别墅项目销售核心策略

　　营销核心理念

　　项目营销的核心思想是将项目的产品理念和产品价值理念，用最迎合目标客户的语言诉求和宣传手法，传达至客户并对客户的心理密码进行紧密对接。即将别墅所带代表的：个性、自由、健康、舒适、浪漫的种种心理尊崇、社会地位、个人价值实现充分演义在项目的产品及营销过程中。

　　项目的整体营销策略

　　因介入本案的时间尚短，现仅就营销过程中需着重关注的要点进行阐述，其他部分（如广告推广策略、现场包装细案等）待签约后将另案提交。

　　区域资源整合策略

　　利用大雁塔周边环境资源，集中力量炒作该项目的区域优势，共同完成本区域内的整体包装和整体形象宣传。

　　营销主体策略

　　（一）炒作区域优势资源

　　炒作本案所在区域的自然资源、地段资源，针对曲江别墅的弱点进行攻击性宣传，强调别墅不仅仅是尊贵、奢侈，更重要的是亲近自然、天人合一、个性张扬的心理需求。

　　（二）启动虚拟营销

　　在项目正式销售前，展开强大的营销攻势，充分积累前期客户，进行关闸蓄势，充分宣扬产品理念和个性特征，倡导“尊贵、独享、原生、个性”的贵族生活和新别墅居所理念。

　　（三）启动体验营销

　　（1）产品体验：开盘前启动样板别墅生活示范区，启动产品外立面、户型设计体验。

　　（2）服务体验：率先启动销售服务、会所服务、保安保洁服务。

　　（3）生活体验：拍摄模拟别墅生活。

　　（四）启动“一对一”营销

　　VIP客户及重点客户，进行直邮和上门访问。

　　（五）启动五星级服务营销体验营销

　　引入五星级酒店的物业服务，率先进行服务培训，通过销售服务、物业服务、产品服务和售后服务等方面，将本案倡导的新兴贵族阶层所享受的生活方式和服务模式应用其中。建议：与五星级酒店管理公司签约顾问。

　　（六）启动网络营销

　　利用网络，进行前期虚拟营销；利用网站，吸纳业内人士和业主方的意见、建议。

　　（七）启动事件营销

　　频繁开展各种社会公益活动，充分发挥客带客的销售效果，全面启动关系营销和口碑宣传；频繁开展各种户外拓展、自驾车活动和健身旅游活动；

　　系统化包装策略

　　售楼人员：要求10名左右，女--身高1.65标准普通话、形象气质佳、性格活泼外向、年龄在25岁左右，有外企从业经验者优先；男--身高1.72以上标准普通话、形象气质佳、性格活泼外向、年龄在25岁以上，有外企或同类楼盘从业经验者优先。

　　保安：女保安白天在售楼部、男保安夜间巡逻，保洁形象气质佳，女保安身高1.65，男保安身高1.75，退伍军人优先。

　　工程师：负责建筑内隔墙建设和外立面装饰选择培训和问题答疑。

　　项目卖场工程包装：工程部分：公共建筑设施在开盘前提前完成；大门：设置欧洲贵族族徽的标志设计；会所：含室内外游泳池、售楼大厅、咖啡吧、休闲厅、活动室。其中售楼大厅应有专用的音乐欣赏（活动期间有专人表演和音乐设施如钢琴或竖琴）和茶艺表演等；装饰：小区内设置体现产品理念和生活方式的个性装饰，观赏性围墙等

　　广告包装部分：户外宣传：详见外包装详图；销售引导体系：引导道旗、现场彩旗和三角旗、交通道路包装。

　　销控及价格策略

　　项目总体价格定位：本案应以低容积、低密度、私有化和个性化为核心支持，采用单幢整体定价模式进行销售，按周边最高档别墅进行销售定价。

　　价格策略：实施高开高走。

　　公布价策略：采用捆绑法进行价格组合，选择最好的几幢别墅，将别墅装修、园林装饰、设施配置进行价格组合，开创周边别墅的天价（均价和总价），从而顺利实施高开策略。

篇2：麦凯销售策略（全集）:价值感

　　价值感才是决定的关键

　　一位演讲者面对满屋的人，台下没人听过或见过此人，他边讲开场白边把手插进裤袋里，掏出一张20元美金：“这张20元我愿用1元卖出，谁要买?”

　　老实说，你会不会跳起来说你要买?或者你会等几秒钟，看看别人怎么反应，直到别人举手时，才怯生生地举起你的手?

