[**之约]整合推广方案
前言
天津房地产市场的理性化日益催熟消费者的购房选择,
面对受众日益挑剔的目光和目前遇到的实际问题
我们应拿出崭新的营销方略,
放手搏击房地产市场的奶酪。
推广总纲
推广纲领:媒体营销+产品创新--双管齐下,扬长避短
■媒体营销用于达成广泛传播效应,关键在于运作的主动性和引导性。
■产品创新并不是要将产品翻新、再造,而是在现有的基础上把产品::结构的优势最大化地表现出来,以更直观的形式传达给目标受众,进而干预目标受众的购房消费取向。
推广目的
1、凝聚人气,为销售冲刺阶段做准备;
2、与客户做亲密接触,建立产品功能优势上的良好印象;
3、挖掘多元化产品功能,张扬楼盘形象,塑造房地产品牌个性。
产品卖点梳理
总卖点:梅江版块珍稀120平米户型
分卖点:1、两梯两户,全速电梯
2、4.2米开间起居室(带2.6米宽落地窗)
3、主卧转角(落地窗)阳光房
4、10平米厨(带落地窗)、卫
5、独立餐厅
6、层高3米
媒体营销推广思路
主题:梅江珍稀120平米户型
目的:吸引消费者到售楼现场
具体操作:在报稿上持续传达"120平米户型"的信息,将房型的各分卖点充分描述,旨在以紧迫感和感性描述打动有购买120平米户型的客户,但对两室、价位等敏感问题加以回避,(到售楼处解决)
选择媒体:《每日新报》、《今晚报》
曝光频率:1次/周
产品创新建议
方式:房型创新功能全面演示
目的:打动已到售楼现场的客户
具体操作:做实楼样板间或在售楼处设样板间模型(详见附图),用于空间功能释义
时间:五月初完成
销售策略建议
方式:
1、"香气四溢"计划--凡女性客户或携女士到售楼现场的客户均可获赠国际顶级**一瓶
2、买房赠主卧阳光房(或赠1/2阳光房面积)--以返款的形式赠送面积
3、购房送装修方案,或购房返(创新功能)装修费用(1万元)
目的:
1、聚拢现场人气,增加销售成功几率
2、快速促成销售
具体操作:
1、"香气四溢"计划可持续整个五月,不限是否签约
2、赠阳光房活动须限时限量(如,5月1日--8日的签约客户)
3、购房送装修方案(或返装修费用)限定在5月9日--30日签约客户
媒体营销推广思路
主题:梅江成熟片区的MINI COMPANY
目的:快速消化楼盘
具体操作:以价格优势闯出市场
选择媒体:《每日新报》、《今晚报》、DM
曝光频率:报广1次/周;DM在五月下旬(5月20日左右)开始投递
产品创新建议
方式:将20#楼单独包装做SOHO
目的:以绝对的价格::优势争取周边商用楼盘的客户资源
具体操作:样板间装修完成后,同时用于现场接待
时间:六月初
※ 以20#楼为试点,如果销售情况乐观,即可把余房作商用包装
六-七月份产品转型成果预测:
●120平米户型适
●将吸引更多投资者买房转租,坐享稳定收益;
●为楼盘增值,继续提升企业品牌和项目品牌;
●作为一次大胆尝试,为企业后续开发积累销售经验。
以上是我们对[**之约]尾盘期推广思路的初步想法,
总体分为两部分:一、以创新功能演示和各种优惠政策吸引主力家庭购房
二、以绝对价格优势在商用楼盘中拦截一部分客户
重点:归根结底吸引客户的是产品本身,那么产品优势的展现是广告推广和销售团队共同而艰巨的任务,希望
我们能达成共识,为[**之约]和**的品牌形象提升注入坚实的力量。
篇2：楼盘营销推广策略:尾盘销售7大策略
楼盘营销推广策略：尾盘销售的7大策略
房地产销售有其自身的运作规律，在每个销售阶段，因其各种原因和所需达到的目标不同，致使我们相应运用的营销推广策略和销售手段，亦有不同：
一、概念内涵：
按正常规律项目销售工作在主销售期之出现停滞状态的剩余部分，都称为尾盘。一般来说，尾盘是一个项目的利润沉淀，是产品在开发和经营进程的难点，尾盘处理得当，则可体现项目的价值。
