土地价格是指在正常市场条件下,一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益(地租)的多少,而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中,就某一具体宗地而言,上述因素都已经不会改变,唯一决定土地价格的是用途。
由于土地用途具有多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益,并在规划许可的情况下,以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此,在现代城市中,建筑物不仅多层、高层化,而且建筑物的用途也出现了立体化:地下一至二层为停车场、设备用房,地面一至二层为商店,往上是写字楼,再往上是居民住宅。
用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用,然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。
一方面,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。目前,我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说,如果整宗地按综合用地对待,居住用地也只能使用50年,开发商付出同样多的建筑成本和税费,销售价格却必然要比70年使用期的住宅低;对于购房者来说,无论是否以较低的价格购得房产,都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此,如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地,那么整宗土地设定为出让期50年的综合用地,将使许多人难以接受。
另一方面,全国各城市制定基准地价的时候,由于综合用地的地价内涵难以界定,除北京等个别城市外,绝大多数地方都回避了这个问题,基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且,北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地,并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样,国土资源部门在核定综合用地的出让价格时,没有统一的基准地价可供参考。笔者认为,综合用地土地价格的评估,根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。
分算法
分算法适用于宗地地块面积较大,用途区分明显且包含普通居住用地的情况。具体方法是:按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格,并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。
例1:政府准备出让一宗国有土地使用权,有效面积为20000平方米。根据规划设计条件,该宗地用途为R2、C2(二类居住和二类商业用地),容积率≤1.5,建筑层数≤12,建筑高度≤36,绿地率≥35%。其中,商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元/平方米,居住用地基准地价600元/平方米。计算过程如下:
计算商业用地和居住用地的分摊面积
根据最有效使用原则,估价设定该宗地规划容积率为1.5。
总建筑面积=20000×1.5=30000(平方米)
商业用地分摊土地面积=(4500/30000)×20000=3000(平方米)
居住用地分摊土地面积=[(30000-4500)/30000]×20000=17000(平方米)
计算商业用地和居住用地的地价
假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1,商业用地出让年限为40年、居住用地为70年,—年期修正系数也为1。当容积率为1.5时,商业用地容积率修正系数为1.3,居住用地容积率修正系数为1.1。
商业用地总价=900×1.3×3000=351(万元)
居住用地总价=600×1.1×17000=1122(万元)
估价结果
商业用地分摊土地面积:3000平方米;土地单价:900元/平方米;土地总价:351万元,大写:人民币叁佰伍拾壹万元整
居住用地分摊土地面积:17000平方米;土地单价:600元/平方米;土地总价:1122万元,大写:人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整(注:商业用地使用年限40年,居住用地使用年限70年)
或者可以采取另一种表示方法:先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格,再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。
同上例,先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价1122万元之后,可得该宗土地总地价为1473万元,总用地面积20000平方米,然后计算出综合地价为14730000/2
