物业管理要点

　　●运用持续发展的战略，确保商业的保值与升值。

　　●人性化的管理方针与业主商户建立沟通的桥梁，增进了解与信任，诚信为本，提高管理服务的信誉。

　　●结合百盛街商业物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，为业主商户推出完善的管理服务。

　　●为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项基础、三个重点、四项措施”的管理方针。

一、一种模式

　　针对百盛街商业物业的特点制定出具有操作性的物业管理模式。物业顾问由公司富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点，结合商业地产管理的经验和标准，拟采用“商业地产中介服务式商管物业管理”的模式，力求充分满足业主商户需求。

　　采用“即时服务与隐性管理”相结合的管理理念，既为业主提供及时满意的服务，又充分尊重商户经营的私密空间。

二、二项基础

　　1.建立和完善人员培训网络组织，确保物业管理人员的专业素质和综合素质。加强品质管理督导力度，引入竞争激励机制，采用效率管理和计划管理相结合的方式。建立完善的服务网点，为业主商户提供个性化的商务服务。

　　2.组织丰富多彩的文化和商业推广活动，维系社会各界的良好关系和业主商户与顾客双向的沟通，共同营造温馨、独特、文明的商业文化氛围。

三、三个重点

　　1.安全管理为第一

　　为确保业主商户和顾客生命、财产的安全，我们将根据商业的实际情况，进行人员科学的分部布岗防范，以商业智能系统(包括消防系统)为技防，进行安全管理全面防范。建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖商业在安全的条件下为业主商户服务。实行24小时专人全天值班，负责所辖商业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入物业，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，防患于未然。

　　2.环境管理责任到人

　　商业的环境管理极为重要，如何为业主商户创造一个良好、舒适的经营(工作)环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证商业的环境卫生状况达到最佳状态，为东大街增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。

　　3.各项设施正常运行

　　针对百盛街现有的设施设备的实际情况，为业主商户提供方便快捷的维修服务，我们将24小时受理业户报修接待，即时报修，及时维修，即时服务。为了确保商业不间断的安全运行，加强对设施设备的巡检、养护，规范各项操作的及时、准确，严格安全操作流程，监督与杜绝不当的操作。

四、四项措施

　　1.强有力的目标计划管理

　　将按照全国优秀示范市场的标准制定各项管理指标，在两年时间内成为省优物业管理市场。以此为目标，对各职能部门及各职能管理人员明确责任，并将目标实施的情况、存在问题及时用图表和文字表达出来，实现目标动态控制，以进行目标成果评价，建立完整的计划体系;具体措施为：目标与措施相结合;计划与检查考核相结合;强调培训和员工个人的职业发展;全员重视计划管理。

　　2.全面质量管理

　　建立了一整行之有效的、具有商业特色的质量管理体系，并根据ISO9001国际质量标准的有关要求，全面推行质量管理，其有效方法之一是：建立“计划—实施—检查—处理”(PDCA)的质量管理循环，把质量目标落实到各部门、各环节、每个人，并通过品质管理处监督检查，使工作质量不断提高。

　　3.全面督导管理

　　将在管理现场采用国际酒店业广泛使用的督导管理方式，对各职能部门实施指挥和指导管理。一是经济管理，通过制定员工岗位和工作成绩挂钩的工资制度，调动员工积极性。二是法规管理，制定一整套完整的规章制度和工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量和工作效率。三是宣传教育管理，通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神、职业道德;加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平。

　　4.量化管理与标准化运作

　　A、量化管理

　　a)每年根据ISO9001质量方针，确定年度质量目标，对业主商户满意率、机电设备运作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。

