土地前期费用索赔管理程序

　　一、目的

　　确保公司利益不受损失，本公司在开发前期工作中所花费用应从地价中扣除。

　　二、范围

　　适用于本公司拟投资开发的土地。

　　三、职责

　　3.1工程部、配套部负责收集、整理各项费用。

　　3.2项目发展部负责与土地商谈判。

　　3.3办公室法律人员负责提供法律咨询。

　　四、程序

　　4.1工程部地盘主管及配套部相关人员应按下述内容积累(产生)协议、工程量、发票(收据)：

　　道路移位

　　电杆拆迁并新增电杆(农用)

　　新增下水道

　　青苗提前补偿

　　池塘清淤、填平

　　场地推平

　　临时用水

　　临时用电

　　军用电缆移位

　　农用设施拆迁(鸭棚、暖棚)

　　沪星村小河填平

　　4.2工程、配套相关人员在实施时须签订协议，核定工程量，明确预算，尽可能与土地商(七宝房地产公司

　　)联系，争取对方事前确认。在结算时取得发票(收据)。

　　4.3每项工作完成后一星期内主办人员应单项汇总经部门经理审阅后报项目发展部备案。

　　五、相关文件

　　5.1土地合同及相关土地补充协议。

　　5.2相关合同、协议。

　　六、相关表单

　　6.1预算书

　　6.2发票(收据)

　　注：1、持有本文件者应严格按此文件要求执行。

　　2、若认为本文件有不合理之处应及时向本文件的审批人提出修改意见。

　　编制： 校对： 审批： 发放号：

篇2：大连市建筑工程安全防护文明施工措施费用管理办法(2010修正)

　　大连市建筑工程安全防护文明施工措施费用管理办法(20**修正)

各区、市、县建设行政主管部门，各有关单位：

　　为加强建筑工程安全和文明施工管理，防止建筑施工安全事故发生，根据《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》和省住房和城乡建设厅《辽宁省建筑工程安全文明施工费管理实施细则》，结合我市实际，市建委重新修订完善了《大连市建筑工程安全防护、文明施工措施费用管理办法》，现印发给你们，自20**年1月1日起执行。同时原《大连市建筑工程安全防护文明施工措施费用管理办法》（大建安发[20**]238号）文件废止。20**年1月1日起，凡在大连市行政区域内承揽建设工程的建筑施工企业应在中国工商银行股份有限公司大连市分行青泥洼桥支行开设本单位安措费专用账户，并开通网上银行业务。

　　二○○九年十二月二十三日

　　大连市建筑工程安全防护文明施工措施费用管理办法(20**修正本)

　　第一条 为加强建筑工程安全生产、文明施工的管理，保证施工现场安全防护文明施工费用的投入，提高建筑施工现场安全防护文明施工管理水平，不断改善施工现场安全生产条件和生活环境，根据省住房和城乡建设厅《辽宁省建筑工程安全文明施工费管理实施细则》要求，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于新建、扩建、改建的房屋建筑工程（包括与其配套的线路管道和设备安装工程、装饰装修工程）、市政基础设施工程和拆除工程。

　　第三条 安全防护文明施工措施费(简称安措费)是指按照国家现行的建筑施工安全、施工现场环境与卫生标准和有关规定，购置和更新安全防护用具及设施、落实安全施工措施、改善安全生产条件和作业环境所需的费用。

　　第四条 安措费由《建筑安装工程费用项目组成》（建标〔20**〕206号）中的文明施工费、环境保护费、临时设施费及安全施工费组成。其中安全施工费由临边、洞口、交叉、高处作业安全防护费，危险性较大工程安全措施费及其他费用组成。

　　建筑工程造价计价时，应依据本年度执行的《辽宁省建设工程费用标准》计取安措费。建设单位对建筑工程安全防护、文明施工措施有其他要求的，所发生费用一并计入安措费。

　　安措费为不可竞争性费用，不得删减，在计价中单列并计入总价。

　　第五条 依法进行工程招投标项目，招标方或招标代理机构编制招标文件时，应按照有关规定并结合工程实际单独列出安全防护、文明施工措施项目清单。

　　投标方应对安全防护、文明施工措施项目单独报价。

　　第六条 建设单位与施工单位在签定施工合同中应依据中标通知书明确安措费额度、预付计划、调整方式、专款专用及违约赔款等内容。非招标项目，应依照本细则或《财政部、国家安全生产监督管理总局关于印发<高危行业企业安全生产费用财务管理暂行办法>的通知》（财企〔20**〕478号）将安措费单独列出。合同解除或变更，建设单位应及时书面告知建设行政主管部门。

