、温馨提示，做好相应的安全警示
各种休闲娱乐设施转动部位灵活，无异响，承重部位无变形，各部位无棱角，无安全隐患;无油漆脱落;环境清洁，物品整齐
水景开放期应明确开放时间，在北方，水景入冬前应把水全部放掉并做相应的防冻措施。
钢构、栏杆等铁制品定期刷油漆或防火涂料，保证无脱漆现象
木作应保证无腐蚀破损现象
景观照明根据实际季节、气候、时间进行控制开放，室外用电必须保障漏电保护完好，无破损线路，尽量使用安全电压
加建改造管理造价在1万以上及特殊的加建改造需要施工图纸，平面图与例图，注明相关数据，如长、宽、高、厚、线路的距离、图例等
技术交底：施工细节，重要位置的相关要求，注意事项，施工工艺，相关材料标准
标的10万元以上及特殊工程需要对瓷砖、板材、管材、涂料、石材等重要材料进行封存
新工艺新材料必须符合相关规定，如使用标准，安全标准，环保标准及行业、国家标准
工具管理各部门应建立个人工具及公用工具领用台账，并指定责任人进行管理
员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工赔偿;如属正常使用损坏则可以经主管批准后在仓管员处以旧换新并履行报损手续
大型公用工具使用除应遵循使用注意事项外还应每个月进行1次保养;金属外壳的电动工具每月进行绝缘检测，其他电动工具每季度进行绝缘检测，长时间未使用的电动工具使用前做好绝缘检测，并留存检测记录
质保金退付管理在接到退付质保金申请后立即以公告、短信、电话的形式告知服务区域内的业主，让业主半个月内来报修,公告要留底，电话要有电话通话记录、时间、通知的电话号码、被通知人的姓名以及意见
做好证据收集，确保不引起法律纠纷
组织专业维修人员仔细排查，如果存在隐患问题，立即提出整改，直至全部合格为止
退付质保金应由各物业服务中心工程负责人、客户服务负责人及服务中心负责人签字后物业公司才进行签字，应扣除代付的整改费用
维修基金使用由物业公司代管的维修基金在支出前，应按规定获得批准后执行。没有业主委员会或非物业公司代管的维修基金在支出前，按照相关规定，应取得相关行政主管部门的批准
当地政府无明确使用要求或未成立业主委员会的维修基金使用应做到帐目清楚，并向业主公开
接管项目应与委托管理单位签订共用设备设施维修基金管理办法，或明确相关管理责任
维修家政服务维修人员接单后，检查整理仪容仪表，根据维修内容，做好相关材料工具准备，紧急维修15分钟内到场，一般维修20分钟内到场，不能在较短时间内到达的，需知会客户，并约定时间
维修人员入户维修时，不打听业户隐私，禁止收取业户钱物，不得泄露公司任何机密
经现场检查，发现无法即时维修的应与业户讲明情况，根据实际情况汇报客服中心与工程主管或维修班长
维修或更换贵重物件应与业主签订相关协议
工完场清，物品回位，垃圾装袋带走
完成维修工作后应主动请客户检查，客户满意后，请客户在维修服务单上签名确认及服务意见，并把维修单按照填写规定返回客服中心登记回访
物料管理
仓库内物资摆放整齐，分类标识，容易领取，质量不确定的物资应隔离存放
仓库应根据库存物资特性，配备相应的温度计、湿度计等监测工具及设定上下限值，具有相应的防火、防潮、防腐、防盗、防挥发等保管和安全措施
易燃易爆物资应隔离存放，存放仓库应具有消防、灭火器材、防爆灯具和通风设施
库存物资进出仓、领借用手续完整
所有库存物资应建立库存物资台帐，每月盘点，保证帐物相符
部分废旧物资的利用管理，配置相应的维修工具与材料，把可利用物资再加工再维修再利用
报废物资、待处理物资应具备相关手续
篇2：物业公司工程管理类标准
物业公司工程管理类标准
1.目的
建立公司物业统一的工程管理标准，进一步规范各地区物业公司住宅服务项目的工程管理。
2. 范围
本规定适用于公司物业商业和住宅服务项目。
3. 管理标准
分项内容 服务标准
前期介入、分户验收、接管验收：
见待正式确定发布的公司物业前期介入指引文件中的《物业前期介入与接管验收指引》、《物业前期介入的内容及标准》
装修服务：
在交房前制订《装修手册》，在交房时发放全体业主
物业公司应根据政府相关规定和当地生活习惯确定装修时间，避免装修干扰已入住业主的正常生活，工程部应根据公司规定装修时间或当地法规要求进行巡查
物业服务中心根据项目的具体情况制订装修人员及物料进出的路线及时间
业主的装修申请在三个工作日内办理完毕，并与业主签订《装修服务协议》
物业公司应在交房前对各种户型存在的设计缺陷、共性问题进行识别，制订应对措施。制定装修指引，针对客户可能出现的装修需求，在不影响本体和里面情况下制定统一方案对客户进行指导。提示改动部分不在质保期范畴，对影响房屋外观整体形象等装修行为做出统一要求
装修前对装修的注意事项及室内的设施布置情况向业主进行交底说明
每日必须对装修现场进行巡查，涉及结构或政府要求申报内容，必须由业主提供申报结果。违规装修情况必须发出告知整改，报告政府，证据保留
