浅议大型商业地产--城市综合体的物业管理

　　随着城市建设的发展和城市产业经济的变化，一种新的城市物业类型即城市综合体雨后春笋般地涌现出来。所谓城市综合体（hopsca），是将城市中的酒店（hotel）、办公（office）、公园（park）、商业（shoppingmall）、会所（club）、公寓（apartment）等城市生活空间的三项以上的服务功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。在国外，如欧洲的拉德劳斯、东京的新宿、纽约的曼哈顿都是典型的城市综合体，而在国内，深圳的万象城、上海的港汇广场等城市综合体也相继产生。笔者所在的万达集团在全国各地大规模开发商业地产的基础上，在国内成为开发建设城市综合体的专业化企业，建成的上海、北京、宁波的万达广场已经投入运营，最近几年，万达集团开发的以“万达广场”命名的城市综合体还将在哈尔滨、成都、西安、沈阳、太原、苏州、无锡、重庆等城市建成。

　　一、城市综合体物业管理的特点

　　城市综合体不是若干类型物业在数量和种类上的简单集合，而是各种服务功能的优化组合。一般的多功能建筑并不产生新的系统，而城市综合体中，各组成部分则构成一个不可分割的有机系统。可以说，各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性。

　　物业管理最根本的任务是使物业的功能得到最大程度的发挥。而城市综合体物业管理的任务具有这样一些特点：

　　1. 由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业各期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

　　2. 由于各部分之间相互依存、相互助益的能动关系是城市综合体最本质的属性，因此城市综合体物业管理的任务不仅在于充分发挥综合体中各个部分的服务功能，而且还在于使整个综合体各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐共生的状态。

　　3. 由于城市综合体具有超大空间尺度、通道树型交通体系、现代城市景观设计和高科技集成设施等四大物理特征，因此在传统物业管理范畴，也包含着一般物业所不具有的一些特殊内容。

　　二、城市综合体物业管理的任务

　　城市综合体物业管理包含两个层面，一个是物业运行管理，承担物业的日常维护、管理和场地租赁经营；一个是物业的策略性管理，承担物业的资产管理和房地产组合投资管理。在笔者所在的万达集团，由各地的商业管理公司履行物业运行管理的职能，由集团履行物业的策略性管理的职能。

　　目前，城市综合体的业权或大部分业权通常都是建设单位所直接持有，业主有时也包括这些企业背后的投资机构。作为业主而言，实现物业各期高额而稳定的租金现金流入，保持和提高物业的市场价值，是必须追求的目标。在这种情况下：

　　1. 物业策略性管理的任务就是，制定物业发展战略计划，进行持有/出售分析，进行物业更新改造和大修理的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的资本结构。

　　2. 而物业运行管理，则是通过对物业的日常维护和管理，充分有效地发挥综合体整个系统的功能和各个部分的服务功能，并通过租务管理，为业主取得稳定的租金收入。而租务管理，则是收益性物业运行管理的核心内容。租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益性物业运行管理中租务管理的基础工作。

　　从实践情况来看，城市综合体中主力店的招商和管理是城市综合体物业经营管理中的重点和难点。笔者所在的万达集团采用的方法是通过“订单地产”的方式与沃尔玛、家乐福、百安居等国际著名连锁集团建立战略合作关系，并通过集团自己的院线、高星级酒店等产业的支持，使综合体的投资开发和运营立于不败之地。

　　三、城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和运用

　　1. 首先，管理者必须充分有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能。城市综合体各个部分都有自身服务功能的体现方式。例如，对于商务办公楼，必须注重打造商务平台。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。与此同时，根据商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品位，创造良好的商务空间和商务环境。

　　购物中心是城市综合体最重要的部分，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局布置、环境营造、交通、导购等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施；另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与处理，货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取有效措施。

