业主被盗案例两则

　　业主被盗，究竟是物业不负责任，还是业主疏于防范?谁担责?

　　交了数目不少的物业费，小区的监控设施也随处都是，结果家中还是被盗。而业主们普遍认为家中被盗是物业不尽责。

　　失盗业主与小区物业的纠纷不断发生，而大多物业拒绝业主索赔。业主财物丢失后，究竟该如何划分权责?作为业主又该如何正确维权、索赔?怎样做才能更好地保全自身利益等一系列问题均摆在了业主、物业公司面前。

　　案例一

　　业主家中失窃

　　法院判物业担责三成

　　业主李先生回到家发现家门被撬，家中的现金、首饰等被盗，损失1万余元。置业期间，李先生与小区物业签有物业管理服务协议书，其中标明物业公司为李先生提供物业服务，并确保小区24小时处于受控状态。因小区物业未安装监控设备，案件一直未破，双方遂对簿公堂。法院审理后认为，物业公司未尽到充分安全注意义务，对业主损失有一定过错，判决物业公司对业主损失承担30%的责任，赔偿业主3500余元。

　　案例二

　　家中财物被盗

　　业主告物业索赔败诉

　　业主刘某发现家中被盗，向物业人员反映并报警，报案时称被盗现金1万元。法院审理后认为，刘某依约按时交纳了物业管理服务费，物业公司在小区安排了人员24小时值班。依据双方签订的合同，物业公司承担公共秩序维护管理职责，包括公共秩序维护等义务，但合同并未明确约定业主家庭财产属于物业公司保管服务范围，刘某也未提供证据证明物业公司未履行合同的约定及对家中财物被盗存在过错，同时案件尚未侦破，失窃的财物也无法准确确定。刘某要求物业公司赔偿损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

　　问题一

　　为什么面对相同的失盗案

　　法院给出了不同的审判结果?

　　黄露娟律师指出：厘清这个问题的关键，首先在于搞清楚业主与物业公司之间是一种什么样的法律关系，这就要对物业管理是不是保管合同关系作出一个是非判断。现行有效的、对物业管理行为进行制约的法规主要是国务院颁布实施的《物业管理条例》。该《条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据该法律定义，物业公司与业主之间是委托管理关系，这种关系实质属于合同关系，对于物业公司应当承担的责任和义务，应根据物业公司与业主签订的合同具体内容加以确定。

　　问题二

　　财物被盗后

　　多数物业拒绝向业主赔偿

　　业主应该怎么办?

　　黄律师：财物被盗物业该不该负责，应当看其在履行物业服务合同过程中是否存在过失，若物业公司未严格履行服务合同，或是在履行合同过程中有过失，则物业公司应承担相应的责任。比如说保安人员配置、警卫布岗不到位，值班巡逻安保离岗;防盗系统、监控系统不能正常有效工作;路灯、围墙、防盗门没有得到及时修缮;业主发现案情求救，物业不作为;监控录像上有盗贼出现，而当值保安却疏忽没发现，或者发现盗窃行为却没有及时报案、制止等等。

　　概而言之，物业公司的责任范畴，基于双方所签订合同的具体约定。一般情况下，物业管理服务合同都是由物业公司提前印制的格式文本，为充分维护业主自身权益，业主在与物业管理服务公司签订物业管理服务合同时，要仔细审查合同文本。业主可以在合同中明确约定其他服务项目，如物业公司在物业管理合同中承诺保证业主、物业使用人家中财物的安全，若发生火灾、财物丢失由物业公司赔偿，并由业主、物业使用人向物业支付相应的费用。如果此时发生财物被盗事件，物业公司应当承担责任。

　　问题三

　　家中被盗

　　业主主张索赔权利该注意哪些要点?

　　黄律师：业主在盗窃事实发生后，向物业公司主张索赔权利，必须得搞清楚物业在盗窃的损害事实发生过程中是否存在过错。有这么几个关键点：首先，业主应在发现被盗后及时保护好现场，并第一时间向公安机关报案;其次，业主要通知物业公司被盗的事实，并及时查阅、调取、保留监控录像资料、保安值班记录、巡逻记录等资料，对照物业管理服务合同确定物业公司的履职是否尽职、是否存在过错;第三，业主应配合公安机关准确统计好被盗财产种类、数量、价值等，以固定损失情况。

　　问题四

　　作为业主除了做好自身的防盗外

　　还应该注意哪些防盗要点?