　　第七条 安措费是保证施工现场安全生产条件的重要具体措施。建设单位应在办理施工项目安全监督受理书前将安措费一次性全额存入施工单位安措费专用帐户，存入时应在单据摘要栏或备注栏注明项目名称。建设单位在办理安全监督受理书、领取施工许可证时，应提供安措费存入凭证。

　　第八条 　中国工商银行股份有限公司大连市分行青泥洼桥支行为安措费监管业务承办行，凡在大连市行政区域内承揽建设工程的建筑施工企业应在该行开设安措费专用账户，并开通网上银行业务，专户资金不可提取现金。施工单位应在施工组织设计文件中制定安全防护、文明施工措施方案，并列出安措费使用计划，确保专款专用。安措费使用情况应在企业财务管理中按单位工程专户核算，单列备查。

　　总承包单位将建筑工程分包给其他单位的，应在分包合同中明确安措费事项，并由总承包单位统一管理。安全防护、文明施工措施由分包单位实施的，分包单位应制定专项安全防护措施施工方案。总承包单位应及时向分包单位拨付安措费。

　　第九条施工单位应按《建筑施工现场环境与卫生标准》（JGJ146－20**）、《建筑施工安全检查标准》（JGJ59－99）和《大连市建筑工程文明施工管理办法》，保证每项工程安全防护、文明施工所需资金的有效投入，确保安措费的专项使用。施工现场必须达到安全质量标准化合格工地标准。

　　第十条工程监理单位应当对施工单位落实安全防护、文明施工措施情况进行现场监理。对施工单位已经落实的安全防护、文明施工措施，总监理工程师应当及时审查并签认所发生的费用。监理单位发现施工单位未落实施工组织设计及安全专项施工方案中安全防护、文明施工措施的，有权责令其立即整改；对施工单位拒不整改或未按期限要求完成整改的，工程监理单位应当及时向建设单位和建设行政主管部门报告，并责令其暂停施工。

　　第十一条各级建设行政主管部门或其委托的安全监督管理机构应应按照属地化管理的原则，对建设单位缴存和施工单位申请、使用安全文明施工费情况进行监督，按照现行建筑施工安全检查标准规范对施工现场进行安全检查，并依据检查结果对施工单位使用安全文明施工费提出整改意见。对达到安全质量标准化合格的现场，应以书面形式告知该现场为安全质量标准化合格工地。对单位工程的安全文明施工状况按强制性标准进行综合评定，记入安全监督档案。

　　第十二条安措费专项资金采用专款专用、阶段申请的方式管理。

　　（一）工程开工时，经开工安全条件审查合格，建筑施工企业可申请使用安措费总额的50％。

　　（二）当工程主体结构施工（包括装饰装修、机电设备安装等施工工程）完成其工程量的50％时，经检查建筑施工企业合理使用第一次拨付的安措费，施工现场达到安全质量标准化合格标准的，建筑施工企业可申请使用安措费总额的40％，未达到的责令限期整改，合格后可申请使用。

　　（三）工程竣工后，经检查核实施工现场一直保持安全文明施工水平的，建筑施工企业可申请使用安措费总额的10％。

　　（四）工程建设过程中，对接到限期整改通知书拒不整改或整改后未达到安全质量标准化合格标准的不予解付，工程竣工后，剩余安措费将拨回建设单位。

　　第十三条施工单位在向市建筑安全监督管理机构和区、市、县建筑安全监督管理机构申请使用建筑工程安措费用时应分别提供以下资料：

　　（一）工程开工时，提供安措费使用申请表；安措费上缴报告单；加盖建设单位公章的安全防护、文明施工措施费专项存款凭证复印件；施工单位工程项目安全防护、文明施工措施计划。

　　（二）第二次申请时，提供安措费使用申请表；施工现场检查表；施工单位已购买安全文明施工措施项目费用清单及凭证；项目监理部总监理工程师审查并签认所发生的费用审查意见；建筑安全监督管理机构对工程项目的安全质量标准化合格工地书面告知书。

　　（三）第三次申请时，提供安措费使用申请表；竣工项目安全生产评价申请表；建筑安全监督管理机构对工程项目的安全生产评价意见。

　　第十四条办理安措费解付时，需按下列程序进行：

　　（一）施工单位在申请使用安措费时，应于当月10日前向工程所在地区、市、县建筑安全监督机构递交相应申请阶段的有关材料。

　　（二）各区、市、县建筑安全监督机构应在当月15日前将审查合格的申请材料签字盖章报市建筑安全监督管理站。

　　（三）市建筑安全监督管理站经审查合格，当月25日前签字盖章将申请材料转送中国工商银行股份有限公司大连市分行青泥洼桥支行。

　　（四）中国工商银行股份有限公司大连市分行青泥洼桥支行在接到市建筑安全监督管理站转送的申请材料后，经审查合格，应在当月30日前将各项目本次申请使用的安措费解除监管，并发送短信通知施工企业。