装修结束后与业主、装修单位进行三方验收
装修完毕后，房屋装修档案需进行存档
遗留工程处理：
各管理处有遗留工程统计清单和跟进记录，交房半年内，跟进地产公司整改处理：对重大遗留工程有解决的方案，交房一年，已解决问题占总遗留工程的80%，交房二年，全部解决
形成系统性的建议报告公司，避免类似问题再出现
工程档案资料：
各个物业服务中心建立图纸资料台帐，实行专人责任管理，电子目录上报公司，项目负责人为第一责任人，建立资料的收集、整理、保管、借阅等管理机制，保障资料的长期完整。新项目验收时，地产公司须把完整的图纸资料移交给物业管理处，否则不予验收
设备台帐：
在交房后三个月内建立设施设备台帐
所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》，贴于或悬挂于设备上；由于部分设备无法张贴《设备卡》如：潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上，可以在附近醒目位置粘贴予以标识
节能降耗：
在项目交房一年内应根据具体情况基本完成节能改造工作，在不影响正常功能使用的情况下，每年应建立节能降耗指标，并力争持续改进
公共区域走廊、公共场所、办公室内等区域的照明普通灯泡采用节能灯（声控灯不适合节能灯，但可以适当控制照明数量与减小灯泡瓦数），并采用控制开启时间等节能措施；公共区域用水（保洁、绿化、宿舍、食堂等用水），控制水阀的开启量、采用节能型器具进行节约；其它能耗资源的控制使用
各物业服务中心应根据具体情况建立《节能降耗制度》,并进行落实
中央空调通过启停最佳控制、冷却水泵变速驱动、风机起停控制和实施热量计量管理等措施来控制能耗
维养计划：
各项目应制订各类设施设备的年度维修保养计划并严格执行，保留记录
维修保养计划应包括：供配电系统、弱电系统、给排水系统、空调系统、采暖系统、消防系统、房屋本体及附属设施、电梯、计量仪器、水景（水系）、游泳池、停车场、高空设备（吊船、擦窗机等）等
维养计划必须与年度预算相结合
设备房管理：
设备房内外应有相应的标识，按照公司统一标准制作
现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。相关管理制度上墙，值班人员有效操作证件的复印件需张贴上墙
配备足够的灭火器和应急灯，通风良好
设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识
各类仪表使用正常无损坏且合格，状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确
设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用
重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下,有防鼠防虫设施并定期消杀，上述设备间配备2个以上2公斤手提式灭火器和1个应急照明灯
设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品
应该有外来人员登记制度
水电表每天必抄，注意观察水电异动的状况
设备房及库房中均应采用防爆型开关、灯具
噪音污染严重的设备应采用防噪设施
设备房钥匙由工程部专人负责管理
供配电系统管理：
属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录
管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整
高压配电室需要有完好的模拟操作盘，高压操作工具与高压操作保护设施
公共区域的管井门、箱柜门须处于关闭状态并配有设备标识、警示标识。临时取电必须穿管、作出警示防护要求
动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆
电容补偿柜功率因数能手动、自动调节控制。补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。补偿控制手动、自动切换有效。补偿电容www.pmceo.com壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。功率因数：不小于０0.9
高低压配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确
高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工应能识别各种掉牌信号性质
酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖
发生停电事故后， 5分钟（特殊困难不超过15分钟）内启动发电机，并至少能连续运行4小时
发电机设备：内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏； 发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动；柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求；备用柴油量保持在容器容量的80%附近或确保电机连续工作24小时的储备量油，在柴油保质期到期前，应妥善处理储备的柴油；若系水冷式发电机,冷水箱水量保持在容积的80%以上，四滤应及时更换；必须配备符合要求的两套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用；备有符合要求的切换开关装置；发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施；蓄电池组电压保持在24V左右，正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。每两周启动试运行一次，每次运行时间为15分钟
电梯管理：
电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备
电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好, 从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响
合格平层状态平层误差在正负7mm以内
门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好
限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性
供方应有资质，每月检修至少一次，有检修记录
电梯机房地面应铺装或进行油漆，门窗应有防飘雨设施
保持减速器内润滑油清洁和润滑性能，油面高度在油标规定范围内
轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水
继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误
盘车、救人设施置于机房明显位置。平层标志明显
滑动导靴的衬垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应均匀
缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀
传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠
钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时 ，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根，不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀，磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%
安全触板的动作应灵敏可靠，电梯故障时在轿箱内能用手将门拨开
物业公司应制订相关的应急预案，如：电梯困人、发生火灾、自然灾害等
电梯机房应有通风降温设施，温度保持在0—40度之间，无机房电梯底坑的防水与排水的控制措施到位
运行出现故障后，有电梯上岗证或具备救援知识的人员，应在15分钟内到达现场做相应的救援处理
给排水系统管理：
水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无泄漏。（正常机密封泄漏应小于３滴／分，填料密封泄漏应小于10滴／分。）润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内，具体操作参考水泵说明书
设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。止回阀动作灵敏可靠。水池、水箱按规定时间进行清洗及水质检测
限水、停水按规定时间通知用户。对紧急停电停水突发事件处理应具有有效预案
高层变频供水系统变频器、压力调节器、控制柜应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。供水压力波动范围在正负0.
03MPA范围内。重要管道上的压力仪表每年定期进行校验下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积
