别墅，源自“别业”，意为本宅门外供游玩休养的园林房屋。可见，在古人眼里，别墅是供富贵人家修身养性的地方，是“本宅”之外的又一房产，而并非常居之所。
别墅做为房地产业顶端产品，它服务于金字塔尖的成功阶层。他们讲究品味、在意建筑的外观设计、关心产品的文化内涵、对人文环境和物业配套服务等等有着更高的要求。随着经济的发展，城市化进程加快，城市的空间将扩大，消费群将会向城外转移，带来了对别墅的迫切需求。别墅用地的叫停，使得未来几年的别墅市场供应保持在现有数量上，意味着从长远来看，别墅将成为稀缺产品，对于已经审批的别墅项目而言，稀缺性将带来更大的升值空间，别墅将成为房地产市场未来炙手可热的产品。
对于购买别墅的群体，关注的不是“一个平方米便宜多少，然后有升值空间就买”。别墅不仅仅是一种产品，更是一种生活方式，它代表了舒适的、惬意的、高雅的生活。私家庭院给客户提供了一个有天有地的自由空间，实现了私家绿化和纯私人的活动空间，从而享有贴近自然的居住方式。例如，有很多别墅和高尔夫相结合，从而缔造了舒适的“别墅+高尔夫”的生活方式。
别墅的营销关键是三点，以下将分别阐述：
NO.1 围绕产品展示
营销过程中，产品的展示是别墅营销中的重点，应该紧紧围绕产品的展示。比如说很多住宅项目大概的套路是一开工就开盘，封顶达到50％，竣工达到80％以上，而前段时间一些盘前期认购就是超量认购，开盘之后一抢而空。但是别墅市场没有这样的情况，别墅大量的开盘期是选择在产品比较完整的时候，也是可以充分展示的时候才做销售。而展示得越充分，市场的效果越好，后期越有市场。别墅毕竟是一个高端的东西，受众面很小，很难像住宅大量消费的那样形成一种市场的竞相争购。别墅是高端的销售，投资量大，客户群都是高端的客户群，这些人的判断力和理性的思考要比普通住宅客群高得多，一般的销售的方式和一般的伎俩是很难抓住这些客户的。所以别墅营销要紧紧围绕着产品的展示。
NO.2 注重口碑传播
别墅在营销过程中非常注重口碑的传播。富人爱扎堆，在别墅的销售中也充分体现了这个特点。很多项目通过口碑传送，老客户介绍新客户，成交的成功率达到了三分之一。别墅经营好，老客户十分重要。无论是什么类型的别墅，市场供应都较少，稀缺性决定了高价位，高档次也决定了它不可能成为地产开发的主流。所以如何组织营销，组织向外推广，如何构造事件，如何推进销售，如果优惠客户都应该紧紧围绕这些展开，就是老客户带新客户，这个做得好，可以作到事半功倍的效果。
NO.3 注重服务展示
高端的人群对服务有很高的苛求，所以别墅项目就是要做服务的展示。人都是这样，对别人的要求高，对自己的要求低。富人更有这个特点，他对整个盘的组织、营销的组织、业务管理的组织要求非常高，从他第一眼看到项目这个广告到最后的成交，他对这个项目都是非常的挑剔，比如说这个广告的色彩看不好也可能他就不会买，就会有这种偏执的现象。所以别墅的服务一定要做到尽善尽美。服务包括营销中的服务，应该有一套服务，服务要尽量做到专业，干什么东西都要有很好的流程，另一个就是后期的服务，也是指物业管理的服务。
对于服务，最终目的是取得客户的信任，同时也要讲求服务的品质化，也就是“档次”的问题。因为高消费人群追求的是档次，同样的一个东西他要有品质感。另外就是个性化，这个是解决什么问题？是解决客户尊贵的感觉，高端的客户追求的个性化的服务，追求这种感受。所以个性化是在别墅推广里是不可缺少的。个性化说明了它的内容也说明了它的形式，个性化的方式，个性化的内容要不断的挖掘，这个也是要与时俱进，一个时期、一个情况要有一个内容，这个方面也有很多挖掘的地方