　　第十五条 招标方或招标代理机构未单独列出安措费项目清单的，依据《中华人民共和国招标投标法》有关规定，中标无效，由建设工程招投标管理部门责令重新招标。

　　投标人未单列安措费或单列但删减的，以及对建设单位提出安全防护、文明施工措施其他要求的费用未一并计入安措费的，评标时视为不响应招标文件实质性要求或违反国家有关法规，作废标处理。

　　第十六条 建设单位未提供安措费，对施工单位提出施工要求的，由建设行政主管部门或其委托的安全监督管理机构依据《建设工程安全生产管理条例》第五十四、五十五条规定处罚。

　　第十七条 施工单位挪用安措费的，由建设行政主管部门或其委托的安全监督管理机构依据《建设工程安全生产管理条例》第六十三条规定处罚，并视为不良行为计入企业信誉档案。

　　第十八条 施工单位未及时落实安全防护、文明施工措施或安全防护、文明施工措施不符合安全生产法律、法规、规章和标准规范的, 由建设行政主管部门或其委托的安全监督管理机构依据《建设工程安全生产管理条例》第六十二、六十四、六十五条或《辽宁省建设工程安全生产管理规定》第十八、十九、二十一条规定处罚，并视为不良行为计入企业信誉档案。

　　总承包单位未及时向分包单位拨付安措费，造成分包单位安全防护、文明施工措施落实不到位导致发生事故的，由总承包单位负主要责任。

　　第十九条 监理单位未履行本细则的安全监理责任，由建设行政主管部门或其委托的安全监督管理机构依据《建设工程安全生产管理条例》第五十七条或《辽宁省建设工程安全生产管理规定》第二十、二十一条规定处罚，并视为不良行为计入企业信誉档案。

　　第二十条 任何单位或个人，不得批准减免、缓存、缓支或挪用安全文明施工费。

　　第二十一条 建设行政主管部门和其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依照刑法有关规定追究刑事责任：

　　（一）对未按本办法预付安全文明施工费的工程受理安全施工措施审查或颁发施工许可证的；

　　（二）对招投标未单独列出安全防护、文明施工措施项目清单及安全文明施工费未单独列项、单独计取或删减不予纠正的；

　　（三）发现违法行为不予查处的；

　　（四）不依法履行监督管理职责的其他行为。

　　第二十二条 各专户资金在未解付前所产生的利息,统一作为全市建筑安全发展和奖励基金,用于表彰先进、提升监管能力和发展全市建筑安全生产管理工作使用。

　　第二十三条 本办法自20**年1月1日起施行，同时原《大连市建筑工程安全防护文明施工措施费用管理办法》（大建安发〔20**〕238号）文件废止。

篇3：物管案例：住户以维修未使用任何材料为由拒交维修费用

　　物管案例：住户以维修未使用任何材料为由拒交维修费用

　　去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。

　　维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重，在6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。

　　谁知当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费，并振振有辞地说，自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保修期，他也应当住满一年后再交费。

　　[案例分析]

　　维修费用包括材料费用和人工费用等其他费用，业主以未使用维修材料拒绝交付维修费用的理由不成立。本案例下水管道维修范围处于业主室内，属有偿服务范围，其堵塞显然是由业主装修期间，不按装修管理规定，对下水管道使用不当造成的，其责任完全应由业主承担，业主应承担维修费用。

　　至于业主提出的保修期问题，关键在保修期时效的计算。房屋保修期的计算，是从业主办理入伙手续之日起计算时间，与业主入住到房屋的时间无关，因此，业主所说刚刚入住的理由也不成立。物业管理公司应根据业主办理入伙手续的时间计算保修期，依据实际情况酌情妥善处理。

　　从物业管理的实际看，即使在市场已经相当发育的地区，亦有相当一部分业主用户对物业管理法规缺乏足够的理解。物业管理公司应当善于利用多种渠道做宣传工作，向业主用户普及物业管理法规知识。通过提高他们对物业管理的认知度，为自己管理服务的顺利实施铺路。本案例应收取的费用如在弄清维修范围后，事先告知业主，就不会出现纠纷了。

　　[解决办法]

　　情况反映到管理处，主管领导上门做工作。首先，征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见，他均表示满意。然后，便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区别，依据有关法规向其说明大厦已入伙多年，早就不存在保修期，室内维修发生的包括人工费在内的所有费用，都要由业主住户承担，并在核对这次疏通下水管工作量的基础上，进一步申明收取40元维修费，已给予了相当的优惠。

　　这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理，消除了误解，便愉快地交付了应付的维修费用。

　　[相关法规制度]

　　1．《服务收费标准作业程序》（节选）

　　一、目的

　　规范服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全的收回各项费用。

　　二、适用范围

　　适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。

　　......

