物业设备部问与答之电梯专业篇4
91.问：为什么电梯自动关门?
答：每个层门应有自动关门装置，当轿厢不在层站时，能自动将层门关闭。
92.问：什么是电流?
答：导体中的自由电子、在电场力的作用下做有规则的定向运动就形成了电流. 用字母“I”表示, 其单位为“安培”(A)。
93.问：什么是电压?
答：电压是指电场中任意两点之间的电位差。用字母“U”表示,其单位为“伏特”(V)。
94.问：什么是电阻?
答：电流在物体中通过时所受到的阻力称为电阻。用字母“R”表示,其单位为“欧姆”(Ω)。
95.问：什么是欧姆定律?
答：在某一段电路中,在一定的温度下当电阻不变时,流过该段电阻的电流与这段电阻两端电压成正比,当电压不变时,流过该段电阻的电流与这段电路的电阻成反比。其数学表达式为: I = U/R
96.问：什么是电功率?
答：电气设备在单位时间内所做的功叫电功率.简称功率,用字母“P”表示,其单位为“瓦”(W)。
97.问：制动器检查什么?
答：(1)调整制动弹簧,以保证平层准确度和舒适度;
(2)调整清洁铁心,加适量润滑剂;
(3)制动瓦磨损超过原厚度1/4或铆钉露出时应更换。
98.问：什么是电气火灾?
答：电气火灾：是电路短路、过载、接地电阻增大，设备绝缘老化，电路产生火花或电弧，以及操作人员或维护人员违反规程造成的。
99.问：发生电气火灾时的消防方法是什么?
答：①应注意，电气设备发生火灾时，应首先断电，然后进行灭火，并及时报警。
②若无法切断电源，应立即采取带电灭火的方法，选用二氧化碳，干粉灭火剂等不导电的灭火剂灭火。灭火器和人体与10KV以下的带电体要保持0.7M以上的安全距离。
100.问：钓鱼节业主不尽兴，要求再办一次怎么办?
答：请示领导协商解决，尽可能让业主满意。
101.问：怎样处理业主的合理化建议?信息反馈渠道怎么做?
答：对于合理化建议，公司在考虑以人为本，以业主的事为先的原则，通过各部门的汇总，拿到办公会讨论解决，并把讨论结果汇报领导决策。
102.问：我们上班时间为什么穿工服?
答：是代表我们正在上班，代表工作和责任，是代表我们是怡海一员，我们的行动代表怡海的窗口，我们的行为举止、着装、言行等代表我们怡海的形象、品牌。
103.问：怎样处理业主咨询?
答：我们应注意我们的礼节，在问答中不卑不亢，面带微笑、亲切热情、要思想集中的去聆听，有必要时借助表情和手势等肢体语言。不能表情冷漠，反映迟钝，不能侧身目视它处、心不在焉、不能表现出不耐烦、急噪的神色，对与意识回答不了或回答不清的问题，可先向业主致歉，待查询或请示后再向问询者作答，凡答应业主随后作答之事，届时一定要守信。若有必要请业主留下联系方式。
104.问：怎样能使怡海物业更上一层?
答：对物业人才的培训，通过多种渠道培养不同的人才，建立健全各项公司规章制度，做什么事情通过制度加以完善，建立各部门的操作手册，通过ISO质量体系认证，创建质量管理体系，规范各种措施等，
105.问：怎样能提高自己?
答：在工作中总结过去，发现别人做不到和想不到的，向有学识有经验的人学习，生活中注意细节，注意自己的言行，对处理事情处理方式方法，并总结处理经验，对以后工作促进，对自己会有大的提高。
106.问：对电梯维保公司怎么管理?
答：主要根据合同分清责任，对维保质量进行监督管理，制定电梯的管理制度，促进维保公司对服务进行自查自检，主要使电梯设备安全运行。
107.问：电梯为什么会夹人?
答：主要有两个，电梯轿门的光幕失灵会造成夹人，主要安全回路故障失灵造成的;电梯开门时间过长造成强迫关门致使关门夹人。
108.问：如遇电梯困人怎么办?
答：首先确认电梯是安全的，请勿惊慌，按下警铃和中控人员联系，通过客服通知维保人员，不要擅自扒开轿门出梯，防止坠落，造成人身伤亡事故。(或通过电话通知家人;或用手拍门向梯外人员求救。)
109.问：用电梯搬运东西时应注意什么?
