案例分析:汛期房屋漏水，谁的责任
汛期房屋漏水，究竟是谁的责任?
每年一到汛期，不少小区就会发生房屋漏水，而对于漏水究竟是谁的责任，开发商、物业和业主之间常常会出现“公说公有理、婆说婆有理”的扯皮现象。
房屋漏水，究竟是谁的责任?北京市建筑工程研究院工程质量司法鉴定中心向本报记者提供了几个司法鉴定的案例，提示业主房子漏水时一定要看原因在哪方，若是因为房屋质量问题而造成的漏水，即便是过了5年的商品房保修期，开发商依然要承担责任 。
过了保修期仍漏水
质量问题开发商担责
案例：
刘先生与某开发商签订了《北京市商品房预售合同》购买了某房屋，收房时发现房屋次卧存在漏水问题，之后房屋漏水问题也一直存在。刘先生多次找开发商报修，开发商也曾进行维修，但漏水问题始终存在。刘先生向法院提出诉讼，要求开发商对其房屋内的次卧墙体漏水、窗户渗漏进行修复;开发商赔偿其因房屋漏水问题造成的损失30万元。
庭审中，开发商称，涉案房屋一直在出租，说明刘先生主张的漏水问题并不影响房屋的正常居住使用。收房验收表中只记载了次卧有水印，没有确认漏水原因。涉案房屋收房已经超过5年，即使现在出现漏水问题，也已超过保修期，请求法院驳回刘先生的全部诉讼请求。
分析：
工程质量司法鉴定中心鉴定人员告诉记者，鉴定中心经过委托去现场勘验后发现，刘先生家中的漏水是由房屋质量不达标造成的，尽管已经过了5年保修期，开发商仍要担责。 根据鉴定意见，法院认定开发商就涉案房屋出现漏水问题存在过错，应按照鉴定机构出具的鉴定意见对涉案房屋漏水部位进行修复。
装修导致管道裂缝
楼下漏水楼上担责
案例：
20**年，白先生发现家中厨房烟道及周边顶板出现漏水现象，且漏水情况多出现在楼上洗衣服时。经与楼上业主沟通后，白先生了解到，楼上的住户曾于20**年对房屋进行了装修，在卫生间与厨房夹道处安装了洗脸池，在厨房靠近夹道处安装了洗衣机，穿透烟道处安装了洗衣机上下水管道。为弄清渗漏原因，双方共同请物业人员排查，物业人员排查后认为楼上地面防水有问题。随后，楼上业主采取了一些补救措施，将家中的洗手池和洗衣机的原排水管截断，并对洗手池位置的地面重新做了防水。然而，一段时间后，白先生的家中又出现了漏水。白先生要求楼上继续修复并赔偿其家中装修损失，但楼上业主称已前后修了三次，楼下漏水与自家并无关系。双方由此闹上了法庭。
分析：
工程质量司法鉴定中心鉴定人员告诉记者，鉴定中心经过委托去现场勘验后发现，原洗衣机和洗手池是共用一根暗敷排水横管，原暗敷排水横管位于防水层上部，而该排水管存在裂缝。因此，尽管楼上业主将洗手池和洗衣机的原排水管截断不再使用并重新做了防水，但新排水管排出的水还是会从原排水管回流至夹道处，并进而渗漏到楼下。此系楼上业主在对房屋进行装修时破坏了原防水层又未做好二次防水，因而引发的渗漏，与房屋本身质量无关。
《住宅室内装饰装修管理办法》规定，因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、神漏水等，装修人应当负责修复和赔偿。法院最终判定，白先生家中的漏水应由楼上业主担责。
未清理雨水口杂物
漏水物业需担责
案例：
高女士居住的小区某号楼系错层结构，该楼共17层，高女士居住在15层，16、17层的雨水经她家房顶下泻。20**年8月14日，天气下雨，屋面雨水口被杂物堵塞，雨水经楼顶设备层灌入高女士家房屋内，导致屋内的装修被破坏，家具被浸泡变形，电器损坏。高女士当时给物业公司打电话，无人到场解决问题。为此，高女士只能自己先行处理，然后将物业公司诉至法院，要求判令物业公司赔偿经济损失3000元。
物业公司辩称，高女士居住的楼房顶部已使用数年，屋顶出现老化现象，屋顶漏水的修复费用应从公共维修基金中支付。该小区情况较复杂，许多业主没有缴纳维修基金，甚至没有办理房屋所有权证，不能启动维修基金对楼房进行修复，故不应该承担赔偿责任。另外，高女士房屋被浸泡一周后才告知物业，且当时高女士房屋已清理完毕，无法得知漏水的情况和原因。高女士没有证据证明其房屋被浸泡是由于物业疏于管理所致，故不应该承担任何责任。物业同时向法院提出鉴定申请，要求对高女士房屋顶层的屋面排水是否能满足使用要求进行鉴定。
分析：
