酒家物业管理服务承包合同

　　合同编号：

　　甲方：zz开发区SS酒家

　　乙方：zz市HH物业服务有限公司

　　根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，经甲、乙双方友好协商，本着互惠互利原则，确定由乙方承包甲方物业管理的服务，为规范双方在履行合同过程中的权利、义务和经济责任，特订立以下合同条款：

　　一、 委托管理事项

　　项目名称：zz市SS酒家有限公司物业管理服务

　　项目范围：

　　1、 厨房配餐工作、日常清洁卫生及其它辅助服务工作;

　　2、 承包物业管理服务所使用的清洁工具、清洁用品及其它相关清洁用品的采购和供应;

　　3、 厨房其它区域的清洁保养与环境维护等物业管理服务。

　　项目地址：zz开发区SS酒家

　　二、 承包方法：采用由乙方包物业服务员工、包清洁工具及设备设施，包清洁质量、包安全、包风险及员工社会保险的全承包方式。

　　三、 物业服务人员素质和要求：物业服务人员必须保证 人(需健康证)，其中：

　　厨师 人，从事厨师工作两年以上，有丰富经验和熟练厨艺;

　　点心师 人，从事点心制作两年以上，有丰富点心制作经验;

　　服务员 人，五官端正，身体健康，素质良好，服务热情，熟悉客餐接待工作及两年以上客餐接待工作经验;

　　保洁员 人，年龄45岁以下(身体状况好可适当放宽)，服务人员要求统一服装，身体健康，吃苦耐劳。

　　四、 合同期限及违约责任：

　　1、本合同有效期 年，自 年 月 日至 年 月 日止。

　　2、在合同期间，甲方检查发现乙方作业连续两个月不符合合同要求，甲方有权单方面终止合同，且无需向乙方作出任何赔偿。

　　3、合同期内，如因乙方单方面无法履行合同时，需提前二个月以书面形式通知甲方，否则须赔偿甲方经济损失相等二个月服务费之总金额。

　　五、承包合同金额：全年承包费为人民币 万元整(¥ )。

　　1、承包费包括：

　　1)服务人员人工费：服务人员工资、福利、社会保险、工作服等;

　　2)清洁材料：清洁工具、清洁消耗材料、清洁药剂、清洁机械及便于实际工作需要的清洁器材等;

　　3)物业管理费用、清洁工具维修费用等;

　　4)税金;

　　5)其它物业管理服务费用及其它辅助服务费用等。

　　2、甲方每月对乙方工作质量及其员工行为规范进行考评一次，如乙方工作质量及其员工行为有5项以上不符合工作要求，甲方有权扣除乙方当月承包费用的3%-10%，并要求乙方限期进行整改(以现场检查照片及书面通知记录为准)。检查工作由甲方或甲方代表在乙方指派的管理人员陪同下进行，但经通知乙方负责人不按时参加的，不影响检查考评结果。

　　3、如甲方连续两个月以上拖欠乙方承包金，造成乙方不能按时购买常用清洁用品而影响现场作业质量，在此期间甲方不能对乙方进行相关扣、罚款处理外，应支付拖欠乙方承包金3%的滞纳金，并及时付清所拖欠乙方的承包金。

　　六、付款方式：当月的物业管理服务承包费，乙方提供正规税务发票给甲方，在次月10日前支付，如遇法定节假日相应顺延，但最多可顺延7天。乙方未能及时开具发票时，甲方付款期顺延。(乙方开户行、银行帐号若有变更，乙方须提前一个月以书面形式通知甲方)。

　　七、图纸及说明

　　经乙方要求，甲方可提供便于乙方履行合同时可能需要参考的图纸或说明。

　　八、物业管理服务使用的清洁器械与材料

　　1、乙方应提供正常进行工作所需要的所有机械和材料，包括清洁材料、清洁药剂、清洁工具、清洁机械(洗地机、抛光机、吸尘器、吹风机、吸水机、高压水枪等)、安全警示标志等。此类机械和材料应有优良的质量，符合清洁区域内的安全使用;机械和材料需有专门的空间存放，不可将机械和材料放在通道内或其它公共场地。

