对小区物业费欠费的司法裁判的真实效果的思考
在20**年11月30日的深圳学术沙龙“危机与变革”探讨中，著名物业人陈之平根据他的长期在物业行业的耕耘与研究，坦陈，对于物业服务来说，没有物业费过低的问题，只有服务标准、服务水平高低的问题。陈之平说，无论物业费收每平方米2.8元还是1.8元甚至是0.8元，物管企业都能做下去，“区别可能就在于设备设施养护的好还是坏，保安1小时巡逻1次，还是1个月巡逻1次。”他的话，揭示了物业行业内的一个简单经济逻辑：物业是不会亏损运作的。
那么，如果小区业主欠缴物业费，实行包干制的物业企业是不是就一定会产生亏损呢?从事实看，相当部分签署包干制合同的物业企业，面对部分业主的欠费，采取违背包干制合同的风险承担的约定责任，通过违约降低物业服务质量的做法，以维持物业企业的利益，物业企业基本上不会亏损。因此，我们还可以进一步得到一个结论: 物业企业事实上也形成了对小区所有业主的服务违约。物业企业的服务不到位构成对全体业主的违约，特别是对已经缴费业主的违约。站在公正角度来看，已经缴费的业主，可以在物业企业诉讼未缴费业主的同时，起诉物业企业服务不到位，要求赔偿服务损失。
在物业欠费诉讼中，公正的宣判，应将两个诉讼结合为一。因为这是一个连环债：部分业主欠物业费，物业企业降低服务标准而欠了所有业主的应享服务。长期来看，在这个连环债中，物业企业扮演的是一个通过降低服务而转嫁欠费的中间人，他是不会亏损的。
让我们用一个简单的数学公式帮助证明：假设小区业主有A户，物业费为F，小区业主欠费率为k，物业服务违约率为m，法院审判后，合理的判决，应该是分为二部分，一是判全部欠费业主应该缴的物业费为：k*A*F;同时，还应该判决物业赔付全体业主服务不到位的欠费：m*A*F。也就是说，一个合理的物业欠费的法院判决，物业企业的最后所得为：kAF-mAF。这个公式的含义是：物业企业的公正收益，应该是“欠服务”与“欠费”的债差。
从长期角度看，这两个债是基本相抵的，甚至是“欠服务”大于“欠费”的。为什么呢?如果“欠服务”少于“欠费”，那么物业企业必将承担长期亏损，但事实上大部分物业企业谁也不主动撤出小区，这是不符合经济活动的逻辑和常识的;这一现象恰恰说明了，长期以来，物业欠服务与业主欠费是基本持平的或者是多少有赚的。(我们简化了论证,暂不考虑物业企业通过占有公共收益、高报价使用专项维修资金、接受市政部门委托代管强电与供暖等综合盈利行为。如果将这些内容考虑进去，相比其他行业，物业行业仍是国内相当好的低竞争度、普遍赢利行业。这个行业的劳资纠纷比率很低。)
举例而言，假设小区物业费为100元，小区业主有10人，缴费8人，欠费2人，欠缴率是20%，同时，根据公正测算，物业服务的不到位率为20%。公正判决是：欠费业主总共应该支付物业企业20%欠缴率*10人*100元物业费=200元，即每个欠费业主支付物业企业100元;同时，物业服务企业在收到200元欠缴物业费后，还要因为服务不到位而支付全体业主总共20%服务不到位率*10人*100元物业费=200元。最后，物业企业所得为(200-200)=0元，欠费业主总支出200元，全体业主得到返还总计200元。
我们还可以考虑，在其他条件不变，物业服务不到位率较小的情况，比如10%。简单计算可以知道，最后欠费业主总支出200元，全体业主得到返还100元，物业企业得到100元。
当然，在这个计算中，也有人会提出，也许物业服务企业的服务不到位率或许更少呢?事实上，物业企业的逐利逻辑和现实中物业企业的操作都表明，物业企业的服务不到位率，只会大于等于欠费率。现实的难点只在于在业主普遍没有掌握小区话语权的情况下，在小区业主没有合适的团体统一组织监督的情况下，如何取证和评估物业企业的服务到位率。
通过上述分析，我们知道，业主欠费与物业企业的欠服务应该是基本相抵的，甚至由于物业企业控制能力较强，还会保持赢利。毕竟许多一、二级物业企业的项目公司，还是有余钱上缴资质费或挂靠费的。还有一个数据也可说明物业企业的亏损并不是普遍的：现北京有一级物业企业127家，三级资质企业2700多家，还有许多在工商登记但不在建委登记的编外物业企业估计也有2000多家，物业企业的倒闭很少见诸行业内新闻。由此可见，大量的散、乱、小的物业企业也能在这个市场中立足并分得一杯羹，并不容易被淘汰出局。