　　如果你迟疑了，那很正常--因为我们一生的教育都告诉我们，只有傻子才会像那个人一样做生意。但如果有别人敢在同样情况下冒险，那我们贪婪的小手就举起来了，我们习惯跟随别人。别人的手举得越快、需求越强烈，我们跟得也越快。换言之，我们对任何物质价值的判定，都不是来自物质的本身，而是根据这种物质被需求的程度而定。

　　好吧，你会说这是行销学初级班的课，谁不晓得嘛，这跟现实世界有什么关系?

　　关系可大了!

　　我可以告诉你一个四兄弟的故事，他们腰缠万贯，却根本就不了解这个简单概念，也许几年后这件事也会像某些大企业的吹牛文章一样，列入哈佛商学院企管硕士的个案研究里。

　　但我们可不可以从中学到点什么?

　　场景：市郊。此地是明尼亚波利斯市(也可能是全美国)最有价值的士地，市郊50英亩的精华住宅区，在原来的旧体育场拆迁到市中心后，身价暴涨。

　　入场：葛米兹兄弟四个，都是加拿大人，以进口伊朗地毯起家，目前经营房地产。他们至今最伟大的成就就是世界最大的西爱德蒙购物中心。这可不是普通的购物中心，不光只面积大，除了商店、服务中心和餐厅之外，还有完整的休闲娱乐中心，2英亩半的室内人工湖，儿童乐园和5000万美元搭建成的观光旅馆。葛米兹兄弟称这个购物中心是“世界第八大奇迹”，而且千百万个观光客也同意他们的说法。

　　更大的野心

　　葛米兹兄弟最近又提了个“很棒”的点子，他们想在旧体育场废墟上建起价值15亿美元的房地产开发计划，可为当地居民带来4000个新的工作机会，并在无污染情况下维持合理的工资;可充分利用原本已经成废墟的旧建地，井且可以替本www.pmceo.com州每年吸引百万名游客。

　　州长对他们的点子很有兴趣，并且准备召集州议员，立下减税的法案等，希望让葛米兹兄弟的计划通行无阻。

　　听起来，这好像是全美各州都求之若渴的计划(事实上，葛米兹兄弟提出这个计划前几个月，州政府曾经努力拉拢通用汽车公司来此设厂，但比他们的计划差多了，所以并未成功)。看起来葛米兹兄弟的提案有百利无一害，他们要求立法上的支持和减税方案都相当合理，而且他们已经有相当雄厚的财力，遵守合约的信誉也不错。

　　但就在大家都准备鼓掌称庆之际，事态急转直下;从州长以下，每个人都让葛米兹兄弟处处碰壁，州长也急急撤回对该计划的各种支援。这全只因为公关作业上一次简单的错误：忽略了在供给之前，一定要先制造需求。

　　创造购买情境

　　如果我站在街头用1块钱的贱价出卖我的20元钞票，结果一定会被捕。谁肯相信世界上竟有这等好事?里面必然有诈。如果葛米兹兄弟推出这个计划时，懂得运用通用公司的计划--先公布设厂计划，再选择最有利的地点;而不是直接提供政府一个好计划，州政府就会毫不考虑地接受这个计划。他们不需要别人来说这个计划有多大好处，看到别州争着要这计划，自然就会知道。这是老早在100年前，哈克·芬就在《汤姆历险记》里教过汤姆刷白墙的一招。也许这个故事不在葛米兹兄弟收集的童话故事中。

　　行销不光是销售的艺术，不光是说服别人来买就够了，而是要创造出一种让购买者想购买的情境--最好的方式莫过于僧多粥少。

　　让顾客自动上门

　　日本人用很简单的公式形容典型的美国行销计划：准备好了吗?瞄准!发射!

　　显然这正是葛米兹兄弟的行销公式，他们其实只消自忖几个简单的问题就够了：我到底在卖什么?我怎样才能创造对此种产品的需求?我要卖给谁?他们真正想要的是什么?但葛米兹兄弟什么问题都没问就一头栽进来，开始四处推销。设想一下，如果他们先问这些问题再提出计划，结果会有何不同?

　　他们是在卖一个购物中心吗?不是。是卖工作机会和税后盈余吗?有一点。推销别人所需求的东西吗?正是如此。

　　这种推销是让客户知道自己够资格享用这种产品，这是推销员的梦想，这也是唯一的方法，你可以推销实际价值不高但却能代表身份地位的产品。

　　别以为我只在说贵得离谱的进口车或珠宝，这些价格跟真正昂贵的大买卖--房地产开发计划，或连锁棒球队比起来简直微不足道。你绝不能用经济效益来解释，为什么人们花这么多钱，去买贵得离谱的皇冠、宝石这些炫耀性的消费。你怎么帮“自我”和与众不同的独特性标价呢?

　　这是通用汽车公司用来吸引州民愿意投资的技巧。

　　如果你是葛米兹兄弟，你要怎样创造同样的需求呢?

