住宅小区治理乱象的立法根源
-《物权法》对建设单位的职责规范错漏是小区混乱主要根源
现在的认识，往往把小区的治理乱象，归结为物业的乱作为、不作为，或者是业主行为的过激过度，由此把相关立法的缺失，主要指向《物业管理条例》。这些认识，遮盖了这些乱象的经济利益本质与法律本质。由此推演出的任何治理，都是治标不治本。
透过经济利益的得失，仔细辨别法律对小区各方的责权利的规范，可以看到，物权法对建设单位的行为纵容，是这些乱象中，最为重要的法律乱源。主要包含三大部分：
一、《物权法》对建设者交付物权责任的放任：
a) 小区建筑面积已经销售超过10% 、50%、90%后，建设单位仍可以以各种理由不向业主大会交付物业管理权，交付电、水、燃气等配套设施设备以及交付其他未分摊的共用配套(地下室、车库、会所、土地)，甚至永久地占有，甚至可以随意地转卖、抵押、担保、变更规划等来处置这些资产。
b) 这个行为的普遍存在，实际上是物权法对建设单位的物业交付环节的规范缺失造成的。这一方面使得建设单位事实上占有了业主的物权(70年产权占有30年50年，进行经营，就是变相侵占业主物权利益)，另一方面，也使得这些资产一直无法通过交付验证其质量，事实上侵犯业主物权。
c) 物权法对建设单位的物权获得，给与了“因建造”这样一个进入时间，但是，却没有给建设单位向业主大会的物权交付，规范一个确切的截止时间。只有对私人权属的交付，和一定的特殊资产的属性(道路、绿地)给与界定。
d) 没有退出的时间界定，就意味着这些资产权属就永远可以放在大产权证上，成为建设单位“待交付资产”，一个永远无法说清的属性的资产。这对前期物业、建设单位侵占业主权益打开“物权属性”的方便之门。
e) 于是对这些资产的维护管理的权利，业主大会、业委会与建设单位、前期物业之间就永远存在扯不完的皮。
f) 这些待交付资产，绝不是开发商想拥有的资产，开发商的目的是，无代价地长期经营这些资产，获得永续的出租经营好处，而不必承担资产所有者应承担的维修养护的业主责任。
二、《物权法》对使用者的物权维护责任的放任
a) 小区里的待交付资产，往往是小区的核心共用资产，如车库、地下室、物业管理用房、红线以内的代用地...或者是对小区的物业管理具有核心管控力的资产，如水、电、燃气机房、宽带机房、热水锅炉等等。
b) 开发商占有这些“待交付”资产，为前期物业随意经营这些资产，不接受业主大会管理与监督，不接受新物业的交接，储备了对抗的物质基础。
c) 小区本质上是一个长期消耗品，小区的消耗，源于自然损耗、使用损耗、意外损耗。其中使用损耗是主要原因。使用损耗是使用者造成的。
d) 《物权法》并没有规定使用者对物权维护的当然责任，还是把物业费看作是物权所有者的当然责任。虽然对承租人、使用人，规范了服从管理规约的基本要求，但没有对资产所有人与使用人之间的资产养护责任的传递，明确相互的责权利。由此，使用者可以不服从业主大会对其要求的维修责任承担，借口没有法定的责任关联。
e) 这个巨大的漏洞，结合上一条，对建设单位物权强制交付的环节缺失，导致开发商可以以“待交付”为名，长期占用业主共同资产，同时以不必接受业主大会管理，不必当然接受业主大会发出的物业养护承担分摊，而拒绝缴纳物业费。于是，在无成本占有，无养护责任下，肆意经营，长期侵占业主权益而无所顾忌。
f)物权法对使用者的当然维修责任的放任，使得小区业主维护自身共有收益的道路及其艰难。这一放任，使得业主大会希望通过经济杠杆治理非业主的资产滥用，没有合适的法律依据。使得业主的物权，继续遭受永久侵犯。
三、《物权法》对小区业主的共享生活权利的破坏
a) 小区除了是一堆水泥钢筋，更是“共享”生活资源的生活方式。业主们选择共同购买共同使用绿地、游泳池、车库、会所等配套，相互分担成本，共同获得高品质的生活享受。共享是小区(而不是别墅，不是农家院)这一生活组织方式的核心权利。是每一个业主的核心的、不可剥夺的权利。共享是建设单位向业主们销售的房产中的当然期权。
b) 《物权法》只看到了物的权利，而没有规范、没有承认，业主们的当然的共享资源的生活权利。于是，仅仅强调了共有资产的共同管理权;在物权不交付的情况下，共用资产的共同管理权，就成了笑话。
c)在业主们天然的共享生活权利下，任何资产，一损俱损，相互依存。对共享的生活资源的分配，必然是基于业主自身的内部协商来进行，是共享者来共用。因此，所有配套的共用资产，不论是私人所有，还是共同拥有，不论其是否交付，只要是共用的，只要在共同使用中，都必须满足业主们的共同享用的权利，都必须接受业主大会的共同管理。
