酒店式公寓设计模式的初探
摘要：近年来，一种新兴的酒店经营模式——酒店式公寓在我国逐渐兴起，发展迅速，但与其相对应的建筑设计理论与实践却没有形成一套成熟的体系。本文通过对近年来国内已建成的酒店式公寓项目的分析，从中总结出酒店式公寓在建筑设计方面的一些共同的模式语言，以供建筑师在设计中加以参考。
关键词：酒店式公寓；模式语言；城市型；度假型
1、引言
90年代末期，一种新兴的酒店经营模式——酒店式公寓逐渐在我国兴起。随着我国经济的持续快速发展，酒店式公寓因其具有针对性的市场定位和个性化的服务逐渐受到特定消费群体的认可，从兴起至今短短十几年的时间，酒店式公寓在北京、上海、深圳等大中城市已初具规模，并保持着良好的发展势头。作为一种新兴的酒店经营模式，酒店式公寓的设计也应与其独特的经营理念相呼应，彰显其特色，从近年来发展较为成熟的一些酒店式公寓的设计中，我们可以发现一些具有共性的模式语言。
2、综述
2.1概念及源起
酒店式公寓从本质上来说，是将酒店进行产权分割出售，买家将物业出租给酒店经营管理公司，通过分得其经营利润取得固定投资回报的一种酒店衍生品。买家既可以在支付物业管理费用后享受酒店的星级服务，又可通过出租、产权转让等方式来获得投资回报。酒店式公寓采取星级酒店式服务、公寓式管理，除了提供传统酒店的各项服务外，还向顾客提供了家庭式的居住布局、家居式服务，使客人在享受酒店服务的同时也能体会到家的感觉。它集住宅、酒店、会所等多种功能于一身，是一种综合性很强的物业管理概念。
酒店式公寓最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业。这些客人虽然只作短暂的休息和停留，但物业也给他们提供统一上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，从而形成了酒店式公寓的雏形。这种经营模式在欧洲很快普及，深受广大消费者的好评，如今，酒店式公寓已遍布全球各地。我国的酒店式公寓最早出现在深圳，之后在上海、北京等地均有发展，现在已经普及到全国各大、中城市以及度假旅游区。
2.2主题及特色
根据选址不同，可将酒店式公寓分为城市型和旅游度假型两种。前者主要集中在省会城市、大中型城市、经济发达城市和地区，消费群体以商务人士、高级白领、跨国公司高管等阶层为主；后者主要集中在旅游城市、度假区和海滨城市，消费群体以游客、度假休闲人士为主。在酒店式公寓的设计中，建筑师要根据其不同的类型和特点进行有针对性的设计，把握好不同种类的酒店对建筑功能和形象上的特定要求。2.3总体规划
酒店式公寓的总体规划与基地选址以及酒店的定位密切相关，根据前面的分类，城市型和旅游度假型酒店式公寓的建筑总体规划有其各自遵循的基本原则。
由于服务对象多为工作繁忙的商务人士，城市型酒店式公寓选址应靠近城市中心或CBD商圈等城市核心区，以便为顾客提供便利的办公环境。主体建筑应以高层、超高层为主，以提高城市中心区的土地使用效率，同时也形成该区域的标志性建筑。应充分利用基地面积设置与公寓相配套的网点、裙房等商业设施，商业空间的布局应兼顾为公寓内部和外部的人使用，加强商业空间面向城市的开放性，从而提升其商业价值。由于土地面积有限，绿化布置应尽量利用建筑与基地之间的空隙，紧凑布置，充分设置立体绿化和屋顶绿化，提高基地绿化面积。城市型酒店式公寓对停车位的需求量较大，应以地下停车为主，利用高层塔楼的地下部分作为停车场。北京银泰中心是此类酒店的代表(图1)，它位于北京中心商务区的核心地带，占地面积约3万m2，总建筑面积达到35万m2。主体建筑由两栋42层的办公楼和一栋63层的酒店式公寓组成，裙房部分设有完善的商业配套空间，车库位于地下三层和四层，可容纳1600个停车位。中央主楼高249.9m，是长安街沿线的最高建筑，成为长安街的至高点和标志性建筑。