污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值
常用的污水泵要建立巡查制度，保障不返水，不空转，避免污染环境与浪费电能
综合管沟、化粪池等一定深度的检查井，使用五防井盖等相应措施保障安全
建立化粪池、下水管线、污水井清掏检查计划，外委或部分外委工作计划
水泵房有报警设施，防止爆管
有排水沟和防溢水设施：
生活水箱、水池加盖上锁，在通气口和溢流口安装防虫网。有条件的情况下，生活水箱安装低位报警系统和高位控制系统装置
管线上有流水方向指示：
生活水泵房水箱间维修保养要注意油漆，涂料，稀料、焊接等对水的污染，要有相应的通风措施确保安全
智能化系统管理：
可视对讲系统：管理平台机、单元室外机、围墙机画面清晰、声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板安装接线牢固，布线整齐、线缆标识清楚正确。室外机、围墙机安装牢靠
门禁安全报警系统：系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠，线路布置连接牢固
周界防越报警系统：红外线接收、发送效果良好，功能正常；报警主机运行正常、操作键盘布撤防正常、线缆标识清楚、电源变压器防水处理良好。探测器清洁、安装牢固
停车场道闸系统：服务器及管理附属设备运行正常，数据完整、手动按钮灵活有效，闸杆转轴润滑转动良好，闸杆水平，反光纸完好、道闸机坐固定稳固
监控摄像机：内外部清洁无尘，云台转动灵活，焦距、光圈、方向、测量电源电压正常，安装牢固，录像画面清晰；画面切换稳定
巡更系统：管理电脑、手持终端运行正常，数据完整、采集底座显示正常，采集数据正常
背景音乐及广播系统：各类声源设备按钮及指示灯工作正常，功能良好、话筒切换正常，联接可靠、 扬声器声音清晰，无沙哑及无声等不正常现象
按照保养计划对电脑进行维护。根据电脑的实际情况与使用情况，对重要部位的录制硬盘进行调整，如有必要可以增容或者部分内容的单独存储
消防系统管理：
消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录
消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。不泄漏。止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。消防水泵控制柜指示正常
喷淋头：无泄漏，外观完整。消防烟感、温度传感器清洁并定期对外观进行检查，同时按比例进行抽检
消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块处在良好工作状态，有联动测试记录。设施功能完备无损坏
开消防结合器的扳手要在附近存放，开启地下消火栓的钥匙和大闸应放在固定位置
消防系统应保持在自动状态，可在消控室内加自动改手动按钮
定期进行末端压力检查，以确保在正常值内
卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确
对消防系统应有检测计划，并在一定周期内覆盖全部设施
采暖系统管理：
锅炉、分汽缸和水泵的出口压力数值恒稳定，供回水温度在规定的范围内，安全附件灵敏可靠，安全阀定期人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好
严格按照锅炉使用说明书进行锅炉操作
锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器。无漏油漏水、无锈蚀，螺栓紧固
市网供热：热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器,精度高于0.5级。传感器、变送器、显示表、传输线等连接牢固，接线有标识。仪表应至少应每两年定期请技术监督部门检验认可
换热器设备应设有排气阀、排污阀。设备应根据水质和介质实际情况，定期的检查和清洗
热水循环泵进口管路必须充满热水，禁止泵在气蚀状态下长期运行
市网供热时，为防止水击，开启总进气阀前应将分气缸排污阀打开，缓缓开启蒸汽阀，先将凝结水排净，待排出全是蒸汽为止
分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温状况良好损坏率小于5%，排污阀、压力表、进出闸阀标识清楚，无泄漏无修蚀
电加热采暖：电热膜装置、导线绝缘电阻大于0.5兆欧，电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味；空气开关过负荷保护、短路保护灵敏可靠
空调系统管理：