　　2、物业管理服务使用的清洁工具及清洁用品使用完毕后，要及时整理、归位。

　　3、物业管理服务使用的清洁用品必须符合要求，如需更换牌号或规格必须书面报告经甲方同意方可更换。

　　九、甲方责任：

　　1、无偿提供物业管理服务工作中必要使用的水电，提供相应的储藏室，供乙方放置服务必需的设备、材料等物品，由乙方人员负责保管。

　　2、负责派员监督乙方承包范围的综合服务质量，发现问题及时知会乙方以便于处理。对乙方合理的工作协助、要求及建议，甲方应予支持。

　　3、制定相应管理措施、监督标准等，以保证乙方按照合同及其他双方议定之要求运作。

　　4、甲方应协助乙方工作，并根据乙方提交的《月物业管理服务工作计划》，提前做好工作计划安排。

　　十、乙方责任：

　　1、乙方必须选派形象好、素质好、身体健康、注意礼仪、服务热情的专业人员进驻现场操作，必须保证 名服务人员到位，每缺一人扣罚1000元，以此类推;并遵守甲方各项管理规定，维护良好的环境和秩序，保护甲方财物。

　　2、有效履行合同，严格按照双方所共同制订的各项行业标准，为甲方提供专业、高质量的综合服务，并以甲方的书面评估为准。

　　3、指定现场主管人员，具体安排及全面督导日常物业管理综合服务工作，巡检(分自检和参与甲方联检)现场管理等情况，及时记录工作日记，及时处理甲方投诉，并保持与甲方相关负责人的日常联络沟通，以便于工作配合与协调。如乙方现场主管、工作人员不符合甲方要求时，甲方提出更换要求后，乙方须在三日内更换人员，若乙方不按要求更换人员的，每缺员一人扣罚1000元;

　　4、每月制定月度及日常服务作业计划，如需修正或调整必须及时书面通知甲方;

　　5、负责做好派驻员工的职业道德教育及培训工作，要求所有上岗员工必须遵守甲方的作业规程、行业准则以及相关管理规定;

　　6、认真听取甲方对服务工作的意见，每月至少一次指派高层管理负责人员到管理的现场检查承包范围内的服务工作情况，并积极与甲方相关负责人征询意见、加强沟通。

　　7、负责承担乙方员工人员工资、福利、安全责任保险、工作服及其它一切经营管理费用。

　　8、乙方驻场员工所穿的制服务颜色、款式等，须经甲方认可。乙方驻派甲方的所有工作人员，在工作时间必须统一穿着制服，着装整洁。除特殊原因外，甲方若在检查中发现乙方员工未按规定穿着制服，每次扣罚10元。

　　9、对甲方在检查中发现的违规现象，应及时予以整改。

　　10、乙方员工须严格遵守甲方的各项管理规定，否则按甲方相关规定处罚;

　　11、乙方员工不得将清洁工具、设备、物料等随意摆放于公众场所，甲方若在检查中发现乙方员工违规，每次扣罚10～50元。

　　12、乙方在工作过程中若有浪费水电现象，甲方有权视情节轻重每次扣罚10～50元;

　　13、乙方接到甲方整改通知后，必须按期进行整改;若整改不及时或整改不到位影响甲方现场管理的，每次扣罚50～100元;

　　14、乙方应积极配合并完成其它特殊工作事项，如遇台风侵袭、水浸、火灾或其他紧急情况或突发事件时，乙方应在承包区域内配合，甲方要求进行所有必要的工作，不收取任何额外费用;

　　15、赔偿损失的责任：

　　在履行本合同的过程中，因乙方责任而发生的重大安全事故对甲方造成不良影响，甲方有权追究乙方相关法律责任并扣除乙方当月承包金额不少于30%作为处罚。

　　人身伤害：乙方在履行本合同过程中，在承包的物业管理区域内发生事故而导致任何人员的人身伤害，不论是否由于乙方故意或过失造成，都应由乙方负责处理善后，并由乙方单独对此负担赔偿责任。因上述事故使甲方遭受损失的，乙方对甲方承担赔偿责任。

　　16、乙方员工的保险责任：

　　1)任何工人或其他人员发生伤害及任何其财产之不良后果，不论受害者是否受雇于乙方或承包人，甲方均都不对任何损失或赔偿承担义务或责任。乙方应全面免除甲方承受与此相关的任何索赔、要求、诉讼、成本、费用、开支等。