答：向电梯轿厢搬运物品时,须小心轻放,摆放均称,不得碰撞轿门、轿壁及轿顶;运送的泥沙涂料等不得洒落在轿厢内;不得运送超长物;不得用物体卡住轿门。
110.问：怎样爱护电梯?
答：电梯内严禁吸烟，且不允许运载危险物品。发生火灾，不要使用电梯。保持轿厢内清洁，勿随地吐痰。自觉保护好轿厢内外的按钮，保证电梯的正常使用。严禁从外面扒厅门，不要挤压轿门预防产生事故。
111.问：什么是住宅的共用部位、共用设施设备?
答：共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
112.问：什么是质量保证金?
答：质量保证金是房地产开发企业或建筑企业在向物业管理公司移交物业时，提供的一笔用于交房后两年内被管物业的报修经费，其使用范围限于室内装饰、水电、管线、隐蔽工程及室外建筑、公共设备等因建造质量问题所引起的翻修等工料费。
113.问：什么是维修基金?
答：维修基金主要用于新建筑物业保修期满后或公有房屋出售后的维修、更新、改造费用。 (使用维修基金主要电梯的更新改造、房屋的修缮、供水设备，消防设备等项目)。
114.问：公共服务内容主要有什么?
答：(1)房屋建筑主体的管理。这是为保持房屋完好率、确保房屋使用功能而进行的管理与服务工作。房屋基本情况的掌握;房屋修缮及其管理;房屋装修管理等各项工作。
(2)房屋设备、设施的管理。这是为保持房屋及其配套附属的各类设备、设施的完好及正常使用而进行的管理工作。各类设备、设施基本情况的掌握;各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。
(3)环境卫生的管理。包括楼宇内外物业环境的日常清扫保洁、垃圾清除外运等工作。
(4)绿化管理。包括园林绿地的营造与保养、物业整体环境的美化等。
(5)治安管理。楼宇内外的安全、保卫、警戒、对各种突发事件的预防与处理以及排除各种干扰，保持物业区域的安静。
(6)消防管理。火灾的预防及发生火灾时的救护与处理。
(7)车辆道路管理。车辆的保管、道路的管理、交通秩序的维护等。
(8)公众代办性质的服务。指为业主和使用人代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用。
115.问：为什么要把安全管理放在第一位?
答：要真正重视起物业的安全。物业公司要大力进行安全的宣传教育，组织学习有关的法规和规定，学习先进经验和内部制订的各项安全制度、岗位责任制和操作规程等。通过宣传和不断学习，使广大员工和业主、使用人重视安全，懂得规定和要求，自觉遵守，主动配合，共同搞好安全管理工作。
116.问：消除管线上的静电是怎样造成的，解决方法是什么?
答：主要是线管没有接地造成的，解决方法接地。
117.问：什么叫安全电压?
答：在各种不同环境条件下，人体接触到有一定电压的带电体后，其各部分组织(如皮肤、心、脏、呼吸器官和神经系统等)不发生任何损害时，该电压称安全电压。
118.问：影响电流对人体伤害程度的主要因素有哪些?
答：主要因素有：电流的大小，人体电阻，通电时间的长短，电流的频率，电压的高低，电流的途径，人健康状况。
119.问：运行中的电动机停机后再起动，在热状态下允许热起动多少
次?在冷状态下允许连续起动多少次?
答：1次;2~3次。
120.问：施工用电动机械设备，应采用的保护措施是什么?
答：必须采用保护接零，同时还应重复接地。
121.问：电气安全措施有哪两部分?
答：组织措施和技术措施。
122.问：脱离低压电源的主要方法有哪些?
答：(1)切断电源;(2)割断电源线;(3)挑拉电源线;(4)拉开触电者;(5)采取相应救护措施。采取以上措施时注意必须使用符合相应电压等级的绝缘工具。
123.问：送电时投入隔离开关的顺序是什么?
答：先合母线侧、后合线路侧负荷。
124.问：动力配电箱的闸刀开关可不可以带负荷拉开?
答：不可以。
125.问：在有爆炸和火灾危险场所使用手持式或移动式电动工具时，必
须采用什么样的电动工具?
