房地产调控长效机制亟须建立

　　李宇嘉/中国证券报/20**1021

　　十八届三中全会渐行渐近。从目前来看，房地产行业管理将会是一个改革重点。目前，不少专家各抒己见，但有一点是共同的，那就是长效机制亟须尽快取代现行的行政调控手段。

　　缘何“屡调屡涨”

　　要构建长效机制，一个必修的功课就是探讨过去十年（20**-20**）的调控为何会陷入“屡调屡涨”的境地。过去十年，房地产调控出问题与源头上的土地制度关系极大。

　　上世纪80年代以来，我国无论哪一个行业从计划到市场的改革，都会带来该行业商品供应的大幅度增长，在数年内迅速消除计划时代的供应短缺，甚至出现供应过剩。但是，相对于住房需求的短期内迅速释放，20**年住房市场化加速，并没有带来住房供应快速增长，关键的问题就是行业的源头——土地市场。

　　很多研究认为，20**年“8·31”大限以后，地方政府通过“招拍挂”垄断了土地市场供应，实行“饥饿式”供地，故意抬高地价并驱动了房价上涨。其实情况相反。首先，为了约束地方用地“饥渴症”，中央通过土地用途管制（特别是18亿亩红线）和地方用地指标审批，卡死了地方每年用地总规模；其次，地方招商引资（工商业用地）低效占用了大量的建设用地；最后，地方各类用途的用地冲突、规划上的不合理、从储备到出让周期太长和审批低效等，让供给弹性本身就很小的土地供应更加少了，这也是各地每年的土地供应计划完不成的主要原因，造成了土地供应人为减少和地价的被动上涨。

　　在住房供应的上游（土地市场）缺乏弹性，而下游需求无限竞争的情况下，房价上涨不可避免。这时候，应当发挥政府直接供应的效率，特别是保障性住房的大规模供应，大萧条后的美国、二战后的英国和日本都是如此。但是，20**年提出房地产支柱地位后，1998年“房改”后确定的经济适用住房为主体的住房供应模式基本被忽略，直到20**年才正式重启，20**年提出当年开工590万套保障房后，才进入大规模的保障房建设阶段。但是，由于土地出让金无法有效纳入预算内，变成了地方政府可自由支配的、实现经济增长和自身利益的工具。20**年以来是地方土地财政的辉煌期，“土地资本金+贷款杠杆”撬动了浩浩荡荡的基建投资，而超过4000万套保障房建设的浩大工程，与这一时期地方政府大规模基建投资在用地和资金需求直接冲突。因此，为完成保障房的任务，将国有企事业单位的集资房纳入、将保障房建在配套缺乏的城郊等就是必然的现象，“好的保障房”则面临着寻租的巨大压力。于是，尽管20**年以来加大了保障房建设力度，但满足基本和分流需求的效果甚微。

　　房地产调控面临两大压力

　　在基本住房需求不能得到有效满足的同时，近十年来房价快速上涨造成的另一个严重问题，就是收入差距的拉大。这使得房地产调控始终面临着两大压力：一方面是低收入人群对于“住有所居”诉求，另一方面就是缩小“因房价上涨而拉大的收入差距”的诉求。

　　据国家统计局城镇入户调查的口径计算，过去十年间，中国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%，远高于同期城镇居民可支配收入增幅。因此，房价上涨通过财产性收入的倍增进一步增加了高收入人群的财富水平，加大了其与工薪阶层的收入差距。在一、二线重点城市，过去十年间吸引了超过80%的外来新移民，再加上本地的工薪阶层，“因房价上涨而拉大收入差距”的调控压力更大。因此，即便是这些城市保障房有所起色，调控的压力也不会轻多少。保障房做得好的国家或地区（如中国香港和新加坡），其商品房价格也非常高。做好住房保障只是保障了基本需求，但不能降低老百姓对高房价的抱怨。

　　事实上，降低房价、缩小因房价而产生的收入差距，进而降低调控的压力，现成的、可用的调控措施不是没有。如税收的政策有房产税、遗产税、个人所得税、资本利得税等，金融的政策有上浮利率水平，土地的政策有小产权房入市、集体土地市场化改革等。尽管这些政策存在信息登记、权属混乱、上位法限制等障碍，但并不是没有实施的空间和可操作的手法。然而对初始制约条件的容忍，造成了房价越涨、制约越明显的恶性循环。调控政策的成本在房价上涨下，显得微不足道，需求无法得到遏制。同时助长了房价上涨的预期，掌握了规律的人，一旦捞到了第一桶金就很轻易地再去捞金，政策落入“空调”便是必然。

　　在未来住房调控政策设计中，首要的选择是坚持和完善现有政策，如存量建设用地（工业园区）的再利用、加大保障房公共配套投资、房产税试点的扩大等，这些措施实施起来面临的困难和风险程度较小，对调控效果的边际改善较为明显。体制层面的改革措施，如集体土地入市、中央地方财税关系调整等，在兼顾现状制约和风险的前提下，局部性改革的可能性较大，最终实现长效机制对现有措施的完全替代。