　　黄律师：首先，业主在入住小区前一定要和相应的物业公司签订物业服务合同，以明确企业的服务内容和管理职责。其次，业主尽可能选择具备合法资质管理、安保措施完善的物业作为自己的服务对象。

　　最后黄律师建议，业主在不能确认物业公司存在失职的情况下，应当继续按照双方签订的物业管理合同履行自己的约定义务。尤其不能简单地将家中被盗作为不履行合同约定义务的抗辩理由，因为这样做很可能会对业主更加不利，即业主不仅没有争取到自己的权利，反而要承担相应的违约责任。

篇2：物管案例：业主住房被盗，物业公司应否赔偿

　　物管案例：业主住房被盗，物业公司应否赔偿

　　某小区业主李某，上班回家后发现自己的住房被盗贼光顾，房内的财物损失上万元，盗贼已经逃之夭夭，负责小区安全的保安没能提供有力的线索，门卫也没有陌生来访人员的登记记录。李某认为，物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，自己交纳了物业管理费，自己住宅的安全却没有得到保护，于是将物业管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盗贼被抓获。该盗贼供认自己是从小区的一个忘记上锁的侧门进入小区行窃的。

　　[案例分析]

　　这几年因财产被盗业主被杀，把物业管理公司推上被告席的诉讼已不鲜见，司法界对此观点各异，争论非常激烈。《物业管理条例》似乎对此问题也做了规定，即“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但是在日常的案件中，未能破的案例更多，《物业管理条例》的规定在实践中较难操作。其原因首先是物业管理公司提供的服务性质应加以明确，是仅仅对公共设施设备的管理，还是负有保护业主人身财产安全之责；其次，什么样的服务就应当获得什么样的报酬，权利义务应当对等。物业管理公司收取的物业管理费是否包括了保护业主人身财产安全的费用；第三，承担法律责任必须以行为人主观上有过错为前提，只有在法律有明确规定的情况下才能适用无过错原则。而业主被盗或被杀，物业管理公司未必就一定负有不可推卸的责任。因此法律界人士认为在物业服务合同中应明确物业管理公司的权利义务，只有在有过错的情况下物业管理公司才应当承担与己不利的法律后果。

　　本案例因为有窃贼的供词，所以过错责任非常明晰。法庭认为，物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，而小区的一处侧门却没有锁上，小区的物业管理公司没有很好地履行职责，属于违约行为，而这与李某的失窃有直接的因果关系，应该赔偿李某相应的损失。

　　[解决方法]

　　物业管理公司出现安全方面的问题，其损失最大。这是因为物业管理公司一方面社会信誉受到极大的损害，另一方面还要进行经济赔偿，名利双失。因此，在物业管理实践中，安全管理就显得极为重要。

　　物业管理公司做好安全工作就抓好以下几项工作：保安队伍的建设；安全管理制度的制定和落实；日常的监督和巡查；电子报警系统的投入等。这样才能保证管理辖区的安全，树立物业管理公司的良好社会形象。

　　[相关法规制度]

　　1．《保安部运作程序》

　　概述

　　安全是公司各种服务活动的基础，只有在安全的环境内，各种服务活动才能得以开展，并确保其质量。从法律角度来说，公司的经营者有义务制定出能保证客人安全的服务标准，提供能保证客人安全的服务设施。

　　为保护公司正常的经营活动和维护良好的秩序，在公司里应建立起健全的安全保卫机构和安全工作网络，制定切实可行的饭店安全计划。

　　公司保安部是公司经营者管理公司安全工作的职能部门。它代表公司经营者来督察及保证公司安全计划的实施，协调公司内各部门的安全工作，总体上保证公司宾客人身及财物的安全、公司员工人身及财物的安全和公司财产的安全，其主要职责为：

　　（1）协助公司经营者制定、实施和管理本公司的安全计划。根据实施中所发现的问题或各种变化的因素，向公司管理层提出修改或完善有关公司安全的政策、程序等方面的建议。在得到公司经营者认可后，负责对公司安全计划的修订。

　　（2）指导并协助公司内各部门的安全工作，使安全工作与各工作部门及各工作岗位的职责、任务有机地结合起来，从而在整体上保证公司安全计划的实施。

　　（3）对公司员工开展安全教育，进行安全工作程序及技术的训练。不仅使每个员工认识安全工作的重要性，了解并掌握与各自工作岗位有关的安全工作程序与技术，还要使全体员工都懂得如何应付可能出现的紧急事故。如水灾、停电等，明了在当时当地自己所应起的作用及应采取的措施，并学会使用各种安全设备的方法及技术。

　　（4）保证公司的各种安全设备及机具始终处于良好的使用状态。通过定期或经常的检查，及时提出修理、更换或添置的要求。

　　（5）执行日常的安全任务，对公司的前台各部位、工作区域及周围地区进行巡逻及保持监视。发现有不安全情况，及时向有关部门通报联系，以求解决。负责调查和处理客人及员工报告的各种及安全问题的事件。