答：有防爆措施。
篇2：物业公司经营管理知识问答题
物业公司经营管理知识问答题
1、物业公司是否为盈利性机构？
是，物业公司是企业，企业一定是盈利性的机构。
2、如果是盈利性机构，物业的收入来源是否只能是物业管理费收入？
是。通常物业公司的收入来自三部份：一是主要来源，是物业管理费。物业管理费的收费标准通常是参考物价部门或是物业管理条例的相关说明。二是小区物业商业用房的房租，三是小区经营性收入的提成（或叫补贴）。
3、如果只能是物业管理费的固定收入，如何避免物业通过降低服务水准和其他必要支出成本而谋求更大利润空间？
物业行业在国内毕竟是个新兴的行业。政府的监管存在一定的漏洞。法规条文的制定相对市场的发展有一定的滞后性。通常政府制定的针对物业行业的服务标准都是参考性质的，有上下浮动的比例。所以，在没有权威标准做参考的情况下，通常无法对物业的服务是否符合合同规范及其资质等级的要求，会存在岐义。就现实情况来说，的确存在不少物业公司收钱不办事，或收钱不把事情办好的状况。
另外一个因素则在于：物业合同的制定也存在相当大的漏洞，物业节约成本支出成本的做法能常都是能过合同漏洞来节约成本的。物业合同的条款很多都来自于“默认的理解”。并没有相对明确的说明。对“默认的理解”，会由于人们对事物的认知不同而产生不同的标准。所以，对很多无参考标准而按照“默认的理解”来执行的条款，往往就出现业主认为物业公司达不到合同所要求的标准，而物业公司则会认为他们已经做到了合同条款。
举个简单的例子：一份物业合同中的某个条款内容为：“对公用部位的绿化为三个月修剪一次，修剪所产生的人工，人员管理及材料等相关费用由物业公司报业主委员会审批后，从小区的经营性收入内扣除。”咋一看这个条款并没有太大的问题。字面意思及通常性的理解都知道是什么意思。政府部门对这小区绿化这块也有参考性规定是三个月修剪一次。但真正的问题是：三个月修剪一次后，修剪的效果如何判定？如果没有修剪，也许没有问题。但修剪了，就会有修剪的效果，而由于这个修剪效果没有可供参考的依据或标准。这时候就会由于个人理解的不同而对产生岐义。但对物业公司来说，他并没有违反合同，他做到了三个月一次的修剪，合同中没有规定修剪需要达到什么样的要求，那么，物业公司自然也可以按照他们所认为的标准执行。这样一来，假如一个不是很负责的物业公司，自然可以通过合同上的漏洞来节约其成本。
所以，避免物业公司为节约自身成本而降低服务水平的做法，一定需要在进行物业招标时认真制定物业合同，合同条款越详细越好，也可以在合同中可以提出类似这样的要求：如果业委员认为物业的服务水平没有达到业主的要求，可以就部份具体条款进行补充性说明。另外一种做法就是参考酒店管理的做法，制定酬金制的合同，按物业提供服务的标准不同而付出相应的物业酬金。这个做法对合同条款更需做细致说明，并且是越细致越好。
4、如果物业为谋求更大利润空间或改善自身状况，是否物业就有权利独自取得小区内公共区域的经营所得？
没有权利。小区公共区域的经营性收入归全体业主所有。经营性收入是做为小区公共部位的维修资金，物业公司只是代为经营和维护管理。经营所得收入开支的财务报表政府要求至少半年对全体业主公示一次。如果没有公示，则可以视为物业公司在违法经营。即使物业服务合同中写明小区公共区域的经营性收入由全部归物业公司，同样可以视为物业公司违法经营（我想再牛的合同也不能和法律相抵触吧）。
目前有一种情况相对会特殊一些：在一些老旧小区，由于没有物业或者以前的单位集资建房的，很大一部份目前会由社区或者街道代为管理。假如政府对这些老旧小区引进物业管理的话（主要考虑有物业管理无论对单位建的单元楼还是老的居民房总是利大于弊的），则会根据实际情况对这类小区的物业进行一些调整。由于是老旧小区，很多居民并没有太多物业的概念，所以物业费通常对居民只收取很少一部份（也有可能前期不收费物业费），另外一部份前期由政府财政补贴居多，后期则会和小区居民协商好，将部份小区的公共区域的经营所得（通常是停车位的收费，当然也有可能是其它的），全部归由物业公司所得，以弥补物业费的不足。在这种特殊情况下，物业公司也依然只是得到部份小区的经营所得（相对新的小区会偏多），但仍然是没有权利得到全部经营所得的。
5、如果物业没有法定权利独自取得小区内公共区域的经营所得，这些经营所得是否归全体业主所有？
国务院的《物业管理条例》第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
小区的经
营性收入除了支付小区内公共区域的维修费用，管理成本外。其盈利所得主要做为下一年度的维修准备金。如果还有富余的，可以通过召开业主大会，共同商议收益所得的支出问题（这时支出就可以包括代业主支付物业管理费）。曾经有网友提出过“零物业费”的可能，就是基于某些小区的经营性收入的确足以代小区业主支付物业费，甚至在一些小区还存在小区的经营性收入除去维修费用，管理费用和代付业主物业费外，还会有盈余。（我们曾经看到过一些小区的经营收入的财务报表，有些经营有方的小区的收入的确让人意外）。6、如果上述经营所得归全体业主所有，全体业主如何监管、运用这些经营所得？
运用经营所得参考第五个问题的回答。至于监管，通常情况下是由物业公司委托保管，经营性收入所得由存入专用银行帐号，只有手续齐全的情况下才能在该帐户支出（手续主要为在业主大会上审核通过，并由指定人员领取等等，有些支出还需要报政府部门审批，依各地情况不同而略有不同）如小区业主对经营收入的所得有疑问，一是可以要求对收入所得进行财务审计，二是可以进行实际的调查取证。三是可以制定日常的监管机制。
实际的情况可能是：由于日常监管的难度，通常只可能做到最大化的缩小监管不足，基本上做不到完全无漏洞的监管。就拿小区停车位的临时停车来说，如果临时停车收钱，而这个钱又是由保安来收的话，就很难排除保安对临时停车不登记或者登记不公开。所以，有些小区会和物业约定，对于临时停车采用包干制，就是业主表决一个大致的临时停车收入告知物业，在这个收入之内的归业主，盈余的都给物业。有点类似于将临时停车租给物业来经营，业收收租金，盈余由物业负责。这样，物业会有积极性管理好，而业主也不用担心物业私扣临时停车费的问题。