工程质量司法鉴定中心鉴定人员告诉记者，鉴定中心经委托去现场勘验后发现，房屋雨水管为铁皮制作雨水管，直径为100毫米，基本满足使用要求，可排除物业公司所述雨水管不符合规范标准要求的问题。高女士家房屋的这次漏水，更多是由于物业公司未能及时清理屋面雨水口且出现问题后未能及时解决而造成。法院最终判定，高女士房屋屋顶漏水系物业公司疏于管理所致，对高女士房屋因此次漏水造成的经济损失，物业公司应予以赔偿。
专家分析
房屋漏水可从5方面找原因
北京市建筑工程研究院工程质量司法鉴定中心主任左勇志告诉记者，统计显示，房屋漏水多集中出现在顶层屋面、卫生间、墙面和地下室这四处。从渗漏原因分析，通常有几种情况：
1、开发商建房时由于设计失误、选材不当、施工不规范等导致房屋本身存在质量问题而引发的渗漏;
2、业主自身使用不当或随意改造等，造成自家或邻居家漏水;
3、装修公司进行装修时破坏了原防水层又未做好二次防水，因而引发的渗漏;
4、物业对共用设施设备管理不善造成的漏水;
5、房屋年代久远，防水材料老化失效。
不同的情况，漏水责任由谁承担?左勇志介绍，通常情况下，对于因开发商建造的房屋质量不达标而造成的漏水，根据《建筑工程质量管理条例》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，质保期为5年，从工程竣工验收合格之日起计算。如果开发商不履行维修义务，业主可以找第三人进行维修，由此产生的维修费用和给业主造成的损失应由开发商承担。另外，若因为开发商的原因导致渗漏问题一直没修好而过了5年保修期，开发商仍要担责。“换句话说，就是房屋渗漏是否和时间因素有关，如果没有关系，那责任需由开发商承担。”
对于施工时破坏了原防水层而造成的渗漏，《住宅室内装饰装修管理办法》规定，因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、神漏水等，装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为5年，保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。
对于因物业疏于管理所造成的渗漏，比如积雪未及时清除导致积水渗透至顶楼住户家;对屋顶的水箱管理不善导致顶楼住户家漏水;物业允许广告公司在屋顶私设广告牌而破坏了防水层，造成顶层住户家漏水;或出现问题后物业没有及时处理导致损失扩大等，物业公司也要承担失察或维修不及时的责任。
至于业主自身使用不当或随意改造房屋结构等造成的渗漏，漏水责任由自己承担。率
编辑：www.pmceo.Com篇2：六则房屋漏水案例
六则房屋漏水案例
六种房屋漏水情况，赔偿责任划分依据
因房屋漏水造成业主财产损失，到底应该由谁来承担赔偿责任?房屋漏水的情形不同，定责也不尽相同。
楼上防水不合格，楼下遭了殃
刘某、唐某系乌市幸福路某单位家属院的业主，二人系楼上楼下的邻居。刘某家中进行装修后，唐某家中遂开始出现长期渗漏的情况。在案件处理过程中，通过法官调解，刘某主动重新做了其家中的卫生间防水，并由法官组织进行了闭水试验，在双方确认漏水问题已经解决，房屋停止漏水后，经法院主持对房屋损失部分进行了调解。最终，刘某赔偿唐某房屋损失6000元。
法官曹玮说，本案在漏水案件中属于最常见的漏水类型，即楼上业主的防水存在问题(也有疏忽大意忘关水龙头导致漏水的)。漏水业主作为其房屋的所有权人及维护管理人，对于其房屋漏水给楼下业主造成的损失，理应进行赔偿。若确定属于装修公司工程质量或管线问题，则可向装修公司或管线厂家另行追偿。
楼顶晒台种花，水漏邻家
孟某系某小区顶层房屋的业主，购房时，开发商向其赠送了楼顶晒台。后因该晒台漏水，导致张某家中装修受损。庭审中，孟某对漏水原因提出异议，认为是晒台的设计存在缺陷从而导致漏水，但未能举证。
法院审理后认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
一般情况下，楼顶属于公共部位，但本案中的晒台由开发商交付孟某后，由孟某单独使用，已形成与其他区域相独立的一部分，应定性为孟某使用的专有部分，故维护保养的义务由孟某自行承担，因此造成的损失也应由孟某予以承担。据此，法院判令孟某赔偿张某装修损失5000余元。
违法搭建鸽舍防水被毁
