武汉华润凤凰城规划建议
建设分期:
建议项目在开发上分为2期开发（营销上控制房源，多期推出）
原则：最快树立华润在武汉的品牌和美誉，利用中山路沿线成熟度，利用绿化带集中展示，避开和平大道整改期，2期借助城开带给和平大道沿线的热度。
一期6万平方米，二期8万平方米。
建议一期推出南部临中山路到区域
中心部分，地块北部二期开发。
一期推出房源以1１0-150的主力户
型为主，一期后期推出部分的160-170，
250-300的楼王户型。
一期推出休闲会所，作为售楼展示
一期只推出住宅，商业二期销
售期配合推出
原则:人车分流,通而不畅
周边楼盘时间长，新盘档次中低，因而户车比是达不到本项目档次要求的。武汉中高端楼盘目前普遍达到1：0.8到1：1以上的户车比，同时考虑项目商业部分有可能带来的部分停车需求:
建议户车比为1:1
楼型配比
两梯三户：
三户的厅，室均可朝南，通风采光卓越，明厨明卫
私密性，尊贵感，居住密度低
成本高，占地面积大，公摊大，实用率低
两梯四户：
可保证户户朝南，但通风采光性，朝南面难及两梯三户
最适宜设置于正南北朝向，北面有景观的位置
前面两户宜为小户型，收紧，最大程度优化后两户的通风采光。
相对两梯三户较为经济，易于成本控制，规划布局，提高实用率
楼型配比建议：
－－结合物业类型定位，档次定位
楼型朝向：
建议本项目布局为正南北为主，主要满足朝向和南面景观和北面内部景观。部分位置可偏转15-30度，一定程度上顾及东北面景观。利用转角飘窗，阳台等的设计利用西面景观。
楼型分布：
好位置配好房子的基本原则。小区南部，中心位置，中,大户型配置为两梯三户，临路，小区北部无显著景观资源处设置两梯四户的中小户型。
周边楼盘配套,会所,商业规划现状:
街区商业功能分析:
项目临近武昌的老商业中心——司门口商圈（中低档服饰用品，休闲运动，饰物，零散街铺，中华路餐饮娱乐为主）和现在武昌最兴旺的商业中心——中南商圈（中高档集中型，百货商场、通讯、音像书店为主）商业气氛浓。
地块周边，和平路和中山路沿线均无大型主题商业或超市，除部分餐饮规模较大外。基本都为零散小临街铺面。行业主要为小型超市，杂货店，低档美容美发，汽车维修服务为主，功能性不强，为满足最基本的家居生活的业态。
分析本项目商业条件:
地理位置 ——优越，商圈边，老城区，消费性强
周边配套 ——齐全但仍有空白点
小区自身规模 ——具备一定规模和支撑力
辐射范围内的人流量 ——交通发达，人流量多，未来周边楼盘聚集
项目定位档次 ——中高，高——便利+品位
业主的消费取向——健康便利居家+高水准，高品位
物业自身类型 ——住宅，周边具备商业，政治，金融贸易需求
项目位置,规模,并不具备做大型综合商业的可行性.
项目所包裹地块目前的用途不明,有拍卖,做住宅,公建的等等可能性,但根据其两面临主干道,处于主干道交汇点的,规模偏小的特点,预计做大型综合性商业的可能性较大.
根据城开地块位置,地形,预计其不会做大体量的商业,项目有可能成为联系大型商业和城开项目,后期拆迁住宅项目的联系点.
本项目商业有可能借助大型商业的商业效应,依靠周边大规模住宅群的商业需求,实现更大的商业价值.
商业功能定位:配套型商业
商业建议:
1.商业分布:
建议主要设置在项目和平大道的临街面.