二、尾盘策划方略
尾盘策划1：降价或变相降价
尾盘的产品特征一般分为两种，一种是朝向、采光、楼层、户型较差的，这种尾盘一般通过降价的方式来处理。除了降价，没有更好的办法。
可以说，几乎所有的尾盘都离不开“降价”，尤其是当开发商急于套现时，降价几乎是唯一的选择。
降价也有很多新的技巧，除了降低单位售价外，还有所谓的“隐性降价”，如降低首付款、送装修、送物业管理费、送花园、送绿化等（如金地大厦）。这些颇具人情味的降低方式，所起的作用不可小看。
降价之法虽然作用不小，但毕竟不能包治百病。当降价遭遇极限，广告遭遇熵增，拓展新的营销方式和渠道便显得十分重要。
尾盘策划方略2：重新定义
必要时改良产品尾盘处理方式除了降价以外，重新定义市场、重新界定客户，同时在可能的情况下对产品进行改造，也是一个值得借签的方法。按照国际惯例，所谓重新定义市场，一般必须对产品进行改进，才能维持持续的销售，避免提前进入尾声。
改进产品这一方式对写字楼和商铺来说，运用较多，住宅产品户型改进比较困难，虽然复式可以改为平面，大面积可以改小，小面积可以改大。但大多在特殊的情况下才采用此方式。一般来说，住宅产品销售到了尾声，改进的可能性几乎微乎其微，因此，更多的是注重重新定义市场。
尾盘策划3：制定目标各个击破
但楼盘销售一波三折，后劲不足时，化险为夷的一个策略是由卖名字、卖风格转为买承诺，质量的承诺、功能的承诺、价格的承诺，服务的承诺；另一个策略是由卖承诺，转为卖体验，体验物业实质，体验生活方式。
确定合适的可操作性策略后，关键是各个击破的战术，对每一套房都仔细研究，这样成功率就可大幅度提升。
尾盘策划4：销售渠道创新
不同的销售渠道针对不同的客户，传统销售渠道是以人际营销中的发展商销售或代理商销售为主，当卖点挖掘完，传统渠道用尽时，如果在人际营销渠道中挖掘客户营销、关系营销、直复营销，在大众传播中渠道渠道DM、POP等，又开辟电子商务渠道等，将会扩大胜算的概率。
譬如，发动老客户带动新业主，作用不可小看。因为业主对楼盘的优缺点了如指掌，他们出面对楼盘点评对其身边的人影响力大、可信度高、说服力强。业主实际成了楼盘的推销员。如果老业主推介成功的可及时获得相应的奖励，将会取得良好的效果，甚至可以把这种优惠模式制度化，万科的万客会、金地某某会都属于这种模式。
如果剩余的套数实在太少，可委托一些中介进行租售，直接进入三级市场，以期合理的省时省力，因为仍然由发展商、代理商销售时不经济的。
尾盘策划5：小型活动促销
小型活动促销显奇效：在封顶庆典、入伙庆典、公司司庆、业主联谊等有可能形成会客高峰的时机。由发展商、代理商搜寻一些有效目标客户参与，可以适当用一些有奖促销配合，奖励可以是家电、物业管理费、买房现金折扣、会所会费、免费旅游、适量保险、现金或其他实物。这些有效目标客户通常不会一人来，要么家人，要么亲友陪同而来。楼盘外立面、规划、卖场、样板间、现场气氛等会激发一些有效的购买力。
尾盘策划6：挖掘新买点
密切关注政治经济形势、行业变化趋势、城市产业结构调整、城市规划动向、楼市变化等。如亚洲金融危机、中国加入WTO、地铁开工、西部通道、滨海大道、城市中心公园、盐坝高速公路、龙岗第二通道开通、中海振业进驻横岗可以提炼成为买点，对楼盘销售产生较大的影响。
尾盘策划7：提升楼盘的综合素质
比如对一个规划落后的小区，增加公共配套、增加会所、环境加以美化；对交通不便的小区、配套不全的小区，增加便民措施、增开住户专车或引入专线巴士；对物业管理不完善的小区，重新聘请知名物业管理公司进行物业管理；对销售困难的商场，引进名牌商业管理公司共同经营，通过产权分割、租售联动、反租等形式从总体上强化营销。提升楼盘整体的素质、无疑会增加楼盘的附加值，增加开发商的投入，但这笔投入会换回更大的收益，从边际利润的角度看是恰当的。