浅谈物业管理与社区管理产生碰撞的原因和对策
文/厦门市厦禾旧城改造物业管理公司 黄竹

物业管理是我国gg开放后从国外引进的新兴产业,是市场经济的产物,实行的是“企业化管理,有偿服务”的管理体制。它的立足点是各个物业管理区域,服务对象是业主。
居民委员会是按照相应的法律程序建立起来,是广大居民进行自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。其立足点是社区,服务对象是居民。
上述概念中各个物业管理区域和社区、业主和居民从本质是同一主体和对象。在物业管理建立和发展的同时,居民委员会也确立了“二级政府,三级管理”的城市管理新体制。重点是“社区管理与服务”。两者的出发点和服务对象都 是同一主体。由于诸多关系没有理顺,加上对国家法律、法规的不同理解,在社区这个“微型社会”中,物业管理与社区管理必然会出现能混淆与碰撞。本文试从归纳产生碰撞的对策方面谈些管窥之见,诚望同行指正。

一、 物业管理与社区管理碰撞的原因

(一) 对国家有关法律、法规不同的理解
国务院20**年6月8日颁布的《物业管理条例》第二条对物业管理的概念界定为:指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。具体讲,物业管理包括了下列内容:(一)房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新;(二)住宅区内公共设施的使用管理、维修和更新;(三)绿化、环境卫生管理服务;(四)停车场地的管理;(五)维护公共秩序;(六)物业维修、更新费用的管理;(七)物业楼档案资料的保管和移交《厦门市住宅区物业管理条例》(第十六条)。
全国人大19*颁布的《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条对居民委员会的性质界定为:居民委员会是居民进行自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。其任务为(一)办理本居住地区居民的公共事务和公益事业;(二)协助人民政府或其它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作;(《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第三条)。职能函盖了环境保护、监察违法建筑、设摊、堆物、车辆占路等近百项职能(《街道办事处条例》)
上述国家颁布的法律、法规对物业管理和居民委员会的概念及其职能、任务作出了明确的界定,但其中有关环境、社区治安、便民服务等方面物业管理与居民委员会的社区管理工作有交叉和重叠。使当事双方会产生理解上的混乱。特别是后者,更会站在对自己有利的立场上去理解和解释。从而得出有利于自身的结果,以维护自身的利益。

(二) 社区管理功能混淆
由于上述原因,导致目前有的社区存在着明显的“两张皮”现象。物业管理企业按照管理行业的要求,即“条条”的要求,同时分别抓绿化、抓环境卫生、抓保安、抓违章建筑、抓社区服务等等。甚至出现居委会搭违章建筑,物业公司拆除建筑的怪事。这种情况小区资源的极大浪费,并直接影响了物业管理行业和物业管理市场的正常发展。

(三) 政府职能与市场职能混淆
居民委员会虽然是自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但是在实际工作中主要承担了政府职能,因此,作为政

篇2：瑞士物业管理与社区管理的相结合

　　瑞士物业管理与社区管理的相结合

　　日内瓦物业管理的特点，就是为物业投资者增值，为房主和住户提供方便的生活条件和优质的服务。但物业小区的管理不搞大而全，而是按社区的安排将服务设施出租，管理公司总裁巴内提说，以物业管理促进社区建设，以物业建设推动社区管理，使物业管理与社区管理相协调，应该是城镇现代物业管理的目标和特色。

　　瑞士日内瓦的生活小区都 没有院墙，更看到在小区门前站岗的保安人员，小区的物业管理与社区管理融为一体。小区的绿地全部是公共绿地，毫无分隔封闭之感。日内瓦唯有一个模范小区自成一体，是由为火车站附近的旧房拆建形成的，延续了旧名，叫做“岩洞小区”。

　　区内建筑风格独特，是20世纪80年代一位刚出道的年轻设计师在一次竞赛中脱颖而出的作品，看上去古里古怪，如同现代派艺术雕塑，但区内居民楼、地下车库、理发馆、小学校、儿童活动区，老人院、电影院、咖啡屋、小饭馆、小商店，一应俱全，依势而建。虽然小区一边临大街，一边临火车站，却能闹中取静。小区的物业管理也是一流的。

　　这个小区是由日内瓦政府财政部属下的物业公司管理，带有社会补贴性质。所谓“社会物业”，即居住者需有资格享受社会住房福利补贴。这类小区居民楼的单元房只出租，不出售。租房的人必须是本州居民，起码拥有两年以和的瑞士居民身份证；在本州居住至少两年以上；不能是享受税收减免的居民。