　　2. 其次，整个综合体各个部分服务功能的相互关系必须达到高度和谐和共生的状态。城市综合体是一个完整的有机系统。在这个系统中，每个部分的服务功能要求是不同的，例如，在公寓、写字楼和酒店，就需要安静、舒缓的环境，而购物中心则需要热烈的商业气氛，但综合体各部分的服务功能又是相互依存的。例如，购物中心与人们的日常生活最为密切，能够形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能，可以提供生活性、愉快性和丰富性的生活，以满足人们的多样化选择，能够充分满足各类阶层的消费需求，是综合体中的核心部分；而写字楼需要公寓和酒店作为周围重要的配套，其自身则是城市综合体的主要功能，操纵着大部分资金流和物流方向，决定着综合体的地位和功能。

　　三、城市综合体物业管理应注意的其它事项

　　要使综合体各个部分服务功能的相互关系达到高度和谐共生，关键在于对空间、交通和环境各个因素的把握。

　　城市综合体具有超大空间尺度的特征。而在空间的布局、分隔上，必须按照不同类型的流动载体的属性和要求进行布置和管理，做到客货分区、动静分区，封闭空间和开放空间有机结合。

　　城市综合体的交通体系是复杂的。要通过交通组织的有机规划和管理，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系。交通组织的管理既要符合空间布局、分隔的要求，同时又要为人流和物流提供充分的便利性。

　　城市综合体不仅要通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观和宜人的环境，而且，在布置和管理上还要体现各个部分的功能特点，并有利于综合体整体功能的发挥。上海万达广场正在通过运用环境布置，能动地引导人流，使综合体的空间氛围达到均衡。

篇2：商业地产物业管理内容及方式

　　公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产,它的经营范围已远远超出原来商场的 概念,是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业(百货大楼、零售店),所以本章主要以它作为阐述对象。

　　一、公共商业楼宇的管理内容

　　1.一般性管理

　　(1)对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇,其经营者都是承租商,可以在承租合同中写进相应的管理条款,对承租户的经营行为进行规范管理,也可以以商场经 营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇,一般宜采用管理公约的形式,明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务,以此规范双方的行为,保证 良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会,由管理委员会制定管理条例,对每位经营者的经营行为进行约束,以保证良好的公共经营秩序 。

　　(2)安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大,容易发生安全问题。因此,安全保卫要坚持24小时值班巡逻,并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时 ,要进行严格的清场。同时在硬件上要配套,要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置,对商场进行全方位的监控,为顾客购物提供安全、放心的环境,确保商场的货品不被 偷盗。

　　(3)消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所,所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈,不仅要管好消防设备、设施,还要组织一支义务消防队,并要有一套紧急 情况下的应急措施。

　　(4)设备管理。管好机电设备,保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行,不然就会影响顾客购物和商家经营, 造成不必要的损失。

　　(5)清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁,将垃圾杂物及时清理外运,时时保持场内的清洁卫生,对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车 、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥,维持良好的交通秩序,同时应设专人看管,以防偷盗。

　　2.特殊管理

　　(1)商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重要工作,就是要做好楼宇商业形象的宣传推广,扩大公共商业楼宇的知名度,树立良好的商业形象,以吸引更多的消费 者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。以下我们介绍公共商业楼宇良好形象的作用,及如何建立维护公共商业楼宇的良好形象。

　　第一,公共商业楼宇良好形象的作用。

　　公共商业楼宇良好的形象是商业特色的体现,也是潜在的销售额和一种无形资产。

　　公共商业楼宇必须具有自己鲜明的特色,才会具有对顾客的吸引力。在各类商场不断涌 现,各种产品层出不穷、花样繁多的今天,顾客去何处购物,选购哪家商场的商品,会有一个比较、选择、决策的过程,也有一种从众心理和惯性。为此,商家应树立与众不同、具有 鲜明特色的形象,以特色丰满形象,以形象昭示特色,以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客,在实际管理中不断突出这些特色,使顾客熟悉。

篇3：商业地产销售培训:物业管理常识

　　商业地产销售培训：物业管理常识

　　1、物业管理名词概述

　　1）物业：是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。

　　2）业主： 是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有人。

　　3）属地管理：是指区域相关部门的管理。

　　4）行业管理：是指本行业归口处的管理。

　　5）管理：针对物业管理来理解可以概述为打理、维护、修缮。

　　6）公用设施专用基金：住宅开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区建设总投资百分之二的比例，一次性向管委会划拨的公用设施专用基金。此基金只限于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。