说到这里，我想大家都已经明白。真正被侵权的，不是欠费业主，不是降低服务的物业企业，而是缴费的业主。在这个连环债中，真正的债，是欠费业主对缴费业主的债。因此，法院正确的宣判，不是将欠费判给降低服务的物业企业;而应该是判欠费业主将欠费交给小区公共账户或已缴费业主，抵补已缴费业主未来的缴费;但是，历史上大量的物业费纠纷审判，是把欠费业主的缴费简单地判决给物业服务企业，也就是把履约者(已缴费业主)所应得判给了另一个违约者(物业企业)，物业服务企业通过法院判决得到了违约业主的赔偿，但物业企业对全体业主的违约责任却没有得到合理追偿，这样的审判正义吗?这样的审判客观上纵容了物业服务企业服务质量的下降，引发了全体缴费业主因得不到规范的服务而与物业企业的冲突。
在《北京市物业管理条例》立法预案调研中，我们发现，除了上述司法审判错误加重全体业主与物业企业冲突外，还有另外一个司法错误，同样在逐渐积累业主与物业的冲突。
从北京的审判实践来看，基层法院继续沿用20**年北京高院的纠纷处置意见(《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》)，对物业费欠费的诉讼时效采取“不宜过苛”的处置态度。也就是说，物业企业诉欠费业主，不同于一般的经济纠纷时效限制，超过2年的诉讼时效，仍旧可以起诉。
这样的审判机制，很容易产生误导，使得一些物业企业认为，他们可以不思创新解决纠纷而仅仅依赖降低服务与累积欠费就能长期端上金饭碗，甚至从一定程度上来说，只要物业欠费控制在一定比率内，欠费业主欠费时间越长，累积欠费越多，对物业企业越有利，因为累积欠费越多，越方便物业企业起诉，降低物业企业的起诉成本;另外，物业服务质量降低得越多，对物业企业越有利，因为法院只有对欠费业主的追偿判决，没有对物业企业服务质量不到位的追偿判决。由此造成许多物业企业面对各类问题、纠纷尽量采取拖延策略，而不是积极地与业主沟通化解矛盾，因为反正高院说了，“诉讼时效不宜过苛”，这笔钱迟早是我的。我何苦研究如何提升服务质量如何解决矛盾?这真是“滥竽充数”的现代再造啊!而那些积极负责解决问题的物业企业，反倒因为增加了沟通、履约、创新的成本，一定程度上降低了企业利润，由此带来了物业行业鲜明的“劣币驱逐良币”的长期趋势。
从客观效果看，高院的这一“不宜过苛”意见，没有对物业欠费现象的解决带来积极影响，反而越来越重。从20**年至今，物业费欠费的普及率更大了，而不是更小了;平均单户欠费额度增加了，而不是减少了;平均单户欠费年限是延长了，而不是缩短了。矛盾非但不能及时消除，反而越积越重。乃至现在，因为物业费纠纷案件的数量超多导致审判资源不足，基层法院限制物业企业起诉数量。一方面物业企业形成对巨大的收缴欠费的错误预期(上边的讨论我们知道，正确的预期是零。其实这些巨大的欠费是欠已经缴费业主的)，另一方面造成越来越多业主对物业企业长期低劣服务的不满情绪不断增长。两边都在长期积累，量变而质变，最终造成物业企业与小区业主的普遍对立，以及当下大量小区物业接撤管难的恶症。
这一审判机制还纵容了物业企业、业主相互长期违约的恶习，败坏了物业行业的责任、服务、阳光、创新的行业正气，造成行业人力资源的大幅浪费。错误的司法，极大地损害了行业正气，这就是为什么在这个行业里，我们看不到多少优秀的企业成长的原因之一。
反观海外立法，超出两期的物业费纠纷，行政机构、业主团体、法院都会加大处置力度。矛盾长期积累不解决，是解决问题之道吗?正常的经济效率应该是促进物业企业提升服务质量来获得更多的经济收益，但现在的判决机制下，降低服务质量更利于物业个业利益的获得。长期司法错误，把真正债权人的利益，转移给了倒卖债务的中间人，使得这种不思进取的“转嫁债务”策略，本应无效却演化为暴利，以至于物业企业要豁出命，从欠费业主手中争夺已缴费业主的利益。
总之，无论是从逻辑推理还是司法实践，还是客观现实的效果来看，针对小区物业欠费，现行的错误审判机制，带来的恶果是相当明显的：一是客观上累积并加重了业主与物业企业的矛盾，造成司法悖论;二是无助于促进物业行业服务水平的提高，甚至客观上纵容物业服务企业服务水平下降以便得到更大的经济预期;三是债权主体的错判，造成小区物业形成错误利益预期而加重接撤管难。接撤管之难，甚至在上海，还激烈到开车冲撞现场人群，酿成2死多伤的公共安全的惨祸的地步。