　　其它条件则更加严格，如：市政搬迁或原住处有重大维修工程的居民；现有住房条件超出个人收入、家庭收入和经济条承受能力的；现有住房环境有害健康的；年满18岁，希望离开父母自已居住的人才能入住。入住的居民不得有第二住房，因为入住者将享受政府的补贴。一套现行月租为2600瑞士法郎的单元房，每个成年人最多可享受300瑞士法郎的补贴。如果想住宽敞的房子，如月租超过3500瑞士法郎的大单元，补贴将减少50%。家庭收入增长时，补贴数额将会向下调整，此时物业管理公司甚至可以建议住户搬离福利小区，向其推荐普通小区的住房。

　　然而，日内瓦大多数的物业管理公司都是私营的。日内瓦州最早的物业公司出现于1825年，是以私人银行的财务管理公司模式建立起来的，后来从美国的物业管理中引进了一些新经验，至1964年基本形成了现代物业管理模式；即为住户提供优质服务，为投资者实现物业增值，管理不断创新。

　　除了自已有条件买地皮，建别墅的居民处，日内瓦州大多数城镇居民选择了单元住房。物业公司经营的房产选择性很强，从一室一厅到七室一厅不等，住户可买可租。大多数人选择住房的条件是周围环境好，生活方便，价格适当，同时特别看重物业公司的服务质量。因此，物业公司反提供优质和多品种服务视为竞争的重要因素。

　　在日内瓦，每栋居民楼都有一名与物业公司签有合同的物业管理员，负责楼内的清洁卫生，楼周围绿地的修整。管理员一家必须住在楼里的一个单元内。过年过节时管理员负责在楼内张灯结彩，摆放圣诞树。凡住户需要服务的，大事小情都可以找管理员，管理员则将住户诸如修门窗、换灯具、粉刷房屋、修理更新电器等需要及时通知物业公司，住户也可以直接打电话给物业公司。物业公司则及时联系与其有业务关系的各类专业公司。

　　有关专业公司很快便会给住户来电话约时间，登门服务。负责此事的物业公司技术服务部一般只有一两个人，一切服务都已社会化。各类社会服务公司的服务人员，往往只身开一辆小面包车，车内修理工具、零件、检测仪表或器械应有尽有。服务人员工作优质高效，谢绝烟酒。维修完毕后，住户只需在有关单子上签个字，由服务公司直接与物业公司结账。物业公司则根据与住户签订的合同，该收钱时再通知住户通过邮局付账。

　　日内瓦的居民社区以地理位置划分。一个社区中往往有多家物业公司管理的房产。居民享有的大多数服务项目由社区提供，如游泳池等体育设施、图书馆、博物馆、学校老人院、门诊部、药房、银行营业处等都在合理的距离内分布。社区内的公园不论大小一律免费，体育健身场所对本社区居民有优惠。居民的水、电、房租、电话费、退休人员的工资以至违章罚款等都可以到就近的邮局办理，有用跑远路。社区还不定期的举行区内居民联谊活动，有时在公园举行主题联欢，如环保、防病、园艺等。社区内一般都有一周两次的早市，居民可以买到新鲜的蔬菜。社区还办有自己的小报，免费送进各家的信箱。

篇3：关于理顺汕头市中心城区社区管理与住宅小区物业服务之间关系暂行办法(2009年)

　　广东省汕头市人民政府办公室

　　汕府办〔20**〕142号

　　汕头市人民政府办公室

　　二○○九年十月十五日

　　第一条 为理顺社区管理与住宅小区物业服务的关系,确立街道办事处、社区居委会在物业管理活动中的地位,明晰相关职能部门在物业小区的责任,明确物业服务企业和业主在社区管理中应尽的义务,完善中心城区城市管理体制,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《汕头市城市市容环境卫生管理条例》等法律、法规和有关规定,结合本市实际,按照“重心下移、属地管理,条块结合、以块为主、条条保障、全民参与”的原则,制定本办法。

　　第二条 街道办事处、社区居委会支持和指导物业服务企业依法经营;物业服务企业积极配合、协助街道办事处、社区居委会履行社会管理职能和开展社区日常管理工作(来自:www.pmceo.com),接受街道办事处、社区居委会的指导和监督;形成以社区居委会为主导,业主自主管理、小区资源共享、共建社会主义新社区的良好局面。

　　第三条 街道办事处、社区居委会监督、协调相关职能部门依照各自职责,认真履行涉及物业服务工作的各项管理职能;相关职能部门在各自职责范围内,做好物业管理活动的有关工作,指导街道办事处、社区居委会做好涉及物业管理活动的协调、管理工作。