　　4．有偿服务费用的收缴

　　(1)机电处、服务处等处的工作人员在为住户提供各项有偿服务时，应根据相关服务的收费标准计费，并请住户对服务项目进行验收，在服务单上签字确认。

　　(2)各部门主管应根据用户签字后的服务单对本部门员工计费的项目进行审核，并在部门审核栏内签名确认。

　　(3)各部门主管应在每月25日前将服务单汇总后交财务部会计。

　　(4)财务部会计应在每两个工作日内根据《服务单》上的相关记录填写《收费通知单》。

　　(5)财务部会计应在28日前将《收费通知单》交财务部主管审核，经审核存有疑问的在三个工作日内向业主派发。

　　(6)委托银行代收的，出纳员应于银行每次托收后的两日内，到银行抄录收缴数据，出纳员按照《现金管理标准作业程序》中的相关规定执行。

　　(7)出纳员在规定交费期限后的三日内，编制《费用收缴明细表》报财务负责人。

　　(8)财务部主管对费用收缴明细表进行审核，经审核存有疑问的，应及时查明予以更正，经审核无误的，对已交纳的费用按照《会计核算标准作业程序》中的相关规定处理；对尚未交纳的费用，按照《应收账款管理标准作业程序》中的相关规定进行处理。

　　5．水、电、煤气、电话费用的代收代缴

　　(1)对已办理银行划账手续的住户，出纳员应及时到银行抄录托收记录。

　　(2)对未办理银行划账，需用现金代缴的住户，出纳员应在供电局、自来水公司、煤气公司或电信局等相关部门规定的交费日期到相关单位去交纳相关费用。

　　(3)财务会计根据相关部门提供的收费单据，填制《收款通知单》。

　　(4)收款通知单经财务部主管审核，如有疑问应及时查明予以更正；如无疑问，加盖财务专用章后交公共事务部有关人员在3个工作日内后业主派发。

　　(5)住户用现金缴交水、电、煤气、电话费用时，出纳员在向住户提供供水、供电、煤气、电信等公司的收费凭据的同时，还应按《现在管理标准作业程序》中的相关规定向住户开具收款收据。

　　(6)出纳员在应规定交费日后的3日内编制《费用收缴明细表》报财务负责人。

　　(7)经审核，如存有疑问，应及时查明并予以更正；如经审核无误的，对已如数收回的费用按照《会计核算标准作业程序》中的有关规定进行账务处理；对尚未收回的费用，按照《应收账款管理标准作业程序》中的有关规定进行相关的催缴工作。

　　6．兼营的餐饮、娱乐等服务费用的收缴

　　(1)餐饮、娱乐部门的服务员应在客房消费时开具消费项目清单（四联）。

　　(2)该部门的收费员应根据各项服务收费标准对消费明细单上的消费项目进行准确计费、收费。

　　(3)收费员应于每日下午3时前将当日（前日下午3时~当日下午3时）的收取的账款项填制收款清单，交财务部出纳员处；收费员同时应将消费清单的财务联交财务会计按照《会计核算标准作业程序》进行相关的账务处理。

　　(4)每月31日，收费员应将当月1日~31日的收入明细汇总后交财务部主管审核，如经审核存有疑问，应及时查明予以更正；经审核无误，应根据《会计核算标准作业程序》作相应的账务处理。

　　7．费用收缴资料的保管

　　(1)财务会计应于每月末将费用收缴资料汇总编制记账凭证、登记账簿后交财务部主管审核。

　　(2)财务部经理经审核存有疑问应责令会计及时更正；如无疑问应将收费资料加密在财务部长期保存。

　　8．管理服务费用收缴率原则上应达到98%，费用收缴的情况作为公共事务部相关人员的绩效考评依据之一。

　　五、记录

　　1．《收费通知单》

　　2．《费用催缴通知单》

　　3．应收管理费用明细表》

　　4．《消费项目清单》

　　5．《费用收缴明细》

　　六、相关支持性文件

　　1．《现金管理标准作业程序》

　　2．《银行存款管理标准作业程序》

　　3．《应收账款管理标准作业程序》

　　4．《会计核算标准作业程序》