篇2：南京市业主大会公开招标选聘物业服务企业实施细则(2017暂行)

　　附件2：

　　南京市业主大会公开招标选聘物业服务企业实施细则(暂行)

　　一、适用范围

　　本市住宅区业主委员会通过业主大会共同决定参照有关规定采取公开招标方式，选聘物业服务企业实施物业管理的活动，适用本实施细则。

　　二、物业类型

　　1.前期物业服务合同到期或期限未满，已成立业主大会、选举产生业主委员会的住宅小区;

　　2.物业服务合同到期前三个月，业主大会决定重新选聘的住宅小区。

　　三、政府职责

　　1.市物业管理行政主管部门负责制定政策，开展业务培训，建立统一的物业管理招投标平台(以下简称“招投标平台”)，开发业主大会物业管理招投标系统(包括招标信息发布、投标网上报名、评委会电子评标、中标结果公示等功能)，建设并管理评标专家库。

　　2.各区物业管理行政主管部门、属地街道办事处负责业主大会实施公开招标工作的备案，指导、扶持、监督业主大会公开招标全过程，及时纠正选聘过程中违反法律法规的行为;指导、监督业主大会、物业服务企业做好物业管理项目交接。

　　3.市物业管理行业协会负责通过行业自律，自觉维护物业管理市场秩序，营造企业规范经营、竞争有序的物业管理市场氛围。

　　四、选聘主体

　　业主大会是实施公开招标选聘物业服务企业的主体，通过决议方式交业主委员会具体执行。

　　五、招标流程

　　(一)事前评估

　　在前期物业服务合同、物业服务合同到期或中止前三个月，由业主委员会提议召开业主大会会议，决定是否续聘或选聘物业服务企业;决定采取公开招标选聘的，业主委员会持业主大会决议向属地街道办事处申请实施住宅区物业服务等级和收费标准以及服务重点难点事项评估(附件1);评估人员通过辖区物业管理行政主管部门以工作联系单形式(附件2)，由市物业管理行政主管部门在本市专家库中统一安排，出具专家评估报告(附件3)。

　　(二)业主发起

　　业主委员会应将上述评估结果公告全体业主，召开业主大会决定是否参照有关规定采取公开招标方式选聘物业服务企业;招标事项包括：授权业主组织执行招标、招标基本条件、物业服务标准和价格区间、合同约定(草案)、委托招标代理机构等事宜;上述事项采用书面征求意见方式表决的，应向全体业主公布(附件4);收回的全部表格及资料应在属地街道办事处监督下封存并由业主组织保管。

　　(三)辖区备案

　　业主委员会需要通过招投标平台采取公开招标方式选聘物业服务企业的，应当在发布招标公告10个工作日前，向区物业管理行政主管部门办理招标备案。备案时，应提供以下资料：

　　1.南京市物业管理招投标招标备案表(附件5);

　　2.业主委员会备案证明;

　　3.业主大会关于公开招标选聘物业服务企业的决议、物业服务标准和价格区间的决议、授权业主组织作为招标人代表的决议;

　　4.经办人授权委托书及身份证明;

　　5.与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件(包括物业区域的立项批文、建设工程规划许可证、国有土地使用证或不、规划核准总平面图的复印件等);

　　6.招标公告(附件6);

　　7.招标文件;

　　8.专家评估报告;

　　9.委托招标代理机构的提供招标代理合同;

　　10.法律、法规和规章规定的其他材料。

　　项目所在地街道办事处、区物业管理行政主管部门应当自受理备案材料之日起10个工作日内对符合规定条件的，在《南京市物业管理招投标招标备案表》提出意见并报市房产局发布招标公告。备案材料不符合规定的，应通知业主委员会补正。

　　(四)公告发布

　　市房产局对符合规定的招标备案项目，在5个工作日内通过“南京市住房保障和房产局”网站向物业服务企业统一发布招标公告等相关信息;不符合规定的，应要求区物业管理行政管理部门通知招标人补正。同时，业主委员会应当在物业区域内显著位置向业主公示招标公告信息。

　　(五)开标评标

　　1.业主大会委托人或招标代理机构负责招投标相应流程的组织落实，包括编制招标公告、接受投标报名、实施资格预审、组织开标评标、公示中标结果等。业主组织与招标代理机构签订的招标代理合同，代理费用不超过20000元，可由中标单位支付。

