案例分析：交了物业费还被物业告上法庭
交了物业费还被物业公司告上法庭
前几日，临海的周女士很是烦恼，因为她收到了临海市人民法院寄来的传票，周女士一下子被吓傻了。
“我平常没做什么亏心事，也没跟谁有什么纠纷，我咋就被告上法庭了呢?”周女士说。
待周女士打开传票，才发现原来是一家物业公司把她告上了法庭，称她未交物业费。
记者调查
房子卖了一年，莫名其妙被物业公司告上法庭
周女士告诉记者，原先，她在临海的商业街购买了一套房子。20**年3月6日，周女士将房子卖给了别人，并过了户。第二天，周女士陪同该房子的新业主去物业登记，将物业费交到20**年4月1日，并请物业开了收据。
今年4月25日，周女士却意外收到了法院的传票，被该房子所在小区的物业公司告上了法庭，称周女士未交20**年1月至7月的物业费，再加上滞纳费，共计1400多元。“我明明是交了物业费，咋还把我告上了法庭呢?”周女士说，刚收到法院传票的时候，她心情很沉重，家里人也为此担心。
4月27日，周女士找到了该小区的物业公司，向物业公司说明了情况，并带了相关的证据证明自己确实没有拖欠物业费，要求物业公司撤诉。“一开始，物业公司不同意撤诉，后来好说歹说才同意撤诉。”周女士说，当日上午，该案件已成功撤诉。
“如果是一家正规的物业公司，财务的明细账应该是很清楚的，而且当时我的房子卖掉后有去登记，物业公司也应该有明确记录，这次发生这样的事情，证明这家物业公司内部管理是存在问题的。此外，即使物业公司要起诉我，至少在起诉之前，理应通知我一下，就不会发生这样的事情了。”
律师说法
物业公司告错被告，应尽快撤诉，消除影响
律师 卢俊
日前，记者采访了临海鲁大律师事务所的律师卢俊。卢律师表示，物业服务企业告错被告的现象时有发生，发生这种现象往往是因为业主已经交纳了物业费，但因为物业服务企业自身的原因，没有记录或者记录错误，导致错误地将已付费业主归入欠费户。或者是因为业主发生变更，新业主拖欠物业费，但因为物业服务企业未及时更新、变更业主信息，导致老业主成为被告。还有一种可能是物业服务企业在诉讼过程中，因为材料等原因的错误或者失误导致告错对象。
“就像本事件，物业服务企业一是告错了内容，二是告错了对象。”卢律师说，物业服务企业将已付费的老业主告上法庭，必然会对老业主的生活、工作等带来不必要的麻烦，甚至会对老业主的名誉造成影响(比如案件公开的信息被旁人获悉，可能会对老业主的个人信誉造成一定的负面影响)，故物业服务企业应当为自己的过错“买单”，尽快撤诉，赔礼道歉，消除影响，并赔偿老业主因此遭受的不必要损失(比如因为耽误工作而造成的误工损失，因为处理该事而支出的一些如交通费、复印费等合理费用)。
编辑：www.pmceo.Com篇2：案例：业主对物管工作不满，拒缴物业费被起诉
案例：业主对物管工作不满，拒缴物业费被起诉
物业服务存在瑕疵 业主拒缴物业费被起诉
□案 情
男子李路一直对所在小区物业的管理工作不满。
20** 年，李路因楼下邻居违章搭建一事特别生气，所以干脆拒绝缴纳物业费。
为了拿到物业费，物业公司将李路诉至法院，请求判令被告李路支付物业管理费欠款5765.76元及逾期付款违约金1153.15元。
法院审理查明，20**年6月30日，原告与被告李路(乙方)签订了一份前期物业协议，协议约定了物业费，并注明若乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。
庭审中，李路承认自20**年1月起未缴纳物业费，但其陈述未缴原因是楼下房屋违章搭建，而原告怠于阻止违建，由此增加了被告居住房屋的安全隐患，并造成卫生死角，影响被告的居住环境。故被告要求原告积极履行自己的义务，协助拆除违章搭建，同时对违章搭建造成的侵害保留起诉的权利。
原告对被告的陈述也表示认可，但原告称其没有执法权，不能拆除违章建筑。
(文内人物均为化名)
(首席记者程呈整理)
□断 案
南昌东湖区人民法院一审审理后认为，李路是小区业主，物业公司已为该小区提供了物业服务，李路应向物业公司交纳物业费。李路自认其自20**年1月至20**年8月期间未交纳物业管理费，考虑到李路欠缴物业费的抗辩理由虽不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，但可认定物业企业的服务质量存在瑕疵，法院故对物业公司要求李路支付拖欠费用利息损失的诉请不予支持，对原告诉请的物业费5765.76元，法院予以部分支持。