　　b)实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，做出具体要求。

　　c)管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程、内容及课时。

　　d)年度考核量化，年度岗位轮换率10%，采用“甲A、甲B”末尾淘汰制。

　　e)财务运作量化，制定详细的年度财务预算方案，对管理处各项目采取计划的控制成本的财务指标量化管理，提高效益。

　　B、标准化运作

　　(1)贯彻公司企业文化，包括企业精神、经营管理理念和发展目标。

　　(2)贯彻公司ISO9001物业管理质量体系，导入ISO14000环境管理质量体系管理规程和操作要求。

　　(3)规范管理处员工的行为，提倡专业、规范、文明的行为表率。

　　(4)发挥公司计算机管理系统的作用，提高物业管理工作效率。

　　(5)实施公司企业形象系统。

篇2：物业管理商务谈判注意要点

　　物业管理商务谈判注意要点

　　在市场经济日趋成熟的今天，任何企业在经营过程中都可能进行大量的商务谈判。有效的谈判不仅可以最大程度地维护自己的正当利益，而且也可使对方对谈判结果满意，为日后双方进一步合作奠定良好的基础。商务谈判的全过程充满了魅力，也隐藏了对手设置种种“陷井”。

　　企业要想在激烈的市场竞争中求得一席属于自己的生存空间，就必须正视商务谈判，充分把握谈判过程中的每一个细节，在做到“有理、有力、有节”的基础上，还应依据商务谈判的主体、议题、方式、约束条件的不同进行具体问题具体分析。但在纷繁复杂的商务谈判的背后，也有一些基本的东西值得我们共同探讨研究。笔者依据一定实践经验，在进行了必要的调查研究后，总结出商务谈判中谈判者应遵循的几条原则，望能对那些经常参与或即将参与商务谈判的人员给予一定的参考和启示。

　　1.没有“免费的午餐”。

　　在商务谈判的全过程中，掌握信息，特别是准确掌握有关谈判对手的信息，对于谈判的成败都有着非常重要的作用。因为谈判的每一个步骤都需要用大量的资料来验证，进以说服对手，达到自己的谈判目地。在谈判中，对手可能故意将备忘录或其他所谓的内部资料让对手发现，或在已方成员间进行笔谈或翻看资料时故意让对手了解。对于这些毫不费力得到的资料和信息，必须审慎处理，不可轻信。因为在谈判桌上的对手也大都是一些谈判高手，他们会采取各种手段设法让对手按照自己的意图行事，提供“免费的午餐”只是其中的一种。

　　2.“得陇”仍须“望蜀”。

　　得陇望蜀，被人们常用来比喻那些贪心不足的行为。但在谈判过程中，任何一方的轻易满足都将会把自己的应得利益拱手让给对手，有人比喻在那普通的谈判桌上堆满了“钱”，谈判就是如何合理划分这些利益，只要你有能力“拿”来，就是属于你的。因此永不满足既得利益，“得陇”仍要“望蜀”便成了谈判者的唯一选择。

　　3.“弃车”必须为了“保帅”。

　　在谈判中的任何让步都不应是“免费”的。因为“免费”的让步不仅不能恰当地维护好自己切身利益，而且可能会引起对手的更大欲望。“弃车”就是指在谈判者为了防止谈判陷入疆局，甚至谈判破裂，丧失那些既得利益，而做出的重大让步。这些让步必须在统览全局的基础上，在自身整体利益受损较小的情况下，才能做出，否则，只能是宁折勿弯。

　　4.“一切都可以推倒重来”的原则。

　　谈判毕竟不是签约，即使已经签约，只要协议尚未真正生效，谈判的任何一方都有权利否定过去谈判所达成的一切谈判结果。这样做可能会伤及个别谈判者的面子或者公司的声誉，但如果发现协议中确有重大遗漏或失误，都应立刻通知对方，进行及时补充，只要时间允许，完全可推倒重来，绝不能将错就错，而给公司造成更大的损失。

　　5.把握对手心理，不图虚名，力争实地。

　　世界著名的钢铁大王安德鲁·卡耐基在其一生中进行大大小小的无数次谈判，其中他多次“运用对方的名字来命名”的方式促成了企业合并，或打开了市场销路，为其成为钢铁大王奠定了雄厚基础。在现实谈判中，谈判者应设法通过自己几乎不需要太多支出的让步来与对手周旋，特别是当自己代表的是一家知名的大企业时，可以充分利用自己的优势，把自己能为对方提供的咨询、人员培训、技术指导等服务转变成能给自身带来实际利益的谈判筹码。