　　第四条 街道办事处的监督、管理和协调工作

　　(一)对物业管理活动进行指导和监督。

　　1、负责辖区内公共设施、街貌的管理和监督;

　　2、参与新建住宅区的规划验收,对未按规划要求建设配套的基础设施和公共设施,有权提请规划等行政主管部门予以纠正;对建设配套的基础设施和公共设施的质量问题,有权提请建设行政主管部门予以纠正;

　　3、依照有关规定确定建成居住区物业管理区域并报备案,协同房地产行政主管部门处理物业管理区域划定的争议问题;

　　4、会同房地产行政主管部门,指导和协助物业小区业主推荐产生业主大会筹备组、成立业主大会,选举业主委员会,监督业主大会及业主委员会的运作,协助业主委员会的换届选举、重新选举;

　　5、协调物业服务与社区建设的工作;

　　6、会同主管部门协调处理物业管理活动中的纠纷;

　　7、负责“门前三包”责任制的组织实施和管理;

　　8、对物业小区的日常物业管理活动进行监督,并提出相应物业服务企业管理质量的评价意见,作为房地产行政主管部门进行物业服务企业资质管理的主要参数。

　　(二)协助相关职能部门在各自职责范围内做好与物业管理活动的有关工作,定期主持召开相关职能部门参加的涉及物业管理联席会议,对相关职能部门涉及物业管理的工作绩效进行评价,促进其改进存在问题,向其上级部门反映有关情况。

　　(三)在授权及经费保障的前提下,完成相关职能部门委托的涉及物业管理活动的各项工作任务。

　　第五条 社区居委会的监督、管理和协调工作

　　(一)协助配合社区物业管理活动,进行指导和监督。

　　1、协助或组织业主推荐产生业主大会筹备组,并由居委会代表担任筹备组组长;

　　2、协助业主推选楼、梯业主代表;

　　3、协助业主拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》草案;

　　4、协助业主提出业主委员会委员候选人产生办法以及名单;

　　5、监督业主委员会的运作;

　　6、指导业主按照物业小区环境卫生质量标准与物业服务企业约定物业服务管理合同的相关内容;

　　7、会同业主委员会和物业服务企业在物业小区开展丰富多彩的文化、体育活动及国家有关政策法规宣传工作;

　　8、参与调解物业管理活动的纠纷;

　　9、参与绿色住宅小区和物业管理示范小区的评选工作;

　　10、积极创建平安和谐文明示范小区。

　　(二)对相关职能部门履行与物业管理活动相关的管理职责进行社会监督,有权向其反馈存在问题,提出改进建议。

　　(三)在授权及经费保障的前提下,完成街道办事处、相关职能部门委托的涉及物业管理活动的各项工作任务;接受责任单位或责任人委托,做好环境卫生、“门前三包”等有偿服务工作。

　　第六条

　　相关职能部门的监督和管理工作

　　相关职能部门在各自职能范围内做好物业管理活动的有关工作,协调处理物业服务企业的违规行为,同时抄送房地产行政主管部门备查,作为房地产行政主管部门进行物业服务企业资质管理的参考。

　　(一)价格主管部门依法对物业服务收费进行监督检查,受理和处理涉及物业服务收费的投诉举报;实行价费公示制度,推进价格服务进社区工作。

　　(二)公安行政主管部门对物业小区内违反治安管理的行为,依法予以处罚。

　　(三)公安派出所对辖区居民住宅区的管理单位、居民委员会、村民委员会履行消防安全职责的情况实施消防监督。

　　(四)各级市容环境卫生行政主管部门负责本辖区市容环境卫生管理工作。

　　1、根据《汕头市城市环境卫生质量标准》,制定物业小区环境卫生质量标准;

　　2、确定物业小区环境卫生责任区范围及其责任人;

　　3、规定物业小区生活垃圾的收集、清运和环境卫生清扫保洁作业的时间、地点和方式,并对物业小区的环境卫生作业情况进行检查监督;

　　4、负责对本辖区沿街单位“门前三包”责任制工作落实情况的检查、监督、指导和协调;

　　5、依法对违反环境卫生规定行为进行纠正或处罚。

　　(五)规划行政主管部门负责物业小区范围各种违反城市规划建设行为的监督检查。

　　(六)城市管理执法部门负责对物业小区的违反城市管理行为依法实施行政处罚和行政强制措施。

　　(七)房地产行政主管部门负责物业管理活动的指导和监督。根据街道办事处、社区居委会或相关职能部门对物业小区日常物业管理活动的评价意见,严格做好物业服务企业的资质审查和定、升级工作。