0000=736.5(元/平方米),估价结果为:土地有效面积:20000平方米;土地单价:736.5元/平方米;土地总价:1473万元,大写:人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整(注:商业用地使用年限40年,分摊土地面积3000平方米;居住用地使用年限70年,分摊土地面积17000平方米)
合算法
合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓,由于所占土地面积小,各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下,土地无法进行物理性分割,可以把整宗土地视为一宗综合用地,出让年限统一定为50年。
例2:政府准备出让一宗国有土地使用权,有效面积2000平方米,规划建设十层综合楼一栋,地下一层为仓库,建筑面积1000平方米;地上三层为商场,建筑面积3000平方米;四至十层为住宅,建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平方米,居住用地基准地价为600元/平方米,仓储用地基准地价参照工业用地,为400元/平方米。计算过程如下:
计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例
总建筑面积=1000+3000+7000=11000(平方米);容积率=11000/2000=5.5;
R仓储=1000/11000=0.091;R商业=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636
计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数
假设仓储、居住用地的土地还原利率为8%,商业用地土地还原利率为10%。
K仓储=1
K商业={1-[1/(1+10%)50]}/{1-[1/(1+10%)40]}=1.014
K居住={1-[1/(1+8%)50]}/{1-[1/(1+8%)70]}=0.983
计算综合用地的地价
假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1,当容积率大于3时,仓储用地不考虑容积率修正;商业用地容积率修正系数为2;居住用地容积率修正系数为1.6。
综合地价=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91(元/平方米)
估价结果
土地有效面积:2000平方米;土地单价:1134.91元/平方米;土地总价:226.98万元,大写:人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整(注:综合用地使用年限50年)
综上所述,分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估,也可用于综合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比,只是剩余使用年限有所不同。
需要说明的是,由于房屋与土地的结合极为紧密,当一宗土地被立体化、多层次利用以后,其效用大大增加,有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此,在使用分算法与合算法评估综合用地价格时,一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值,参考市场上其他类似宗地的客观价格,在评估时加以科学修正,得出真实的地价。
篇2：综合用地价格评估实例
土地价格是指在正常市场条件下,一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益(地租)的多少,而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中,就某一具体宗地而言,上述因素都已经不会改变,唯一决定土地价格的是用途。
由于土地用途具有多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益,并在规划许可的情况下,以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此,在现代城市中,建筑物不仅多层、高层化,而且建筑物的用途也出现了立体化:地下一至二层为停车场、设备用房,地面一至二层为商店,往上是写字楼,再往上是居民住宅。
用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用,然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。
一方面,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。目前,我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说,如果整宗地按综合用地对待,居住用地也只能使用50年,开发商付出同样多的建筑成本和税费,销售价格却必然要比70年使用期的住宅低;对于购房者来说,无论是否以较低的价格购得房产,都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此,如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地,那么整宗土地设定为出让期50年的综合用地,将使许多人难以接受。