　　2)员工和其他直接或间接受雇于从事此项工作或合同有关人员遭到人身伤害，无论是否提出赔偿要求，乙方应在事件发生后24小时内将该人或事的情况以详细书面形式告知甲方。

　　十一、乙方在承包期内，不准擅自转让或分包：

　　乙方不得将本合同或其中的任何章节、部分权益直接或间接转让分配给第三方，否则甲方有权单方面解除合同。

　　十二、变化及不定因素：

　　1、甲方有权在必要时更改描述的工作内容及要求等，但必须提前知会乙方并经双方协商同意后，以书面确认更改，此类更改不影响本合同的效力。

　　2、如因现场工作量增加而需增加作业人员，经双方另行协商确定。

　　3、双方本着友好合作的原则商定，合同期内，若因服务范围扩大而增加工作量，需增加人工费用时，双方另行协商确定。

　　十三、提前终止合同

　　乙方严重违反合同所规定的责任，影响区内环境或导致甲方其它方面的严重损害，经甲方三次警告仍无效果，甲方有权单方面提前终止合同，但须提前三十日通知乙方，甲方不承担任何赔偿责任。(因不可抗拒力因素所造成影响除外)。

　　十四、即时终止合同：

　　1、如遇下列事项，甲方可随时发书面通知终止合同，并无须对乙方支付赔偿。

　　1) 乙方放弃本合同履行的责任;

　　2) 乙方未能按甲方要求履行合同，并违反合同约定的;

　　2、在前一条规定的任何一种情况下，或甲方代表认为乙方未按要求履行义务时，甲方可另行雇用其他承包人并向其付款或安排自己的员工执行并完成工作，并可购买为完成工作所需用的所有材料，但其立即终止合同的权利不受影响。在此情况下，甲方将对完成工作的成本价值进行评估，并有权向乙方进行此款项的追索。

　　十五、其它

　　1、未尽事宜，有待双方协商解决，并可另行签订补充协议，与合同同具法律效力。

　　如双方协商不能解决的，任何一方有权向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

　　2、本合同一式四份，甲方执两份、乙方执两份，经双方签字盖章后生效并具同等法律效力。

　　3、本合同附件一及其它附件为本合同不可分割部分，同具法律效力，并自合同签订之日起一并生效。

　　4、以上所有条款均符合《中华人民共和国合同法》及其他相关法律条例的规定，并受法规保护和制约。

　　甲方：zzSS酒家 乙方：zz市HH物业服务有限公司

　　(公章) (公章)

　　法定代表人(委托代理人)： 法定代表人(委托代理人)：

　　开户银行： 开户银行：

　　账号： 账号：

　　日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

　　附件一： 服务计划及承诺

　　致：zzSS酒家

　　我们在些郑重声明，产品和服务做出如下承诺：

序号	指标名称	指标值	管理指标具体内容
1	客户满意度	98%
2	员工满意率	95%	员工对公司有向心力，工资、福利感到满意
3	安全事故发生率	0%	安全心系公司，防微杜渐，防患于未然
4	安全事件处理及时率	100%	违章杜绝在事发前，建立跟踪、回访记录
5	客户投诉处理及时率	100%	按客户服务程序做细各项工作，提高管理人员素质，协调关系，服务业主，及时处理
6	员工上岗（培训）合格率	100%	持证上岗人员达100%，培训与自学相结合，每半年轮训一次
7	环境卫生质量达标率	99%	清洁区域洁净卫生、垃圾日产日清，卫生保洁岗位责任制
8	违章发生率	1%以下	建立巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理
9	档案资料建立完好率	100%	建立资料库，档案齐全，管理完善

篇2：成都市物业管理专业服务人员执业名册管理办法(2009年)

　　文号:成房发[20**]123号 签发单位: 成都市房产管理局

　　成都市房产管理局关于印发《成都市物业管理专业服务人员执业名册管理办法》的通知

　　各区(市)县房产管理局,高新区规划建设局,市物业管理协会,各物业服务企业或其他管理人,相关物业服务机构:

　　为进一步规范我市物业管理服务行为,加强物业管理专业服务人员执业名册建立及其监督管理,提升物业管理专业服务人员的综合素质,维护业主合法权益,我局根据国务院《物业管理条例》和《成都市物业管理条例》等相关法规政策规定制定了《成都市物业管理专业服务人员执业名册管理办法》,现印发给你们,请遵照执行。

　　特此通知。

　　附件:成都市物业管理专业服务人员执业名册管理办法

　　二〇〇九年七月三十日

　　附件:

　　成都市物业管理专业服务人员执业名册管理办法

　　第一条 为进一步贯彻《成都市物业管理条例》,适应统筹城乡物业管理发展,加强物业管理专业服务人员(以下简称专业服务人员)执业名册监督管理,提升物业管理专业服务人员的综合素质,提高全域成都物业服务水平,维护业主合法权益,特制定本办法。

　　第二条 执业名册是记载在本市行政区域内曾经或正在受聘从事物业管理相关专业人员的身份、执业、培训、业绩、行业惩戒等信息的记录簿。

　　第三条 在本市行政区域内受聘从事物业管理服务的人员,应当持有证明其列入执业名册的名册证书。

　　第四条 名册证书记载专业服务人员的姓名、性别、身份证号码、岗位类别、领证日期、有效期限等,并有发证机关印章和持证人员照片。岗位培训考核和继续教育情况、职业记分和信用状况,在“成都物业”网的名册中予以披露。(房地产E网:www.pmceo.com)

　　第五条 名册证书由市房产管理部门统一印制。市物业管理协会受托进行名册证书的填发工作。

　　第六条 名册证书由聘用专业服务人员的组织(以下统称聘用人)负责向市物业管理协会免费申办领取。在申办名册证书时,应当履行下列手续:

　　(一)填写《物业管理专业服务人员执业名册证书信息记录表》;

　　(二)交纳免冠一寸照片3张;

　　(三)交验合法有效身份证明原件和复印件(包括居民身份证,暂住证明,军人复员、转业、退伍证明,退休人员的退休证明,再就业人员的就业证明等);

　　(四)特殊岗位需具有岗位资格证书的,交验其资格证书原件和复印件。

　　第七条 市物业管理协会应当自受理申请之日起七个工作日内,对聘用人提交的材料进行审核,并审查提交材料的信息与信息系统上的信息是否一致。审核合格的,颁发名册证书;对不符合规定条件的,不予颁发,并向聘用人说明理由。

　　第八条 《物业管理专业服务人员执业名册证书信息记录表》作为名册证书的登记资料,一式两份,一份由市房产管理部门保存,一份由市物业管理协会保存。

　　名册证书记载的信息发生变动时,登记资料也应作相应注明。

　　第九条 接受继续教育是专业服务人员的权利和义务。聘用人应当督促所聘专业服务人员参加继续教育,并为其提供带薪学习、时间等必要支持。

　　继续教育可采取自学、企业辅导、行业培训等方式进行。行业培训具体由市物业管理协会实施。

　　第十条 名册证书有效期为四年。名册证书有效期届满需要继续从事物业经营管理与服务的,应当在有效期届满前30日向市物业管理协会申请延续有效期。

　　第十一条 持有名册证书的专业服务人员在从业过程中有违反物业管理法律法规政策以及行业规范,受到聘用人处分的,聘用人应当在作出处分之日起30日内将相关信息向市、区(市)县房产管理部门报告。

　　第十二条 区(市)县房产管理部门应结合日常物业管理监督工作,检查从事物业管理与服务的人员持证与从业情况。发现从业人员未持有名册证书的,责令聘用人限期整改;逾期不整改的,依规定作出信用记减分处理,予以行业通报,并在建筑区划内公告,同时将相关信息上报市房产管理部门。

　　第十三条 市房产管理部门于每年三月三十一日前公布上一年度专业服务人员的物业管理信用记分、职业记分情况以及行业奖惩等激励与惩戒情况。

　　第十四条 有下列情形之一的,由市物业管理协会注销其名册证书:

　　(一)违反国家法律法规,违背职业道德规范和行业诚信,造成重大影响的;

　　(二)名册证书有效期届满,经市物业管理协会两次以上网络、报纸公告或电子短信提示仍未申请延续的;

