房地产销售实战攻略
gg开放使人民的生活条件得到日益改善，主要体现在住房条件上，因此，近几年房地产市场逐渐升温，尤其是加入WTO之后，中国房地产市场必将掀起新的一轮行情，如何在这轮行情中获取赢利，发展壮大，是众多房地产开发商们殚精竭虑的话题。房地产销售不同于一般商品，在目标顾客群、营销策略、推销技巧都有着特有的规律。本文笔者总结出许多房地产开发商的经验对其作一浅显的探索。
房地产销售十一要素
1.楼盘：作为房地产销售人员，你必须了解你要销售的产品——房子，必须深信，你要销售的房子能够满足你潜在客户的基本要求，甚至可能还会带来超值。作为销售人员要热爱你的产品，要知道自己产品的特色，及其与目标顾客之间的共振。
2.售楼人员：要让客户感到你是他们的朋友，是他们的购房顾问，是他们最愿意与之交谈的人。顾客往往是因为喜欢你而喜欢你介绍的东西。获得销售成功最首要的条件还是自信。要建立自信心，必须把握住以下几个关键问题：一是丰富的房地产专业知识，对自己销售的楼盘了如指掌，熟记于胸；二是反复的演练，只有将对客户的销售演示达到无懈可击，哪些话该说，哪些话不该说，有些话说到什么分寸，哪些要重点介绍，哪些要一般介绍，这都要事先准备好；三是售楼经验，只有经过持久的不懈努力，具有真诚的敬业精神，善于在实践中归纳和总结，比别人多一份思考，才能获得成功必备的技能。
3.客户：售楼人员要有正确的判断力，要能找出你要服务的客户。通常的做法是，可以对客户做一下评估，确保他们是可以做出购买决策的人。譬如问一些“你是公司的老板吧？”“是不是再征求一下太太的意见？”等既得体面而又十分有益的问题，千万不要浪费时间去找你以为可能是你的顾客，在还没进入销售流程前，你不可能知道谁会买。在这些人身上花费你大量的时间有时候很可能是徒劳无益的，用最快的时间发现你的客户并最快成交，用最快的时间打发掉不是我的客户，这永远正确。
4.推销自己：房地产销售人员给客户第一印象至关重要，所以台湾的房地产销售公司老板允许自己的销售人员在上班时间去理发店也就不足为奇了。真正的专业售楼人员对说什么把握得极准，而且能够吸引客户听下去。是客户感觉到你非常真诚，而不是夸夸其谈，如果能做到这一点，你就成功了一半。所以，作为售楼人员，要锻炼出这种本领，成功地推销自己。
5.推销开发商：目前，很多商品房延迟交房，施工质量灯光问题投诉日益增多，如果你的开发商很有实力且守信誉，这方面做得比较好，那么就套十分自豪地想客户推销你的开发商，这样，可以让客户感到更安心，更可靠，更踏实，也会使公司的形象牢牢地记在他的脑海里。
6.推销楼盘：售楼人员要满怀热情和激情地推销，因为真诚和热情是很容易感染人的，千万不要让客户认为你是在泛泛而谈。你至少可以找一个绝妙的理由，并说服他考虑购买，可以说“这是开盘价，过两天就要涨价了”、“只优惠十套”，说话要简洁，并机智地加以运用，不要让客户认为你是在下套让他去钻，不然的话，潜在客户不会认真考虑你所说的话，如果客户可以考虑的话，你就可以带他参观样板房或现场介绍了。
7.现场讲解：聪明的售楼人员会做一个开场白，大略讲解一下，然后再正式介绍。当客户觉得能了解新鲜有趣的信息时，就会愿意花时间去听，给客户详尽的信息，突出楼盘的优点和独到之处，做个好的演员，背好台词，设计你的一举一动，包括客户一进售楼处讲些什么，在参观样板房的路上讲些什么，现场讲些什么等等。一切努力都只为一个目标：向客户推销你的楼盘。
8.带给客户高附加值：客户买房不仅仅是满足基本居住功能的需要，是因为他还看到了除此之外附带的高附加值。你在向客户介绍你的楼盘时，就应该清晰无误地告诉客户，楼盘超值超在什么地方，因此，你得掌握将价值或超值的概念融入你的楼盘介绍中。