d)小区的共用类资产，随着人们生活水平的提高，其价值越发凸显，其稀缺也越发明显。以市场交易的方式处置这些资产，鼓励部分业主对使用的长期占有， 就是放任这样的交易行为对小区业主的平等协商、共享资源的本质权利的侵犯。
e)《物权法》借口鼓励开发建设车库，许可建设单位以约定方式处置车库、车位，保护建设单位利益，而不对约定方式，是否获得业主大会通过，是否侵犯其他业主的“共享”生活权，进行限制;变相鼓励建设单位侵犯业主的利益，侵犯业主们共享生活的当然长期权利。事实上造成了开发商与业主之间的长期冲突。
f)共有资产一律由开发商一次性交付业主大会，业主大会负责组织业主协商使用，与开发商前期物业无关。如果开发商愿意以业主身份参与，除本人应办理独立产权证外，还应接受业主大会总体管理
所以，《物权法》的缺漏，放任建设单位可以无限期“待交付”小区共用资产、可以无成本滥用小区共用资产、可以不受业主大会制约地破坏业主共享权利地乱配共有资产。这三大漏洞是当下小区混乱的主要根源。
所谓的物业与业主冲突，只是建设单位与业主冲突中，为了私利失去尊严的打手与帮凶的表现罢了。彻底解决这一乱象，核心是修改《物权法》，没有这一步，对小区治理的任何改造，都是空话。
篇2：航头镇关于加强住宅小区综合治理工作的实施方案（2015年）
关于印发《航头镇关于加强住宅小区综合治理工作的实施方案》的通知
航府(20**)147号
航头镇关于加强住宅小区综合治理工作的实施方案
为加强航头镇住宅小区综合治理，创新社会治理、加强基层建设，根据《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划(20**-20**)》(沪府办发〔20**〕13号)、《关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见》(沪府办发〔20**〕3号)、《浦东新区关于加强住宅小区综合治理工作的实施意见》(浦府办发〔20**〕32号)等文件精神，结合本镇实际情况，现就加强航头镇住宅小区综合治理工作提出如下方案：
一、总体要求
(一)指导思想。深入贯彻落实*****大和十八届三中、四中全会精神，以提升人民群众的居住满意度为目标，以解决住宅小区中的突出问题为突破口，以落实主体责任和夯实基层基础为重点，以提高业委会自管能力和政府部门指导监督能力，努力构建“政府监管、市场主导、社会参与、居民自治”四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局。
(二)基本原则。一是加强领导、合力推进。发挥各居委会、工作站在住宅小区综合治理中的领导作用，整合资源，合力推动相关管理责任部门和单位履行职责。二是市场主导、专业服务。加快实现物业服务收费全面市场调节，进一步培育社会化、专业化、规范化服务市场。三是问题导向、聚焦民生。聚焦安全隐患和顽症难题，加大协调解决力度，着力解决住宅小区中人民群众最直接、最关心、最现实的民生突出问题。四是居民自治、社会参与。发挥居民自治作用，调动居民自我管理、自我服务、自我监督的积极性，提升业主大会、业委会的自治能力，强化居委会的指导、服务和监督功能，引导专业社会中介组织积极参与社区公共事务管理。
(三)主要目标。至20**年，完善住宅小区管理体制、机制，综合管理水平明显提升;形成以住宅小区为基础单元的住宅小区自治和社会共治机制，业主自我管理能力和住宅小区社会共治能力明显增强;建立“按质论价、质价相符”的物业服务收费协商和监督机制，推动物业服务市场社会化、专业化、规范化建设，物业服务水平和行业满意度明显提高;基本解决住宅小区中涉及民生的突出问题，居民居住生活环境得到明显改善。
二、完善管理体制机制，提高住宅小区综合管理水平
(一)建立住宅小区综合管理联席会议。按照《上海市住宅物业管理规定》要求，建立住宅小区综合管理联席会议，制定联席制度，明确联席会议工作职责，落实专门工作人员和专项工作经费，完善日常工作制度，定期召开工作例会、信息通报、综合协调、考核督办等相关工作，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域的问题。