　　(三)在成都市物业管理信用信息记分中低于75分的;

　　(四)在专业服务人员职业记分中累计记分达到15分的;

　　(五)其他应当注销名册证书的情形。

　　具有前款所列情形之一的,聘用人应负责收集专业服务人员名册证书送交市物业管理协会。

　　市物业管理协会应当定期将名册证书注销情况书面报送市房产管理部门,市房产管理部门应当及时在执业名册上予以相应除名。

　　第十五条 对被从执业名册上除名的人员,自被除名之日起两年内聘用人、物业服务的委托人可不聘用其从事物业经营管理与服务工作。

　　第十六条 聘用人、物业服务的委托人有权要求专业服务人员出示名册证书或查询名册证书内容。

　　在对物业服务企业进行资质核定和资质升级推荐、或在对其他管理人、服务机构进行监督管理、或在对派驻物业项目的物业服务力量考核与监督时,专业服务人员的持证情况将作为参考。

　　第十七条 名册证书遗失或因损毁影响使用的,可向市物业管理协会申请补发或更换新证书,原证书应当收回报废;补发或更换的新名册证书证号与原名册证书一致,有效期限同原名册证书记载的时期。

　　名册证书持有人发现证书信息与名册中相关内容不一致时,

　　第十八条 对持有虚假名册证书的,一经发现,由市物业管理协会收回、销毁;并在执业名册上除名的同时,按相关规定予以处理。

　　第十九条 聘用人不按照规定将其聘用的物业管理专业服务人员信息录入执业名册,或在申办、退交名册证书过程中,弄虚作假、徇私舞弊的,由市房产管理部门予以信用记减分,纳入全市物业管理信用体系披露。

　　第二十条 物业服务企业或其他管理人不按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作的,依照《成都市物业管理条例》第八十六条的相关规定予以处理。

　　第二十一条 名册证书在本市行政区域内有效。

　　成都市与其他地区之间对名册证书有相互认可协议的,按协议办理。

　　第二十二条 本办法与《成都市物业管理专业服务人员执业名册建立办法》、《成都市房地产行业信用信息管理办法》、《成都市物业管理专业服务人员职业记分办法》配套施行。

　　第二十三条 名册证书的印章、证书式样,由市房产管理局统一制订。

　　第二十四条 本办法由市房产管理局负责解释。

　　第二十五条 本办法自20**年9月1日起施行。

篇3：成都市龙泉驿区关于做好全区物业管理工作的实施意见（2012年）

　　关于印发《成都市龙泉驿区关于进一步做好全区物业管理工作的实施意见》的通知

　　龙府办〔20**〕86号

　　各街道办事处、镇(乡)人民政府，区政府各部门：

　　《成都市龙泉驿区关于进一步做好全区物业管理工作的实施意见》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

　　成都市龙泉驿区人民政府办公室

　　20**年8月27日

　　成都市龙泉驿区关于进一步做好全区物业管理工作的实施意见

　　为进一步规范我区物业管理工作，提升物业服务水平，根据《成都市物业管理条例》(以下简称《条例》)、成都市人民政府办公厅《关于进一步做好全市物业管理工作的意见》(成办发〔20**〕11号)(以下简称《意见》)，结合我区实际情况，提出如下意见：

　　一、总体思路

　　坚持以*理论和“***”重要思想为指导，深入贯彻落实***，紧紧围绕建设宜商、宜业、宜居的国际化生活品质城奋斗目标，坚持“整体联动、齐抓共管、综合协调”工作思路，以“便民、利民、惠民、为民”为宗旨，规范全区物业管理工作，充分发挥物业管理在改善人居环境、强化城市管理及城乡环境综合治理中的积极作用，加快建立“服务规范、管理有序、环境优美、和谐文明”的物业管理长效机制，不断提升物业管理科学化水平，让全体居民共享更有安全感、尊严感、幸福感和归宿感的生活。

　　二、目标任务

　　(一)20**年，全区建立服务规范、管理有序、环境优良、和谐文明的物业管理长效机制。全区100户以上农民集中居住区物业管理规范化建设达标率60%，老旧小区(院落)物业管理规范化达标率60%。