其实，营销在别墅的发展过程中固然重要，但是高端项目大家更要关注做项目本质的东西。还是几点：第一是地段、第二是产品、第三是服务。这些基本的工作做不好，产品的销售推行起来是没有依据的。
首先地段是非常重要的，现在有一些项目，地段非常不适合搞豪宅，靠无限的空间和地盘做，项目会做得非常吃力，销售期五年、十年。所以没有豪地不要做豪宅，这个是一个道理。只有地段有优势，才能对客户产生吸引，解决了项目吸引力的问题。
第二个是产品，产品无疑是别墅项目核心的竞争力，不像有的住宅项目，住宅的项目虽然讲景观和风格，但是住宅的项目在当今市场基本跑不了太偏，但是别墅项目很容易跑偏。产品和消费者要关注两点，第一个就是为什么要做，第二个就是产品的品质要做出来。这个有很多的方面，比如说项目定位，比如说建筑风格的定位。把一种美好的生活传播给需要这种生活的客户群体，让他们了解这种生活方式，让他们喜爱这种舒适的生活，这是精神层面上的，而非建筑本身所能够创造的。精神的东西并非仅仅依靠于推广，它也体现在产品中，怎样让客户看见产品就可以对其有一种美好的憧憬、对于未来生活产生美好的想象，这本身比推广更为重要。
归根结底：要做成一个好的别墅项目，最基本的产品要做好，地段要有吸引力，服务要跟上。
篇2：别墅项目营销中心案场行政制度
别墅项目营销中心案场行政制度
一、员工守则：
为维护公司利益和声誉，保障销售工作顺利进行，特制定本守则。
1、销售人员必须遵守国家法律、法规、自觉维护公司利益，不谋求公司制度规定之外的个人利益。
2、销售人员必须敬业爱岗，尽职尽责，勤奋进取，按质按量完成销售任务。
3、销售人员之间应团结合作，密切配合，发扬团队精神，建立良好的合作关系。
4、待人接物热情有礼，着装礼仪整洁大方，自觉维护良好的办公环境，保持统一规范的办公秩序。
5、保守公司机密，以公司利益，客户利益为重，不得从事有损公司利益，客户利益的活动。
二、考勤制度
1、工作时间
8：30-12：00
2：00--20：00
用餐时间：每次不得超过30分钟
2、休息制度
销售部为每周六天工作日，销售人员原则上每周休息一天。销售经理在展会、广告发布日、推广促销活动等特殊情况，可另行安排作息时间。
3、考勤制度
（1）、迟到：迟到者每次罚款20元，三次以上者罚款50元；10分钟以上1时以内，每次罚款50元；1小时以上作旷工1天处理；每月累计迟到三次记旷工一次。
（2）、早退：早退者每次罚款20元，三次以上者罚款50元，1小时以上作旷工1天处理；每月累计早退三次记旷工一次。
（3）、旷工：未经提前请假，私自不来上班者按旷工处理，旷工一次罚款50元，一个月内累计三次将予以除名。
（4）、病假：员工病假须提前通知销售经理，并在康复上班时出具医院诊断证明。一个月内病假两天内不扣工资，两天以上病假扣除当天工资。
（5）、事假：事假必须提前1天以书面形式通知销售经理，经批准后方可执行，未经批准，擅自离岗，以旷工处理。事假不得超过1天，超期请假须经公司总经理批准，方可离岗。超期离岗者，以旷工处理。超期四天以上，视为自动离职。事假期间扣除当天工资。
（6）、外出：员工外出办理与工作相关事宜，须向销售经理请示，获得批准后方可外出，并应在办完事情后，立即返回，不得利用外出时间办理与工作无关的私人事宜，未经批准私自外出按旷工处理。
（7）、脱岗：无故不在自己当值的岗位上的，视为脱岗，给予20元/次罚款处罚，每月累计三次者按旷工一次处理。