另一方面,全国各城市制定基准地价的时候,由于综合用地的地价内涵难以界定,除北京等个别城市外,绝大多数地方都回避了这个问题,基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且,北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地,并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样,国土资源部门在核定综合用地的出让价格时,没有统一的基准地价可供参考。笔者认为,综合用地土地价格的评估,根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。
分算法
分算法适用于宗地地块面积较大,用途区分明显且包含普通居住用地的情况。具体方法是:按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格,并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。
例1:政府准备出让一宗国有土地使用权,有效面积为20000平方米。根据规划设计条件,该宗地用途为R2、C2(二类居住和二类商业用地),容积率≤1.5,建筑层数≤12,建筑高度≤36,绿地率≥35%。其中,商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900元/平方米,居住用地基准地价600元/平方米。计算过程如下:
计算商业用地和居住用地的分摊面积
根据最有效使用原则,估价设定该宗地规划容积率为1.5。
总建筑面积=20000×1.5=30000(平方米)
商业用地分摊土地面积=(4500/30000)×20000=3000(平方米)
居住用地分摊土地面积=[(30000-4500)/30000]×20000=17000(平方米)
计算商业用地和居住用地的地价
假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1,商业用地出让年限为40年、居住用地为70年,—年期修正系数也为1。当容积率为1.5时,商业用地容积率修正系数为1.3,居住用地容积率修正系数为1.1。
商业用地总价=900×1.3×3000=351(万元)
居住用地总价=600×1.1×17000=1122(万元)
估价结果
商业用地分摊土地面积:3000平方米;土地单价:900元/平方米;土地总价:351万元,大写:人民币叁佰伍拾壹万元整
居住用地分摊土地面积:17000平方米;土地单价:600元/平方米;土地总价:1122万元,大写:人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整(注:商业用地使用年限40年,居住用地使用年限70年)
或者可以采取另一种表示方法:先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格,再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时,同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。
同上例,先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价1122万元之后,可得该宗土地总地价为1473万元,总用地面积20000平方米,然后计算出综合地价为14730000/2
0000=736.5(元/平方米),估价结果为:土地有效面积:20000平方米;土地单价:736.5元/平方米;土地总价:1473万元,大写:人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整(注:商业用地使用年限40年,分摊土地面积3000平方米;居住用地使用年限70年,分摊土地面积17000平方米)
合算法
合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓,由于所占土地面积小,各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下,土地无法进行物理性分割,可以把整宗土地视为一宗综合用地,出让年限统一定为50年。
例2:政府准备出让一宗国有土地使用权,有效面积2000平方米,规划建设十层综合楼一栋,地下一层为仓库,建筑面积1000平方米;地上三层为商场,建筑面积3000平方米;四至十层为住宅,建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900元平方米,居住用地基准地价为600元/平方米,仓储用地基准地价参照工业用地,为400元/平方米。计算过程如下:
计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例
总建筑面积=1000+3000+7000=11000(平方米);容积率=11000/2000=5.5;
R仓储=1000/11000=0.091;R商业=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636
计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数
假设仓储、居住用地的土地还原利率为8%,商业用地土地还原利率为10%。
K仓储=1