我们司法审判到了不得不改变的时候了，针对小区物业欠费纠纷，应该明确，包干制物业企业宣称的小区欠费业主形成的债权，根本就不单单是物业企业的，而主要是属于全体业主的。而物业企业，在业主大会决定不再续聘后，在小区接撤管中，应首先离场。物业企业与小区之间，谁也不欠谁的。物业企业唯一需要认真思考的，是如何提升服务质量，提高业主满意率，获得业主认同。
另外，为了与合理的司法审判机制相配套，一是要改变现有的小区物业费性质确认，应该明确小区物业费是小区全体业主的共有财产，而不是物业企业的资产;二是明确小区业主团体--业主委员会的民事主体资格，以便承接相应的债权。如果这些都无法做到，现有的司法审判无法改变，那么，作为小区业主，出路只有一条：在物业企业起诉欠费业主的同时，已经缴费业主也应同时起诉物业企业的服务欠债，拿回你的当然权益。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：运用法律手段追缴物业费欠费应注意问题
浅谈运用法律手段追缴物业费欠费应注意的若干问题
物业费收费难，一直是一个困扰着物业管理行业的问题，虽然《 物业管理条例 》 对欠费业主做出了“违反物业服务合同的相关约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”的规定；国家发改委和建设部共同颁布实施的《物业服务收费管理办法》也有相应的规定；但物业管理企业一直缺乏有效的催缴手段，业主大会、业主委员会在目前阶段也难以发挥条例规定的作用，并且，物业管理企业催缴乏力滋长了一些不负责任业主的错误意识，给物业管理企业的收费工作造成更大的困难。
欠交物业费，表面上看只是损害了物业管理企业的权益，而实质上最终受到伤害的是全体业主的权益，并且制约了物业管理行业尤其是住宅物业管理的良性发展。目前，由于各种因素导致了住宅物业管理费收费标准偏低，相当部分物业管理企业、项目处于持平甚至亏损运营状态；假如业主再不交费，无疑是雪上加霜，必然导致物业管理企业、物业管理行业面临“无米之炊”、“无源之水”的尴尬境地。因此，采取有效手段追缴物业费欠费，不论是为物业管理企业、行业的发展，还是为维护广大业主的合法权益，都是一个必须迫切解决的问题。
随着我国物业管理相关法规制度的完善、居民法律意识的逐步增强，通过法律诉讼追缴物业费欠费已成为解决物业收费难问题的重要手段。对所辖小区部分长期欠费业主进行了法律诉讼，非凡是对那一小部分，基本属于没有正当理由的、比较典型的、又在业主中有一定的所谓“影响力”的业主，通过法律诉讼追缴物业费欠费，一方面可以通过法律手段将业主拖欠的物业管理费收取回来，更重要的是通过法院这个平台使双方能够心平气和地坐在一起把各自的想法、意见说出来，根据相关的法律、法规由法院做出公正、公平、令双方信服的裁决，并通过这种方式来教育引导业主转变意识观念，在物业管理区域内创造一个按时、按约交费的良好风气。
笔者所在公司已准备通过诉讼追缴物业欠费，特通过对同行兄弟公司对欠费业户进行的起诉，了解到全部胜诉，收回了被拖欠的费用，维护了企业和全体业主的权益。诉讼之初，部分业主对被起诉至法院很不理解，但经过双方在整个诉讼过程中的沟通和交流，逐步达成了共识，最终接近 90 ％的案件都是通过庭外或法庭调节解决的。同时，在审理过程中，也缓和了业主以前在物业服务中所表现的对立情绪，解决了业主不交费的问题，为今后的小区物业管理工作奠定了比较好的基础。目前来看，凡是被起诉过的业主，后来都能够按时交费，更重要的是影响、带动了一批欠费业主也能够及时交费，这说明通过法律诉讼追缴物业费欠费还是有一定成效的。通过这些法律诉讼，对于诉讼中以及在日后物业管理工作中，笔者认为应该注重以下几个问题：
一、要重视物业管理服务合同，明确双方的权利和义务。
随着市场经济的发展，物业管理法律法规的不断健全，业主的维权意识也在不断提高。物业服务合同是物业管理企业取得物业管理权的基础，业主与物业管理企业是建立在合同基础上的民事法律关系，物业服务合同是解决业主与物业管理企业纠纷的根本依据，是业主维护自身权益的基础，也是物业管理企业保护民事权益的基础。因此，物业管理企业一定要十分重视物业服务合同的签订，要通过合同合理有效地保护自己的权益，规避不必要的风险。也就是说，要从物业管理的源头上规避风险，这比在提供服务中采取一些防范措施、补救措施来规避风险，应该是更有效、更经济的。