2. 商业楼层:建议2层
3.商业售价:建议均价10000元/平方米左右
方案1：
大招商+小销售
商业面积:建议6000平方米左右
商业业态:招商一家4000平方米左右的主力店(可引入综合品牌超市,如万家或特色消费品牌店如安利，屈臣士)销售2000平方米的临街商业品位走廊.（但基本业态要控制，体现文化，品位）
方案2：
小招商+大销售
商业面积:建议4000平方米左右
商业业态:临街特色商业街，主要以销售为主，部分主题性行业招商，如书店等。
售楼处:
建议将售楼处设于临入口处,集中绿化带的休闲会所内.
售楼处色彩.立面感觉与楼盘整体主题,风格相协调,视觉舒适感,冲击力强
功能分区：
内部分区包括：接待区、电子演示区、展示区（总体模型区、单体及建材示范区、广告展板展示区）、签约区、休闲厅、销控及洽谈区。
功能分区明确，平面间隔需动静分区、动线流畅、空间分明的规划，同时考虑到项目开售引爆时，空间能容纳大量客户。
空间分隔可通过高差、不同材质、不同颜色进行有效分割。
室内的广告包装、指示系统等必须沿袭统一VI。
主入口:
设置入口广场,将集中绿化带纳入规划,进行展示,吸引客户
主入口广场以绿色植物和小型喷泉为主题，绿色呼应山景,水给人清新、雅致的感觉，能舒缓心情。
将楼盘名称的小雕塑嵌入广场，增强标识性。
注重背景音乐及夜视效果
会所:
建议设立 新古典主义 双会所
品位休闲会所(1200平方米)——SPA，桑拿，主题观景咖啡酒吧等娱乐休闲为主，前期作为售楼处。与入口绿化,入口广场相结合.
运动会所(2300平方米)——羽毛球，乒乓球，桌球等运动设施。可与内部水景,景观轴相结合.
会所应具备对外经营功能,弥补周边现有楼盘空白.利于会所后续经营.
其他可设置配套设施:
泳池
网球场
规划方案1:
规
划方案2:规划方案3:
规划方案3:
围而不合
开放的空间
部分位置适度的偏转,扩大景观面
错落,错出多变的庭院生活
流动,合二为一的景观系统
阳光庭院,南面住宅让庭院撒满阳光
规划建议:生态性,创新性
篇2：新成立物业公司发展规划设想和建议
新成立物业公司发展规划的设想和建议
前言
因为物业公司是刚刚起步，有很多工作需要我们去做（这句有点白话，改成这样可否：由于z物业公司刚刚成立，把有很多工作需要我们去做删除），结合集团年中工作会议精神，z物业现确定总体发展思路，（删除我们确定整体管理）思路为“夯实基础稳步发展”坚持“以酒店式管理、管家式服务”的管理模式，“零投诉、钻石服务与表扬”的质量管理原则为物业管理服务目标开展工作，通过各种信息渠道（如客户意见征询、社区活动等方式）了解和掌握客户的需求和期望，有针对性的向客户提供各种服务，以满足客户的需求。以可持续发展战略为宗旨，确保物业的保值与升值，全力打造z物业品牌，树立z物业形象。
根据z物业实际情况，结合集团公司的战略规划、及物业公司现状制定物业公司近期及远景规划，确定物业公司今后的发展方向及目标。
拟编制新的组织架构，组建一支高素质的管理队伍，并对现有人员进行整合，统一方向，统一思想，统一标准，统一流程，统一计划。
20**--20**年我们将紧紧围绕以“整合与统一，夯实管理基础，稳步发展”为主题开展工作。通过高质量的管理，高标准的服务，全力打造“z物业”品牌。具体方案及计划如下：
一、物业公司的定位——统一方向
以创建、经营一流的酒店式物业管理服务公司为宗旨，秉承“全心全意，惟精惟细”的服务理念不断前行。树立z物业品牌，使之成为员工向往、客户认同、社会尊重、投资者获益的物业管理典范企业。
①z物业管理模式
酒店式管理+管家式服务+军事化标准
②质量管理原则
零投诉、钻石服务与表扬
③z物业精神
忠诚、团结、敬业、创新
④z物业服务理念