(二)推动城市网格化管理进住宅小区。在本镇住宅小区中实施网格化管理，加强物业服务企业、业主、居委会等对住宅小区突出问题的发现能力，畅通报送渠道，加大城市网格化管理对住宅小区内综合管理问题的处置解决力度，推动镇和社区基层从发现、受理、处置解决的有效循环，提高问题发现率和处置率。
三、发挥市场作用，促进物业行业健康发展
(一)建立物业服务市场机制。坚持市场化方向，按照“按质论价、质价相符”的原则，引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。建立物业服务价格监测体系，密切监测物业服务价格的变动。建立市场信息发布机制，定期发布区域内物业服务内容、服务标准和拂去价格等参考信息。建立物业管理行业协会，积极配合政府做好“社区建设”工作，推进物业服务企业综合素质提升。
(二)建立物业服务费收缴信息平台。建立责任明确、相互支撑、互相支持的社区管理体制，在对物业服务企业实施政府补贴及优质服务奖励的基础上，建立物业服务费收缴信息平台，将物业服务费缴纳的情况纳入个人诚信管理档案，将个人的缴纳情况分为优、良、中、差四等，直接登记入信息平台，供各个职能部门进行调阅审核,如未缴清物业服务费的人员，应当做不录取，不评优，不补贴等处理。
(三)健全物业企业优胜劣汰机制。加强物业服务企业资质管理，建立动态检查和物业资质批后监督管理评估机制。对物业企业取得资质后开展执业准入后评估，对不具备从业资质的，建立企业资质升降奖惩机制。完善物业招投标管理，规范招投标代理行为。充分运用市场化手段，推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组，培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业，引导规模小的物业服务企业走专业化发展道路。
四、发挥居民自治和社会共治作用，增强住宅小区综合治理能力
(一)理顺物业自治管理机制。强化各居委会、工作站对业主大会、业委会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责。提高业主大会、业委会的组建率。加强基层对社区的掌控力，重点负责选择推荐好业委会成员特别是业委会主任、副主任人选，原则上业委会主任应在居委会主任或成员中推出人选，选举产生并兼任。对于兼任业委会成员的居委会主任或成员，经业主大会同意，可以依法从物业管理收益中提取报酬或由适当调高津贴补贴考核系数，以调动相关人员积极性。
(二)形成物业矛盾调处机制。制定《关于开展物业管理纠纷人民调解工作的实施办法》，落实相关经费和人员，完善住宅小区矛盾化解长效机制，充实人民调解专业力量，提升调解人员的专业水平，实现小区层面调解工作的全覆盖。
(三)落实物业保安专项治理机制。以老小区为重点，分别采取专业分包、劳务输出、联动执勤、人技共防等多项措施，解决人员来源复杂、薪酬待遇偏低、管事效率
较差方面的问题，以社区保安队伍一体化为原则，提高小区安全、秩序和社区治安管理水平。
五、整合各方资源，解决住宅小区民生突出问题
(一)加强老旧设施设备改造和居住环境改善力度。结合专项维修资金的补建、续筹，重点对航头、下沙老旧住宅小区的消防设施、电梯等高风险隐患设施，实施更新改造。通过规划、建设、管理等措施，努力缓解住宅小区“停车难”矛盾。
(二)加强违法建设、“群租”等顽症治理力度。继续完善违法建设和破坏房屋承重结构、“群租”、擅自改变房屋使用性质等影响房屋使用安全行为的发现、报告、劝阻、处置机制，落实管理执法主体相应责任、建立快速处置工作流程。有效整合法律、行政、社会和社区规范等资源，整治和消除一批群众反映强烈、重复信访的违法违规建设和使用房屋的行为。依托物业服务企业和社会专业机构开展住宅小区闲置住房的代理经租，增加公共租赁住房供应保障，从源头上遏制“群租”现象蔓延。
(三)加强专项维修资金补建和续筹力度。切实解决商品住宅专项维修资金缺失问题。对特定期间规定范围的住宅小区，按照“业主出资为主、政府补贴为辅”的原则，解决商品住宅专项维修资金缺失的历史遗留问题。对原以职工住宅立项“售后房”小区的公共设施维修资金缺失问题，按照初始筹集标准，由市、区县政府支持解决。在此基础上，“售后房”小区维修资金由三项归并为一项，与商品房住宅小区并轨。对维修资金余额不足初始归集额30%的住宅小区，制定完善续筹办法，建立维修资金续筹的长效机制。