　　（6）保存有关公司安全工作的完整记录和档案。这包括日常的安全工作记录、涉及公司安全的事故及事件的调查处理报告、安全设备及设施的使用、维修及更换的记录、对各部门安全工作及整个公司安全工作的定期分析报告等。

　　（7）与当地的公安、消防部门及其他执法机关保持良好的效的工作关系，以取得他们对本公司安全工作的协助。

　　保安部职务说明书

　　保安部主管职务说明书

　　中文职称：保安部主管英文职称：Securitychief

　　部门名称：保安部职位级别：

　　直属上级：物业管理处主任直属下级：保安部领班

　　职务概述：

　　遵照公安部门及上级的规定，确保公司安全工作的布署、要求，组织本部门干部、员工有计划实施，熟悉公司安全、保卫、保密、侦破等有关知识；懂得消防业务，有一定的组织能力、判断力及语言表达能力。

　　岗位职责：

　　1．负责制定公司的治安、消防年度、季度工作计划，做好保安部年度预算报告。

　　2．负责维持公司内部秩序，预防和查处治安事故，协助、配合国家公安部门侦破有关治安和违法犯罪案件。

　　3．妥善处理宾客有关安全方面的各种投诉。帮助客人寻找在公司丢失的物品，努力改造良好的治安环境，让宾客具有安全感。

　　4．“四防”（防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故）为中心的安全教育和法制教育，定期检查“四防”设施，增强全员的安全意识和法制观念。

　　5．主动督促检查公司各重点部位的“七合格”工作；协调各有关部门严格落实“七合格”要求，确保重点部位的安全。

　　6．负责制定夜间安全值勤、巡逻程序和要求，组织夜勤干部、员工逐项落实。确保公司夜间财产、人身安全。

　　7．负责完善、制定公司昼间、夜间各类钥匙的管理规定，定期检查执行情况，发现问题，及时纠正和报告。

　　8．负责制定保安监控的管理规定和操作程序，确保公司监控范围内的防火、防盗安全。

　　9．适时完善、健全公司的安全应急措施，并负责督促属下严格执行和演练落实。

　　10．定期检查各项保安措施，并做好记录，确保消防设备、设施完好，以备查考。

　　11．及时督促检查各部门对“谁主管，谁负责”责任制的执行情况，并协助各级责任人做到管好自己的人，看好自己的门，办好自己的事，确保安全工作落实。

　　12．组织好本部门的分工协作，每日召开部门当值保安干部、领班例会。

　　13．负责对保安部干部、员工的培训、考核、评估工作以及聘免和推荐。

　　14．做好本部门员工的思想工作，关心员工生活，提高业务水平。

　　15．参加行政部召开的部门经理会议，定期向总经理和领导汇报工作。

　　16．完成上级交办的其他任务。

　　保安部领班职务说明书（略）

　　保安员职务说明书-警卫员（略）

　　保安员职务说明书-治安员（略）

　　保安员职务说明书-消防员（略）

　　保安员职务说明书-消防监控室值班员（略）

　　2．《保安部工作流程》

　　巡逻操作程序

　　（一）巡逻路线的制定

　　巡逻路线及巡逻工作职责由保安部经理制订，巡逻工作由警卫组长安排巡逻力量和人员，并对巡逻人员工作情况进行考核。路线制订原则，一是要切合实际，覆盖面广、范围大，符合公司对外控制和治安管理要求；二是定点不定线，制定中选确定必须途经的点（要害部位），如配电间、锅炉房、冷气机房、冷冻、木工，电工间、仓库（物料、食品、贵重品仓库）、边门、车库（职工停车、客车库）、职工更衣室、消防通道、屋顶、布件间、商场部、客房区域等。然后确定路线，可分三路。每条线路上下、内外、重点非重点分别搭配，制作线路图。有时按季节治安情况和特殊工作要求，划分出一段时期内需要重点行进保安巡逻加强控制的区域，短时间内反复途经重点巡逻点，巡逻中交叉使用，三是定点定线原则。