　　(八)市、区卫生监督部门要依法对物业小区游泳池、二次供水卫生情况进行监督检查;疾病预防控制部门接受委托负责对物业小区游泳池、二次供水水质卫生进行监测。

　　(九)各级爱卫部门依法检查指导物业小区开展除“四害”、讲卫生、防治疾病活动。

　　(十)供水、供电、供气、通讯与网络、有线电视等单位,依法承担所管辖的相关管线和设施设备的维修、养护的责任。

　　第七条 物业服务企业的服务工作

　　(一) 依据国家《物业管理条例》和省、市有关法律法规以及《物业管理服务合同》,做好物业管理服务工作。

　　(二)支持和配合街道办事处、社区居委会进行包括治安、消防安全、计生、健康教育与除“四害”活动、征兵、民政等社区管理工作。

　　(三)及时协调和处理业主投诉的物业服务问题,改进工作方法,提高物业服务质量。

　　(四)配合调解业主之间的矛盾。

　　(五)按照 “门前三包”责任制工作有关规定,接受委托,做好物业小区沿街“门前三包”服务工作,接受街道办事处、社区居委会和市容环境卫生行政主管部门的检查、监督。

　　(六)按市容环境卫生行政主管部门规定的时间、地点和方式做好卫生责任区内的环境卫生清扫、保洁和生活垃圾的收集、清运工作。不得雇请或委托没有取得汕头市市区从事环境卫生经营服务行业资质的单位承担本物业小区的环境卫生作业,不得容许垃圾清收人员在小区内外撕拆袋装垃圾和捡拾废品杂物。

　　(七)物业服务公司应做好小区内部环境卫生管理工作,小区外部周边卫生管理由街道办事处负责。

　　(八)履行消防安全职责,督促、指导业主或者用户做好消防安全工作。

　　(九)物业服务企业对责任区内违反环境卫生管理规定的行为有权制止,必要时及时通报相关职能部门,并有权要求市容环境卫生行政主管部门或者城市管理执法部门查处。

　　第八条 业主委员会的义务

　　业主大会、业主委员会应积极配合相关社区居委会依法履行自治管理职责,支持社区居委会开展工作,并接受其指导和监督。

　　(一)配合街道办事处、社区居委会,共同做好维护物业管理区域内的卫生、治安、安全等工作。

　　(二)物业小区的业主大会、业主委员会拟定有关物业管理区域管理草案时,事前应告知相关的社区居委会,并认真听取居委会的建议。

　　(三)落实业主大会通过的各项物业管理决议,不得从事与小区物业管理无关的活动和做出无关的决定。

　　(四)协调、指导、监督物业服务企业和业主共同搞好物业小区物业服务工作。

　　第九条 业主义务

　　业主是物业管理活动和社区工作的参与者和执行者。按国家《物业管理条例》和省、市法律法规的规定,在享有业主权利的同时应履行相应义务。

　　(一)积极支持和配合街道办事处、社区居委会的各项社区工作,积极参与各项健康有益的文化、体育活动。

　　(二)发现各种违法行为及时向有关方面报告。并监督相关职能部门履行好各自职责,及时处理群众反映的问题。

　　(三)不得在小区内进行违法违规活动,不得破坏公共设施、侵占公共场地,必须保障疏散通道、安全出口畅通。

　　(四)自觉履行业主大会通过的各项物业管理决议;认真履行物业服务合同,自觉缴交物业服务费。

　　(五)自觉遵守国家各项法律法规。

　　第十条 相应法律责任

　　(一)对责任范围内社区物业管理活动有关工作不落实的单位或个人,给予批评教育、限期整改。责任单位对责任区范围内的各类违规行为制止无效的,应当向市或区县行政执法部门反映,市或区县行政执法部门应及时依法查处。

　　(二) 违反本办法的规定,县级以上地方人民政府、房地产行政主管部门、街道办事处或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

　　(三) 物业服务企业、物业使用人违反市容卫生管理规定的,按《汕头市城市市容环境卫生管理条例》对相关责任人进行处罚。

　　(四) 小区业主委员会不按有关规定配合开展社区工作的,应承担相应的责任。

　　(五)业主或物业使用人违反规定破坏社区公共设施、侵占公共用地等违规行为按相关法律法规论处。

　　第十一条 本办法适用于汕头市中心城区,中心城区未实行物业服务的住宅小区参照本办法执行。

　　第十二条 本办法自20**年11月1日起施行