　　(二)20**年，全区城乡物业管理实现全覆盖，行政监管职责全面落实，社会基层治理明显加强，业主民主管理进一步优化，矛盾纠纷明显减少，物业服务水平全面提升。

　　三、主要内容

　　(一)加强业主大会建设

　　1、成立工作机构。各街道办事处、镇乡人民政府和社区居委会要将业主大会建设及其业主委员会工作纳入社区管理和基层民主建设的工作内容，成立物业管理工作机构，配备物业管理工作人员，明确工作职责，加强政策法规宣传，指导、监督本辖区内物业管理区域业主大会建设工作。区房管局要加强业主大会及其业主委员会工作指导，促进物业管理依法有序开展。

　　2、明确工作任务。要按照“应建尽建”原则，对符合业主大会设立条件的物业管理区域，各街道办事处、镇乡人民政府和社区居委会要组织业主依法设立业主大会，并指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责，确保业主大会设立率20**年达60%，20**年达到80%。

　　(二)加强房屋安全监管和社会治安综合治理

　　1、加强房屋使用安全监管。区房管局要依法履行监督管理职责，对物业管理区域房屋结构安全实施严格管理，监督物业服务机构严格按照规定对违法违规行为进行劝阻、制止和报告。

　　2、加强预防和处理违法建设行为。区规划局负责加强对全区物业管理区域内的违法建设行为的有效预防和处理。对物业管理区域内违法建设、违法改变房屋用途及侵占公共场地等行为，由物业服务机构、业主委员会或相关业主向区规划局报告，同时书面告知当地街道办事处、镇乡人民政府，区规划局应及时依法查处;对尚未依法整改违法行为的单位和个人，由区规划局书面告知区房管局、区工商分局、区民政局，暂缓办理房屋产权登记(含房屋产权转移登记)、房屋租赁备案登记、房屋抵押登记、工商企业(含个体工商户)注册登记和社会组织登记。

　　3、加强社会治安综合治理。区房管局要加强物业管理区域内房屋租赁市场监管;区公安分局要加强物业管理区域内流动人口的管理，指导、督促物业服务机构加强物业管理区域内的安全防范工作，消除各类治安安全隐患;各物业服务机构对存在的安全隐患应及时整改，对整改不力，发生重大社会治安案件、重大刑事案件以及重大安全事故的，区房管局将依法对相关物业服务机构给予信用记分、通报批评、依法撤销资质等处理。

　　(三)加强物业管理区域基层民主自治建设

　　1、加强社区组织建设。区民政局要指导各街道办事处、镇乡人民政府设立便于实施物业管理的居民自治单元，夯实社会基层治理基础。对符合社区建设相关条件的区域，要设立社区，依法选举产生居(村)民委员会;对不符合条件设立社区的，要按照居(村)民小组尽量与物业管理区域相一致的原则，建立居(村)民小组。居(村)民委员会成员、居(村)民小组组长为物业管理区域业主的，可推荐为业主委员会委员候选人参加选举。

　　2、加强矛盾纠纷调处。健全和完善区、街镇乡、社区“三级调解”机制，定期组织召开本辖区内社区居委会、物业服务机构、业主委员会参加的物业管理工作联席会议，加强沟通，及时了解物业管理工作中的热点、难点问题，将物业管理矛盾纠纷化解在基层。区司法局要指导建立健全覆盖物业管理区域的人民调解制度，发挥人民调解在预防和化解物业管理纠纷中的积极作用。

　　(四)加强老旧小区(院落)物业管理

　　1、完善老旧小区(院落)公共设施配套。各街道办事处、镇乡人民政府按照“属地管理”原则，完善所在辖区老旧小区(院落)的基础设施和公共服务设施的配套，改善老旧小区(院落)的人居环境质量，为老旧小区(院落)实施物业管理提供基础条件。

　　2、组建社区物业服务中心。各街道办事处、镇乡人民政府要指导成立社区物业服务中心，积极推行物业服务其他管理人制度，加强老旧小区(院落)物业管理工作。

　　3、加强业主民主管理。对不具备成立业主大会条件的老旧小区(院落)，由社区组织业主推选代表成立小区“管委会”，代行业主委员会的职责，加强老旧小区(院落)民主管理、规范化管理。

