一、房地产金融的概念
房地产金融是指为房地产生产、流通、消费而筹集、融通、清算资金的所有金融行为的总称。
房地产金融业务包括房地产抵押业务和房地产产业资金融通业务等。
房地产抵押业务是指金融机构以房地产信用为条件,为房地产产权人筹集和融通房地产资金,这些资金可以用于房地产投资与消费,也可以用于非房地产投资与消费。比如,某人以房地产作为担保物而获得100万元的贷款,其中30万元用于装修房屋,40万元用于购车,另外30万元用于投资兴办一小型加工厂。
房地产产业资金融通业务是指为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金,并提供相应服务的金融业务。房地产产业金融业务包括为房地产的开发、经营和消费而融通资金,也包括为农地开发与经营而融通资金,并促进农、林、牧、渔等各方面的发展。房地产产业资金融通业务的资金筹措,可以是以房地产为担保而获得,也可以不以房地产为担保而获得,如通过信誉担保、动产担保、政策投资拨款等形式而获得资金。
现代房地产金融包括房地产担保、信托、保险和租赁等多种金融形式。
二、房地产金融的发展
早在18世纪,英国和德国就相继开办了住房金融和土地金融业务,并获得成功。随后,这种业务方式被其他国家引进和推广,并获得广泛发展。
1770年,德国的西里西省成立了世界上第一个土地抵押信用合作社。拥有土地的农民共同组织起来形成合作社,合作社以社区内的全部土地作为抵押物,通过土地证券化,担保发行债券,筹集到的资金供社员使用,以改善土地利用,提高土地产出,促进社会经济发展。
1775年,英国的伯明翰开创了世界上第一家互助性的住房合作社,该合作社将购买住房的人组织起来,其成员定期将一定数量的资金储存在合作社内,用于建造房屋,住房建成后,该合作社的成员可通过一定的方式进行购买。
美国的房地产金融十分发达,其主要特点是通过银行的房地产证券融资,由金融中介将短期储蓄转变为长期贷款,房地产抵押贷款利率可以随市场变动。目前美国对房地产金融市场的调节已经形成了三个主要系统:初级市场的保证系统、联邦不动产金融机构系统和二级市场的经营系统。
新加坡非常重视住房建设,政府直接调控住房金融,成立中央公积金局,强制居民储蓄,储蓄额达到购房款的一定比例后开始放款。中央公积金的储蓄利率和贷款利率不受市场影响,采取固定利率的形式。
我国房地产金融方兴未艾。1987年在山东烟台和安徽蚌埠成立了两家住房储蓄银行。自1988年起,各专业商业银行相继建立房地产信贷部,形成目前的以各商业银行房地产信贷部为主的房地产金融体系。1991年在上海率先实行住房公积金制度,此后有许多城市相继实施。1994.1995年期间,中华人民银行下发了《政策性住房信贷业务管理规定》、《商业银行自营性房地产贷款管理规定》、《关于清理房地产信贷业务有关问题的通知》等文件,将商业银行房地产信贷业务分为政策性和自营性两大类,要求两类业务分账经营,分别核算。1996年7月,中华人民银行下发了《关于清理商业银行国际业务部、房地产金融部、信用卡业务部对外营业机构的通知》,中国建设银行和中国工商银行的房地产信贷部改建撤并后,分别保留了641家和494家对外营业机构。1997年,由中国建设银行在成都、上海,中国工商银行在太原,进行住房储蓄信贷试点。在我国住房制度改革过程中,曾经采用的面向个人的购买贷款形式有自建公助贷款,储贷结合贷款和个人购房贷款等。1999年4月国务院发布了《住房公积金管理条例》,要求在全国城镇范围内实施住房公积金制度。
三、房地产金融的特点
房地产金融与一般金融相比,具有如下几个主要特征:证券化、安全性、长期性、多样性和政策性。