物业服务合同的制定宜细不宜粗、宜精不宜滥。所谓“细”，就是合同中物业服务的内容与标准一定要细化，比如保安服务不能仅仅笼统地约定“负责辖区治安”、“协助公共秩序维护”等，而应细化到在小区哪几个出入口设几个岗、负责什么、是立岗还是坐岗，设几个巡逻保安、多长时间在辖区巡视一次，设哪几个巡视点、职责是什么 …… 还包括所提供的物业服务不负责什么，也就是免责的部分。比如在合同中明确约定，物业服务不承担业主人身安全、家庭财产的保险和保管责任等。这样，一旦将来出现治安案件或其他风险问题，假如能够提供足够的证据，证实物业管理企业履行了合同约定的相应义务，即可以免责；所谓“精”，即是合同中该有的内容一定要有，不必要的内容就不要上，假如这些内容写多了将来释义合同时就有可能产生不必要的歧义，引起不必要的麻烦。
二、要加强基础管理工作，引入风险意识。
法律诉讼同样是有成本的，这种物业费诉讼的成本，包括诉讼费、代理费、鉴定费等各种直接费用，包括企业人员、时间、精力的投入，还有企业败诉后将面临的声誉风险、群体效应等等。
因此，在物业管理市场目前的情况下，通过法律诉讼来追缴物业费，只能是物业费收费工作的一项辅助手段。从实际经验来看，它的象征意义、引导作用、教育意义大于其追缴欠费的实质意义。从目前来看，更有效、更经济的手段，还是要通过提供业主满足的优质服务、亲情服务，甚至是感化业主，来促使业主能够积极交费。因此，物业管理企业在平时的物业管理服务中，要真正以业主为关注焦点，提高业主满足率，在保证自身权益的前提下，最大化地满足业主提出的合理要求，尽量避免业主以对物业服务不满足为由拒交物业管理费。
三、要遵循人性化服务，物业费催缴工作要循序渐进。
物业服务中的管理对象是物业，服务对象是人，物业服务遵循人性化服务是理所当然的，物业费催缴工作当然也不例外。以目前我国的法制环境及群众的法律意识，被起诉至法庭，绝对
大部分业主会认为是一件比较“丢人”的事情。因此，物业费缴费工作一定要循序渐进的进行，不能操之过急。
对于欠费业主，首先通常采取电话催缴，了解欠费原因，并积极解决业主所提出的问题；假如仍不交纳 , 通常派工作人员登门走访沟通 , 并酌情向业主发放物业费催缴通知书 ; 假如业主仍继续拖欠 , 应再进一步向其发放物业催缴律师函，让业主做好将可能被诉讼至法院的心理预备，同时也是给业主时间考虑是否交纳物业管理费 ; 最后假如仍然不交费，再依法向法院提起诉讼。在这个过程中，要有礼有节，充分体现出人性化服务。
四、要抓住案件重点，在法庭上用事实说话。
因为每一个案件的重点都是不同的，所以开庭前对每一个案件都要进行深入细致的分析研究，充分了解业主的想法、不交费的原因，找出案件的要害点所在，做到“不打无把握之仗”；同时，法律是讲事实的，法庭上是用证据说话的 , 证据收集的成功与否在整个诉讼过程中占有很重要的地位，在开庭之前一定要充分做好有关材料、证据、法律文书等前期预备工作，这样诉讼成功的机会才会比较大，否则诉讼成功的机会就会大打折扣，甚至败诉。
这样，就要求我们在日常的物业管理服务工作中，要始终保持较高的法律意识，注重做好各种文字、图片、实物等有效证据的建立和保存。比如，保留好和提供服务有关的各种合同、协议、通知通告、整改通知书、物业管理费催缴函、业主欠费原因说明书，各种工作记录、向相关行政主管部门提交的报告单等等，这些在以后的诉讼中都会作为法庭上有力的证据。
这些日常工作做好了，当以后涉及到纠纷、诉讼时，就会做到有备无患。举个例子，假如我们发催缴函的时候，一并附上欠费原因说明单，通常当时大部分业主都会如实填写，因为那个时候还没有涉及到诉讼的问题。这样，我们既可以准确了解业主不交费的原因，又获得了有效的证据。因为，在案件审理过程中，关于不交费的原因，业主通常会说很多，有的甚至不负责任、信口雌黄，而物业服务又是一种无形的产品，很难界定与量化，所以对业主提出的一些问题，当时往往很难一下子说清楚或马上拿出充分有效的证据。但是，假如业主填写了欠费原因说明单，我们在法庭上当厅出示，并针对这些原因举出足够的证据予以澄清，这样对我们取得案件的胜诉就非常的有利。[文/张义军]