绿地地产高容量住宅规划设计
一、住宅开发强度分析
土地容积率在1.0以下，一般基本可以规划为低层为主的居住社区；1.0-3.0范围内，可以考虑设置成低层住宅+高层住宅的模式，一般来讲，低层住宅售价高，在合理范围内应尽量提高低层住宅产品比例在合理范围内应尽量提高低层住宅产品比例在合理范围内应尽量提高低层住宅产品比例，以提高土地价值。如何来提高低层住宅比例呢？那么应尽可能提高低层住宅部分的容积率。首先我们对土地开发强度进行分析，以此来分析低层住宅的容量极限。
假设：用地300*300米，全联排别墅，三层局部退台，假设地上面积为2.5倍基底面积，开间中间套6米，端套7.5米，进深18米，南北间距按照15米控制，东西间距按照6米控制，退界按照6米控制，规划54栋6-8联排，计算强排容积率为1.13，建筑密度达到45%。一般而言，住宅地块建筑密度都会控制在30%以内，因此建筑密度是限制容积率提升的最大障碍。
为明确容积率与建筑密度关系，建立公式如下：建筑面积基底系数=地上建筑面积/基底建筑面积，容积率=建筑密度*建筑面积基底系数（容积率暂不考虑配套设施）。附表1对低层住宅容量进行了分析，可以看出在建筑密度控制在30%时，建筑面积基底系数取3，则容积率可以达到0.9。
从以上分析可以看出，建筑密度和建筑面积基底系数决定了建筑容量大小。
建筑密度受地块条件、建筑间距、建筑进深、日照分析等诸多因素影响，具体项目可以根据强排和当地项目经验数据确定。建筑面积基底系数受产品地上建筑面积层数、底层建筑面积影响。
在建筑密度无法突破的情况下，提高容量的主要设计手法有（见附图3）：
1、增加建筑层数，以提高建筑面积基底系数。
2、尽量增加地下室、阁楼等不计容面积阁楼等不计容面积，使得实际容量提高。
图3 高容量设计手法
二、高容量设计优化总结
由于各个地区规划控制指标不同，为了高容量开发，同时达到高品质要求，可以采取的优化设计手法有：
1、在规划指标范围内，提高建筑进深，增加户均面积。
2、采取内院或天井的设计方法加大进深，同时改善通风采光。
3、有条件的可以采取围合规划布局，既可以改善空间关系，又可以提高容量。（见附图4）
图4：围合式规划布局
4、增加联接户数或单元数量，利用北退台减少间距。
5、增加规划层级和分级管理，设置小区——组团——合院三级空间序列变化，弱化空间压抑感。（见附图5）
6、建筑造型丰富错落、立面整体化处理，丰富景观层次和密度，从而削弱建筑的体量和长度，降低空间压抑感。
7、人车分流，停车入地，地面步行化、景观化。
8、抬高地面，丰富竖向变化，降低车库造价，改善地下采光通风。（见附图6）
9、庭院尽量私有化。
图5：多层次的规划层级
图6：抬高室外地坪，降低成本，丰富空间
10、形成多层次绿化：7-8米大乔木、4-5米小乔木、2-3米灌木、小灌木和花卉、草坪地被，来弱化高容量开发。
11、采用景观、小品、矮墙分割室外空间，丰富空间变化，弱化高容量。
12、堆坡造景，利用高差丰富空间，弱化高密度空间感。
图7：多层次绿化
三、住宅产品规划模型
（一）模型编制说明
基于以上高容量规划设计分析和建立的规划指标公式，进一步研究住宅产品组合与规划指标的关系，建立住宅产品规划指标分析模型。
住宅产品规划指标分析模型将产品组合与规划指标之间的关系用数学公式加以界定，可以方便快速分析开发地块规划指标便快速分析开发地块规划指标，得到产品组合比例，来进行经济测算和规划决策。
（二）模型指标与公式
1、规划指标规划指标
容积率——F
建筑密度——D
建筑面积基底系数——R
地上建筑面积——G
基底建筑面积——B
产品类型1基底面积比例——P1
产品类型2基底面积比例——P2 （视产品类型多少确定）
产品类型1建筑面积基底系数——R1
产品类型2建筑面积基底系数——R2 （视产品类型多少确定）
产品类型1建筑密度——D1
产品类型2建筑密度——D2 （视产品类型多少确定）
产品类型1建筑面积比例——A1
产品类型2建筑面积比例——A2——（视产品类型多少确定）