(四)加大整治“居改非”违规行为力度。坚决制止 “居改非”违规行为，根据实际制定专项整治行动，坚决抵制“居改非”势头的扩散和蔓延，消除因居住房屋“居改非”而带来的扰民现象及安全隐患，保障社区居民安居生活，进一步改观小区的整体环境面貌，推进小区平安建设。
六、保障措施
(一)加强组织领导。各有关部门要将住宅小区综合治理作为一项重要工作纳入议事日程，加强组织领导，推进工作落实。
(二)加大财政投入。各住宅小区综合治理联席会议日常工作机构正常运行，以及工作人员培训、课题调研项目、服务平台建设、舆论宣传等需要的经费要予以保证。
(三)加强培训力度。围绕本市住宅小区综合治理工作要求和物业管理工作内容，制定年度培训计划，不断完善培训大纲和培训教材，增强教育培训的针对性、操作性和实效性。落实相关经费，加强对居委会、业委会、社会中介机构、各职能部门等相关人员的培训。
(四)加大考核力度。依托住宅小区综合管理联席会议，建立工作评价指标体系，完善住宅小区督促考核和工作评价机制。建立住宅小区综合治理工作第三方测评制度。健全由行政监察部门牵头的跟踪督办和问责机制，将考核督查结果与相关部门的奖惩绩效挂钩。
篇3：嘉祥县住宅小区综合治理暨物业规范化管理实施方案
嘉祥县人民政府办公室关于印发嘉祥县住宅小区综合治理暨物业规范化管理实施方案的通知
嘉政办发〔20**〕57号
各乡镇（街道）人民政府（办事处），嘉祥高新区、经济开发区管委会，县政府各有关部门：
《嘉祥县住宅小区综合治理暨物业规范化管理实施方案》已经县政府同意，现印发给你们，请结合工作实际，抓好贯彻落实。
20**年5月30日
嘉祥县住宅小区综合治理暨物业规范化管理实施方案
为切实解决我县物业管理工作存在的突出问题，规范物业公司的服务行为，进一步提高物业管理水平，通过调查研究，同时借鉴先进地区经验，结合嘉祥实际，特制定本方案。
一、总体要求
按照县委、县政府关于“实施居民小区规范化管理”的总体要求，彻底解决物业管理的焦点难点问题，推进和谐嘉祥建设，规范开发建设和物业服务行为，抓点带面，标本兼治，推动物业管理逐步步入社会化、专业化、市场化发展的轨道，建立起物业管理长效机制，实现居住小区规范化管理、业主满意度明显提升。
二、基本原则
（一）政府统一部署，县住建局组织，规划、执法、财政、嘉祥街道等相关职能部门、单位配合。
（二）物业专业化管理与业主自治相结合。
（三）抓点带面、逐步推开。
三、整治内容
严格按照《济宁市住宅小区物业服务等级评定标准》（三级）进行综合整治，整治项目主要内容为：1、疏通和更新小区主、支排水排污管道，增设或更新排水排污检查井井盖；2、化粪池清污；3、硬化小区内主、次道路，更换路沿石，适当扩宽路面；4、合理增设停车泊位，施画道路交通标志线，安装交通安全设施；5、清理、拆除各类违章建筑物和侵占绿地、道路的违章违法行为；6、调整绿化方式，补植适宜树种；7、楼体粉刷工程（包括楼体外墙和楼梯间内墙）；8、维修和更换落水管道；9、新增、修复安防设施设备（包括电子监控、电子道闸）和路灯设施；10、改造排水管道，达到雨污分流；11、整治完成后具备条件的要组织筹备成立业主大会，指导选聘物业服务企业，签订物业服务合同；暂不具备条件的由驻地居委会牵头，组织开展保洁、保绿、保安等基础性服务；12、改造影响居民生活的供电、供水、供热设施，未向供电、供水、供热部门移交的组织实施移交；13、规范物业服务公司的收费行为，制止乱收费、多收费现象；14、合理增设健身器材，完善小区标识、公益宣传橱窗等设施；15、其他具备整治条件的项目。
四、实施步骤
（一）宣传发动阶段（20**年6月15日—7月5日）。及时出台《嘉祥县物业管理办法》及配套性文件，利用广播电台、电视台、报纸等新闻媒体，采取发放明白纸、问卷调查等多种形式，大力宣传实施物业管理办法，开展住宅小区综合治理的目的、意义，宣传周边县市区开展物业管理取得的成效，曝光我县因管理不规范、居民不文明行为造成的管理混乱、脏乱差等不良现象，引导广大市民积极参与物业规范化管理活动。各物业服务企业要通过开展优质服务，取得广大业主对物业管理工作的支持。各部门要站在改善民生、推动和谐社会建设的高度，充分认识加强物业管理工作的重要意义，积极采取措施，破解难题，建立健全物业管理长效机制，努力提高我县物业管理工作水平，促进全县物业管理事业健康快速发展。