7、如果在业主或业主委员会没有小区公共区域经营权的前提下（这样说法是否正确？），如何保证上述经营所得能为全体业主带来最大利益？
假设条件不成立，无法解答。只看后半句的话，可以参考第五个问题的回答：经营所得为全体业主所有，其支出需经业主大会表决通过。也就是说，钱给业主了，怎么用是业主们自己商量的事，只要符合业主大会表决程序，又不违反政府相关法规的，业主哪怕把这钱拿去吃饭喝酒了，都只是业主们的事情，外人是管不着的。当然，业主大会也可以将这笔钱用在小区的软硬件的更新和再投资上，以创造新的盈利点来博取下一年度的高收益。
比如现在有些物业第三方机构或者类似一些咨询公司，可以委托他们做一份经营性的设计方案来规划小区的经营。曾经就有小区找过我们公司做过这样的方案：按小区的情况，委托设计一份小区公共区域的经营性方案。（说实在的，小区公共区域的经营，真的不仅仅只是收收停车费和户外广告费而已，停车费大半是能看得到摆在明处的，类似广告这样在暗处的收入通常都是业主和业委会所不知道的。所以有些负责任的业委员就会找第三方机构进行方案及预算等设计。）
8、如果小区公共区域经营权只能交给物业，是否需要对物业建立授权、监管和约束机制？如何建立并行之有效？
假设前提不成立。确切的说法应该是：如果小区公共区域的经营权委托给物业公司。小区公共区域的经营权是归业主的，可以交由物业经营，也可以小区自己或者另找人经营。目前通常都是由物业公司代为经营，但所有经营项目须经业主，业主委员会，或召开业主大会同意才行。如果经营权委托给物业公司，那么，业主和物业公司可以签托一个委托合作或者类似的合同或协议。至于类似授权，监管和约束机制，基本上是业主或业主大会的事情了。如果把小区业主比作一家人，小区比做一个家庭的房子的话，通俗的说法就是：家里人同意把咱家的院子租出去做生意，给谁做和怎么管就得家里人商量了。
国务院《物业管理条例》第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
不要误解所有的经营都需要物业服务企业同意。正确的解读应该经营涉及物业公司的合同范围内的，必须经物业公司的同意。不涉及的则只需要业主大会同意。（通常的物业合同里，小区经营性收入，有大概7%左右是补贴物业的，所以有时候会需要经物业服务企业同意。当然，各地的情况不同，合同内容也不同，就另当别论）
9、小区公共区域的经营是否不仅包括各种形式的广告，还包括公共房屋、公共场地等租赁收入以及其他各种变相收入？
是的，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，其收入都归为小区的经营性收入。
10、物业公司的经营状况需要业主关注吗？如果需要，那么一个入不敷出的物业和一个保持合理盈利的物业哪个更好？
除了老旧小区由于业主缺乏物业观念以及对物业的不正确理解外，物业公司会由于物业费的收缴难问题和物业费过低的问题撤出小区外（由社区代管转到由物业接管，物业费通常只有0.1--0.3元/平方/月，有些甚至不收或者无法收缴物业费，很大一部份也都依靠政府相关部门才能继续维持物业）。就我所了解的物业公司，除了被业主踢了的物业和物殊情况的（老旧小区，或者物业管理太差导致业主和物业矛盾激化得不到缓解的），没有哪个物业愿意放弃手上的楼盘不管的（就现在的行情，只有少赚钱的物业，还没见到亏本的物业，这也是短短十几年，各地的物业公司多如牛毛的原因之一吧）。物业公司做为企业，它是有权利追求利润的最大化也是一定会追求利润最大化的。至于所谓保持合理盈利，就只能看该公司的经营策略了。需要注意的是：无论物业和业主签订什么样的合同，除非物业有类似损害业主利益，侵犯小区财产的事情，由于司法或相关执法部门认定需要对物业公司进行财务审核的，业主才有可能查看物业公司的财务，只是有可能而已。物业公司的财务状况，是物业公司内部问题，与业主是无关的。如果业主想了解物业公司的经营状况，只能通过别的合法途径去了解。
就目前来看，个人认为，盈利与否与小区的物业管理服务是没有太大关系的。关键在于物业公司是否在实实在在为小区服务。并不是有钱的物业就一定能把小区管好。管好小区干的是细致活，好的物业项目服务主任才是最实在的。龙生九子也子子不同啊。
11、如果上述不需要，是不是对待物业的态度就是干的下去就干，干不下去就滚蛋？或者业主的关注不如物业从自身的用心服务、科学管理中求效益？
这个问题是从原文中复制过来的，语句似乎有点错误，我有点理解不了。如果从业主和物业公司双方的立场来说话的，我觉得双方都不是绝对强势
的一方。业主和物业交流的过程是应该也是一个博奕的过程（小区日常管理的问题总是很多，烦索而又需要细致工作），所以，双方如果保着合作的心态对双方对有利。物业公司可以为小区提供合同外的增值服务，业主需要体谅一下物业工作的辛苦。如果纯粹的站在合同和法规的立场上，不考虑道德标准和人文化管理的话，那么，双方按章程办事，我相信一定会出现很多矛盾，合同毕竟是死的，计划总是不如变化快，再说了，法理还不外乎人情呢。业主理论上可以说我付了钱你就一定要帮我把事情做到我要求的程度，碰上个强硬的物业公司就会说你付的物管费是合同约定的费用，只要我不违反合同，业主你拿我就没折。碰上这种局面就会演变成一个僵持的情形，一个不小心还会导致矛盾激化。如果有业主想以物业服务不到位而拒付物业费的话，提醒业主一句：假如物业公司打官司来追讨物业费的话，业主通常会败诉。原因很简单：只要物业公司对小区的管理服务不违法，不违反合同，业主就必须如数缴纳物业费。对业主所提出的服务不到位，前面也回答过了，本身就没有可供参考的标准或依据，而且还存在一个取证难的问题。业主要真生气了，可以在业主大会上提出意见，但还不一定能通过。但并不是物业公司就很强势，强势的物业在和业主的沟通中估计会比较容易犯众怒，后果就是直接被业主炒鱿鱼，有点得不偿失了。所以，没有绝对强势的业主和物业。与其对立，不如考虑合作，即可保持双方利益的最大化，也有利于小区的安定团结。我想没人想住在一个经常见人小吵小闹的小区吧。如果有人看到过《囚徒困境》，了解博奕论，知道纳什均衡的话，我相信会比较容易理解。俗话说得好：怨怨相报何时了。何必闹得这么僵呢。
12、如果讨论这些问题的前提是物业应把最基本的份内之事做好，比如供暖仍然存在各处冷热不均的现象等。是否物业需要先出面解决一下目前存在的信息不对称的问题呢？