度假型酒店式公寓一般选址在风景优美、环境舒适的旅游区。由于它针对的消费群体是抱着休闲娱乐、放松身心的目的而来，因此这些酒店的总体规划应将营造舒适优美的室内外环境作为重点。建筑密度不宜过大，以多层、小高层为主。总体规划应尽量争取较多的绿化面积，为营造优美的室外环境创造条件，建筑布局应充分考虑将场地周边的优质景观引入室内。对于温泉、海景等主题类酒店，要围绕其主题进行规划设计，紧密结合当地环境，突出酒店特色。以海南白金海岸酒店式公寓为例（图2，图3），它选址在海南高隆湾海岸沿线，东面有大片椰林，东北临铜鼓岭风景区，自然环境优美。酒店占地面积约29万m2，建筑面积30万m2，容积率1.05，绿化率达到50%以上。建筑群体规划围绕海景、椰林和海上红树林布置，将自然景观引入室内。此外，还设有潜水俱乐部、游船码头、海景温泉、滑翔翼会所、温泉入户等特色配套设施,使客人充分享受度假、休闲、养生的乐趣。
2.4建筑设计
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，一般以40m2~120m2左右的中小户型为主。户型设计应充分体现其功能的多样性和灵活性，房型布局应紧凑灵活，充分利用室内空间布置功能，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。居室套型设计可以灵活分隔，以适应不同层次和生活习惯的居住者。以威海的海悦国际酒店式公寓为例，其主打户型仅有50多平米，却包括了卧室、起居室、厨房、洗手间、阳台等多种功能，卧室与起居室布置在一个大空间里，厨房结合入口空间设计成开敞式，空调机位在阳台上留出了固定位置，整个户型布局紧凑灵活，空间无局促感。
在物业管理方面，酒店式公寓的物业不仅包括传统酒店的服务功能和管理模式，还拥有完善的办公环境，同时为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，如银行、会所、酒吧、便利店、健身房以及秘书、商务中心、信息咨询、翻译等商务服务，与传统酒店相比拥有更多、更全的生活、办公配套功能。因此，在裙房及商业用房的设计中除了设置传统酒店的功能用房外，应充分考虑增加相应服务功能的空间。
在建筑形象方面，位于城市中心区的酒店式公寓应充分体现其统领该区域的核心地位，建筑形象应具有标志性，体现时代感和城市精神；位于旅游度假区的酒店式公寓则应充分发挥自然景观的表现力，以创造优美的自然环境为主旨，建筑形象应与自然景观和谐统一。
2.5室内设计
酒店式公寓的房间根据用途不同，可分为居住性公寓和商务性公寓。居住性公寓多为精装修，室内空间功能划分较为齐备，一般设有单独的厨房、洗手间、阳台等，提供全套的家居设计和电器。在设计上一般以现代风格为主，将时尚气息、实用主义相统一（图4），对于不同户型有不同格调的设计，满足使用者的个性化需求。功能划分更强调实用性和灵活性，如设置开敞式厨房、活动隔断等。
商务性公寓的主要用途为商务办公，也可兼作居住。这种公寓没有单独的厨房和阳台，室内以大空间为主，以便用户灵活划分办公空间。公寓的室内装修以粗装修为主，用
户入住后可直接使用，也可对室内进行精装修。度假型酒店的室内装修则偏重田园、自然风格，将海景、温泉等引入室内，装修材料更多选用木材、石材、竹子等天然材料，给人贴近自然的感觉。（图5，图6）
3、结语
从发达国家的情况看，酒店式公寓发展到一定阶段后是一个稳定存在的物业类型，目前在我国刚刚步入发展阶段。针对这一新兴酒店模式，建筑师应当紧跟时代变化，设计出满足其功能和审美要求的建筑形式。以上是现阶段酒店式公寓的现发展现状，随着酒店式公寓在我国的不断普及，必将在建筑功能、形象特征等方面对建筑设计提出更高的要求，建筑师应紧跟这些变化，创造出丰富、动人的空间。此外，如何将这一舶来。
篇2：酒店式公寓物业管理整体设计构思
酒店式公寓物业管理的整体设计与构思
运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本，提高管理服务的信誉。结合所辖物业的建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，"全心全意为业户服务"。把万晟现代城建设成为长春市首屈一指的"安全、文明、优美、舒适、尊贵"的园区，使万晟现代城高品质、高效率、严谨规范、以人为本的物业管理成为长春市物业管理行业的一面旗帜。并以物业管理的品牌效应助总公司的房地产开发，成为房地产销售的新卖点。为实现以上设想，拟采用"一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施"的管理方针。