　　（二）巡逻力量的组织

　　警卫组长根据巡逻路线、巡逻密度、巡逻内容的确定、巡逻组的配各、巡逻人员的搭配、巡逻人员的编组，分早、中夜三班。夜班每组必须2人以上。

　　（三）日常巡逻路线

　　（1）对公司外围的巡逻：确保停车场秩序，维护车流安全，维持高峰时沿街交通秩序。

　　（2）对公司外围进出口通道的巡逻：检查边门通道畅通，大堂进出门周围人员，消防应急门安全装置、门锁。

　　（3）对公司后区巡逻：查看职工更衣室和浴室，检查更衣箱及时出职工，查看职工停车场、检查车锁、停放情况。

　　（4）对要害部门的巡逻：查看配电间、冷气机房、锅炉房，仓库、冷库、电话机房、布件间运转情况、安全装置、门锁等。

　　（5）对公司内部公共区域的巡逻：检查商场、总台、收银处、消防通道、财会室、理发室、商务中心、闭路电视室、电梯等，以确保安全。

　　（6）对客房区域的巡逻：检查楼面值班、客房门、通道、进出人员，以确保住店客人的安全。

　　（四）巡逻要求

　　（1）上岗前检查和配带对讲机，夜间巡逻根据需要，还须配带械具。确保器材完好，接受领班工作安排，了解巡逻路线和当天工作要求。

　　（2）根据工作要求，按规定路线和时间进行巡逻，作好巡逻记录和到位点签到记录。

　　（3）发现可疑的人、事、物及不安全因素，要及时用对讲机与监控室报告，并采取措施，严密监视。

　　（4）巡逻时有礼、有节，规范服务，文明执勤。

　　（5）夜间巡逻发现安全防范漏洞，既要及时处理，采取临时性措施，又要作好记录，及时报告，督促有关部门予以整改和落实。

　　（6）下岗前检查器械使用情况，写好工作记录和交接。

　　现行违法犯罪行为的处置程序

　　（1）报警：公司内发生打架斗殴、酗酒闹事、流氓滋事、盗窃、抢劫、卖淫嫖娼、聚众赌博、吸毒、贩毒等现行违法犯罪案件和行为时，保安人员和服务人员应立即通知保安部，专职保安人员应立即到位，根据不同情况先采取相应的措施，防止事态的发展。

　　（2）制止违法活动：专职保安干部对现行违法犯罪行为根据案件性质和案情轻重缓急，及时通知公安部门到场处理，并做好预警处理。

　　（3）协助取证：

　　1．对被害人、当事人做好陈述笔录。

　　2．找寻目击人、报告人和在场公司服务人员做好询问笔录。

　　3．保安人员做好工作记录和陈述笔录。

　　4．保安部做好工作记录和汇总情况记录，交公安部门作证据，办好移交手续。

　　5．协助公安部门做好被伤害人员的验伤、治疗。

　　6．清点公司损失数量，列出估价单，交公安部门处量。

　　（4）现场的保护（略）

　　（5）人犯移送（略）

　　大堂内安保人员工作程序（略）

　　火灾的处置程序（略）

　　紧急停电处置方案（略）

　　......

篇3：自行车被盗拒交物管费败诉案例

　　自行车被盗拒交物管费败诉案例

　　自行车搁在小区被盗了，业主认为物管公司失职，因此不交物管费，后被物管公司告上法庭。昨日，永川法院判决欠费业主限期交清全部费用。

　　20**年11月，南方物管公司与开发商签约，进驻永川南方花园进行前期物业管理，期限3年。小区业主李某于20**年8月20日正式入住小区，开始按期向南方物管公司交纳水电费和物管费。

　　20**年11月29日，物管合同即将到期，南方物管公司向全体业主发出告全体业主书，要求业主委员会另聘物管公司。由于小区业主委员会未聘请新的物管公司，南方物管公司继续履行物管行为，到去年10月15日才正式移交。

　　在去年7月31日前，李某都按期交纳了水电费、物管费。但这之后，李某因停放在小区的一辆自行车失窃，认为物管公司未完全履行物管义务，导致自己的自行车被盗，物管公司应承担赔偿责任。因此，从次月起至10月15日南方物管公司撤离，李某共拒交物管、水电费149.62元。南方物管公司索要无果，将李某告到法院。

　　法院认为，原告系小区的前期物业管理单位，虽合同约定物管期限于20**年11月30日期满，但之后继续履行了物管工作至去年10月15日。小区业主已接受了原告提供的物业管理服务，双方已形成事实上的物业管理关系，被告理应交纳水电及物业管理费。

　　业主财物被盗需另案告物管昨日，主审此案的永川法院杜锦友法官解释说，业主拖欠物管费和财物损失索赔是两个不同的法律关系。如果因折财要找物管公司索赔，业主可另案起诉，或在被告后提起反诉。

　　杜法官介绍，物管公司提供的服务是多方面，对小区业主人身、财产的安全保卫是职责之一。一般来说，物管合同应明确约定安保内容。不同的小区有不同的物管收费档次，如有24小时监控的高档别墅和只负责门卫、清洁的小区，两者物管公司对业主财物丢失的赔偿义务不同。

　　因此，物管公司对小区业主的人身伤害、财物丢失，该不该赔偿，具体赔偿多少，得按物管合同来看。业主需支付的物管费，与物管公司是否该赔偿业主，是完全不同的两个法律关系，不能擅自折抵。