　　6.尊重对手，赢得支持。

　　依据著名心理学家马斯洛的“需求理论”，人的最高层次需求就是获得尊重和自我实现。商务谈判最好的结果就是双方都感到自己是“胜者”。因为这种心理反应不仅可以保证谈判的顺利进行，还为日后协议的顺利实行创造良好条件。特别是在谈判中当对手处于下风时，或自己的谈判目地得到充分实现时，切忌讽刺或贬低对手，应多强调客观条件的优劣，使对手在谈判桌上失去的，能在心理上寻找到平衡。

　　7.强调配合，形成合力。

　　从谈判人员选择的那刻起，就应当特别强调突出谈判各组内部人员之间的配合问题。首先要在人员的知识结构进行合理达配，既要有懂财务、法律的，也要有懂技术、管理的，同时也应注意内部人员在性格上的互补，既要有强硬、冲动型勇于说“不”的“黑脸者”，也要有缓合气氛，调节情绪的“调合者”。谁在什么时间说什么话都应有所安排，协调，力争使谈判内部成员之间互相配合、补充，使整体作用得到最充分的发挥。

篇3：中国物业管理协会年度工作要点

　　20**年中国物业管理协会的工作要点

　　一、贯彻《政府工作报告》，大力发展物业服务，为经济社会发展做贡献

　　最近，*总理在向全国人大所作的《政府工作报告》中再一次强调“要大力发展市政公用事业、房地产和物业服务、社区服务等面向民生的服务业”，这不仅表明我们行业的地位和作用受到国家的高度重视，而且又被赋予了转变经济发展方式，调整优化经济结构和保障民生的历史重任。我们一定要紧紧抓住当前有利时机，充分发挥行业优势，为经济社会发展不断创造新的业绩。今年协会将重点抓好以下八个方面工作：一、认清当前经济形势，继续发挥物业管理对经济发展社会稳定的积极作用;二、推动物业管理的扩面提质，在挖掘和扩大居民消费上下功夫;三、转变行业经济发展方式，改善行业生存状况;四、高度重视节能减排工作，为低碳经济的发展作出贡献;五、抓住国家区域经济协调发展的机遇，推进物业管理在中西部地区的进一步崛起;六、开拓农村物业管理市场，为改善农村生产生活条件奉献行业力量;七、加快行业人才培养和储备，切实提高从业队伍的执业能力;八、关注弱势群体，自觉承担促进就业和保障民生的社会责任。

　　二、做好理事会换届工作，有效发挥协会的行业组织作用

　　根据国家关于社团管理的有关精神和本会章程规定，今年将筹备召开协会第三次会员代表大会即换届大会。会议的主要内容包括：总结协会第二届理事会工作;研究部署今后一个时期协会工作和行业发展目标任务;选举产生协会第三届理事会、常务理事会和协会领导班子;研究安排行业发展30年庆祝活动筹备工作。协会秘书处要根据理事会的决议精神，认真组织做好换届大会的各项筹备工作，择时召开换届大会。

　　三、协调落实物业管理师考试计划，启动贯彻物业管理师制度相关工作

　　按照住房和城乡建设部的分工意见，协会主要通过全国物业管理师制度管理委员会的协调工作，把物业管理师资格的公开考试作为年度目标落到实处。参与做好物业管理师资格考试的命题工作，并组织做好物业管理师考试参考教材供应等服务工作;参与物业管理师注册工作;制定物业管理师继续教育管理办法，编写注册物业管理师继续教育教材;制定物业管理师执业规则，建立物业管理师个人信用档案。

　　四、继续深化行业发展研究，促进行业发展环境的持续改善

　　近两年来的行业发展研究取得了初步成果，已开始在引导全行业正确把握行业面临的客观形势、促进行业健康有序发展方面发挥积极作用。20**年行业发展研究要结合《政府工作报告》有关精神和行业发展的客观情况，在现有的基础上，侧重抓好行业发展战略规划、行业经济增长方式转变、物业资产经营管理和物业服务保障体系建立等主要课题的研究，上半年结题率要达到60%，年内基本完成重点课题的论证、修改、定稿工作，年底将组织编印行业重点课题研究论文集。