9.制造紧迫感：要想让客户现在就购买你的楼盘，就必须熟练地运用销售技巧——制造紧迫感。紧迫感来自两个因素：现在买的理由以及投资回报。要制造紧迫感，首先应让客户想要你的东西，否则就不可能有紧迫感。
10.销售建议：你无法成功将产品推销给每个人，但肯定能、也应该能让每个人都明了你的销售建议。这时，你应相干客户再次陈述楼盘的优点，高附加值以及优惠条件。另外，还要说一下发展商是如何的可靠和稳定，以及相应的实力，一展你的本领，才干和学识，言简意赅地说明购买程序和有关交易条款注意事项等。
11.结单：结单是你精心运筹、周密安排、专业推销、辛勤努力的必然结果。当客户已来看过几次，足以让他做出明知购买决策时，随时都可能拍板成交。此刻，就是决定“买”还是“不买”的时候了，如果你使客户信服了，并成功地运用上述要素，结单的可能性就有80%了。
篇2：某食品销售公司省级办事处管理办法
食品销售公司省级办事处管理办法
总则
办事处是销售公司在各省区市场设立的办公事务地点，负责协调公司对所管省区的事务管理。加强并规范省级办事处管理，是公司提高工作效率和管理水平，实现公司管理科学化的途径，加强对各省办事处的规范管理，对公司的发展将起积极的促进作用。
选址及变更事项管理
2.办事处的选择要遵循科学原则，综合考虑各因素，经过认真分析筛选后在确定。
1)、办事处的选址设计活动地域、社会公共设施、经济基础设施、地点知名度、可供扩展空间、成本以及其他因素，需要根据公司要求对各因素做出评估。
2)、办事处基本选定以后，由省级经理签字并上报公司，经过公司统一后方可签订租用合同。
3)、所签订的合同必须符合法律文本格式，手续完成后，办事处必须在三日之内将各法律文件以及税票上报公司备案。
3.办事处一旦选定后，如无其他客观因素，原则上不允许经常迁移。
1)、因主观因素需要迁移办公地点，该办事处必须提前三天上报公司，阐明变动原因。
2)、在上报公司变动原因之时，以必须及时考察选择新的办公地点，一般要求同时考察三处或以上地点，经所比较后在决定。
3)、新的办事处地址变换后，各项手续及要求同第2条。
人员配置管理
4.人员的配置、招聘、录用以及培训，遵循公司的有关规定，结合市场的具体实际，做到不缺不滥。
1)、办事处的人员配置要遵循公司"因需设岗"的原则设置岗位并配备人员。
2)、办事处的人员招聘需求必须经过省级主管上报公司同意，由公司指派或经公司同意后由办事处在当地招聘。
3)、新录用人员要按照正常规定将其档案资料保送公司及人力资源部备案，同时各办事处留存一份备档。
4)、新招的人员培训工作由公司负责，或由公司委托各办事处完成，经考核合格，即可正式录用。
办公消耗品管理
5.省级办事处的办公消耗品的订购、采购、分发等工作均由省办事处内务助理统一负责。
1)、一般情况下，一季度采购消耗品一次，若出现特殊情况必须经省级经理签字同意主可提前采购。
2)、订购物品送到后，负责人要核对、规格、数量和质量，确保没有存在问题后，签字验收。
6、消耗品的使用要尽可能节俭，同时要加以妥善保管。
1)、所以购入的用品，都必须一一填写清单。
2)、必须清楚地掌握办公用品上库存情况，经常整理，必要时实行防虫防潮等措施。
3)、每年6月和12月要对各区域办事处的使用情况进行检查统计，若存在问题应该及时指出并相应地整改。
文书管理
7.各省办事处需要负责管理相应的文书，加强保密制度的规范实施。
1)、所有文书包括经销商业务统计、会议决议、通报、合同或协议、广告投放调查表、各种帐本、统计图表等一切业务相关的用书或公文。