　　2.评标委员会由业主代表和本市物业管理专家组成，成员人数为5人，其中可以安排1名业主组织委托人。

　　3.评标结果的第一中标候选人，经确认并经业主组织在物业区域内显著位置向业主公告，公告期不少于7日，公示结束后签订物业服务合同。

　　4.自中标通知书发出之日起15日内，业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同，合同应当加盖业主组织印章。业主大会应无条件确认公开招标结果及业主委员会签订的物业服务合同。

　　(六)中标备案

　　招标人应当在签订物业服务合同后10日内，向项目所在地街道办事处、区物业管理行政主管部门办理中标备案。备案时，业主委员会应提供以下资料：

　　1.南京市物业管理招投标中标备案表(附件7);

　　2.开标评标过程;

　　3.确定中标人的方式及理由

　　4.评标委员会的评标报告;

　　5.中标人的投标文件;

　　6.中标通知书;

　　7.签订的物业服务合同;

　　8.法律、法规规定的其他资料。

　　属地街道办事处、辖区物业管理行政主管部门应当自受理备案材料之日起10个工作日内对符合规定条件的，在《南京市物业管理招投标中标备案表》提出意见。

　　(七)考核管理

　　上述流程完成，新物业服务企业进驻住宅区服务6个月后，辖区物业管理行政主管部门就合同履约情况开展专项检查，并将检查情况通告全体业主;情节严重的，按照本市物业服务企业信用信息管理规定予以处理。

　　六、工作要求

　　1.各区应按照职责分工，指导属地街道加强对业主自治活动的指导、协助，倡导住宅区业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业。

　　2.市房产局进一步加强招投标法律法规指导，建立统一的物业管理招投标平台，积极开展业务培训，指导各方主体依法开展招标活动，并向全市业主大会招投标活动提供相关资金扶持。

　　附件：2-1.南京市住宅区物业服务评估申请表

　　2-2.工作联系单

　　2-3.南京市物业服务事项评估报告

　　2-4.南京市**区**住宅小区业主大会征求意见表

　　2-5.南京市物业管理招投标招标备案表

　　2-6.**物业管理招标公告(示范文本)

　　2-7.南京市物业管理招投标中标备案表

　　附件2-1：

　　南京市住宅区物业服务评估申请表

住宅区名称
申请人		联系电话
申请事项	1.服务等级和收费标准评估 2.服务重点难点事项分析 3.其他：
属地街道 意 见	年 月 日
辖区意见	年 月 日

　　申请单位(盖章)

　　附件2-2：

　　工 作 联 系 单

　　南京市物业管理办公室：

　　兹有 (单位) 人，向贵单位联系住宅区物业服务等级和收费标准以及服务重点难点事项评估事宜。

　　(章)

　　年 月 日

　　附件2-3：

　　南京市物业服务事项评估报告

评估对象：
物业四界：东至： 南至： 西至： 北至：
总建筑面积			户 数
物业服务收费标准			服务人数
管理现状和重点难点（可另附页）：
建议服务人数		建议收费标准
服务标准，人员配置和基准价格（可另附页）：
评估人签字：

　　(派出单位盖章)

　　年 月 日

　　附件2-4：

　　南京市**区**住宅小区业主大会征求意见表

　　会议时间：

　　召集人：**业主委员会

　　议题：关于本小区采取何种方式选聘物业服务企业

　　A、业主大会选聘; ( )

　　B、依法采取公开招标方式，面向社会选聘。 ( )

　　同意B选项的，包括以下业委会执行事项一并委托：

　　1、 ;

　　2、 ;

　　3、 ;

　　......

　　业主姓名：

　　房号：

　　专有部分面积：

　　年 月 日

　　附件2-5：

　　南京市物业管理招投标招标备案表

　　类型：业主大会公开招标 编号：YZ

招标人(章)		招标人地址	区
招标项目		招标项目地址	区
项目总面积	m2	评委人数	人
专有部分 面 积		户 数
招标联系人		联系电话
公开招标 备案材料	1、业主组织备案证明； 2、业主大会关于公开招标选聘物业服务企业的决议、物业服务标准和价格区间的决议、授权业主组织作为招标人代表的决议；□ 3、经办人授权委托书及身份证明； 4、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件 （1）立项批文 □； （2）建设工程规划许可证 □； （3）国有土地使用证 □；（4）规划核准总平面图 □ （5） ； 5、招标公告□； 6、招标文件□； 7、专家评估报告□； 8、委托招标代理机构的提供招标代理合同□； 9、法律、法规规定的其他材料。
评标项目	信誉调查评分□ 投标报价评分□ 投标文件评审□ 投标答辩评审□
所在街道 物业管理 行政主管 部门意见	年 月 日	所在区 物业管理 行政主管 部门意见	年 月 日