（二） 建立业主委员会阶段（20**年6月25日— 7月 15日）。各住宅小区在街道、社区等单位的组织下，召开业主大会，选聘物业管理公司、选举产生业主委员会，根据业主大会的授权，业主委员会代表全体业主，与物业管理公司签订物业服务合同。同时，业主委员会应积极协助物业公司履行物业服务合同，及时了解业主的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，执行业主大会的决议、决定，遵守小区各项物业管理制度。
（三）综合整治阶段（20**年7月16日— 10月31日）。
1、拆除违章建筑。各有关职能部门、街道、居委会联合，对试点小区违章建筑全面实施拆除，为下一步各住宅小区实施物业管理打下良好基础。
2、基础设施改造。拆违完成后，各小区按照《济宁市物业服务等级评定标准》（三级）的基本要求，制定改造方案，进入实施阶段。各物业服务企业要从最基本、业主最关注的服务项目做起，重点做好安全、卫生、绿化、公共设施维修等工作。
（四）实施阶段（20**年8月1日—12月20日）。20**年
计划对盛世花园、孔庄小区、教育二区东院、祥和家园、迎宾花园、山水嘉园、新辉花园、锦绣华庭、福祥丽景小区、金都花园、萌山小区等11个住宅小区实施综合整治。小区的区容区貌、环境卫生、绿化管护、配套设施完善、安全防范、规范服务等物业管理方面的问题，由原建设单位和物业服务企业进行综合整治，达到规范化管理的要求；小区的供水、供电、供热等专业经营设施设备，由相关专业经营单位根据整改方案对水、电、暖管线、设施设备进行整修与更新改造，改造后，抄表、收费、维修到最终用户。（五）检查验收、全面推行阶段（20**年12月21日—12月31日）。试点小区综合整治工作结束后，由县物业管理工作领导小组组织有关部门（单位）进行检查验收，对验收合格者挂牌管理。检查验收合格后，物业主管部门及街道、社区委员会组织物业管理企业、物业管理自治单位、业主委员会到试点小区及外地物业管理规范化小区参观学习，未整治小区应积极借鉴试点小区的先进经验，结合本小区实际，对住宅小区实施综合整治。
五、职责分工
（一）乡镇（街道）人民政府（办事处），嘉祥高新区、经济开发区管委会：负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召集由社区居委会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会（业主代表）、专业经营单位参加的物业管理联席会议，调解处理辖区内物业管理矛盾纠纷。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：
1．业主委员会应召集业主大会而不履行召集义务的，经业主申请，负责组织召开业主大会；
2．对业主大会、业主委员会作出违反法律法规的决定，责令其限期整改或者撤销其决定，并通告全体业主；
3．业主委员会任期届满后应将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会而不及时移交的，负责协调督促其移交；
4．对未参加物业联席会议的工作人员，上报县政府有关部门督促其履行职责；
5．对辖区内的各类物业管理矛盾纠纷进行调解处理。
（二）县住建局：负责住宅小区工程施工、房屋质量安全、装饰装修、供水、供热、供气、项目综合验收等工作的监督管理，对物业管理区域内的下列违法违规行为受理处理：
1．对违法违规施工、房屋工程质量安全问题进行查处；
2．对违法装饰装修行为进行制止和查处；
3．对破坏供水、供热、供气等设施设备（含相关管线计量装置）的行为进行查处；
4．调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。
（三）县行政执法局：负责对城市规划区内物业管理区域内的下列违法违规行为进行处罚：
1．对因从事餐饮、娱乐经营对其他业主产生油污、油烟、噪声污染的行为进行制止和查处；
2．对未取得建设工程规划许可证的建筑物构筑物的建设行为进行查处和处罚；
3．对破坏园林绿化和环境卫生的违法违规行为进行制止和查处。
（四）县综治办：负责指导业主委员会和物业服务企业做好住宅小区的社会治安综合治理和安全防范工作，会同物业主管部门督促落实住宅小区安全防范设施建设，对物业服务企业秩序维护人员进行监管、培训，建立健全以管理单位为主体的群防群治工作制度，构建住宅小区安全防范体系。