(一)证券化
房地产抵押贷款是房地产金融的主要内容。在进行房地产抵押贷款时,其资产具有期限较长、额度较大的特点,而负债大多具有期限短、流动性较强的特点,这样,银行就会面临资金的流动性风险。为了使抵押资产具有流动性,有必要对房地产抵押贷款进行证券化,也就是将抵押债权进行小额分割,以有价证券的形式,通过资本市场进行融资,降低长期信贷资产规模占银行信贷资产总量的比重,减少银行信贷风险。因此,证券化是规避房地产贷款风险的有效手段,也是房地产金融的主要特征。
(二)安全性
由于房地产具有位置固定性、产权明晰、使用期限长、价值高、保值增值性强等特点,房地产作为抵押品不会遗失,不容易被损毁,也较少发生产权纠纷,因而以房地产作为抵押物而进行的贷款项目,对贷款机构来讲,债权可靠,具有较高的安全性。
(三)长期性
以房地产为抵押品进行的贷款,其资金大多用于土地和房屋的购置、开发、改良、建设等,而土地的开发和房屋的建设周期都较长,投资资金量大,并且其投资价值的回收需要更长的时间,因此,房地产融资的偿还期限一般都较长,国外很多土地开发和房屋建设贷款项目的最长期限可达30~40年,我国住房抵押贷款的最高年限为30年。
(四)多样性
房地产金融的形式,除了一般的开发建设贷款、房屋消费贷款,还有房地产证券、信托投资、房地产保险、住房公积金、合作建房、投资入股、融资租赁等多种形式。
(五)政策性
由于房地产关系到国计民生,直接影响城乡经济的发展和人民生活的安居乐业,因此,受政府政策的干预较强,受到社会经济发展计划、产业政策和城市规划及土地利用规划的限制,同时也受政府各种优惠政策的扶持。如采用利率优惠政策、贷款政府担保、税收优惠等措施支持住房贷款的发展。住房金融是房地产金融的主要组成部分,住宅产业及住房金融都带有浓厚的社会性和政策性。房地产金融是政府推动有关土地政策、金融政策和农业政策的重要措施,通过调节投资结构、信贷利率和信贷方向等,可以起到调整土地利用结构、房地产投资结构、住房消费行为等作用,进而实现政府宏观调控的目标。
四、房地产信贷资金的筹集渠道
对房地产金融机构而言,信贷资金的来源主要由以下几个部分组成:即自有资金、银行存款、借入资金、同业往来资金、主动负债和利用外资。此外,还有一部分是受托资金,主要是集资款项、个人住房公积金、住房合作社存款和保证金等款项。在房地产融资活动中,融出资金的一方有权按期收回融出的资金和获得融出资金的利息。
自有资金是我国专业银行房地产信贷部信贷资金的主要来源。在国外,许多房地产金融机构的资金来源都是通过股份制形成的,其中自有资金包括股本、储备资本及未分配利润。
银行吸纳的存款是房地产金融机构信贷资金的基本来源和主体。银行存款可分为企业存款、个人存款和基金存款。基金存款是房地产金融机构代理国家和地方政府管理的各种住房基金。其特点是专款专用,但也构成了房地产金融机构的信贷资金来源之一。这种基金主要是住房基金、国家委托资金、住房集资款以及住房合作信用社存款等。其中,住宅合作信用社存款也是房地产金融机构存款的一个来源。其资金主要来自以下几个方面:单位投入的建房资金、社员按规定缴纳的购房资金、社员的住房储蓄金、私有产和公私共有产缴纳的公共部位维修费以及私有产超出维修范围应由住户承担的费用、合作社其他收入、政府资助的资金和银行贷款。我国的住房合作社资金,按国家规定,必须存入中国建设银行,构成房地产金融机构资金来源的一部分。为了扩大经营规模,增强信贷能力,房地产金融机构有时也主动负债。