李路提出，要求原告赔偿损失的请求，因李路未提起反诉，本案不作处理，被告可另行起诉解决。遂依法判决被告李路一次性支付原告物业公司自20**年1月至20**年8月期间的物业服务费4600元。驳回原告物业公司其他诉讼请求。(南昌市东湖区人民法院 刘媛 廖如荣)
篇3：案例分析：业主称未享受物业服务不付物业费
案例分析：业主称未享受物业服务不付物业费
业主称未享受物业服务不付物业费
业主辩称，《前期物业管理合同》已于20**年2月25日起自然终止，现该合同是无效合同;其购买的店面在小区外围，A物业公司仅对小区大门内的物业进行管理，其从未享受到A公司提供的物业管理服务，因此有权拒绝A公司的履行要求。请求驳回A公司的诉讼请求。
海峡法治在线-法制今报2月26日讯(徐欢)
案情
20**年12月3日，张某向武夷山市谷丰房地产开发有限公司购买了武夷山市丰和园小区某店面，面积90.73平方米。20**年2月25日，A物业公司与张某签订《前期物业管理合同》，约定由该公司为丰和园小区提供物业管理服务。合同签订后，A物业公司依约安排保洁、维修、安保等工作人员为丰和园小区业主提供物业管理服务，张某亦按每月每平方米0.7元的标准缴纳物业管理服务费至20**年1月31日。半年后，A公司通过电话、上门等方式，多次向张某催收20**年2月1日之后的物业费，均未果。20**年7月10日，A公司按照张某所购买使用的丰和园小区2期A栋101店面地址，通过EMS快递向张某寄送催缴物业费资料，遭拒收，故A公司诉至法院，请求判令张某立即偿付拖欠的物业管理服务费、快递费、资料费2052.35元和违约金2875.33元，及欠缴的物业管理服务费按日千分之三计算至付清物业费时止的违约金。另查明，武夷山市丰和园小区至今未成立业主委员会。
张某辩称，《前期物业管理合同》已于20**年2月25日起自然终止，现该合同是无效合同;其购买的店面在小区外围，A物业公司仅对小区大门内的物业进行管理，其从未享受到A公司提供的物业管理服务，因此有权拒绝A公司的履行要求。请求驳回A公司的诉讼请求。
审判
武夷山法院经审理后认为，张某购买武夷山市丰和园小区某店面，位于该小区规划红线内，其与A物业公司签订的《前期物业管理合同》，合法有效，双方均应依约履行。合同虽约定期限一年或自20**年2月1日起至业主委员会成立止，但由于丰和园小区至今未成立业主委员会，并没有业主大会作出解聘物业服务企业的决定以及业主委员会请求解除物业服务合同，且A公司为该小区业主提供物业管理服务至今，张某亦购买使用小区2期A栋101店面至今，应当认定A公司与张某之间的物业服务合同关系存续至今。A公司已经按照合同的约定提供了相应的物业管理服务，现请求张某支付自20**年2月1日起至20**年9月30日止的物业管理服务费2032.35元，邮寄费10元，可以支持。资料费10元，因无证据证明，不予采纳。由于双方在合同中并未对逾期付款的违约金作出约定，故A公司主张按日千分之三标准计算违约金，不予采纳，但可以支持自其起诉之日起按中华人民银行同期同类贷款基准利率计算的部分。
据此，法院判决张某支付A物业公司物业管理服务费2032.35元，以及自20**年10月20日起至判决确定的给付之日止按中华人民银行同期同类贷款基准利率计算的违约金和邮寄费10元。
评析
近年来，随着我国房地产业的迅速发展及物业管理的市场化，物业管理纠纷也越来越多，并呈现群体性、多样性、复杂性和非对抗性等特点。
因此，对于审理物业服务纠纷应当注意平衡物业公司与业主间的权利义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”同时，第六条亦规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
本案中，A物业公司依约履行了《前期物业管理合同》的规定，安排了保洁、维修、安保等工作人员为丰和园小区业主提供物业管理服务，故张某以未享受物业服务为由进行抗辩，不予缴纳物业管理服务费，不符合司法解释的规定，不应支持。
篇4：案例：业主欠交物业费的法律救济
案例：业主欠交物业费的法律救济
【案例简介】
20**年，我市某物业公司与某房地产公司签订《前期物业管理服务合同》，约定为该公司的某商品房小区提供服务，时间从20**年11月8日至20**年11月8日。小区的业主办理收房手续并和物业公司签订了《服务协议》后，约定物业费是每平米每月1.2元，物业费交纳时间是每季第一个月的20日前。