冷却塔内填料3-5年进行更换，冷却塔噪音小于65分贝，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的年检测报告齐全
风机盘管、风口、翅片等至少应半年清洗一次；中央空调新、回风机组过滤网至少每10天清洗一次
冷却塔设备、冷水机组设备、电机、水泵严格按说明书进行操作，换季启动机组时，需对冷水机组进行调试，冬季结冰地区需要有防冻措施
冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定可靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配
房屋本体及附属设施管理：
房屋主体承重结构部位无变形、裂缝、腐蚀现象
每年3-5月为防雷系统年检：房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆；引下线、屋顶避雷网线、中性点接地，设备层的避雷带、网的无脱焊，如有生锈，用银粉修复
空置房水电控制阀门应处于关闭状态
内外墙面、建筑小品外观完好、整洁，空调架安装有序，无生锈、无开焊。室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患，外墙装饰无破损
屋面排水与地面雨水井通畅，日常每周巡检一次，每年开春后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬结冻前，均需进行屋面防水与
地面雨水井情况的检查并记录和统计小区内栋号有明显标志，小区入口处和主要路口有总平图，在大型社区要有引路标识图
各种休闲娱乐设施转动部位灵活，无异响，承重部位无变形，各部位无棱角
儿童活动场所和娱乐设施无安全隐患，油漆无脱落，环境清洁，色彩活跃，物品整齐
北方水景观在入冬前把水全部放掉并做相应的防冻措施，防止静水的水管水泵冻暴，夏天根据实际季节、气候、时间对水景观的控制开放
所有钢构、栏杆、井盖等铁制品每半年油漆一次，保证鲜亮
木作的翻新和油漆应每年进行一次
操作较复杂或如操作不当会引起伤害或设施损坏的娱乐设施，应设置使用说明，做好相应的安全警示
活动区域要有开放说明、设施使用说明、温馨提示
景观照明根据实际季节、气候、时间对景观照明的控制开放，室外用电必须保障漏电保护完好，无破损线路，尽量使用安全电压
加建改造管理：
造价在1万以上及特殊的加建改造需要施工图纸，平面图与例图，注明相关数据，如长、宽、高、厚、线路的距离、图例等
技术交底：需要说明施工细节，重要位置的相关要求，注意事项，施工工艺，相关材料标准，任何工程要求前提是符合行业、国家、安全标准等相关规定
特殊工程需要对重要部分的材料封存，如瓷砖、板材、管材、涂料、石材等材料
新工艺新材料必须符合相关规定，如使用标准，安全标准，环保标准及行业、国家标准
工具管理：
各部门应建立个人工具及公用工具领用台账，并指定责任进行管理
员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工赔偿；如属正常使用损坏则可以经主管批准后在仓管员处以旧换新并履行报损手续
大型公用工具使用除应遵循便携式（小件的）公用工具使用注意事项外还应每个月进行一次保养
公用工具中的计量器具应定期送检，检验后合格的方可使用
计量仪器仪表管理：
购买仪器仪表时，必须附有技术监督部门认可的厂家生产检验合格证；并按照相应仪器仪表使用规定定期由公司指定部门送专业机构检验，出具检验报告结果，并有效标识
对于公司和专业机构均无法检定的专用仪器仪表（设备），由提供仪器的供货商按公司规定的检定周期出具证明材料
受检合格的仪器仪表作好受控标识；不合格的仪器仪表（设备）外送专业机构调校、修理或予以报废处理，并予以记录存档
质保金退付管理：
在接到退付质保金申请后立即以公告、短信、电话的形式告知服务区域内的业主，让业主半个月内来报修,公告要照相，电话要有电话通话记录、时间、通知的电话号码、被通知人的姓名以及意见
做好证据收集，确保不引起法律纠纷
组织专业维修人员仔细www.pmceo.com排查相关项目，是否百分百没遗留问题，如果存在隐患问题，立即提出整改，合格为止，即将出现的问题需要施工方整改或者预留风险金
退付质保金应由各管理处工程主管、客户服务主管及项目负责人签字后物业公司才进行签字。应扣除代付的整改费用
维修基金使用：
由物业公司代管的维修基金在支出前，应按规定获得批准后执行。没有业主委员会或非物业公司代管的维修基金在支出前，按照相关规定，应取得相关行政主管部门的批准
当地政府无明确使用要求或未成立业主委员会的维修基金使用应至少做到帐目清楚，并向业主公开
接管项目应与委托管理单位签订共用设备设施维修基金管理办法，或明确相关管理责任
维修家政服务：