全心全意、惟精惟细
⑤z物业经营理念
以信誉求生存以服务赢市场以效益求发展
⑥z物业服务宗旨
以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务
⑦z物业追求目标
创造品牌价值、维护业主利益，走可持续发展道路
以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。
⑧管理体制
专业化、规范化、市场化、制度化
⑨管理思想
安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。
⑩z物业管理原则
坚决地坚持自己管物业的原则
11（序号不一致）z物业管理目标
顾客满意率98%
顾客有效投诉处理率100%
维修及时率100%
维修投诉回访率100%
治安案件年发生率0.5‰
火灾年发生率0.5‰
绿化完好率98%
员工上岗培训合格率100%
12、z物业发展目标
二、文化建设——统一思想
①开展丰富多彩的社区文化活动、楼道文化、导视文化、警示文化。
文娱活动：在重大节日或专题活动，提升企业凝聚力。
楼道文化：在办公室、生活区主要位置制作标语及看板，宣传企业文化。
导示、警示系统：在园区生活区、水系、主干路及重点区域设置警示牌，导示牌。
②倡导“两个体系”
人才是公司进行物业管理服务的基础。z物业应倡导“培训”体系，走一条“精挑选，严训练”的人才队伍建设之路，练就精兵强将，实施专业化、规范化的管理。倡导“沟通”体系，以“沟通、协调、合作”作为内部服务宗旨，形成一种“互相勉励、互相学习、互相信任、工作紧张、气氛轻松”的文化氛围。同时通过员工例会制度、有话大家说等多种沟通渠道，了解员工的需求，并尽力解决员工的后顾之忧，也让员工更好的了解公司的工作计划和目标，使员工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的为业主服务和实现其自我价值，从而培养员工对企业的忠诚度。
③理顺“三方关系”
通过各种宣传手段，让业主了解z物业和物业管理服务的各项内容及法律、法规赋予双方的责任和义务，同时通过业主访问、投诉回访、信息回馈等方式方法，以理顺公司和业主之间的关系，赢得业主对z物业的信任和支持。
倡导“沟通”体系，理顺员工与公司之间的关系。
理顺与开发商、相关政府部门的关系。
④实现“四赢目标”通过
公司员工的努力，业主的支持，相关方的配合最终实现“业主享受好服务，员工实现自我价值，公司赢得相应利益，相关方获益”的“四赢目标”。⑤管理中树立全员参与意识——观念表达
安全观念：安全是物业管理中的重中之重，安全管理主要包括“防火、防盗、防毒、防乱、防塌”，要认真执行“预防为主、杜绝隐患”的方针，将五防放在工作中的重点。
成本观念：物业管理企业是微利行业，成本是指服务劳务费和为维修提供的材料费。只有加强内部管理、减少耗费，降低管理成本是企业提高经济效益的根本途径。
创新观念：企业管理靠良好的机制和完善的制度，在管理形式上不能只靠现成的管理经验，遵循守旧的原则，企业要有创新的手段和目标，创造性的借鉴和模仿先进管理企业的技术及经验
参与观念：参与观念指物业管理企业人员事先参与物业的开发工作，从规划设计、建筑配套、工程配套、工程质量、业主入住等。另物业管理企业员工在日常的管理中，每个人都是管理者，管理违反物业管理规定的事情，每个人又都是执行者，保证物业高品质。
服务观念：“全心全意、惟精惟细”是物业管理企业服务的宗旨，对待用户提出的问题，要一次给予解决，决不以任何的借口往外推卸，即使是你解决不了的问题，也要给用户一个满意的答复，同时要及时转告有关部门，请尽快为用户排忧解难。