K商业={1-[1/(1+10%)50]}/{1-[1/(1+10%)40]}=1.014
K居住={1-[1/(1+8%)50]}/{1-[1/(1+8%)70]}=0.983
计算综合用地的地价
假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1,当容积率大于3时,仓储用地不考虑容积率修正;商业用地容积率修正系数为2;居住用地容积率修正系数为1.6。
综合地价=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91(元/平方米)
估价结果
土地有效面积:2000平方米;土地单价:1134.91元/平方米;土地总价:226.98万元,大写:人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整(注:综合用地使用年限50年)
综上所述,分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估,也可用于综合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比,只是剩余使用年限有所不同。
需要说明的是,由于房屋与土地的结合极为紧密,当一宗土地被立体化、多层次利用以后,其效用大大增加,有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此,在使用分算法与合算法评估综合用地价格时,一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值,参考市场上其他类似宗地的客观价格,在评估时加以科学修正,得出真实的地价。
篇3：物业公司经营管理绩效评估办法
物业公司绩效考核指标大全
一、目的
建立XX物业统一、规范的经营管理绩效评估办法，以公正、系统、全面的衡量物业公司经营、管理的绩效。
二、职责
1.集团物业管理部负责本评估办法的编制、修改及发布。
2.地部总部由人力资源部牵头、人力资源部、物业管理部、财务管理部、办公室等相关部门共同配合，对物业公司经营管理绩效进行综合评估。
3.地产项目公司负责配合总部完成各项目物业管理中心品质管理的现场检查与考核。
三、评估指标与权重
1.本评估办法系统性地概括了物业公司经营管理的活动范围，从经济效益、社会效益、客户满意、品质管理、团队建设五个方面进行评估。
2.根据企业发展目标，结合物业公司管理现状.依据中建物业服务内容与标准，设定评估量化指标，由专业评估部门按评估办法进行系统评估。
3.评估内容、评估指标及权重见下表
序 号评估内容 (一级指标)评估内容 概括性描述评估指标( 二、三级指标)所占权重评估部门
1经济效益考核物业公司获利能力、经营能力 管理能力 (由5个二级指标组成)包括全年营业收入、营业利润、管理费收缴率 管理费清欠率等经济指标12%财务部
2社会效益考核物业公司在品牌建设中取得社会效益(由3个二层指标组成)主要指政府、行业、媒体评价，包括管理项目创优达标率、媒体正面报道数两项指标。8%办公室
3客户满意考核物业服务的业主满意度、投诉处理、小区业户文明程度和社区文化建设。 (由5个二级指标组成)包括业户满意率(外部) 开发商满意率(内部) 有效投诉处理率、违章建筑、建章行为五个专项指标30%物管部
4品质管理考核物业管理标化体系推进及基础服务的执行情况和现场管理效果。(由5个二级指标组成) 包括标化体系与综合管理 、客户服务、工程管理、环境管理、安全管理五个专项共82个分项指标，45%物管部牵头、地产项目公司配合完成现场考核。
5团队建设考核物业公司在员工管理和团队建设方面工作绩效等。 (由个5个二级指标组成)包括员工满意度、用工风险管控、沟通渠道和团队活力、工资及福利 员工福利、个人职业发展5%人力资源部
4.本评估办法从五个方面设定评估指标，再根据业务性质层层细分，分解成三级评估指标，第三级指标为具体要求达到标准。各指标数量为：
指标等级一级指标二级指标三级指标
数量5个20个82个
这些指标是由量化指标和定性指标组成，定性指标是指对物业公司管理和服务按照过程属性分类的评估性指标，指标的衡量需要有经验的人员现场评估;定量指标是明确可以量化的评估指标。
四.评估办法
1.总部人力资源每年组织一次专业小组对物业公司进行综合评估。考核分现场考核和年度考核。对定性指标进行优良中差劣的评价，并予以记分;对不能在现场评定的量化指标，将在年终根据各公司的数据进行统计核实，再进行评价。两者之和为该公司的总得分，即总分=现场评分+年终评分。
2.指标设定时基本考虑各公司共性业务部分，若仍有异同部分，多项不计分，少项计平均分。
3.本评估办法总权重设定为100分，根据各指标权重不同层层加权，以此设定各项指标的加权满分值，详见指标权重部分。(权重可根据当年的实际情况进行调整，年初时予以通知)
4.评估采用五级平均法，对每项内容的评估结果作判断，即根据评估所获证据对实际水平作从“完全满足要求”到“没做到”之间五个程度等级的判断，计算分值时将所选等级数所对应的计算系数与各项加权满分值之间进行乘积换算。
(级别系数换算表)
程 度完全满足要求 (优) 满足要求(良)基本满足要求 (中)未满足要求 (差)没有做(劣)
级 别54321
系 数10.80.60.40
换算公式: 该项换算得分=所选级别数对应的系数×该项加权满分值
总分 = ∑每项换算得分
5.现场评估分项目进行，由地产总部，地产项目公司、物业公司总部共同参与，各项目评估得分情况的平均分值为该项评估的最终得分。在执行现场评估时，各评估小组成员将与受检项目充分交流，现场点评管理现状，并共同探讨面临的问题。