　　4、建立物业服务质量标准。在充分征求小区业主、街道办事处、镇乡人民政府和辖区居(村)委会意见的基础上，由区房管局牵头制定老旧小区(院落)物业服务质量标准细则，确保安防措施到位、环境卫生整洁、秩序维护井然、车辆停放有序、设施维保准时、绿化养护良好、道路保养畅通、维修服务及时。

　　(五)加强物业服务机构行政监管

　　1、实行属地检查通报制度。区房管局要加强资质审核，严把准入关，加强对物业服务机构服务质量及从业行为的日常监督检查，加强对全区业主委员会委员、物业服务机构、项目经理以及其他从业人员的信用监管。

　　2、加强物业服务活动监督。区房管局要加强房屋专项维修资金的使用管理，提高工作效率。同时，监督指导物业服务机构在物业管理区域内，定期公布其依法利用共用部位、共用设施设备开展经营所得收入的分配、使用情况及物业服务收费情况。

　　3、推行项目经理负责制。依照《条例》规定在物业管理区域内推行项目经理负责制

　　。在我区行政区域内从事物业服务的项目经理必须持有国家《物业管理师注册证》、物业服务项目经理证书或其它相应的执业资格证。项目经理对任职的物业服务项目负有依照物业服务合同的约定及物业管理服务的相关规定实施管理和服务的责任。 　　(六)优化物业服务发展环境

　　1、实行制度化的服务管理。物业服务机构要按照法律、法规的规定和物业服务合同约定为业主提供服务，同时自觉接受主管部门、职能部门、街道办事处、镇乡人民政府、辖区居(村)委会的检查、指导和监督，主动配合街道办事处、镇乡人民政府、辖区居(村)委会相关工作，积极参加社区建设，不断提升服务水平，树立企业良好形象。

　　2、制定科学化的等级标准。区房管局要严格按照物业服务等级标准，对我区物业服务费用可按物业类型、企业资质、市场环境、业主服务需求和物价指数等因素的变化有序调整。

　　3、推行市场化的定价机制。区发改和经信局要按照《意见》规定配合研究建立城乡统筹、科学合理的物业服务定价机制，进一步提高全区物业服务的市场化水平。住宅物业实行等级服务收费。商品住宅(不含别墅)前期物业服务收费及保障性住房的物业服务收费实行政府指导价，指导价由价格主管部门会同区房管局定期公布。

　　四、职责分工

　　(一)各街道办事处、镇乡人民政府：按照“属地管理”原则，作为辖区内住宅小区物业管理工作的责任主体，具体组织辖区内物业管理工作。加强物业管理监管队伍建设，保证有专门机构、具体人员负责物业管理监管工作，把物业管理纳入社区管理范畴;加强对物业管理工作的指导、协调和监督;积极指导居(村)民委员会更好地发挥对业主大会、业主委员会的指导、监督作用;加强对筹备成立业主大会工作的研究，进一步促进业主对物业的依法维权、有序参与、民主管理、民主监督;与区房管局共同建立健全物业管理利益协调机制、诉求畅通机制、纠纷预警预报和调解机制，积极配合调解处理物业管理中的投诉;定期组织召开相关部门和单位参加的物业管理联席会议，协调解决物业管理区域内物业管理中的综合性问题，并落实考核工作;主动掌握辖区内各类物业的管理、使用、服务情况，及时发现这些活动的重点、难点和热点，认真把握这些活动的规律，积极采取有力措施促进辖区内物业管理效能最大化，切实维护好业主的合法权益。

　　(二)区房管局：负责物业管理活动的监督管理工作，切实履行好《条例》赋予的相关职责，积极会同有关部门将相关制度贯彻落实好，认真研究物业管理发展中的新情况、新问题，及时制定相应的规范，积极宣传，认真培训，尤其是对开发建设单位、物业服务机构等与物业管理活动有关的从业人员的培训;加强对物业管理行业协会的指导和监督，强化行业自律管理，不断促进行业协会的健康发展;依法查处物业管理中的违法行为;加快房地产行业信用体系的建设，为社会提供信息查询和市场监管服务。