　　附件2-6：

　　**物业管理招标公告(示范文本)

　　一、招标人

　　1、招标人名称： ;

　　2、招标人地址： ;

　　3、联 系 人： ;

　　4、联系电话： 。

　　二、招标代理人(适用于委托招标代理机构办理招标事宜的)

　　1、招标代理人名称： ;

　　2、招标代理人地址： ;

　　3、联 系 人： ;

　　4、联系电话： 。

　　三、招标项目基本情况

　　1、项目名称：

　　2、项目地址：南京市 区/县

　　3、项目占地面积： m2

　　4、项目总建筑面积： m2

　　5、项目类型及分类面积：

　　多层住宅： m2; 高层住宅： m2;

　　公 寓： m2; 独立别墅： m2;

　　商业用房： m2; 办公用房： m2;

　　： m2; ： m2。

　　6、物业管理区域四至：

　　东至： ;南至： ;

　　西至： ;北至： 。

　　四、物业服务合同期限

　　招标项目物业服务合同期限： 年，自 年月

　　日起至 年 月 日止。

　　五、物业管理公共服务费收费标准报价范围

　　多层住宅：***元/月·平方米至***元/月·平方米;

　　高层住宅：***元/月·平方米至***元/月·平方米;

　　：***元/月·平方米至***元/月·平方米;

　　六、招投标活动时间安排

　　1.发布招标公告

　　(1)发布时间： 年月日～ 年月日

　　(2)发布网站：“南京市住房保障和房产局”(http://fcj.nanjing.gov.cn)。

　　2.接受投标报名

　　(1)投标报名时间： 年月日 时 分～ 年月日 时 分止。

　　(2)投标报名材料递交点： 。

　　(3)投标报名网站：南京市住房保障和房产局(请投标申请人于报名材料递交当天在该网站报名，网址：http://fcj.nanjing.gov.cn)

　　3.实施资格预审

　　(1)资格预审时间： 年月日 时 分～ 年月日 时 分止。

　　(2)资格预审地点： 。

　　4.发放资格预审合格通知书及招标文件

　　(1)发放时间： 年月日时分～ 年

　　月日 时 分止。

　　(2)发放点： 。

　　5.组织项目现场踏勘答疑

　　(1)现场踏勘：投标人可自行前往项目现场

　　(2)答疑时间： 年月日 时 分。

　　(3)答疑地点： 。

　　6.投标文件递交和开标

　　(1)递交截止及开标时间：年月日时分。

　　(2)递交及开标地点：南京市中山南路111号3F会议室。

　　七、投标申请人需具备的条件

　　1.具备独立法人资格，且有行政主管部门颁发的 级(含 级)以上资质的物业服务企业;

　　2.管理业绩条件： ;

　　3.拟派项目负责人条件： ;

　　4.投标申请人应当是接受物业管理行政主管部门指导和监督的物业服务企业;

　　5.首次在本市申请投标的外地物业服务企业，应当在报名前到市物业管理行政主管部门办结外地在宁企业初始备案手续。

　　6. 。

　　八、投标申请人报名时需提供的材料

　　投标申请人应在招标公告规定的报名时间内提供以下材料：

　　1.物业管理投标报名表(http://fcj.nanjing.gov.cn网站下载);

　　2.物业服务企业营业执照正本、副本复印件;

　　3.法定代表人证明书原件及身份证复印件。如属法定代表人授权的还需提供法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件;

　　4.物业服务企业资质证书正本、副本复印件;

　　5.拟派项目负责人资格证明材料、简历和管理业绩。

　　6.在管的主要项目获得并保持物业管理优秀、示范称号的，提供以下资料：(1)示范、优秀项目的行政主管部门批准、表彰的正式文件复印件或行政主管部门出具的证明材料;(2)物业服务合同复印件;