阿某系乌市某小区顶层房屋的业主，20**年其房屋发生持续漏水，遂将物业公司起诉到法院。物业公司到庭后对漏水原因提出异议并申请鉴定。经鉴定漏水原因系屋顶违法搭建鸽舍时打入的钢钉造成屋面防水被破坏，法院遂追加了搭建鸽舍的买某作为被告，并最终判决由买某对阿某的房屋漏水损失承担赔偿责任。
法官蒋欣庭后解释称，正常情况下，楼顶属于公共部位，由物业公司进行维护保养，但该案中根据漏水原因的鉴定结论，导致漏水的原因系买某搭建鸽舍时破坏了原有的屋面防水，故法院由此免除了物业公司的赔偿责任，而买某作为本案中的侵权主体，应对阿某的损失承担赔偿责任。
擅自改装自担部分损失
张某与李某系楼上楼下相邻业主。20**年李某将卫生间改造为储物柜，并将张某家延伸至其卫生间顶部的管线用板材进行装修封闭。20**年春节后，李某发现家中的储物柜中漏水，将其放在储物柜中的八幅书法作品浸泡，储物柜也受到损坏，故诉至法院，要求张某对字画损失和装修损失进行赔偿。
法院审理后认为，李某擅自对房屋进行了改造，将原先设计的卫生间改建成了储物柜，并将外露的下水管线部分进行了包裹，且其在20**年春节前发现房屋内有异味，春节后才发现漏水现象，李某对损失的产生及扩大有责任，应对其损失自行承担一部分责任。张某系楼上业主，不能排除对涉案损失的过错责任，故法院认定李某擅自变更了房屋用途存在一定过错，判决由张某赔偿李某部分损失合计6400元。
雨水管年久失修致渗漏
王某系乌市某小区业主，20**年王某家中小卧室和卫生间顶部发生渗漏水，与物业公司交涉后始终未见改善。20**年10月，物业公司在进行外墙保温施工时发现王某房屋上方处楼顶的雨水管破裂，遂将雨水管更换，至此王某家中再没有出现渗漏水现象。
为此，王某将物业公司告上法院，索要之前因漏水造成的装修损失。
法院审理后认为，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分为业主共有部分，业主共有部位和共有设施设备，由物业服务企业负责维修和养护，如因物业公司尽到维修养护义务导致他人房屋财物受损,则物业公司应承担相应的赔偿责任。
本案中，物业公司作为该小区的物业服务企业未能对公共部位的雨水管尽到维修义务，应对王某的装修损失予以赔偿。据此，法院判令物业公司赔偿王某装修损失3500元。
窗户严重变形漏风漏雨
唐某于20**年入住某房产公司开发的房屋，20**年唐某发现该房主卧和客厅窗户严重变形，漏风漏水，即诉至法院，要求房产公司赔偿其窗户更换的损失及漏水造成的房屋装修损失，后经法院主持调解，房产公司赔偿了唐某窗户的更换费用及房屋修复费用合计6700元。
法官曹玮庭后解释称，交付房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据相关规定，屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。
律师说法
因房屋漏水而引发的邻里纠纷一般发生于上下楼层的邻居之间。除了因供暖漏水而引发的纠纷外，房屋漏水的原因还包括装修不当、防水不严、擅改设施、乱凿墙壁等方面。遭遇房屋漏水，必然给业主财产造成损失。为妥善解决纠纷，必须首先分清相关各方的责任。
民法通则第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系;给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。一般而言，漏水造成损失的赔偿责任由过错方承担，如果双方都有过错，那就要根据过错大小，各自承担相应的责任。
此外，在居民小区的各种通水管道的管理、维修和养护方面，一般适用“谁管辖、谁养护”的原则。依照相关规定，业主共有部位和共有设施、设备由物业服务企业负责维修和养护，如因物业公司未尽到维修养护义务导致他人房屋财物受损，则物业公司应承担相应的赔偿责任。
同时，我国相关的规章还对房屋漏水的维修责任作了相应的规定：房屋的主体结构保修期为该工程的合理使用年限，通常普通房屋和构筑物的设计使用年限为50年;屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。也就是说，如果在相邻各方都没有责任的情况下，漏水的责任就应当由供应商来承担。