　　(三)区建设局：负责在建物业施工过程中的质量监督和管理;依法受理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉;负责理顺二次供水管理体制，逐步推进二次供水设施改造，全面提高供水水质。

　　(四)区规划局：负责新建物业管理区域的统一规划，按规定配置包括车库(位)、物业服务用房等在内的建筑物附属设施;配合房产管理部门做好物业管理区域的划分工作;协调解决物业管理区域内涉及规划的历史遗留问题;查处擅自改变专有部分使用性质的行为;对物业管理区域内在公共绿化、道路等场地擅自搭建建(构)筑物的查处。

　　(五)区发改和经信局：负责适时调整公布的物业服务费用政府指导价;对物业管理活动中的各项收费进行监督、检查，对超标准和超范围收费进行查处;受理物业服务收费投诉，协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。

　　(六)区工商分局：加强企业登记中对住所的审查，不得为将住宅擅自改变房屋使用性质作为住所(经营场所)的企业(个体工商户)办理登记;经规划管理部门批准同意改变房屋使用性质的，工商行政管理部门在办理营业执照时应当查验规划管理部门的批准文件;牵头负责召集相关部门加强对物业管理区域内无照经营行为的查处。

　　(七)区公安分局：负责指导、督促物业管理区域内的安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设;消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件;加强对物业管理区域内流动人口和犬只的管理。

　　(八)区城管局：负责对破坏临街房屋外貌的查处;对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处;对物业管理区域内的环境卫生进行检查、指导和监督;加强对物业管理区域内户外广告设置的监督管理;对临街安装空调等的投诉和纠纷进行调查处理。

　　(九)税务部门：认真落实国家统一出台的税收减免政策，促进物业服务机构健康发展。

　　(十)区民政局：指导街道办事处、镇乡人民政府及居(村)民委员会加强对业主大会的指导、监督和日常管理。

　　(十一)消防部门：负责物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。

　　(十二)区卫生局：负责对物业管理区域内二次供水的卫生监督管理。

　　(十三)区环保局：负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收;对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处。

　　(十四)区质监分局：负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、定期检验、维护保养、作业人员持证上岗等工作;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。

　　(十五)区计生局：负责物业管理区域内人员的计划生育管理工作。

　　(十六)区气象局：负责物业管理区域内防雷装置以及气象特种设备的定期检测、安全监察;查处安装、改造、维修和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的防雷装置以及气象特种设备事故。

　　(十七)区信访局：负责做好物业管理区域内的信访管理协调工作。

　　(十八)区安监局：负责做好物业管理区域内安全生产的指导监督工作。

　　(十九)区司法局：指导基层人民调解组织积极疏导、调解物业管理区域内的各类民间纠纷。

　　(二十)供水、供电、供气、供热、信息等专业单位：应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施、设备的维修、养护责任;协助物业服务机构、街镇乡、社区检查、处理相关管线和设施、设备跑、冒、滴、漏等情况。

　　(二十一)各部门负责协调处理涉及本部门职责范围内的投诉事件。

　　五、保障措施

　　(一)加强组织领导。成立“成都市龙泉驿区物业管理工作领导小组”，统筹组织推进全区物业管理工作。各成员单位要在领导小组的统一领导下，按照任务分工，各司其职，相互配合，联动推进。各街道办事处、镇乡人民政府具体负责本辖区物业管理工作，区房管局负责监督和指导。

　　(二)加强统筹协调。按照“分层管理、分级投入”原则，加强人力、物力、财力投入，确保有专门机构、具体人员抓物业管理工作。区财政每年安排一定的专项资金，主要用于改善老旧小区(院落)的基础设施和功能配套，补助低保家庭和困难家庭的物业服务费用，奖励优秀物业服务机构，补贴各街道办事处、镇乡人民政府、社区居委会的日常工作经费。区级相关职能部门要根据有关法律、法规规定，研究制定推进全区物业管理服务工作的就业、价格、税收等具体政策和措施。

　　(三)加强目标考核。将物业管理工作纳入全区综

　　合目标管理体系，对各街道办事处、镇乡人民政府进行年度目标考核。目标督查部门要会同区房管局，加强对目标任务落实情况的督查、管理和考核。 　　本实施意见由区城乡房产管理局负责解释，自印发之日起30日后施行，有效期5年。