信息不对称的问题，别说物业公司了，我想信就是信息经济学家想有效解决这个问题都觉得比较麻烦，而且估计需要投入的成本太高。我想业主想问的问题应该是物业的信息发布与业主的有效沟通上。这个问题也并不是物业可以单方面解决的。需要业主和物业共同努力才行。现在小区都有告示栏的。物业的一些通知公告什么的都会张贴在告示栏上（有懒的物业也会不贴，但一般类似小区设施设备的情况都会有备案），对物业公司来说，也算是尽责了，且不说尽责的效果如何，至少物业把这事情做了。但能通常情况下，一个公告不能可一年365天都贴着的，第二呢，会去看的业主估计也没有多少。就我自己来说，我基本上不看。难得瞄上一眼。有事情了才会去物业问。小区如果像我这样的业主多一些的话，其实不难理解物业的宣传工作有时候是很难做的。关于这点，自认为是像我这样的业主没做配合好工作。而且物业也总不能因为一个小公告在小区拉横幅发传单吧。
这里可能涉及到物业管理项目主任的观念问题：认为宣传工作只存在于公示栏及口头或者电话告知。我是觉得，现在物业宣传的手法过于单一。怎么说我们也是信息时代了，有电脑，有手机，能上网，网民网虫还成堆呢。对我这样的喜欢网络的人来说，你让我去看宣传栏，不如在网上贴出来或者发个短信给我来得更实，也更有效果（也许我一年才看一次宣传栏，一周却都有三到四天会上网）。
所以，物业公司的宣传工作应该是多种方法相结合的。业主也可以向物业提出意见，如何宣传更好。这样，也许做不到让所有业主都知道近期小区的公告，但总能让多数业主知道。
物业公司也好，业主也好，同在一个小区，基本上都是抬头不见低头见的。不能说物业公司就在想怎么样从小区赚钱，一个环境差的小区它也赚不钱的，业主也不是尽想给物业公司找碴的，都是想把小区环境做好，业主住着舒服，物业管得轻松。既然有一个共同目标，真的还是以合作的心态对待处理更实际一些。没有必要在同一个事情上因为看问题的角度和立场不同面让双方陷入僵硬，那样双方付出的时间精力我想远比换位思考处理要大得多。那又何必呢？
篇3：物业管理实战:日常工作问答
物业管理实战--日常工作问答
一、前期介入篇
1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？
答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：
（1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。
（2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。
（3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。
（4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。
（5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。
（6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。
（7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。
（8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。
（9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。
（10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。
（11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。
（12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。
（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。
（14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。
（15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。
（16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。
（17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足。
（18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）
（19）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）。
（20）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。
（21）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。
（22）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。
（23）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。
（24）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。
（25）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。
（26）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。
（27）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。
（28）小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏
通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。
（29）凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。
（30）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。
（31）各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。
（32）所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。
（33）商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。
（34）建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。
（35）重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。
（36）最容易发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂（PV管）或生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管。
（37）小区配套公共设施规划设计要一步到位：
（a）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。
（b）管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。
（c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。
2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么？
答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：
（1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。
（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。
（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。
（4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。
（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。
（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。
（7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。
（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。
（9）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。
（10）物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。
3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项？
答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园（公共场地不属于套内面积，误导消费者）；免*年管理费或只按 多少元／M2收取管理费（让物业公司倒贴钱）；小区提供**会所服务（会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费？谁来贴补经营亏损？）；承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用（业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨），物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。
二、接管验收篇
1、物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项？
答：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：
（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。
（2）开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。
（3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配
件等留下来备用可为以后维修减少费用。
（4）凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。
（5）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。
（6）小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。
三、入伙篇
1、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作？
答：物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系（如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等）。凡是业主（住户）违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。