当前物业管理与社区管理的困境及其整合
目前，随着社会的不断发展与进步，管理已经是当代的首要任务，大到国家，小到个人，一个国家如果没有一个良好的管理系统，就不会发展进步，出现社会秩序紊乱、社会治安动荡的现象。个人如果没有得到良好的管理，很容易走上一条不归路，并且阻碍社会的发展。如今，城市居住区实施了物业管理和社区管理这两大管理体系，并且进行有效的整合机制，以促进城市居住区的文明发展。
1 物业管理和社区管理有效整合研究背景分析
近年来，由于中国的经济飞速发展，社会不断的进步，使中国也正逐渐的走向世界。然而，我国当前处于从经济体制改革到政治体制改革、传统型社会向现代社会转变的过渡时期。从目前形势上看，我国已经不再是以前的纵向单一的链式社会结构，而是纵横交错的网络型结构。当前我国社会处于一种社会结构、社会功能、人们的生活方式和社会需求间的关系日趋多元化的形势。
正是由于在此背景下，城市的管理体制与人民的生活发生了重大的变化。在此变化下，国家为了更好地管理城市居民生活，并且体现一定地域内居民的自治和自管，规定进一步完善建设社区管理体制。随着社区管理体制的推广，社区委员逐渐被重视起来，社区委员的功能也逐渐被强化。近年来，随着我国城市居住区新型物业管理行业的逐渐形成，对管理城市居住区的要求也更加严格并且明确，由此，业主委员会和物业管理公司正在逐渐走向城市社区管理组织这一行列。近几年来，很多学者开始了对城市社会的微观管理进行了研究与探索，其研究主要从两大类进行，一类是站在政治的角度和社会学角度来研究城市社区组织体系以及管理模式;另一类是站在经济管理学的角度进行研究，其主要研究物业管理这一行业在开展工作的时候所存在的问题。
随着城市居民区管理体制的不断完善与进步，城市居民越来越重视对居住区的管理。但是事实证明，物业管理和社区管理虽然在时间和空间上同时运行，但是他们又在参与主体、运行体系上各不相同。换言之，他们是两种不完全相同的管理城市居民居住区的管理体制。为此，社会要想稳定发展不断进步，并且构建和谐社区，以达到我国构建和谐社会的目标，就要不断地对社区管理体制进行整合，本着从综合性、全面性出发，对这两种不同的管理体制进行研究，并且不断完善两种管理制度，以服务居民为本，进而构建出一个更加和谐的社会。
2 当前社区管理与物业管理所面临的困难
目前，虽然对城市居民的管理有稳定社会、促进社会和谐等作用，但是在实施的过程中也面临一定的困难。社区管理与物业管理在工作中存在各种冲突与矛盾，导致矛盾与冲突的原因是由于两种管理体制都以各自为主体而存在不同的问题。这种困境的存在，阻碍了城市和谐社区的建设。现在，我们从物业管理公司、业主委员会和社区委员会三方面所面临的困难进行简单分析。
2.1 物业管理公司所面临的困难
我国的物业管理行业尽管随着《物业管理条例》和《物权法》等有关制度的颁布与实施，发展环境得到了改善，但是，物业管理行业所面临的困难从诞生那天起就没有间断过。物业管理行业是一种在实施过程中要面临多方主体(业主、开发商、建筑施工企业、社区管理机构等)的管理体制。当前的物业管理处在社会分层的环境里，物业管理公司正处于矛盾冲突的焦点上，特别是近年来，物业管理行业飞速发展，其他的有关机构则相对比较滞后。有研究表明，业主与物业管理公司发生矛盾的原因大部分是因为开发商、建筑施工企业遗留下来的问题所致。我们常见的问题就有业主在租住期间出现房屋的质量问题，或者是在业主居住之后开发商所做出的承诺不兑现。这些问题目前并没有明确制度对其进行规范。
2.2 业主委员会所面临的困难
