房屋经纪人培训教程：建筑面积
一、房屋面积的分类
1、实用面积（净面积）
它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。
2、建筑面积（套内面积、轴线面积）
包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。
3、公摊面积
是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。
二、计算建筑面积的范围：
1、单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。
2、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。
3、建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算。
4、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙外围水平面积计算。人防通道端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。
5、用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。
6、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。
7、建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。
8、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。
9、建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。
10、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
11、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
12、突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
13、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一般计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。
14、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积；无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。
15、两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。
16、建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。
17、各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。
三、不计算建筑面积的范围
1、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。
2、检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。
3、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的设备层。
4、深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。
5、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
6、单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。
7、地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。
8、宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等。
9、建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
篇2：房屋建筑面积计算规则
房屋建筑面积计算规则
1〕计算建筑面积的范围
A. 单层建筑物不论其高层均按一层计算,其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者,亦应计算建筑面积。
B. 多层建筑物的建筑面积按以建筑面积的总和计算,其建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算,二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
C. 层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。
D. 用深基础做架空层加以利用,层高超过2.2米的,按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
E. 坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米,按围护结构外国水平面积计算建筑面积。
F. 穿过建筑物的通道,建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何,均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
G. 电梯井、提物井、垃圾道、管道井均按建筑物自然层计算建筑面积。
H. 舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。
I. 建筑物内的技术层(管道层、附层、夹层)是指房屋的局部层次,层高超过2.2米的,按其墙外围水平面积计算建筑面积。
J. 与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积; 独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算机建筑面积。
K. 有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积;单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
L.突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护 结构外围水平面积计算建筑面积。
M.突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
N.封闭阳台、挑廊,按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
O.建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊,按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
P.两个建筑物间有顶盖的架空通廊,按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
Q.室外楼梯做为主要通道和用于疏散的,按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
R.跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物,按其水平投影面积计算建筑面积,多层者按多层计算。
S.室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下空间加以利用的,其超过1.8米的部位计算建筑面积(多层按多层计算)。
T.原始设计为假层(含顶层阁)屋面全部翻高后,前后墙楼板高度超过1.8米的,按实际计算建筑面积。
2〕不计算建筑面积的范围
A.突出墙面的构件和艺术装饰,如:柱、垛、勒角、台阶、无柱 雨棚等。
B.检修、消防等用的室外爬梯。
C.层高在2.2米以内的技术层、夹层。
D.构筑物,如:独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油(水)池、 储仓、地下人防干、支线等。
E.建筑物内外的操作平台、上料平台,及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
F.没有围护结构的屋顶水箱,舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
G.单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。
H.层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。
I. 岗亭、警亭、书报亭等。
J.里弄房屋后天井内的天棚。
K.利用马路、通道及隙地所搭棚架。
L.阁楼。
M.房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。
3)其他
在计算建筑物面积时,如遇上述以外的情况,可参照上述规则精神办理。
篇3：商品房公用设施和公用建筑面积业主权利和义务
商品房公用设施和公用建筑面积业主权利和义务
一、商品房的公用设施和公用建筑面积如何确定？
首先，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条的规定：“公用建筑面积由以下两部分组成：
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整体建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2、两套单元与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙墙体水平投影面积的一半。”
由购房者负担的小区配套设施还包括小区内公共绿地、花园、道路及楼房前后左右的空地。
其次，从商品住宅楼分摊的土地面积来看：
1、楼房基础实际占用的土地即楼基部分，楼内所有住户均对这部分土地使用权按份额共有。
2、楼前滴水或楼基至公用道路之间的土地和楼后由楼基至化粪池或公共道路之间的土地即楼房周围为该楼服务的土地，应为楼内住户按份额共有。
3、商品楼房价在小区内的公共用地的取得费用已分摊到房价之中，所以，其小区内的公共用地也应为小区内所有住户按份额共有。
二、购房者的权利和义务
因为住宅小区的公用建筑部分和公共设施的建设费用是计入房价由购房者来承担的，所以购房者对公用建筑部分和公共设施既拥有自己享有的权利，又有交纳相关物业服务费的义务。
1、购房者对房屋的所有权，包括占有、使用、收益和处分权利。对于自有房屋，由于产权归属个人明确；而对于住宅区中的共有部分和公用设施，由于其为全体产权人所有必须由全体业主同意后才会有效。
2、住宅小区的公用建筑部分和公用设施任何业主只能与其他业主共同使用共同承担义务，共同维护，不能在共有部分和公用设施所占用土地上建筑任何属于其自用的建筑物或构筑物，任何单位和个人都不得在此范围内建筑任何为其创利的经营性设施。
3、在小区楼房出售前，其公用建筑部分和公用设施的所有权归开发商，一旦楼房售出给业主，其对公用建筑部分和公用设施的任何变动，都需通过全体业主的同意。
4、当业主入住小区达到40%以上时，就要组建业主管理委员会，召开业主代表大会，与物业服务企业签订委托管理合同，并明确公用建筑部分和公共设施的范围和管理责任。