（五）县公安局：负责指导督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范，指导监督物业管理区域内的安全防范设施建设、消防管理工作，对物业管理区域内楼号、门牌号码、治安、消防、流动人口、车辆停放进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：
1．对不按规定安装门牌号码的行为进行查处；
2．对违反消防、流动人口规定的行为进行制止和查处；
3．对堵塞交通、阻碍消防通道的行为进行制止和查处，对违章机动车辆及时予以拖离，对强行停放大型客车、货车和油罐车（危化品车）的行为进行制止和处理；
4．对打架斗殴、聚众赌博、传销、强买强卖、强装强卸等违法犯罪行为接警必出，依法严厉进行打击；
5．宠物、犬只的饲养管理；
6．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。
（六）县规划局:负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的规划设计及调整变更的监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：
1．对审批后的建设项目（工程）违法违规行为实行处罚，配合县行政执法局查处未经规划审批的违法建设行为；
2．调解因上述问题引起的矛盾纠纷。
（七）县环保局：负责指导物业服务企业做好环境保护工作，对生态环境、排污、噪声、辐射、环境污染等工作进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：
1．对未经相关部门批准在物业管理区域内架设大功率电力设施、大功率发射装置以及安装其他辐射、放射等造成辐射污染的行为进行制止和查处；
2．对破坏生态环境的行为进行制止和查处；
3．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。
（八）县园林环卫局：配合县规委会和规划局对绿线的划定和审批，配合县住建局对小区绿化的验收工作，指导物业服务企业做好区内绿化的养护与管理，协同县行政执法局对非法占用绿化建设及破坏绿化的行为进行查处。
负责指
导物业服务企业做好环境卫生的管理。1．负责小区内居民生活垃圾处理费的直接收取；
2．负责小区生活垃圾的外运及处理，做到日产日清；
3．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。
（九）县食品药品监督管理局：负责对小区内餐饮服务单位的餐饮服务许可证的审批及处理。
（十）县物价局：负责物业服务收费的管理，建立质价相符的物业服务收费机制，制定和调整物业服务收费标准和浮动幅度；对物业服务活动中的各项收费进行监督检查，查处违反物业服务收费政策的行为；受理物业服务收费政策咨询及投诉，协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。
（十一）县质量技术监督局：负责指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营，对锅炉、压力容器、电梯等特种设备进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：
1．对不按规定安装使用锅炉、压力容器、电梯及各类计量装置的违法违规行为进行查处；
2．对不按规定办理手续，在小区内从事食品加工业的违法违规行为进行查处；
3．调解因上述问题引起的矛盾纠纷，对相关计量装置组织仲裁鉴定。
（十二）县工商局：负责物业管理区域内各类经营活动的监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理处理：
1．对未取得营业执照从事物业经营的行为进行查处；
2．对跨门头等非法经营行为进行查处；
3．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。
（十三）县民政局：会同乡镇（街道）强化社区居委会组织建设和业主自治组织建设，发挥社区自治组织在物业管理方面的作用。做好住宅小区住户的基层工作，协助成立业主大会。强化社区居委会对小区业主委员会、物业服务的监督管理。
（十四）县教体局：负责小区内增设配置健身器材等工作。
（十五）县财政局：负责筹措落实住宅小区综合整治奖补资金，并加强监督检查。
（十六）县文广新局：负责指导和搞好“住宅小区综合整治暨物业规范化管理”活动及物业管理法规政策的宣传工作，把握正确的舆论导向。