但由于小区入住率太低，大部分业主拖欠物业费，在服务合同到期后，物业公司停止提供物业服务并退出该小区。随后，物业公司的工作人员不断致电、致函欠费业主，催收拖欠的物业费，但欠费业主以种种理由拒绝交纳。截止到20**年11月18日，该小区共有113户业主共拖欠物业服务费24万多元。20**年11月20日，物业公司将其中9名业主起诉至法院，要求业主支付拖欠的物业费和滞纳金。
其中，有5名业主抗辩称自己不在该小区居住，没有享受物业公司提供的服务，拒绝支付物业费。经过法官、律师和业主进行沟通协商，5名业主愿意支付拖欠的物业费。另外4名业主没有与物业公司达成调解，最后法院判决这4名业主支付拖欠的物业费和滞纳金。
【案例分析】
《物业管理条例》第7条规定，业主的主要义务之一是“按时交纳物业服务费用”;第42条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。可见，业主交纳物业服务费是一种合同义务，业主不按时交纳物业服务费，则构成违约。
理论上的问题容易理清，现实的难题却不容易解决。业主欠交物业费之所以构成难题，主要有两个原因：第一，许多业主将购置房产作为投资，并不是为了居住，经年累月不见业主本人。第二，业主欠交物业服务费构成违约，对此合法的法律救济便是向法院起诉追索物业服务费。这种方式虽然合法，但效率却很低，尤其是当个体业主欠交的物业费数额不过是数百元或数千元时，逐一起诉这些违约的业主，本身的诉讼成本就非常高。
面对上述难题，物业公司可明确以下一些思路。
首先，根据《物业管理条例》第67条，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
其次，鉴于业主欠交物业服务费具有主体众多、数额较小等特点，物业公司可以聘请相关律师专门负责这一块的事务，如此可以克服追讨物业费面临的起诉成本高、效率低的弊病。
此外，20**年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，物业服务企业催交物业费时一定要采取书面形式;同时，业主不能以未享受或无需接受相关物业服务作为不交物业服务费的抗辩理由。这意味着只要物业服务企业提供了物业服务合同约定的服务内容，则业主不论有没有实际享受到服务都应交纳物业服务费。
最后，对于业主将房屋出租、出借，即业主与实际居住人不一致的，无论业主与实际居住人如何约定，业主均不能免除交纳物业服务费的义务。换言之，若实际居住人未按时交纳物业服务费，业主仍然负有交纳该费用的义务。
篇5：案例：拒交物业费，不仅被拘留，交违约金，还被法院罚款1万
拒交物业费，不仅被拘留，交违约金，还被法院罚款1万!
青年时报(6月15日)报道杭州的宋先生总觉得不交物业费没啥大不了，他原本总共拖欠物业3年共计4千多元的物业费。物业公司将他告上法庭后，他收到了法院的判决书，依然拒不履行。宋先生没想到的是，现在他不仅因为这笔物业费被拘留还被罚款1万元，拖欠的物业费加上违约金等，共需还款1万多元。
宋先生今年49岁，家中有房子出租，却依然成了“老赖”，成了西湖区法院基本解决执行难过程中重点关注的对象。近日，他不仅被拘留还被罚款1万元，起因是一笔4196.3元的物业费。
之前，杭州龙福物业公司起诉要求小区业主宋先生，缴纳自20**年5月起到20**年7月的物业费、水费、能耗费及违约金。西湖法院经过审理，判决宋先生支付物业公司物业服务费4196.3元，违约金5035.56元，合计9231.86元。
由于宋先生一直未主动支付款项，物业公司向西湖法院申请强制执行。但宋先生不仅不主动申报财产，还一直避而不见。经过调查，执行员发现，宋现在自20**年8月起，已将该房屋用于出租，已不住在该套房屋内。
另外，宋先生也不是第一次拖欠物业费被起诉了。他曾因拖欠同一套房屋在20**年7月至20**年10月期间的物业费，也被西湖法院强制执行过。种种调查结果表明，宋先生明显存在有履行能力却拒不履行的行为，主观故意明显。
执行员对其采取了限制高消费、上失信名单的措施。今年5月下旬，执行员根据线索找到了宋先生，对其进行司法拘留并罚款1万元。
这下，宋先生终于意识到了拒不履行后果严重性，叫家人到法院支付了物业费、违约金、诉讼费、执行费、罚金共计2万余元。
今年以来，西湖法院加大对失信行为的惩戒力度，共对3986人限制高消费，对111名拒不履行义务、拒不申报的被执行人实施司法拘留，罚款39件次，罚款金额10.2万元，判处拒不执行判决1人，努力提升办案实际效果。