服从观念：公司实行层级管理、垂直领导、命令要绝对服从，即使错误决策，也要去办，然后改正。对待用户提出的要求不能说“不”字。
法制观念：在日常的物业管理活动中，管理者要明确相关的法律法规，要按照相关规定执行，同时要熟知公司与用户之间的权利、责任及义务。
细微观念：为业主提供每项服务都要处于最佳状态，物业管理是由无数细微之事构成，都包含我们人格智慧、思想和尊严、情感与爱心的生动体现，能够折射出企业的崇高精神。
人才观念：人才是企业的最大的财富，要求人才要有灵活的头脑和创新精神，有熟练的操作技能和专业管理理论，有高尚的职业道德和鲜明的法制观念，有维护企业品牌的思想和强烈的市场意识，唯才是用，任人为贤是用人的标准。业绩是衡量人才的根本准则。
以上是企业文化与员工价值观的重要组成部分，为了使其得到切实贯彻，需认真作好员工培训工作，完善绩效考核体系，将企业文化的点点滴滴渗透到实际工作中去。
三、制度建设——统一工作标准流程
目前公司制度规范等不健全、不完善、不符合实际导致企业内部管理混乱，部门分工不明确，职责不明确，执行力不够，没有前瞻性和引导性等一系列问题。
而这一系列的问题所导致的结果就是：企业内耗严重；沟通协调难度大；组织架构庞大复杂，人力物力浪费分配不合理；目标管理责任机制没有建立起来，管理者月度计划和年度计划没有结合起来，导致主动性完成工作任务不强，甚至没有方向性；各种突发预案没有建立起来；薪酬设计应用不合理；绩效考核没有真正发挥作用；专业化人才少，由于专业化不足，导致实现工作任务时间长和成本大，工作质量不高。
1、方式：自下而上，自上而下，制定行为规范及岗位职责和标准，形成联动机制和监督机制、考核机制，以达到提升管理的目的。
2、各种操作流程
完善各岗位操作流程和工作标准及各部门管理制度，使之制度化、规范化、正规化，检查监督有依据，考核有标准，可操作性强。
3、制定落实奖惩机制和绩效考核制度。
人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。
人管人累死人，所以我们将在今后的工作中不断完善制度建设，坚持以制度约束人，用文化引导人，制度面前人人平等。
四、人才管理
制度是企业运行的保障，那么人才是创造一切的根源。企业能否吸引人才、留住人才，靠的不仅是丰厚的薪水，应该是公司发展远景及员工在企业能否实现个人价值体现和能否学到东西，因为二十一世纪是能源的战争，更是人才的战争。虽然说物业管理属于劳动密集型产业，技术含量并不高，但随着行业发展的日趋成熟，业主的需求日益增多，目前我们的公司还在初级阶段、磨合时期，从长远的战略规划来将，我们还是需要专业的、有经验人才来做事情的，因为目前的市场竞争十分激烈，恐怕等我们意识到危机来临，还没有整合的机会就已经被业主扫地出门了；现在行业的规模化、专业化带给我们更多的是思考、是机会。纵观整个物业管理行业目前已形成规模的公司在人才招聘上全是专业化、经验化，即使是没有经验的，也是相关专业的而且是在公司做大做强后作为后备储备力量的。
一个企业能否留住和吸引人才，要看他的人力资源管理是否专业，培训体系是否健全，薪酬设计是否合理，绩效考核是否公平等等。
实际上，企业的绩效是浮在海面的冰山，而影响企业绩效的很多因素则隐藏在水面之下，要想从根本上提升绩效，需要分析以下影响绩效的关键因素。
培训讲究实用，人才需要复合型
公司不应只对员工进行过于专业化的教育和培训，尤其是对前台员工，而应进行多种技能的综合培训。员工必须对工作程序中的多个环节有着更多的了解，而不只是了解自身所从事的工作，还应一岗多能，走复合型人才的道路。