房地产金融机构也可以直接向国外金融市场借款,基本方式是向国际金融机构贷款和发行国际债券。国际金融机构贷款主要是指世界银行、国际货币基金组织和亚洲开发银行等国际金融机构提供的中长期项目贷款,主要用于旧城改造和成片危房改造,利率比商业银行贷款利率低,期限也较长。如世界银行最长贷款可达25年,但需由国家或地方政府作担保。
五、房地产金融的业务种类
(一)住房储蓄业务
住房储蓄存款是指金融机构为支持住房建设,提供为建房贷款而开办的单位住宅专项存款和个人住宅储蓄业务。
(二)住房基金的经营管理
住房基金是指通过多种渠道和一定形式筹集起来的,定向用于住房生产、经营和消费的专项资金。住房基金可以由住房基金委员会领导的金融机构进行经营管理,也可以由该委员会委托某一专业银行管理,实行自负盈亏,保本或微利经营。
(三)房地产开发与经营贷款
房地产开发与经营贷款是指房地产金融机构为支持房地产开发与经营活动而对房地产开发与经营企业发放的各类生产与经营性贷款。房地产开发与经营贷款有的要求提供抵押财产,有的只要求担保即可。
(四)房地产抵押贷款
房地产抵押贷款,是指抵押人以其合法拥有的房屋所有权或国有土地使用权向抵押权人提供担保,借以取得抵押权人提供的贷款。通过房地产抵押进行融资的作用在于保证了开发企业投资的回收和解决了购房者资金不足的矛盾等。
(五)房地产证券
房地产证券包括房地产股票和房地产债券。股份有限公司是指全部注册资本由等额股份构成并通过向社会公开发行或向特定对象发行股票(或股权证)来筹集资本,股东仅以其投资额为限对公司债务负有限责任
的法人企业。如果房地产公司为股份有限公司,则其发行的股票为房地产股票。房地产股票作为经有关部门批准证明投资者在房地产公司投资入股并可据以取得报酬的一种凭证,在不同的企业,针对不同的经营情况,有着不同的分类形式。房地产债券是企业债券的一种,它是各类房地产经营企业在城市房地产经营过程中,为筹集长期资金(一般要用于房地产的开发和经营活动),而以债券的形式向社会发行的一种债权凭证。房地产债券的发行者一般为房地产股份有限公司,也可以是其他性质的公司,发行的债券一般为长期债券。
(六)房地产信托
房地产信托,是指委托人将其房地产或房地产资金的财产权转让给受托人,委托受托人在指定的目的和范围内代为管理和处理。按财产的不同分类,可将房地产信托划分为实物信托、资金信托以及资金债权信托。房地产实物信托是指委托人委托房地产金融机构代为管理、处分房地产及其相关权利;房地产资金信托是指以资金作为信托财产,如委托者可以指定资金的处理方式和投放目的;房地产资金债权信托是指委托人将债权转移给信托机构,委托信托机构保全债权,实现权利,或代理回收债权。房地产信托投资实际上是信托机构投资房地产的投资活动,可以采取的方式包括独自直接投资房地产、与房地产开发企业联合投资和购买房地产证券等。
(七)房地产保险
根据承保的保险标的和风险种数不同,可将房地产保险划分为房屋财产保险、房屋利益保险、房屋责任保险、房地产信用保险、房屋综合保险、建筑工程保险等。房地产保险的设立为人们的生产经营活动和日常生活提供了安全保障,维持了房地产经营者的利润,也增强了被保险人的信用程度。
(八)房地产信贷业务结算
房地产信贷业务结算是指围绕货币资金在房地产领域的经营活动过程而产生的货币收付行为。
篇2：如何用金融方法经营房地产？
股票及土地价格的膨胀导致了日本泡沫经济的产生，从此开始了日本“失落的十年”。从疯狂的价位回归到其应有的价值，这“失落的十年”让很多日本房地产企业开始寻求新的土地经营方式，他们纷纷把金融学、信息学的方法，运用到土地经营中。