一、一种模式
针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造"管理由您评定，分分秒秒引证，点点滴滴做起，永远让您满意"的模式效应，力求更好地满足业户的需求。
采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。
管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。
追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。
二、二项承诺
在一年内做到物业公司收支平衡，略有盈余。
在两年内达到省级"城市物业管理优秀园区"标准或"安全文明园区"标准，三到五年内达到"全国城市物业管理优秀园区"标准。
三、三个重点
1.完善服务、诚信待人
物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行"用户至上，服务第一"的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务管理。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）环境。
2.环境管理责任到人
园区的环境管理极为重要，如何为业主创造一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环抱意识，从而保证园区的环境卫生状况达到最佳状态，为园区所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。
3.安全、消防真抓实干
为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入园区/写字间，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。
四、四项措施
根据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理方式。
制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如《管理规章制度及操作规程》、《员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。
时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。
将不间断地充实管理队伍。采用"培训--上岗--再培训--再上岗"的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。
篇3：金庆公寓项目规划设计建议书
金庆公寓项目规划设计建议书
目录
一、规划的自然条件……
二、规划的市场条件…
三、规划的中心思想……
四、规划的基本内容……
1、基本布局
2、对称性
3、均好性
4、交流性
5、流畅性
6、环保性
五、人性的规划………
1、室外空间尺度
2、因人而宜
3、由内而外的设计观念
4、营造家的氛围
六、建筑风格……
七、道路交通……………………………………………
八、绿化……………………………………………………
规划设计建议书
一、规划的自然条件
金庆公寓地处杭州房地产一类地段，南临青春路，东依东河，地理位置十分优越。周边市政配套齐全，交通便利。南向有老干部活动中心可以摭挡灰尘和噪音，使小区闹中取静。金庆公寓可以说是市中心的一块风水宝地。但由于金庆公寓地形狭长，规划红线面积只有5784m2，因而规划设计上迥旋余地不大。若规划不当很容易造成兵营式的呆板格局。
二、规划的市场条件