为此，培训需求要明确，培训内容既要有针对性又要强调综合性，根据不同的培训对象，确定不同的培训内容，可分为岗前培训、在职培训和晋级培训三种基本形式。培训的方法要多样化，可根据不同的需要和实际情况，对不同的培训者采取不同的方式，如讲授法、讨论法、直观教学法、模拟教学法、职务轮换法及上岗见习法，强调培训的控制和反馈。
采用“性格特征招聘法”，以能力定酬
为此，物业公司在选拔和招聘员工时，首先应对空缺的职位进行细分，按照岗位特点来选拔符合其性格要求的员工。诸如前台员工需要有良好的外部形象，机智灵活，有较强的应变能力，能说会道，性格开朗等（注：最重要的是物业知识及业务技巧）、，这些性格特征大多是与生俱来的，不是靠短时间的培训就能训练出来的，因此在聘用或选拔时要通过笔试、面试来发掘其个人能力并进行认证，然后再安排合适的岗位。此外，任用充满激情、快乐、www.pmceo.com友善的员工总是明智的选择，选择合适的人做合适的事，这样才能出成效。
确立以能力为基础制定的薪资体系，更是改变了传统的薪酬设计理念，薪酬与能力和工作绩效要挂钩。一个拥有英语四级证书的员工却连基本的前台接待用语都不会，相反一个没有什么英语证书的员工却能流利地提供外语服务，两者之
间的外语工资理所当然就会有所区别。通过这样的方式方法，每个岗位上的员工都会不遗余力地使顾客满意，提高服务质量，维护物业公司整体形象。现如今的企业管理已经不是大鱼吃小鱼的阶段，现在是快鱼吃慢鱼的过程，所以人才战略才是我们更该重视的，z物业将加强人才储备，精心培养业务骨干，形成人才梯队，以适应物业公司未来发展。
由于物业管理行业的薪金待遇，受重视程度普遍偏低，所以导致该行业的人员流动性极大，给企业带来的人力资源成本和管理成本增高。为了避免这种现象的发生，把企业的管理成本降到最低点，以及为了物业公司未来发展的需要，物业公司将要求各部门在本部门中必须物色至少2名员工，做为业务骨干，加以重点培养、精心栽培，为今后物业公司快速发展，提前做好干部储备，同时也为有能力、有抱负的员工提供了持续发展的空间和渠道。
为了坚持自己管物业的原则，我们将对周边项目进行详细的市场调研，做到心中有数（如人员工资、福利待遇、招聘渠道、发展空间等），适时对项目外包公司进行解聘，真正组建属于自己的团队。
人才招聘过程中我们将坚持“任人唯贤”杜绝“任人唯亲”现象，我们将注重人品与技能，经验与专业相结合的招聘方式。
五、服务重点
1、完善服务、诚信待人
物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住环境。
2、环境管理责任到人
别墅的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位。
篇3：项目部物业公司发展规划建议方案
项目部物业公司发展规划建议方案
中拥海山花苑的物业公司的《管理目标及整体设想》只是笼统的大概的发展规划，结合现在的工程进度、销售状态及20**年年底交付计划。中拥物业公司的工作计划具体安排如下：
一、立即着手准备组建中拥海山花苑项目部物业公司，做好物业管理的前期准备工作。
二、做好物业公司前期介入工作。
三、着手准备物业公司管理的全面启动阶段的工作。
四、物业公司全面正常运作阶段。
以下分项具体计划安排如下：
一、组建中拥海山花苑项目部物业公司；做好物业管理的前期准备工作。
1．组建物业公司，招聘各部门骨干人员。人员上岗时间截止到8末。
拟招物业主管1人，具体负责物业公司组建工作及前期细节准备工作。
工程部长1人，熟悉项目建设情况，制定相关维修、保养程序，流程制度。
综合管理部长1人，负责物业公司组建细节及相关工作。
保安部部长1人，保安4人，负责售楼处及小区形象岗。制定保安制度及培训计划
财务及人事管理暂由集团公司代管