（十七）县房产管理局：负责指导物业服务企业做好物业管理服务工作，对物业服务企业资质、物业招投标、专项维修资金和房屋质量保修金等工作进行监督管理。对物业管理区域内的下列违法违规行为进行受理：
1．对未取得物业服务企业资质证书从事物业管理的行为进行查处；
2．对擅自改变物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的行为进行查处；
3．对物业企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或未办理退出手续、未履行相应义务的行为进行查处；
4．对未按规定缴存物业质量保修金、挪用专项维修资金的行为进行查处；
5．对未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的行为进行查处；
6．对擅自处分属于业主的共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的行为查处；
7．调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。
（十八）有关企业: 移动公司、联通公司、供电公司、自来水公司、创时能源有限公司、公用供热有限公司、瑞祥燃气有限公司等专业经营单位按照国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的规定，接收专业经营设施设备，承担相关维修、养护责任；对物业管理区域内用电、用水、用热、用气报修进行受理和处理，提供收费信息查询，受理因上述问题引起的投诉、举报、建议。
六、保障措施
（一）加强组织领导。成立由县政府分管领导任组长、有关部门负责同志为成员的物业管理领导小组，统一安排部署、组织协调全面工作。县政府办公室、督考办要加大督查力度，对工作不主动、措施不落实、整治不到位的单位给予通报批评，并追究相关负责人的责任。
（二）落实责任主体。房地产企业开发的小区，由房地产开发企业负责整治。各单位自建的居住区，由原产权单位(开发建设单位)负责进行整治。产权单位(开发建设单位)因破产、注销又无管理单位的住宅区由县物业管理工作领导小组组织实施整治。居住小区供水、供电、供热等专业经营设施设备的整治，由各专业经营单位负责。
（三）建立进出机制。激发物业管理活力，提升物业管理水平。对管理不到位、服务行为不规范、业主满意度低、信誉差的现有物业管理公司进行清理、整顿；所有新建住宅小区都要通过招投标选聘物业服务公司，积极引进规范化、有实力的优秀物业管理公司入驻嘉祥，打造一批亮点，引领带动物业管理市场提高标准和档次。
（四）积极筹措资金。整治改造费用坚持“政府主导、政策扶持、市场运作”的原则多渠道筹措资金。住宅小区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房用于出租经营，经营收益作为住宅小区维护管理费用的补充资金。供水、供电、供热等专业经营设施设备改造所需资金，由各专业经营单位按有关规定执行。住宅小区整治改造验收合格后，政府给予一定比例的奖补资金。
附：1、物业管理工作领导小组成员名单
2、住宅小区综合整治一览表
附件1： 物业管理工作领导小组成员名单
组 长：卞延军 县委常委、常务副县长
副组长：郝文民 县政府办公室副主任、法制办主任
赵 羽 县住房和城乡规划建设局局长
葛海明 县公安局副局长、执法局局长
李远航 嘉祥街道党工委书记
成 员：王志忠 县政法委副书记
孟凡新 县住建局副局长、房管局长
王遵祥 县公安局副局长
赵存胜 县城管执法局副局长
陈万银 县
财政局副局长吴 震 县规划局副局长
高德成 园林环卫局副局长
陆志敏 县食品药品监督管理局党组成员、主任科员
崔保运 县环保局副局长
付吉运 县民政局副局长
宋巧云 县教体局副局长
王贵成 县质监局副局长
高德林 县文广新局副局长
孙 娟 县物价局副局长
刘 文 县工商局纪检组长
金庆志 县房管局副局长
夹书传 嘉祥街道纪工委书记
郭继海 县供电公司工会主席
史建军 县移动公司经理
汪 波 县联通公司副经理
赵志尚 县自来水公司经理
张振宇 嘉祥县瑞祥燃气有限公司业务经理
郭 泉 嘉祥县创时能源有限公司经理
高虹桥 济宁嘉祥公用供热有限公司经理
领导小组下设办公室，孟凡新兼任办公室主任，金庆志、赵存胜、夹书传兼任办公室副主任。