2)、全部文书归公司所有并收藏，任何个人不得私自占有，任何人都必须严格遵守公司的保密制度。
3)、文书的收发、领取与寄送，原则上由各办事处内务助理负责。
4)、文书负责人必须按照公司的要注对其按照密级分类，并按照保密制度处理。
5)、文书按照内容进行整理后，按尚未完成的文书和可以归档的文书二类进行管理，全部完结的文书，分别按照所属部门、机密程度、整理编号保存年限进行整理与编辑，做好登记并且归档保存。
会议管理制度
8.办事处的会议包括例会以及因特殊情况需要临时召开的会议。
1)、省级主管将会议相关文件内容通知内务助理后，内务助理应该及时组织会议地点，材料等，并及时准备通知每一位出席人员。
2)、每一次会议，内务助理或主管都必须做好会议记录。会议记录要尽可能详尽，能反映当时的真实情况。
3)、对于因故缺席人员，内务助理要正确了解原因，做好记录，按照公司相关规定给予处罚，对于无故缺席者，要及时向省级主管报告上报公司备档。
4)、会议要求讲究效率，杜绝"文山会海"现象。
出差考勤管理
9、省级办事处所负责所在区域各业务员的出差考勤管理，对业务员的考勤要不时抽查，做好出差费用报销工作。
1)、省级办事处接到公司通知相关业务员回杭州开会的文件后，应该及时通知各人员并做好记录。
2)、回总部出差的各业务员应到办事处办理出差手续，包括从总部出差归来后的报销手续等等。
3)、到各地市、县出差的业务员，办事处要做好记录，了解每位业务员的出勤情况。
4)|出差费用报销，严格遵守《销售公司销售人员出差费用报销的规定》。
10、由于销售工作的特殊性，各办事处应该不定期抽查所属业务员的业务考勤情况。要求区域经理考核一月二次，客户经理一月四次，销售代表及及跑单员一月至少一次，同时要求客户经理配合对销售代表以及跑单员的抽查。
安全、卫生制度
11、集团公司的安全保卫制度同样适用于各办事处。
1)、由于各办事处未配备门卫保安人员，故应该加强安全工作，每天下班时都要锁好门窗。若上半时发现异常及时报告处理。
2)、各业务员不得带无关人员进入办事处，若因需要则必须做出口头说明并做好登记。
3)、由于各办事处所在地域气候以及周围环境的特殊性，因此必须谨防火灾等情况发生。
12、各办事处要切实搞好卫生，维护员工健康以及工作场所环境卫生。
1)、办事处的工作场所，至少每日清扫一次，并采用适当方法减少灰尘的飞扬，不得乱堆放垃圾或乱扔纸屑。
2)、工作场所内，严禁随地吐痰。
3)、饮水机必须保持清洁。
4)、各办事处应定期对公共场所进行大扫除，确保光线明亮、空气流通，保证工作人员的健康。
篇3：学校膳食中心食品加工、销售、饮食卫生制度
> 学校膳食中心食品加工、销售、饮食卫生五四制1、膳食工作人员必须坚持从原料到成品实行“四不制度”。
(1)采购员不买腐烂变质的原料。
(2)保管验收员不收腐烂变质的原料。
(3)加工人员(厨师)不用腐烂变质的原料。
(4)营业员(服务员)不卖腐烂变质的食品;(零售单位不收进腐烂变质的食品;不出售腐烂变质的食品;不用手拿食品;不用废纸，污物包装食品)。
2、成品(食物)存放实行“四隔离”。
(1)生与熟隔离。
(2)成品与半成品隔离。
(3)食品与杂物、药物隔离。
(4)食品与天然冰隔离。
3、用(食)具实行“四过关”。一洗，二刷，三冲，四消毒(蒸气或开 水)。
4、环境卫生采取“四定"办法。定人、定物、定时间、定质量。并实行划片分工，包干负责。
5、个人卫生做到“四勤”。勤洗手剪指甲;勤洗澡理发;勤洗衣服被褥;勤换工作服。