业主委员会在当今可谓“形同虚设”。由于我国城市小区设立了物业管理公司，业主委员会也就成了物业管理中的一大薄弱环节。有人认为，导致业主委员会“形同虚设”的原因是业主委员会运行资费短缺等问题。业主委员会在我国被忽视，无论是以前的《物业管理条例》还是被修改以后的新的《物业管理条例》，都没有明确地对业主委员会做出相关规定，因此业主委员会的权利被架空。当前业主委员会的成立并不像以前那么简单。它必须以“由业主参与业主委员会的意愿，并作为自检候选人明确表达业主委员会的竞选理念。同时，业主委员会要求作为其成员，要有较强的责任心，并且善于沟通，有足够的协调能力，具备这些还不够，还要有一定的物业管理知识与政治智慧，并且要有坚韧不拔的韧劲。”但是当今社会具备这些能力的复合型人才非常稀缺，这就一定程度上阻碍了业主委员会在物业管理中的实力，并且阻碍了业主委员会的发展。也有很多业主认为，业主委员会是一个非盈利的自治组织，业主委员会的工作费用应该收支平衡，并且认为业主委员会的成员不应得到工作酬劳，或者只能拿一些少量的津贴。
但事实上，业主委员会自成立以来，不仅要面临重大的压力和风险，还要承担繁重枯燥的工作，这并不是少量津贴可以弥补的。这些困难导致了业主委员会资金短缺，并且没有运动机制，由此，业主委员会也就“形同虚设”。
2.3 社区委员会所面临的困难
不难看出，社区委员会的前身是原街道办事处和居民委员会。社区委员会的基本性质为基层群众性自治组织。在自治过程中，实现自我治理、自我管理，并代表居民向国家表达意见。但事实上，社区委员会在工作的时候承担了大量的政府工作，为政府跑腿，并且代表国家向居民传递国家的意志。这就严重地削减了居民对社区委员会的认同感和参与社区活动的积极性，并且加重了基层政府的财政负担，严重阻碍了基层民主政治的发展。另外，一方面部分地区为了体现社区自治的性质，地方政府只承担一些社区专职人员的工资，社区经费划拨很不合理，社区委员会只能以自身的力量，通过各种途径来筹集经费，社区委员会面临着资金困难的问题。另一方面社区管理公司与物业管理公司所提供的市场化的服务商品在某种程度上存在着冲突，这为两者之间的合作留下严重的隐患。
当前，社区管理与物业管理还面临着很多困难，这要求国家以及政府做出相应的措施来完善并且促进基层的管理体制的发展。
3 结语
目前，国家为构建和谐社会，成立了一系列的有效的管理制度，其中，物业管理和社区管理作为两种不完全相同的管理体制，对城市居民区的管理起着不可忽视的作用。当前，两种管理体系在实施上还面临着一定的困难，并且他们在时间和空间上虽然同时运行，但是他们又在参与主体、运行体系上各不相同，是两种不完全相同的管理体制。
对这两种不同的管理体制进行有效的整合，将会对推动社会的发展，构建和谐社会有着重要影响。
篇2：瑞士物业管理与社区管理的相结合
瑞士物业管理与社区管理的相结合
日内瓦物业管理的特点，就是为物业投资者增值，为房主和住户提供方便的生活条件和优质的服务。但物业小区的管理不搞大而全，而是按社区的安排将服务设施出租，管理公司总裁巴内提说，以物业管理促进社区建设，以物业建设推动社区管理，使物业管理与社区管理相协调，应该是城镇现代物业管理的目标和特色。
瑞士日内瓦的生活小区都 没有院墙，更看到在小区门前站岗的保安人员，小区的物业管理与社区管理融为一体。小区的绿地全部是公共绿地，毫无分隔封闭之感。日内瓦唯有一个模范小区自成一体，是由为火车站附近的旧房拆建形成的，延续了旧名，叫做“岩洞小区”。
区内建筑风格独特，是20世纪80年代一位刚出道的年轻设计师在一次竞赛中脱颖而出的作品，看上去古里古怪，如同现代派艺术雕塑，但区内居民楼、地下车库、理发馆、小学校、儿童活动区，老人院、电影院、咖啡屋、小饭馆、小商店，一应俱全，依势而建。虽然小区一边临大街，一边临火车站，却能闹中取静。小区的物业管理也是一流的。
这个小区是由日内瓦政府财政部属下的物业公司管理，带有社会补贴性质。所谓“社会物业”，即居住者需有资格享受社会住房福利补贴。这类小区居民楼的单元房只出租，不出售。租房的人必须是本州居民，起码拥有两年以和的瑞士居民身份证；在本州居住至少两年以上；不能是享受税收减免的居民。