2．建立物业公司各项管理流程、制度、责任、考核等书面文件
3．制定《业主临时公约》，《业主装修约定》《前期物业管理合同》《住户守册》《停车场规则》《业主收楼文件》等条例。
4．制定物业管理人员学习、培训、计划与执行与培训。
5．配合销售公司做好业主购房咨询工作（物业服务方面）
6．进行物业管理的财务预算、开支等测算（收入、支出、费用控制）
7．进行物业费标准的详细测算
8．筹措物业办公用房、员工住宿、食堂等场所。研究会所的使用方案。
9．着手准备办理物业管理资质、收费许可证的前期准备工作及办理。
10．与政府主管部门www.pmceo.com、行业协会做好先期的沟通、交流等工作。
11．探索物业公司创收工作（主动出击）
12．研究物业、业主共建和谐社区，美好家园系列活动，并寻求各项活动赞助商
13．学习研究《物权法》《新物业管理条例》及经典物业成功管理案例
14．小区分区分档次管理方案的探讨工作（普通住宅，公建去，别墅区）
15．物业公司有偿服务的范围及价格
16．物业公司所需办公用品，服装，物资等，在启动阶段前应全部或部分陆续备齐
二、做好物业公司管理工作的重要工作—小区项目建设前期介入工作
以方便物业公司的管理、方便业主，减少维护费用，节省人力资金等方面，对中拥海山花苑，项目建设的全过程全面参与，并积极提出参考性的建议，具体工作计划安排如下：
1．参与主体建设所用材料，设备等的选定工作，从质量，工艺，施工，使用效果维护，维修等进行参与一，建议选用材料质量上乘，施工质量优良的企业与之合作，房屋质量提高，免维修，物业公司就可少上一些人，可集中精力做好其他方面的工作。
2．参与安防，监控，可视对讲，一卡通，灯光照明等选定选址工作。要求先选定的设备可靠，性能运行稳定，维护费用低，厂家售后服务力量雄厚。目的是以良好的设备，全方面的安防监控一则节省维护维修费用，二则可以少上不少保安人员，增加小区的安全保障，使业主放心居住、生活。
3．参与小区整体封闭、车辆、居民（车人）出入口的选定规划。地上地下停车场的出入口设置及车辆管理及收费系统的细节工作。小区出入口既要便于管理还要便于绝大多数业主的出行。少一个出入口则节省
至少4个保安员。
4．参与小区园林绿化、景观设计、施工、监管工作，其目的就是要省人省钱还要安全
园林绿化的树种草坪要选耐候好、抗病虫害，维护费用低的品种，不赞成铺设草坪。
景观设计施工要考虑能否会给小区的居民带来一定的安全隐患；部分景观的耐久性如何，维护是否简易。
山体公园的出入管理，广场照明，业主休闲活动，公园的消防，安全，绿化用水等均要从细节参与。
5．参与物业全面接管验收楼宇前的项目验收工作，尽早发现问题，尽早整改，为正式接管工作创造良好的条件（如外饰，门窗，挡杆，消防，弱电，中水项目等）。
6．做好物业垃圾中转房www.pmceo.com的选址建设的建议工作。
垃圾中转房的选址既要便于保洁人员归集垃圾，还要考虑不要影响业主的正常生活。
7．参与住宅精装修的效果图纸设计；参与施工管理验收工作。以做到心中有数，熟悉材料设备的供应商，施工方，为以后的维护及报修工作打下良好的基础。
8．参与小区外配套的监管工作，早熟悉图纸、管线、布局等，以方便日后的验收、接管、维护。
以上的前期介入工作一直要到小区全面竣工将会业主居住使用为止。其过程漫长，此时的物业公司起着参谋，监理的作用。
三、着手准备物业公司管理的启动阶段（人员约需80－100人左右）
此阶段是以物业的验收接管为始点和标志，具体如下：
（一）部门健全，人员到岗至100％，此阶段任务艰巨，为了提高物业管理，服务的水平，从部门设置，到人员的使用均达到高峰期。期间的支出费用也是最多的。等以后正常运行稳定了，可据实际情况“精兵简政”。