迈克房地产公司总 裁樽井常一是日本战后最早去北美留学的企业家之一。在日本泡沫经济崩溃后，其企业的房地产交易量仍然能维持在1300亿日元(约85亿人民币)以上，最主要的业务不是进行土地买卖，而是通过对房地产的经营来扩大企业的收益。金融方法提高土地收益
日本也有一个经济发展相对落后的东北地区。在那里，工业不够发达，农渔业收入不高，有些土地、园林已经荒废。樽井总裁看到，有些地方的农民在没有收获之前就已经提前把农产品卖给了特定的顾客，这样一来，不管一年的最终收成如何，农民都能稳定地获得现金收入。而对城里人来说，只要保证是绿色食品，又不用花太多的钱，他们也愿意提前向农民支付钱。有了固定消费者以后，农民也没必要大量施用化肥、打农药了。这种模式使农民和城市的人实现了“双赢”。
受到启发，樽井总裁也开始对房地产进行收效评估：在确定了一个收益率后，从土地、房产所有者那里租赁土地或建筑物，通过建筑房屋或者通过对现有房地产进行重新装修，提升房地产的收益率，让房地产所有者能稳定地获得收益，而樽井的企业则能获得房地产开发、房地产经营的双丰收。
“那些死守房地产基业的人，在泡沫经济崩溃后，很多人损失惨重，但用金融的方法来经营土地的企业，在这一过程中实现了新的增长。”樽井总裁对记者说。房地产成了信息产业
信息是否灵通，对于从事房地产开发的人来说，比资金是否充足更加重要。
“日本大型企业的投资动辄都在数千亿日元，等这个信息白纸黑字地印在了报纸上，地方政府再去找企业谈投资问题，给再高的优惠条件，也已经没有成功的可能性了。”樽井总裁说。
因此，参加和组织各种协会、与日本国内外各个行业的人打交道，成了樽井总裁获取信息的一个重要方法。他本人在北美留学过，与北美国家的上层有很深的关系，为国外的驻日使节建设使馆等又让他拥有了与北美以外国家的交往经历。与日本国内各个行业人士的交往，也让樽井对企业经营模式能迅速地进行改革。
“房地产企业可以归入信息行业中，人脉就是金脉。”樽井总裁对笔者说。
篇3：房地产投资信托基金融资面临的五大障碍
国际物业顾问戴德梁行表示,尽管跨境REITs(房地产投资信托基金)的出现提供了种种房地产投资的渠道和便利,但国内尚未成熟的房地产运营模式,构成了内地房地产开发商进行境外融资的障碍。
戴德梁行估计部高级助理董事叶子华在今天的新闻发布会上表示,跨境REITs将面临五大障碍。首先是物业业权。部分国内房地产项目的产权问题成为REITs融资的一大法律障碍。其中不单纯是土地使用权性质和使用年限问题,也包含取得正式产权证明文件的问题。因此物业业主在筹备将房地产项目注入REITs时,必须先确定已取得房地产的产权证明文件。
其次是专业管理。国内的房产项目普遍缺乏专业资产管理等问题,而且国内现有能提供租户组合和长期回报率等投资运营状况分析的专业资产管理公司较少,物业业主需要聘请专业管理公司参与运营。
同时,房地产项目要透过REITs上市融资,必须先由当地证监会认可的房地产评估机构评定房地产的市场价值。由于国内房地产商普遍没有接受此市场概念,所以可能与基金经理在基金单位的定价上出现分歧。
在会计准则方面,叶子华说,证监会对上市公司信息透明度有较高要求,特别是财务及税务方面,需要配合国际会计准则,并须全面披露,而国内房地产开发商在这方面存在缺陷,有待进一步提高企业的信息透明度。
另外,由于国内房地产税前回报率一般会达到百分之七至十以上,但由于国内税种较多,税率也较高,税后的投资回报很不一定能达到境外投资者的预期收益率。
这位投资专家表示,以现时国内房地产开发商的营运模式,要通过境外监管机构的严格要求,可能需要较长时间的准备。但从长远看,目前存在的诸多障碍将随着内地市场与国际市场的接轨逐渐得以解决