我们无法脱离市场现实，孤立的对一个小区进行规划设计。在杭州房地产市场颇为成熟的今天，许多较大规模的小区已经在规划上有了长足的进步。它们带给后继者的压力与日俱增，但给我们的借鉴和启示也能够帮助我们尽量避免出错。
纵观杭城各类小型楼盘，特别是市中心的一些楼盘，大多还不能突破兵营式的整体格局，这既是因为地价、造价、地形等客观因素所决定，也和开发商的主观因素密切相关。但市中心的这种规划现状，也为物资房产在金庆公寓的实际规划中，提供了一种突破的基础。
三、规划的中心思想
在"以人为本"已经快被人唱滥的今天，真正能为消费者周全考虑的开发商实在是不多的。在当今以散户消费为主的房地产市场中，开发商无论自觉或不自觉，只有做到为消费者考虑得越多，才能让消费者考虑你越多。金庆公寓的规划思想，应该从真正的以人为本，以家为本的观念出发，实实在在多考虑一些购房者的感受，多考虑客户的舒适度和切身利益。
金庆公寓规划的中心思想就是要建立一个布局合理、采光充沛、通风良好、道路流畅、绿化优美的住宅小区。而且规划必须兼顾户型的设计，建筑风格的协调一致，公建配套的设置，与自然环境和协统一，与市场现状的对立和统一，契合未来发展潮流等因素。我们在规划阶段考虑得越是周密和细致，今后面对消费时所遇到的障碍就会越少。
四、规划的基本内容
1、基本布局
最南为条式住宅，中间为四幢点式，北边也为条式住宅。（E）与（F）之间、（A）与（C）之间设置商业用房，商业用房下面设汽车库。入口设在（E）南侧和（C）北侧。出口设在（A）南侧和（F）北侧。大门设在（C）与（E）之间。这种在布局的优势在于：
（1）打破传统的兵营式排列布局。创造良好的视觉效果。
（2）增大容积率，降低总楼层数，同时兼顾楼与楼的间距比例。
（3）市中心点式住宅极少，因而会给人以耳目一新的感觉。
（4）给道路留出自然空间，降低建筑成本。
（5）真正做到人车分流。
（6）为做好户型奠定了极为良好的基础。
（7）楼层数为六层，层高便可设计成3米，并为建造部分高厅，错层创造了有利的条件。
2、对称性
金庆公寓这种布局可造成南北对称，东西对称。合理的对称可以产生严谨、尊贵的形式语言。条式的稳重大方与点式的清新明快，构成金庆公寓独具美感的建筑韵律。从造物主给万物的统领--人的对称性来追朔根源，我们应该可以感悟到适度的对称符合自然界的美学原理，能够更好适应人的感观和生理需求。金庆公寓的对称性还造成一个很大的优势：中间的点式既可以消除整排单一建筑带给人们的压迫感和闭塞感，又给通风和采光建立了良好的自然条件。
3、均好性
对于大的住宅小区来说，均好性原则尤为重要。如果一个小区只是某一局部特别的好，那这种规划肯定会对今后的销售产生不利的影响。规模小的楼盘均好性较难处理，但作用却是相当重要的。金庆公寓的规划实际上分成南北两个区域。各自以一幢条式和两幢点式形成一个组团。如果在两个组团中各自配置一块具有特色的绿地。那么相对每一幢的业主来说，都就近拥有一个休闲、观赏、交往的邻里空间，显得亲切而自然。
除了位置、绿化的均好之外，户型的均好犹为重要，按照现在的规划，金庆公寓的户型除了大小有所区分之外，户型的好坏差异性很小。由于条式户型是边套容易做，中间套难做。但金庆公寓由于规划成小进深，大面宽的三间朝南格局，条式住宅的户型反而是整个小区中最好的。而点式由于一梯两户三面采光。除了主卧带暗厕外，亦可做到全明设计，户型自然也是一流的。户型的均好将会成为金庆公寓畅销最重要的因素之一。
4、交流性
现代成功人士工作繁忙，生活压力巨大。无形中造成人与人之间的冷漠与隔阂。在小区规划中需要充分考虑人与人交流的空间和环境设计。应该通过现代化的设计手段，把户外空间设计成多层次、多式样的人际交流空间，使人在视觉上赏心悦目的同时，还为人们提供游戏、散步、交流等活动场所。使人们不仅在生活上感到悠闲舒适，更在精神上得到放松和满足。
5、流畅性
规划的流畅性应该体现在道路的经济与便捷；绿化、住宅、环境之间的有机融合；小区平面与立面的相互协调。流畅对于对称布局的严谨能够起到良好的调节作用。规划的流畅性能够使小区总体布局中道路系统、绿化系统、住宅系统、环境系统以及各围合部分相互渗透、相互依存，使小区在平面上、立面上融为一体。能让小区更具观赏性，使用更为舒适和便利。
6、环保性