　　首先，你先不要出面，躲在你加拿大神秘的金窟老家，不要第一次说明计划就出面。通用汽车公司的大老板们就不会到全国去推销设厂计划，他们只要在底特律宣告一声，要选建厂地点，各州政府自然蜂拥而至。他了解要制造让客户自动上门的气氛，然后自己只要当裁判，宣判谁够资格让通用去设厂。

　　为什么像葛米兹兄弟如此精明的生意人，在行动前不察明此点，他们为什么要拿着20元大钞到一群不信任他们的观众前猛摇，说要用元20换1元?

　　只有一个理由，他们以为只要州长支持这个计划就够了。

　　大错特错。

　　他们忘了问另外两个问题：我真正的客户是谁?他们真正需要什么?

　　他们只答对了一半， 政客的确是他们最终的客户，他们大权在握，可决定是否成交。只要打通这一关，其他的自然容易解决，像每坪多少钱，广告费多少等等。但要说眼政客，却需要了解个中诀窍。葛米兹兄弟只急着去牵政客的手盖章，到摄影机前主持开工典礼，却忘了政客的真正需求。他们有自己的客户--选民，也会担心自己是不是真的提供选民真正需要的东西?如此，选民下一次才会再投票给自己。这就是下一步我要教你们的。

　　了解客户

文章来源自 物业经理人

　　和了解产品一样重要

　　以政客为例，他们会接受你的提议，条件必定是此举会赢得许多选票，或有其他特别的好处。

　　这倒不是说政客比我们不老实或不可靠，只是他们虽然要领导民众，却必须时时看选民的脸色行事。离选民较远的立法者，譬如华盛顿的参众议员就比地方官员(如州长)较不可靠，但原则还是一样。所以在要求政客做什么事时，必须创造有利这个提议通过的环境，或是做些让政客们不得不设法回报的事--譬如捐款或助选等工作。

　　在你选择任何策略前，最好先弄清楚对手是谁。葛米兹兄弟的故事里，州长相信这是选民需要的计划，于是答应出面支持，但是一旦发现他们井没有获得舆论支持，他就匆匆撤退。

　　葛米兹兄弟终于开了窍，聘请当地游说团体来说服大众，当初向州议会开口要的几亿投资虽然未成，却在市议会得到帮助。于是才有目前缩减规模的购物中心，虽不如最初的规模，却仍是当地最大的土地开发计划--当然原本规模会更大的。

　　了解你的客户不表示就要直接向他推销，在这个故事里，向州长推销太容易了。但葛米兹兄弟真正该采取的步骤是在州长周围建立“影响人士”所组成的支援体系，譬如新闻界、工会、民意、他的政党等等，然后再接触他本人。这需要专业的公关技巧，譬如报道他们以往成功的购物中心计划，透露还有其他州在争取他们去设购物中心，引导当地意见领袖说明本州需要开发这个购物中心等等，但葛米兹兄弟一件扎根工作也没做，于是很不幸地，当州长发现他上了一条没有船员的船时，他当然急着喊弃船。

　　点点滴滴收集信息

　　在麦凯信封公司，你不会相信我们多了解客户--连国税局都不相信。我们的业务员对每个客户都必须填妥66个问题。不只是他们喜欢那种信封，而是经由业务员自己持续的观察与访谈，得到有关客户“个人”的信息，例如他对什么事物有特别的意见?他最得意的成就是什么?他在办公室里代表的身份是什么?

　　当你了解客户的特殊兴趣与个性后，你往后跟他们接触与谈话就会特别容易。我有个客户是芝加哥小熊棒球队的球迷，这就让我们一年至少能通六次信，我不必在信中告诉他最近信封的形式，我只要写关于棒球的事，他则告诉我有关信封的意见。

　　我另外一个客户集邮，不论我到世界任何角落，我都把特别具异国风味的邮票寄给他。我想他一定相当感激，他买我的信封已历时20年，然而这其间，我们只见过一次面。

　　了解你的客户表示了解他的需求。也许你的产品真的好，但别的东西也会影响销路，譬如认同感、尊敬、信任、关怀、服务、觉得受重视、友谊、协助等等，都是更重要的东西。文章来源自 物业经理人

篇3：大客户销售策略之关系营销策略观点

　　大客户销售策略之关系营销策略观点

　　关系这两个字在中国有着意味深长的深刻的含义，尤其是工业品大客户营销人员言必谈“顾客关系”的现实，也说明了关系营销在日常销售活动中的重要程度。但大部分销售人员对关系营销的认识是很片面的，存在相当的误区。如：①关系营销无非就是请客送礼加回扣;②和客户关系好内部有熟人，是销售成功的关键因素。。。