　　7）住宅维修基金：是指在住宅区竣工交付使用在一年以上的，由业主作保修期满后第一个月起按月向住宅区管理处缴纳住宅维修基金；当业主发生变更时原业主所缴住宅基金是不可退还的。此基金由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代替，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。

　　2、深圳市现行物业管理方式

　　深圳现行的物业管理方式均采用了业主自治与专业服务结合，属地管理与行业管理相结合的管理方式或模式。

　　3、业主大会及管委会（业主委员会）

　　住宅区入住率达到百分之五十以上时，区住宅管理部门应会同开发建设单位及时召开第一次业主大会，选举产生管委会；但已经入住业主中持有过半数以上投票权的业主决定，可推迟召开业主大会。

　　4、业主大会职权

　　1)选举、罢免管委会的组成人员。

　　2)监督管委会的工作。

　　3)听取和审核管委会的工作报告。

　　4)决定住宅区内关于业主利益的重大事项。

　　5)修改业主公约。

　　6)改变和撤消管委会不适当的决定。

　　7)批准管委会章程。

　　5、业主大会的组成

　　业主大会必须有持有过半数以上投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八岁的业主由其法定代理人出席。

　　6、管委会的组成

　　管委会委员均由业主大会在业主中选举产生。常规性一个单元产生一名，人员数额一般为十一至十七人，不可少过五人，且总人数一定要为单数。

　　7、管委会的职权

　　1)召集和主持业主大会；

　　2)审议决定住宅维修基金及公用设施专用基金的使用；

　　3)采取公开招标或其它方式，聘请物业公司对住宅区物业管理，并签订委托管理合同。

　　4)审议物业管理公司制定的对本住宅小区的年度管理计划、住宅区配套工程及重大的维修工程项目；

　　5)审议住宅物业管理服务费的收费标准；

　　6)监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作；

　　7)管委会任期每届为三年。

　　8、物业管理公司的义务

　　1）以"为业主服务"为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；

　　2）按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；

　　3）接受管委会和业主的监督；

　　4）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；

　　5）按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。

　　9、住宅区的使用和维护

　　住宅区建成移交时，开发建设单位应向管委会移交下列住宅区工程建议资料：

　　1)住宅区规划图、竣工总平面图；

　　2)单位建筑、结构、设备竣工图；

　　3)地下管网竣工图；

　　4)住宅区各类房屋清单；

　　5)出售房屋的产权范围或成本核算清单；

　　6)住宅区公用设施、设备及公共场所清单；

　　7)住宅区未完工的房屋公用设施、设备及公共场所的竣工日期；

　　8)其它必须资料。

　　10、物业管理中对于房屋的维修责任，按以下规定划分：

　　1)室内部分由业主负责维修；

　　2)房屋的外墙、电梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司定期养护和维修，其费用从住宅基金中支出；住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐、场所、停车场、连廊、自选车棚（库）等住宅区公用设施由物业管理公司统一维修养护。

　　3)管理维修养护费用从管理服务费用支出。

　　11、住宅区管理服务费的收支范围

　　管理服务费的来源：

　　1)部分商业用房租金；

　　2)公用设施、设备和公共场所的经营收入；

　　3)向业主收取的管理服务费；

　　4)住宅区的其它合法收入。

　　管理服务费的基本开支：

　　1)日常维修、养护费用；

　　2)清洁费用；

　　3)设备损耗、折旧费用；

　　4)绿化、消杀费用；

　　5)人员工资、福利；

　　6)税金；

　　7)行政办公费用。

　　管理服务费不包括业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用。对于无故不缴纳管理服务、住宅维修基金和规定的其它费用的，管理部门可限期交缴，逾期则按日收取千分之三的滞纳金，连续三个月不交缴的，可按住宅区业主公约和委托管理合约的进行摧缴。

　　管理部门同供电、供水、供气等部门签有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。