随着人们生活水平的不断提高，人们的环保意识也在逐步提高。对于金庆公寓这样一个市中心较为高档的楼盘，环保的重要性更不言而喻。小区的车库设置要求占总户数50%的比重。而汽车排放的废气和噪音将成为小区的主要污染源。现在的规划车库设在商场下面。入口设在小区大门两侧，出口设在西南和西北角。对整个小区的影响是很小的。为了更进一步减少噪音，可考虑在车库内设置隔音墙。
五、人性的规划
规划的灵魂是以人为本。那么规划中一切以人的需求和感受为出发点，是规划成败的关键。
（1）室外空间尺度
从建筑理论上讲，亲切怡人的尺度和空间，会给人愉悦和美感。
建
筑尺度的把握是规划设计的重要部分。道路的大小、楼间距、层高、单元入口的外廓和大小、窗的高低和大小、立面的层次和变化、天际线的起伏与变幻，都需要在整体规划时就加以重视。（2）因人而宜
建筑的最主要功能是居住功能，如果在规划时忽略了建筑所承载的主体--人，那样规划就会失去方向。对于人的考虑，应该从居住区的社会基本单位家庭入手考虑。对于家庭中的成员，不外乎男和女，老人和小孩。对于一个优秀的规划方案而言，适度偏重于对小孩、女性和老人的考虑和关怀，会使整体规划更具人性化，也更容易被人们所接受。
（3）由内而外的设计观念
如果先从经济效益出发，规定容积率和建筑尺寸，再来设计户型，就很难使户型尽善尽美，符和人们对日常生活的各种要求。优秀的规划应该从人们的生活水平出发，以满足居住的舒适性和便利性为己任，让整体规划来适应最佳户型的设计思路。在这个过程中适度对户型进行调整而使规划更加完美。这种由内而外的设计理念是一个楼盘能否被市场接受极为重要的因素之一。
（4）营造家的氛围
在现代钢筋混凝土的丛林里，一个温暖的家对于人的事业、心情、信心的影响力是巨大的。在我们的规划中，如何从建筑的平面布局、建筑风格、外观、环境与配套、日常生活细微之处去努力营造家的氛围，用建筑语言去诉求一种对人性的呵护和理解，是能否获得消费者青睐的重要内容。现实生活中每一个人都有软弱和需要关心的时候。如果住宅在规划阶段就能全面的注重对人性弱点的关爱，让建筑成为人性的空间化而存在。今后的销售便会成为多余的问题。
六、建筑风格
建筑风格可以体现一个楼盘的品味和档次。一个建筑风格鲜明而独特的楼盘，就会象一张漂亮的脸一样，给人留下美好深刻的印象。
杭城的楼盘建筑风格很有特色的不多，欧式较有代表性的可以说是南都德加公寓，而中式较有代表性的是白荡海人家和柳莺苑。杭城楼盘的风格总体上以欧式居多，但大多数都属抄袭之作，风格模糊。
市中心的房产中式风格的几乎没有，金庆公寓以一种纯中式的风格应该比较合适，原因是：
1、与周边环境非常融合，金庆公寓就位于东河西岸，做成中式风格，与东河小桥流水的意境非常吻合。粉墙黛瓦与小桥流水，自然而然就会组合成一种江南民居的古韵和纯净朴实的意象。
2、本身杭城中式风格的住宅就凤毛麟角，市中心就更少了，物以稀为贵。金庆公寓以一种清晰而醒目的纯中式风格出现在市场中，势必引起公众的特别关注。这样既使本身形象能够与众不同；又能取得一定的轰动效应，更容易在消费者心目中留下深刻的印象。
七、道路交通
将汽车入口设在大门口，可以有效地实行人车分流，使小区能够相对安静和安全。而且汽车一旦不进入小区，小区内部的道路只要符合消防要求，便可适当缩小道路宽度、减少道路占地面积，多为绿地腾出空间。
两个组团应以中间集中绿化为主，入户的道路就建在房屋周边。绿地中央可铺设一些艺术小径，既增加美感，又方便住户进出。
八、绿化
绿化对于一个小区来说是十分重要的。而且事实已经证明绿化投入与产出的比例为1：5，这点在万科房产的开发建设过程中已经得到了很好的证明。绿色作为生命的象征，是都市人内心深处的渴望。而绿化在规划、设计上、配置上的好坏，会使绿化的效果大相径庭。对一个不负责任的开发商来说，绿化是敷衍，而对于一个有责任心的开发商来说，绿化是艺术，是对人性重视关爱的重要表达方式。绿化同规划是一种有机的组合，规划得当有利于绿化的进行，而优美的绿化会使规划看上去更为合理和出类拔萃。
绿化的设计应该请园林专家会同设计院同步进行。绿化的实施应该由设计专家现场督阵。如果让民工按图施工，永远达不到一种艺术的境界。