篇2：调控政策下的房地产投资策略

　　中国的房地产行业发展至今,取得了长足的进展,但同时也累积了不少的问题。这些问题主要体现在四个方面:金融风险、结构失衡、房产功能定位不准以及发展速度过快。

　　金融风险也许是房地产行业面临的最大问题。在中国房地产的发展过程中,银行发挥了巨大的作用,但与此同时,房地产行业---如开发商贷款与个人住房按揭贷款的急速增加---也给我国的金融系统带来了巨大的潜在风险。此外,由于房地产行业的持续快速发展,境外资金大量涌入我国的房地产市场。大量的热钱也增加了我国金融系统的风险。而目前我国正处于金融改革的关键时期,金融市场即将全面开放,利率市场化和人民币升值的压力也日益增大。在这个微妙的时刻,房地产业累积的风险以及境外热钱对我国金融体制可能造成的影响引起了广泛的关注。

　　房地产发展速度也是市场关注的焦点之一。近几年,我国房地产行业快速发展,房地产投资额与商品房销售价格都出现了明显的快速上涨,一些城市的房地产市场出现了非理性上涨的情况。但是我们应该意识到,一个地区的房地产发展速度必须和当地GDP的发展周期相符合,如果房地产过快上涨,必然会带来一系列的社会和经济问题。

　　房地产的主要功能是居住功能,投资功能主要体现在保值增值,尽管金融的最高境界就是套利,但房地产绝对不能成为套利的工具,房地产地金融工具属性需要弱化。

　　针对目前房地产发展过快、累积的金融市场潜在风险过大的这种情况,政府采取了相应的紧缩性宏观调控政策。这一次的宏观调控其实是配合我国的金融体系改革而来的,是对房地产行业的一次全面调控,对房地产各参与方的预期、对流动在房地产市场内的热钱以及市场需求都做了对应的规范和调控措施。政策实施到现在,我们可以看到,此次调控已经产生了一定的效果。市场预期发生了明显的改变,一味看涨这种一边倒的现象已经不复存在,当然也要警惕出现全部看跌的情况;市场需求也做了分类引导,投机需求被抑制、投资需求得到了疏导、而自住型购房者的利益得到了保护。

　　那么在这个宏观调控的背景下,开发商和投资者应该采取怎样的对策呢?

　　对于开发商来说,首先就是应该回归到市场本原上来,勤练内功,做好产品。房地产行业有一项最基本的属性,就是土地。在目前土地供应收紧的情况下,开发商要做的就是要精耕细作,尽量为土地施肥。在产品品质、客户服务以及顾客满意上多下功夫,尽量做到每一单位的土地都能产生尽可能多的附加值,以达到企业效益的最大化。

　　第二,开发商还应该注意分散企业经营风险。建立企业地域组合,在不同的城市进行房地产开发,以分散地域风险;建立企业产品组合,把企业产品在普通住宅、别墅、商用物业等不同物业类型上进行适当分布,以分散产品风险;同时企业还应该构筑金融组合,多元化企业的资金来源,充分合理地利用基金、信托、银行贷款及企业预售资金等融资渠道,以缓解资金链对银行的过度依赖性。

　　对于投资者来说,要意识到以币求货仍是主流。持有人民币与持有房产相比,很多人还是会选择持有房产,房地产投资的需求客观存在,这些投资需求应该得到适当的疏导。现在中国中西部许多城市以及长三角的二三线城市,房地产行业仍然具有投资价值;如果能够把这些城市里品质优秀的楼盘与具有投资需求的人群匹配起来,那么第一投资需求能够得到满足,其次也可以有效缓解上海、杭州等一线城市的投资压力。

　　二、三线城市房地产市场的发展仍然很不成熟,在运用产业政策对市场进行调节、控制投机比例上需要向北京、上海等较成熟地区学习,而信息化建设及房地产市场数据监控仍有待加强。因此在把人们的投资需求引导到二、三线城市的同时,也有一些值得注意的问题。首先,在投资区域的选择上,投资者不要只关注那里的新建开发区,老城区的旧区改造可能也具有较大的投资潜力;其次,在物业类型的选择上,要警惕二、三线城市的非住宅风险尤其是商业地产风险;第三,在投资二、三线城市时,要时刻注意二、三线城市的房地产发展情况。

篇3：广州市关于进一步做好房地产市场调控工作的意见（2013年）

　　广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见

　　穗府办〔20**〕44号

　　各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：

　　《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》(穗府办〔20**〕14号)实施以来，我市房地产市场出现了积极变化。为进一步做好房地产市场调控工作，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现提出如下意见：

　　一、加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应。加快中低价位商品住房供应，加强对中低价位商品住房项目预售款的监控和划拨使用管理，确保房地产项目顺利完成开发建设。已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。

　　二、增加住宅用地供应。切实采取有效措施，力争20**年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。20**年12月31日前制定并公布20**年全市住宅用地供应计划，确保20**年住宅用地计划供应量不低于20**年计划供应量。

　　三、抑制不合理住房需求。自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　从严查处各类住房骗购行为。对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产登记;对存在规避住房限购措施的商品住房项目，责令房地产开发企业整改;购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，责令停业整顿，并严肃处理相关责任人;情节严重的，追究当事人的法律责任。

　　四、人民银行广州分行应在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。

　　五、引导开发企业理性定价。根据20**年本市房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。

　　六、穗府办〔20**〕14号文件与本意见不一致的内容以本意见为准，除此以外的其他内容继续执行。

　　广州市人民政府办公厅

　　20**年11月15日