　　7.外地物业服务企业申请投标的，应当出具当地行政主管部门或者行业协会当年开启的诚信证明。

　　8. 。

　　说明：投标申请人提供的以上资料均一式二份，并按上述顺序装订，所有复印件需带原件核对并加盖物业服务企业公章，上述资料有任何一项缺漏，报名都可能被拒绝。

　　九、投标资格预审办法

　　资格预审合格的投标申请人过多时，招标人采取以下第种方式选择 家资格预审合格的投标申请人作为投标人。

　　1.公开随机抽签决定方式

　　(1)招标人组织符合报名条件的投标申请人采取公开随机抽签确定投标人，并发放资格预审合格通知书、招标文件。

　　(2)如符合报名条件的投标申请人因故不参加投标抽签的，应在抽签前书面(加盖投标申请人公章)告知招标人，且不得对抽签结果提出异议，否则视为自动放弃。

　　(3)符合报名条件的投标申请人应在参加抽签时准时携抽签代表人授权委托书、身份证到达抽签现场，如在规定时间内不能到达抽签现场的，将视为自动放弃。

　　2.公开择优选择方式

　　(1)招标人根据符合报名条件的投标申请人资质等级【一级+3分，二级+2分，三级+1分】、业绩(在管项目获得且保持的国家示范+3分/个、省优/省级示范+2分/个、市优/市级示范+1分/个，1年内有效投诉-2分/个)综合计分，按总分从高到低排序择优选择投标人，并发放资格预审合格通知书、招标文件。

　　(2)择优选择过程中，若最后可选的投标申请人出现分值相同且超出规定的投标人数量时，则这些相同分值的投标申请人通过公开随机抽签方式最终确定投标人。

　　十、相关费用(适用于收取招标文件费或投标保证金的招标项目)

　　1.招标文件费用： 元/套;收取人 ;收取方式 。

　　2.投标保证金： 元;收取人 ;收取方式 。

　　3.招标代理费用： 元;收取人： ;收取方式： 。投标人一旦中标，在签订《前期物业服务合同》前，应一次性向招标代理机构支付(适用于业主大会决定由中标人支付的)。

　　年 月 日

　　物业管理投标报名表

投标项目名称			填表日期
投标人 情 况	投标人（章）：
	法定代表人：
物业服务 企业资质	资质等级：
	资质证书编号：
投标联系人			联系电话 （办公/手机）
拟派项目 负责人			联系电话 （办公/手机）
单位地址			邮政编码
所有 在管 项目 情况 （可另 附页）	管理项目名称	管理面积 (m2)	项目地点 （市/区）	物业类型	获奖情况

　　投标报名报送证明材料清单：①《营业执照》复印件;②法定代表人证明书原件及其身份证复印件;③法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件;④物业服务企业资质证书复印件⑤拟派项目负责人资格证明材料;⑥管理项目获得物业管理优秀、示范称号的文件复印件;⑦招标人在招标公告中要求的其他材料。请投标报名企业依据招标公告载明的要求按顺序提供报名材料。

　　注：全部在管项目指企业仍在服务的所有全委托管理项目;项目地点列清所在具体坐落地址(包括所在区，若有外地项目还应列清城市名);物业类型列清物管区域内涵盖的物业种类，如多层住宅、多层电梯住宅、高层住宅、商业、办公等。

　　附件2-7：

　　南京市物业管理招投标中标备案表

　　类型：业主大会公开招标 编号：YZ

招 标 人
项目名称				项目总面积			m2
评标项目	信誉调查□ 投标报价评分□ 投标文件评审□ 投标答辩评审□
投 标 人
中 标 人
中 标 价	多层住宅 元/m2月 □ 高层住宅 元/m2月 □ 公 寓 元/m2月 □ 独立别墅 元/m2月 □ 商 业 元/m2月 □ 办 公 元/m2月 □ 元/m2月 □ 元/m2月 □
中标人负责人			联 系 电 话
中标人资质等级			资质证书编号
评委名单
备案材料	1、开标评标过程；□ 2、确定中标人的方式及理由；□ 3、评标委员会的评标报告；□ 4、中标人的投标文件；□ 5、中标通知书；□ 6、签订的物业服务合同；□ 7、法律、法规规定的其他资料。□
所在街道 物业管理 行政主管 部门意见	年 月 日	所在区 物业管理 行政主管 部门意见			年 月 日