6.年终评估时，由总部物业部和财务部共同对物业公司上报的各类数据信息进行核实，并评价量化指标。
7.评估最终得分由人力资源部负责统计，各考核部门依据本办法对分管部分进行考核与评价。
8为保证考核结果的公正、公开、公平，有关结果将在公司协同上予以公布一周，并接受考核单位的质询和核查。
五.指标定义
主营业务利润率=报告期主营业务利润/报告期主营业务收入*100%
管理费收缴率=报告期实收款-往年拖欠款-预收款/报告期应收金额*100%
管理费清欠率=报告期收缴期初数/期初欠交数*100%或(期初欠交数-期末欠交数)/期初欠交数*100%
管理项目盈利面=报告期盈利的项目个数/报告期管理的项目总个数*100%
六、评估指标及评估标准
一级 指标二、三级指标及评估标准 权重
经济 社会会效益 12分获利能力全年营销收入指标完成率。 (100%满分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降级)2
主营业务利润率达到5%。(每降低1%降一级2
经营能力管理项目盈利面(≥80%满分，每降低20%降一级)2
管理能力管理费收缴率(≥90%满分，每降低20%降一级)(依据交房面和收费标准进行测算)3
管理费清欠率(≥80%满分，每降低20%降一级)3
2.社会效益8分管理项目国优、省优达标率符合参评条件或者须参加复检的管理项目必须在规定期限内达标 (100%满分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降级)1
媒体正面报道数 市级及以上媒体(电视、报纸、杂志)正面报道每年不少于4次 (≥4次满分，3次，2次，2次以此降级)1
重大安全事故重大伤亡事故、重大设施设备机损事故、火灾责任事故为零(因管理原因而发生，每发生一起扣2分。)6
3.客户 满意率 20分业户满意率(外部)由地产项目客户部组织业主满意度调查，达到或超过85%评定为五级，每降低1%，评估等级降一级。10
开发商满意度(内部)同地产总部分管部门组织调查，达到或超过85%评定为五级，每降低1%，评估等级降一级。5
有效投诉处理率(明源运用)100% (明源系统投诉关闭率100%，地产总部进行客户随机回访调查，每个项目抽查3-5户，根据调查结果系统反映情况的吻合情况进行评级。(吻合率100%满分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降级)3
小区形象及文明程度随机抽查管辖小区。社区内业户无违章建筑。现场查看，有一例降一级1
随机抽查管辖小区。社区内无随地吐痰、乱扔烟头、垃圾、践踏草地、车辆乱停放等行为。现场查看，有两例降一级1
4、品质管理45分) 综合管理 (由11个三级指标组成) 依据管理内容和服务标准，进行对标评估。每项服务内容发现两个以上的不符合点即评定为不合格项。每出现两个不合格项，评估等级降一级。依次类推。评估内容共11项。分别为合同签订、管理人员巡查、服务受理.报修处理、投诉处理、业主意见征询、空置房管理、文化宣传、业主信息、增值服务、活动、气氛布置5
环境管理(由27个三级指标组成)依据管理内容，分室内公共部分、室外公共部分、地下车库三个区域共27个检查项，分别为地面、墙面、天花板、楼梯栏杆扶手、窗台、消防栓(箱)、公共灯具、门、窗镜面，天台、屋顶、露台、电梯轿厢、层门、呼叫面板、道路路面、绿地、明沟、路灯灯具、宣传栏、小品雕塑、康乐设施、水景、果皮垃圾桶、车辆道路标识指示牌、车位牌、垃圾收集与处理、消毒灭害。依据服务标准，进行检查评估。每一个检查项发现4个以上的不符合点，即为不合格项。每出现5个不合格项，评估等级降一级，依次类推。5
设备管理 (由30个三级指标组成) 依据管理内容，分为11系统，共计30个检查项。11个系统分别为公共部位、配电系统、供水系统、排水系统、消防系统、电梯系统、弱电系统、公共照明、游池水景、管理装修管理、维修服务管理。(具体分项略，参见物业服务等级标准)每一个检查项发现4个以上的不符合点即评定为不合格项。每出现5个不合格项，评估等级降一级。依次类推。5
安全管理(由5个三级指标组成)依据管理内容和管理标准，评估考核项共5项 ，分别为人员素质与岗位技能、门岗管理 、车辆管理、安全巡查(含消防安全)、监控管理。每一个检查项发现2个以上的不符合点，即评定为不合格项。每出现一个不合格项，评估等级降一级。依次类推。5
绿化管理 (由9个三级指标组成)依据管理内容，评估考核项共9项，分别为室内绿植管理(含营销中心、样板间、客户服务中心等)、草坪、花坛花境、树木修剪、浇灌、病虫害防治、松土施肥、扶正加固。每一个检查项发现两个以上的不符合点即评定为不合格项。每出现两个不合格项，评估等级降一级。依次类推。5
5. 团队建设 15分员工满意度每年至少进行一次员工满意度调查，满工满意率在85%以上，每一位员工都有参加公司组织的培训机会。班组长以上的人员感觉在公司有继续发展的渠道和机会 3
用工风险管控员工在日常工作中都能得到相关技术要求的劳动保护。 操作岗位员工购买各种类型的保险，进行用工风险管控3
员工培训与技能员工技能培训体系健全，管理级与操作层培训计划落实到位。管理人员和专业技术人员执证上岗率100%，3
员工工资绩效建立完善的员工工资及绩效考核体系，工资及福利能与员工绩效挂钩。考核公开公平，没有因工资及福利政策执行不到位或工资及福利政策不合理引发的申诉或潜在申诉问题。3
员工队伍稳定管理人员和基层操作员工队伍稳定，管理人员流失率控制在5%之内，基层操作人员流失率小于30%。