其它条件则更加严格，如：市政搬迁或原住处有重大维修工程的居民；现有住房条件超出个人收入、家庭收入和经济条承受能力的；现有住房环境有害健康的；年满18岁，希望离开父母自已居住的人才能入住。入住的居民不得有第二住房，因为入住者将享受政府的补贴。一套现行月租为2600瑞士法郎的单元房，每个成年人最多可享受300瑞士法郎的补贴。如果想住宽敞的房子，如月租超过3500瑞士法郎的大单元，补贴将减少50%。家庭收入增长时，补贴数额将会向下调整，此时物业管理公司甚至可以建议住户搬离福利小区，向其推荐普通小区的住房。
然而，日内瓦大多数的物业管理公司都是私营的。日内瓦州最早的物业公司出现于1825年，是以私人银行的财务管理公司模式建立起来的，后来从美国的物业管理中引进了一些新经验，至1964年基本形成了现代物业管理模式；即为住户提供优质服务，为投资者实现物业增值，管理不断创新。
除了自已有条件买地皮，建别墅的居民处，日内瓦州大多数城镇居民选择了单元住房。物业公司经营的房产选择性很强，从一室一厅到七室一厅不等，住户可买可租。大多数人选择住房的条件是周围环境好，生活方便，价格适当，同时特别看重物业公司的服务质量。因此，物业公司反提供优质和多品种服务视为竞争的重要因素。
在日内瓦，每栋居民楼都有一名与物业公司签有合同的物业管理员，负责楼内的清洁卫生，楼周围绿地的修整。管理员一家必须住在楼里的一个单元内。过年过节时管理员负责在楼内张灯结彩，摆放圣诞树。凡住户需要服务的，大事小情都可以找管理员，管理员则将住户诸如修门窗、换灯具、粉刷房屋、修理更新电器等需要及时通知物业公司，住户也可以直接打电话给物业公司。物业公司则及时联系与其有业务关系的各类专业公司。
有关专业公司很快便会给住户来电话约时间，登门服务。负责此事的物业公司技术服务部一般只有一两个人，一切服务都已社会化。各类社会服务公司的服务人员，往往只身开一辆小面包车，车内修理工具、零件、检测仪表或器械应有尽有。服务人员工作优质高效，谢绝烟酒。维修完毕后，住户只需在有关单子上签个字，由服务公司直接与物业公司结账。物业公司则根据与住户签订的合同，该收钱时再通知住户通过邮局付账。
日内瓦的居民社区以地理位置划分。一个社区中往往有多家物业公司管理的房产。居民享有的大多数服务项目由社区提供，如游泳池等体育设施、图书馆、博物馆、学校老人院、门诊部、药房、银行营业处等都在合理的距离内分布。社区内的公园不论大小一律免费，体育健身场所对本社区居民有优惠。居民的水、电、房租、电话费、退休人员的工资以至违章罚款等都可以到就近的邮局办理，有用跑远路。社区还不定期的举行区内居民联谊活动，有时在公园举行主题联欢，如环保、防病、园艺等。社区内一般都有一周两次的早市，居民可以买到新鲜的蔬菜。社区还办有自己的小报，免费送进各家的信箱。
篇3：物业管理社区管理关系之我见
物业管理与社区管理关系之我见
文/严乃祥
目前，我国城市建设飞速发展，社区承担了越来越多的社会责任。包括政府、物业管理企业、社区成员和社区居委会在内的个体和组织，在社区建设中的职责既有相同之处，也有不同之分，但搞好社区建设，促进城市发展的目标是一致的。本文将对物业管理如何与社区管理协调配合，实现社区建设目标作一些探讨。
一、物业管理与社区管理之比较
物业管理是指业主委员会通过选聘物业管理企业，由业主委员会和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。社区管理是指在街道范围内，由街道党工委、街道办事处主导的，社区职能部门、社区单位和社区居委会积极参与的既有区域性、又全方位的自我服务和自我管理。