维修人员接单后，检查整理仪容仪表，根据维修内容，做好相关材料工具准备，15分钟到20分钟内到场，不能在较短时间内到达的，需由客户服务部知会客户，并约定时间
工完场清，物品回位，垃圾装袋带走
完成维修工作后应主动请客户检查，客户满意后，请客户在维修服务单上签名确认及服务意见。并把维修单按照填写规定返回客服中心登记回访
维修人员入户维修时，不可与业户聊天和打听业户隐私，禁止收取业户钱物，不得泄露公司任何机密
维修或更换贵重物件等应与业主签订相关协议
经现场检查，发现无法即时维修的应与业户讲明情况，根据实际情况汇报客服中心与工程主管或维修班长
物料管理：
仓库内物资摆放整齐，分类标识，容易领取，质量不确定的物资应隔离存放
仓库应根据库存物资特性，配备相应的温度计、湿度计等监测工具及设定上下限值，具有相应的防火、防潮、防腐、防盗、防挥发等保管和安全措施
易燃易爆物资应隔离存放，存放仓库应具有相应的消防、灭火器材和防爆灯具
大型氧气设备等具有爆炸危险的加工维修设备的存放地点离住宅窗户应至少30米，离人群聚集场所至少50米。乙炔瓶和氧气瓶必须隔离存放
库存物资进出仓、领借用手续完整
所有库存物资应建立库存物资台帐，定期盘点，保证帐物相符
部分废旧物质的利用管理，配置相应的维修工具与材料，把可利用物资再加工再维修再利用
做好设备设施紧急预案常用的工具配置、保养与应急材料的管理。如常用阀门、开关、管材、线缆、移动潜水泵，安全绳，安全带，应急照明等
报废物资、待处理物资应具备相关手续
篇3：物业工程管理考核标准及细则（岗前培训）
物业工程管理考核标准及细则(应知应会)
一、物业公司工程管理的组织
一)物业工程管理组织建设
1、 物业工程管理的内容
2、 物业工程管理的目标
3、 物业公司工程部的组建
二)物业工程管理体系建立
1、 物业工程管理制度建设
2、 “一专多能”的管理队伍
3、 实施绩效考核
二、物业前期介入接管验收
一)物业管理前期介人
1、 前期介入的时机和方式
2、 物业管理前期介入的具体管理内容
3、 前期介入需要关注的三个问题
4、 前期介入要把好三道关
5、 前期介入的人员参与
二) 物业接管验收概论
1、 物业接管验收条件
2、 物业接管验收应检索提交的资料
3、 物业接管验收交接双方的责任
4、 接管验收的准备工作
5、 原有房屋接管验收标准与程序
6、 新建房屋接管验收标准与程序
7、 物业接管验收中的注意事项
三)房屋建筑本体与公共设施的验收
1、 结构工程的验收
2、 地下防水工程的验收
3、 建筑地面工程的验收
4、 房屋建筑细部的验收
5、 玻璃幕墙工程的验收
6、 装饰工程的验收
7、 公共设施工程的验收
四)设施设备的验收
1、 供配电系统的验收
2、 给排水系统的验收
3、 消防系统的验收
4、 暖通空调系统的验收
5、 电梯及金属管道工程的验收
6、 设施设备的验收记录
五)维修基金的管理
六)物业设施设备台账的管理
三、物业设施设备维修养护
一)房屋建筑本体的维修养护
1、 房屋建筑本体的维修养护管理
2、 房屋建筑本体的维修养护实操
二)房屋完损等级评定
1、 房屋完损标准的划分和等级分类
2、 房屋完好率和危房率的计算
3、 房屋完损等级评定的方法
三)供配电系统的管理与维修养护
1、 供配电系统的管理
2、 供配电系统的维修养护
3、 配电房的维修养护
4、 弱电系统的维修养护
5、 应急发电机的维修养护
四)给排水系统的管理与维修养护
1、 给排水系统的管理
2、 给排水系统的维修养护
3、 水泵的维修养护及管理
五)消防系统管理
1、 消防系统的管理
2、 消防系统的维修养护
六)电梯系统的管理与维修养护
1、 电梯系统的管理
2、 电梯系统的维修养护-
七)空调系统的管理与维修养护
1、 空调系统的管理
2、 空调系统的维修养护
八)智能化系统的管理与维修养护
1、 智能化系统的管理
2、 智能化系统的维修养护
九)公共设施的管理与维修养护
1、 公共设施的管理
2、 公共设施的维修养护
十)工程部人员管理与用户维修服务
1、 工程部人员的管理
2、 用户维修服务的管理
3、 维修服务的内容与方法
十一)物业设施设备养护维修工程的分包
1、 电梯维护外包
2、 供水系统维护外包
3、 消防系统维护外包
4、 弱电系统维护外包
四、业户服务管理
一)二次装修管理
1、 二次装修管理的内容与流程
2、 物业装修监控重点
3、 业户装修的审批
4、 认真实施装修监管
5、 装修验收
二)业户委托维修服务管理
1、 业主日常报修的范畴
2、 业主日常报修的程序
3、 业主日常维修的管理安排
五、房屋修缮管理
一)房屋的日常养护
1、 房屋养护的原则
2、 房屋日常养护的类型
3、 房屋日常养护的内容
4、 房屋日常养护程序
二)房屋查勘鉴定与完损等级评定
1、 房屋查勘鉴定的分类
2、 房屋完损等级评定要领
3、 危房的管理