2、建筑密度D的说明
由于本模型没有加入小区配套商业和市政设施占地，因此应适当预留建筑密度给这些设施，即如果规划指标给予的建筑密度是25%，则本模型计算时应扣除这些设施的占用密度，一般经验值是预留2-4%。下表提供的产品系列建筑密度供参考。
3、有关公式
建筑面积基底系数R=地上建筑面积地上建筑面积G/基底建筑面积B
容积率F=建筑密度D*建筑面积基底系数R
受产品房型设计影响，以下提供的产品系列建筑面积基底系数供参考。
4、产品系列指标参考
5、模型建立模型建立：
计算项目建筑密度D = P1D1+P2D2+（视产品类型多少确定）
计算平均建筑面积基底系数R = P1R1+P2R2+（视产品类型多少确定）
计算容积率F= DR
计算产品类型1建筑面积占比A1=P1*R1/R
计算产品类型2建筑面积占比A2=P2*R2/R
......（视产品类型多少确定）
（三）模型运行说明
1、设定各产品组合基底面积比例,例如：某项目产品组合计划为联排和小高层，可以设定联排产品所占基底面积比例P1=70%，则小高层P2=30%；
2、设定各产品建筑密度和建筑面积基底系数,仍以联排和小高层产品组合为例，设定联排建筑密度D1=24%，建筑面积基底系数R1=2.5；小高层建筑密度D2=19%，建筑面积基底系数R2=11；
3、计算项目建筑密度D和平均建筑面积基底系数R
项目建筑密度D=P1D1+P2D2=22%，平均建筑面积基底系数R=P1R1+P2R2=5.054、容积率F=D*R=1.11；
5、计算各类产品占比，产品1占比A1= P1*R1/R=35%, 产品2占比A2=P2*R2/R=65%，产品3（视产品类型多少确定）；
6、可以输入不同的基底面积比例和建筑密度数据，以获取不同产品定位对应的容积率和产品组合比例；
7、将各类技术经济指标进行经济测算和分析，选取较好的技术指标进一步作强排进行验证，验证后确定的技术经济指标可作为设计要求列入设计任务书。
8、计算示意如下（红色数据为计算结果）：
篇2：小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计
小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计
根据《2000年小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计导则》，示范小区规划设计主要包括以下几方面：
1．规划结构。
城市示范小区的规划布局应做到用地配置得当，功能组织合理，布局结构清晰，设施配套齐全，整体协调有序。小区组织结构应按照其规模，方便居民生活，有利邻里交往与物业管理的需要，统筹考虑，灵活确定小区规划结构的分级，合理规划小区结构层次。设计中要重视小区的空间环境组织及其建筑文化内涵、主体设计应考虑地区特征及个性。小区内非居住性城市设施的布局，要保证小区结构的完整和居住环境质量，避免不利影响。
2．道路与交通。
小区内道路系统应构架清楚，分级明确，并与城市公交系统有机街接，方便与外界的联系。小区道路应通畅，主要出入口应合理及避免区外交通穿越。同时须满足消防、救护、抗灾、避灾等要求。组织好小区的人流、自行车及汽车的流向，选择交通合流或分流的方式，减少人车的相互干扰，保证区内人车安全和居住的安宁。小区内的小汽车停车位，应按照不低于总住户数的20％设置，并留有较大的发展可能性。经济发达地区应按总住户的30％以上要求设置。停车场地应保证必要的用地和安全停放，减少对住宅环境的影响。自行车停放场应方便而隐蔽，不得占用庭院、绿地。另外，小区内道路设计应符合残疾人无障碍通行的规定。
3．住宅群体。