物业管理和社区管理有何异同呢？首先，从性质上看，社区管理是一个综合性管理，它是街道办事处、居委会对社区服务、社区卫生、治安管理、综合治理和精神文明建设等实行组织领导、综合协调、执法检查等活动，具有行政管理职能，它的对象主要是人，而物业管理是以各类房屋、建筑物及配套设施设备、小区公共场地的使用、维修、保养为核心的专业管理服务，两者虽有不同，但有所交融；其次，从管理区域来看，社区管理具有区域性，按照行政区域划分，一般来讲，一个社区往往包含了几个楼盘和小区。而物业管理一般以一个小区为单位，是构成社区的基础；第三，从目标来看，社区管理是在街道的指导下，社区各团体、居民共同参与的管理，主要围绕人的生活来实施。物业管理主要围绕业主的居住环境进行，从外部入手，也就是对物业进行管理，对人进行服务。两者目标不尽相同，但都是以人为本，都是为了提高居民的生活质量，促进小区、社区的稳定和发展。
二、物业管理与社区管理之关系
二者相互促进，相辅相承。
重庆物业管理从无到有，从小到大，从矛盾重重到健康发展，已经走过了整整10年的历程，搞好物业管理离不开社区组织的支持。笔者所在公司刚起步时，业主不理解，政府的法律法规不完善，小区的组织不健全，没有第三方的协调，一切问题和矛盾全落在物业管理公司身上。在这种情况下，公司积极协助街道在小区成立了居委会，街道委派居委会主任、支部书记，物业管理公司副经理兼任居委会副主任和党支部副书记，居委会委员从业主中选举产生，党的基层组织党支部和居委会就这样建立了。之后，公司加强和居委会的沟通协调，根据各自职责积极开展工作，物业管理公司主要是搞好小区的物业管理服务工作，居委会主要搞好党的方针、政策的宣传、学习，搞好精神文明建设，协调处理好各种纠纷矛盾。这样一来，物业管理服务的水平提高了，业主住得舒心了，矛盾减少了，邻里和睦了，小区、社区稳定了，社区建设也上了新台阶。可见，要建设一个优秀小区，仅凭物业管理公司的力量是不够的，只有在社区组织的配合下，才能发挥合力，促成发展。
要搞好小区的物业管理和社区建设，物业管理企业除了和社区居委员会通力合作外，还应同小区（社区）的其他组织、部门交朋友，争取支持。随着住宅商品化进程，越来越多的居民不再是单位住房的租客，而成为小区房屋的所有人，他们不再像原来那样对社区漠不关心，也想积极参与小区（社区）的事务，共同管理自己的家园，业主委员会就在这种条件下产生了。它是整个物业区域内全体业主的代表，有权选聘、解聘物业管理公司，有权监督物业管理服务工作。业委会的目的和物业管理企业的目的是一致的，但由于双方所处地位不同，难免产生一些不和谐的音符，企业应积极同业委会沟通、协调，共同解决好业主与业主、业主与物业管理公司的矛盾纠纷。
三、社区建设需要小区文化
近年来，随着我国经济发展和住宅建设加快，越来越多的人从“单位楼”搬进了“小区楼”，住房条件改善了，仍有不少业主感到失落，特别是退休后的中老年人。究其原因，是邻里之间缺乏沟通，让人们产生了孤独感，即使门对门、户挨户都互不往来，连姓什么都不知道，新闻媒体曾报道有老人死在家里几天都无人知晓；盗贼把邻居洗窃一空，还认为是在搬家等等，这都是由于商品住宅高速发展又缺乏人文
第一，物质文化建设。人们需要交往，交往需要场所。场所首先是从开发商那里取得，在规划时就应给予考虑，如文化活动室、球类活动场所等。物业管理公司还要在开发商提供的基础上，根据小区实际情况，增设一些室外休憩交流场所，如亭阁、石桌、石凳、报刊亭、宣传园地等。这样就为社区内的人际交往提供了硬件条件。
第二，精神文化建设。小区有了相应的活动场所和设施，社区文化就一定能搞好吗？问题不那么简单，关键要靠物业管理公司和各类社区组织积极引导业主参与到活动中来，才能真正发挥这些场所和设施的作用。
搞好物业管理，促进社区建设，需要物业管理企业和各种社区组织相互协调、相互支持，共同完成和实现建设社会主义和谐社会的奋斗目标。物业管理和社区管理之间，应该在保持共性的基础上，积极发挥各自的个性，取长补短，这样的管理，才是全面的管理，有效的管理。
作者系重庆小康物业有限责任公司副总经理