4、考勤管理
（1）、销售部考勤由销售经理如实记录，于次月6日前统计汇总，上报公司。
（2）、事假、病假、休息、离岗前必须进行工作交接，离岗人员与指定人员进行工作交接，以保证工作的连续性。未进行工作交接，处以100元/次处罚。
（3）、外出前必须填写外出事由登记表，未填写者以旷工处理，着装要求：现场人员按公司规定统一着装。
三、行为规范及违规处罚
行为规范
1、上班时间未经批准不得私自脱岗外出。离开岗位，要向销售经理报告。
2、上班时间不得在销售接待区吃东西、吸烟。
3、不得在工作时间阅读与工作无关的书籍、报纸、杂志。
4、不得在工作时间从事娱乐活动，不得打牌、下棋、玩电子游戏等。
5、不得在客户视线范围内化妆。
6、不得在上班时间睡觉。
7、不允许长时间接打私人电话。
8、不允许在办公区内高声喧哗，谈笑，不得闲聊与工作无关的事情。
9、不允许着装不齐，衣衫不整上岗。
10、不得在销售资料上乱涂乱画。
11、不允许使用客户专用纸杯。销售人员不允许使用办公室电脑。
12、上班前及上班时间不得饮酒。
13、不得搬弄事非，挑拔同事间的关系。
14、不允许销售人员做私单，替客户炒房，从中谋取利益；
15、严禁使用公话拔打信息台或私人长途电话的；
16、杜绝和客户争吵现象；
17、严禁对上级分配的工作任务推脱或者拒绝执行。
18、严禁顶撞上级，情节严重者一律辞退。
违规处罚
1、违反上述第1-11条者，处以20元/次罚款处罚；三次以上处以50元/次罚款处罚；
2、违反上述第12条者，停岗一天，并处以100元/次罚款处罚；违反、二次以上者，予以辞退处罚；
3、违反上述第13条者，予以辞退处罚；
4、违反上述第14条者，予以辞退处罚；
5、违反上述第15条者，除赔付相应话费外，另处该话费2
倍的罚款。
6、违反上述第16条者，处以100元/次罚款处罚；二次以上者，予以辞退处罚；
7、违反上述第17条者，处以100元/次罚款，并且停轮3天。
8、违反上述第18条者，第一次，严重警告，并处以200元罚款，第二次，一律辞退。
四、离职人员管理
5、由于个人原因辞职须提前10日向销售经理递交辞职申请，经销售经理及公司总经理批准后，方可办理离职手续。
6、离职人员辞职必须填写销售部辞职申请表，交还公司发放的办公用品，由销售经理及公司行政部核实确认。由财务部核实离职人员的考勤、工资、佣金、欠款及扣款情况，并签字确认。
7、离职人员辞职必须填写辞职工作交接单，将己认购客户、意向客户名单移交给销售经理，销售经理可根据实际情况或离职人员建议将客户分配给在职销售人员。由主管填写离职人员客户移交单，交接双方签字确认，报销售经理批准。
8、离职人员按实际完成情况计提相应佣金。剩余部份的工作由移交接收人完成并计提该部份佣金。若离职人员在离职后由于客户原因发生退房，则已发入佣金将从被移交人员处扣除。
五、此规定自20**年1月7日起执行。
篇3：别墅营销接待中心卫生标准
别墅营销接待中心卫生标准
一、时刻保持接待中心整洁干净；
二、接待客户之后，及时收拾桌椅，桌面保持一尘不染，无灰尘；
三、接待中心玻璃保持通明透亮；
四、烟灰缸必须及时清理，保持洁净，没垃圾；
五、小门及时关闭，做到轻开轻关；
六、地面任何时候都不能出现果皮纸屑、烟头、槟榔渣等；
七、接待台上保持整洁，任何私人物品不得放置接待台上；
八、绿色植物必须每天维护，浇水；
九、不得在接待中心吃零食和用餐（值班人员用餐除外）；
十、个人卫生以礼仪接待要求为准。