小区的住宅应结合我国经济发展与地区经济条件，家庭人口构成，现代居住生活行为以及住宅市场的需求，按照小康居住水平，确定住宅类型与标准，小区住宅宜以多层为主。为有利于提高土地利用率，丰富建筑空间环境，可采取多层、高层、中高层，低层相结合等不同构成方式。高层住宅集中的地域，住宅容积率应符合规定并保证良好的居住环境和配套设施。住宅群体布置与空间组织应与住宅建筑设计相结合，进行一体化设计，成为有机整体。应提高住宅群落或院落的功能与环境质量，注意住宅群体形态的标识，住宅间距必须满足日照通风等要求，保证室内外环境质量，同时应做到节地、节能。
4．绿地与室外环境。
小区绿地按不低于30％的要求布置，并尽可能地增大绿地率。应充分利用空间，扩大绿化覆盖，并提高绿化的质量。绿地的分布可采取集中与分散结合的方式，住宅群落内应安排休闲、健身与交往的场所，为老人休闲、儿童游戏设置活动场地，绿地须以绿为主，也可适当安排部分铺装地面及活动设施用地。小区环境绿化应结合住宅及其群体布置，绿地与住区环境须进行专门规划和设计。
5．公共服务设施。
小区的公共服务设施应适应家务劳动社会化趋向合理配置，其设置应符合居民的活动规律，方便居民日常使用。布置上应避免对居住生活的干扰，按不同功能要求进行恰当安排。应结合社区建设的需求，配置居民的文化教育、体育健身、娱乐休闲设施以及居民*（交往）场所，并须有完备的环卫设施系统，集运设施系统，实现垃圾袋装化或分类收集。
6．工程管线布置。
示范小区的供水、雨水、污水，电力、电讯、燃气及供热（北方地区）等管线应配套齐全。各种工程管线应地下敷设，敷设前要进行管线综合规划设计，合理安排，相对集中，一次建成，并应便于管理和维修。
7．环境质量保障。示范小区的大气环境，水环境和声光热环境应符合规定，并应组织好居住区小环境。
小区采取集中供热或积极发展和推广应用家用燃气小型锅炉，以利节能及减少空气污染；保证饮用水质量，污水排放要经处理合格；充分利用改造地面水为景观水，对非流动水应采取措施，防水质恶化；减少交通、广场、学校等噪音对小区环境的干扰，建设无裸土小区等，保障居民身心健康。
篇3：住宅小区规划设计质量评价
住宅小区规划设计质量评价
住宅小区规划设计质量需要通过评价，恰当的评价不仅能鉴别设计方案的质量水准，而且由此能促进设计水平的提高。规划设计评价具有综合性、预测性和多样性的特点，居住区的规划设计是以其成果的综合效益来予以评价的，而效益的综合性是由评价主体的多元性所决定的。
设计方案评价最基本的特征是预测性，预测中应包括对未来的变化做一定的估计，因而评价工作一般分两个阶段，一是方案预测评价，一是实效评价。以目前国内的一般情况看，设计评价活动基本上有两种方式：设计方案由行政或专业管理系统内部评定，或是进行公开的设计竞赛，邀集专家评选。
评价活动的技术方法也可分为两种：一是按照方案的综合效果进行抉择，二是对方案进行分解评定。居住区建成后就成为一个实体环境，它的物质内容可概括为人工设施，自然环境与人的活动三部分，对环境的总体评价应以三者是否统一谐调为其目标。
评价主体一般有使用者即居民，设施经营管理单位；管理者，即建设、房产、市政、城建、园林以及消防、人防、环保等管理单位；任务委托者，即建设单位；施工者，即建筑、道路、管线等施工单位。作为各评价主体，居民方面的基本要求主要包括住宅的适用性，道路的通顺便捷程度，设施的方便与可靠程度，生活安全和健康的保障，邻里来往与互助，环境安静卫生，景观亲切悦目等；管理者方面的基本要求包括便于居民组织管理，符合建设管理规章，符合城市规划要求，利于房屋分配管理及维护，符合人防规定、环保规定及利于防灾救灾；来自建设单位方面的基本要求包括合理利用基地，达到计划容量，投资能够收回效益，工程质量达到优良，竣工时间适宜；来自施工者方面的基本要求包括技术与设备应当适用，能够收回经济效益，施工场地合用，交通运输便利，水、电供应近便，建材易于筹集，施工期限适宜；再有设施经营者方面的基本要求包括设计适用，位置及环境适宜，便于养护管理，经营能收效益，交通运输方便。
根据上述评价主体及其相应的基本要求可以制定出相应的评价项目，主要包括功能效用，经济效益，环境景观等几个方面的项目，通过对各评价项目定量或定性的分析，再根据不同项目的重要程度次序及其不同的权值，可以对方案做出较为定量化的评价。