20**年5月左右，所用人员全部到岗，全面培训，实战操作演练。
（二）启动阶段的时间大约为20**年9月~10月左右至20**年末清水房交付使用。如果精装修，则物业公司将全力参与。（20**年1月至精装修结束）
（三）此房启动阶段具体工作：
1．楼宇的全面验收，整改合格后的接管工作。
2．配套，园林绿化等全面验收，接管工作。
3．业户上房、入住办理手续建档工作，签订前期物业管理服务合同等。
4．与有保修义务的公司签订进一步的维保细节协议，确认责任与义务。
5．建立设备的档案资料及全部工程图纸档案
6．首次物业费的收缴工作。
7．全面开展维护，保安，保洁，绿化工作。
在此阶段有以下几个重点工作
1．物业收费许可证能否办下来。
2．物业管理的资质能否办下来。
沟通，通融，办理。
3．物业办公、住宿、食堂已解决，人员必须全部上岗。
四、公司全面正常运作阶段（20**年年底至20**年底）
日常管理，服务的稳定并继续提高，争取2年内进入大连物业管理先进小区，并进一步加大对员工的培训，考核。在保证物业服务水准不下降前提下，为了节约费用，精简人员。
全面建设和谐、稳定的小区的工作步入全面、持续、稳定并提高阶段。
此阶段除了大力加强、管理、提高服务水平之外，重点工作放在建立和谐、安居、快乐的小区文化活动建设。
1．业主正式拿钥匙入住时，为举行业主盛大庆典活动，邀请具有中国民间特色的秧歌队，锣鼓队恭贺乔迁之喜。赠送安家之礼品——万事开头喜。此费用由开发公司销售公司负责
2．与社区居委会建立良好的合作关系，积极协作支持社会的工作，引导社区与物业公司合作联手建设社区的文化活动。
3．利用小区环境、公园、滨海路等优美的环境，并针对小区居民的兴趣喜好成立秧歌队，太极八卦队，舞蹈队、合唱队、键球队，徒步协会、钓鱼协会、书法绘画协会、扑克象棋部。费用可由开发公司、物业公司、业主自筹，寻求赞助商等联合承担。
4．组织夏季“乘凉晚会”
（1）邀请其它小区交流表演
（2）业主自编自演
（3）其它有偿演出（可寻求赞助）
5．不定期举办棋类、扑克大赛，奖品由物业公司自筹。
6．中秋节举www.pmceo.com办“海上升明月有，天涯共此时”晚会
7．举办“我爱家园”摄影、诗词、书法、绘画等有奖活动。
8．业主拿手绝技表演挑战赛
9．组织业主春踏青，夏游园、秋赏海山，冬观雪景等时令活动
10．认领小区景观植物花草活动
11．业主子女升学、高中状、小区同喜同贺活动
12．学生假期举办中小学生公益活动等
13．小区业主乘坐游艇、海边浴场游泳优惠活动。
14．开民“小区是我家，人人都来管”活动，调动业主积极参与小区管理
15．充分发挥，利用会所的功能
具体活动很多，其目的就是搞好与业主的关系，提高物业费的收费率，以保证物业公司持续稳定、良性动作，在前期物业管理服务过程中，需要开发公司给予大力的支持与资金赞助。
五、物业创收设想
（一）发挥会所的功能，部分活动有偿。
（二）根据物业管理条例及物业管理公司的约定，开民部分项目的有偿服务。
（三）利用好中水（出售或开个洗车店对业主优惠）。
（四）经营用房的出租，或物业公司自己经营使用（经营超市、水果、蔬菜等便民店）。
（五）电梯内的动态、静态广告媒体合作。
（六）小区主要入口的宣传栏的利用（白钢宣传栏可由赞助商提供、物业没有费用支出）。
（七）楼道感应灯广告媒体、楼道静态广告。
（八）小区废品专业公司承包。
（九）在房子销售阶段，业主装修，家居饰品，乔迁之喜等阶段，物业寻求相关的品牌供应商进驻现场
，物业收取租费，提成费，赞助费等。
（十）代 办、代订、代缴的有偿服务。
（十一）家政服务谨慎开展（涉及人员安全问题）。
其它创收方案，会根据具体管理过程中积极出击，努力寻求。