　　五、出版设施设备管理指南，开展专业技术岗位培训

　　在《物业设施设备管理指南》出版发行工作初步完成的基础上，抓紧物业管理设施设备师资培训，同时，充分发挥地方协会作用，分期分批组织各专业岗位技术培训，争取用二至三年的时间，完成各主要设备管理岗位的技术骨干轮训，初步改变行业技术专业队伍力量薄弱的状况，提高物业服务的技术含量。今年要在全行业大力推进节能减排工作，征集各地节能减排优秀案例，编辑节能减排论文集，年内召开专题论坛。

　　六、加强行业宣传，引导企业创新发展思路

　　协会将围绕“创新发展”这一主题，组织开展多种形式的经验交流和行业宣传活动。推广优秀企业的经营理念、战略方针、管理制度和商业模式，引导企业向资产管理方面拓展，积极发展多种经营、满足业主不断增长的物业服务需求，并提高企业自身的创富能力。会刊《中国物业管理》杂志和协会网站要充分发挥行业宣传和信息交流的主渠道作用，紧紧围绕行业中心工作，有计划、有步骤地安排重点课题和热点问题的研究和讨论，提高文章和信息质量，扩大网站信息量和刊物发行量，更好的为行业发展服务。

　　七、开展行业交流活动，合力推动行业发展

　　中物协将继续加强与各地方协会的交流与合作，建立行业信息共享机制和重大事项的会商机制，拟定上半年召开一次协会工作交流会。同时，为抓住机遇，推进物业管理在中西部地区的进一步崛起，拟定下半年适当时候举办中国物业管理(西部)发展论坛，并结合论坛组织跨地区会员考察交流活动。

　　八、加强协会自身建设，有效发挥各专业委员会作用

　　要把各专业分支机构的建设、指导、管理工作列入协会的议事日程，各分支机构的年度工作计划、重要活动安排要报经协会同意。根据部计财司的要求设在外地的分支机构要按时上报年度财务报表及财务账目。协会秘书处要加强与各专业机构日常沟通与联系，并分工参与各专业机构的重要会议和活动，及时反映各专业机构对协会工作的意见和建议，帮助协调解决分支机构实际工作中遇到的矛盾和问题。

　　各专业委员会年度工作重点安排如下：

　　白蚁防治专业委员会：一是继续积极参与和推进《中国白蚁防治氯丹灭蚁灵替代示范项目》的工作，支持和协助三个示范省《示范项目》工作的开展;二是对《房屋白蚁预防土壤化学屏障质量分析方法及评价体系研究》课题进行全面总结，提出符合我国国情的房屋白蚁预防工程施工质量评价指标体系;三是组织开展行业调研，形成相关的调研报告，为政府决策和监管提供依据;四是组织开展房屋白蚁防治工程施工质量检查。

　　房屋安全鉴定委员会：一是继续搞好行业培训，提高从业人员技术水平;二是完成行业现状调查工作，年内提交行业现状调研报告;三是办好“一刊一网”。《房屋安全》杂志和“中国房屋安全网”。

　　物业维修资金管理研究专业委员会：一是加强宣传和舆论导向工作，争取政府及社会各界对物业维修资金建立与监管工作的重视;二是开展业务培训，举办物业维修资金监管业务培训班;三是组织行业交流和学习考察;四是要在充分调查研究的基础上，年内完成物业维修资金使用规范指导、监管程序指引、核算管理规范指引以及物业维修目录指引等指导性文件的起草工作。

　　白蚁防治和房屋安全鉴定两个专业委员会还应与协会同步做好换届准备工作。

　　协会秘书处要从扩大、完善服务功能入手，抓好自身建设，结合协会换届工作，调整充实秘书处工作班子，规范部门及岗位设置，优化组合人员配置，调整、修改、完善内部管理制度，坚持廉洁建会，强化服务意识，努力把协会秘书处建设成为更加精干高效的办事机构。