　　A公司是一家商品混凝土生产商，其70%的业务量来自当地一家最大的B建筑承包商，两家企业已有很长的合作时间关系很“铁”，因为A公司的董事长和B公司的老总是大学的同窗好友，其间也有其它的混凝土生产商想与B公司做生意，但都未获成功。在外界看来A公司真是背靠大树能乘凉，但这个使竞争对手羡慕不已的企业其实也有很大苦衷：一是建筑行业欠款严重，甲方欠施工方，施工方再欠材料供货商，供货商必须准备一大笔资金来周转，二是原材料涨的厉害，而施工企业的竞争也使利润不断下降，转而压材料供应商降价，供应商面临双重的压力。有几次是B公司向A公司最后通牒了：某某工程甲方的价格压的低，如果这个价格你们不做的话，那其它混凝土生产商愿意做，只好对不起了。A公司明知这个价格不挣钱如果考虑欠款利息的话还可能要亏本，但一单生意不做事小，竞争对手乘虚而入事大，只得硬着头皮做下去。可后来这样的最后通牒愈来愈多，让A公司苦不堪言，A公司有时侯怀疑是不是真的存在这样的竞争对手，也许只是B企业压价的一个手段吧。

　　观点一：什么是关系营销?

　　用比较学术化的言语来表达就是：建立、保持和加强与顾客以及其他合作者的关系，以此使各方面的利益得到满足和融合。这个过程是通过信任和承诺来实现。

　　如果用大白话来表达就是：利益是厂家与客户建立关系的纽带，其中厂家的利益是实现了销售，而客户的利益包括①组织利益：获得优质产品、良好的服务以及适中的价格;②个人利益：请不要简单地把它看成回扣，可能是权利、成就、被赏识或安全感等。而信任是保证双方利益得以实现的基础，如：客户对你的产品质量持怀疑态度(因为工业品的质量只有通过实际使用才能被鉴别)或你对某些个人的承诺能否实现不能确定，那所谓的关系也无从谈起。

　　所以关系营销可以用10个字来概括：利益是纽带，信任是保证。

　　其中客户的信任也分为对供应商组织的信任(例如：厂家以通过ISO9000认证、运营制度、硬件设备、业绩、荣誉等方面赢得客户的信任)和个人的信任(厂家销售人员以情趣、偏好、性格、资历等情感方面的共鸣与客户建立互信关系)，但同时对组织的信任也是通过个人得以实现的。很难想象一个被客户极不信任的销售人员，客户会同时相信他代表的厂家能够提供优质产品和良好的服务。

　　观点二：如何与客户建立相互信任的关系?

　　一)有熟人牵线搭桥，是与客户建立个人信任关系的捷径。

　　虽然它对你销售的成功不一定起着决定性的作用，但确实缩短了双方从陌生-熟悉-信任的时间。所以工业品销售人员初次拜访的开场白中，告诉客户我是某某人(可以是对方的熟人、朋友、领导等等)介绍来的，的确可以起到意想不到的效果。

　　二)拜访拜访再拜访-反复出现，关系是跑出来的。

　　尤其是同质化和标准化产品如：制造原料，当服务和价格也没有多大差别时，销售人员跑的勤，成功的可能性就大。我在做销售人员时，客户对为什么选择我们的产品的说法也很直白：其实都是大厂的产品质量价格也差不多，可你一周来三次，打十二个电话，怪不容易的。但也要注意掌握频率，每次见面都有借口，每次拜访时要留下伏笔(下次拜访的借口)。

　　三)销售人员的人品和为人：

　　任何产品最终还是通过人-销售人员来完成的，销售产品前先销售自己，①以真诚对待客户，帮助客户解决问题;②以得体的个人举止赢得客户好感;③以敬业精神赢得客户尊重;④可以保持沉默但一定不能说假话;⑤不要轻易承诺，承诺了就一定要做到。

　　四)成为为客户解决问题的专家：

　　病人信任医生吗?当然，因为他们是解除你痛苦的专家。

　　工业产品往往技术复杂专业性强，大部分客户并不是专家，厂家销售人员和技术人员比客户懂的更多，通过将更多客户所不具备的技术和经验融入其的实际工作中，减少客户的工作量，工作难度和工作成本，当然也取得了客户的信任。

　　很多工业品厂家的销售人员经常需要与项目的设计方协同工作。即便是设计师，也不可能对所使用的材料和设备做到面面俱到全部精通，在单个产品和提供解决方案上，厂家的技术人员要精通的多。通过为设计方出设计方案，就是以技术服务来建立双方的信任关系。

　　五)通过第三方证实供应商的实力：

　　工业品采购中客户考虑最多的恐怕是采购的风险。工业品都有较长的使用寿命，工业品的质量和服务只有通过实际使用来鉴别的，而这种特点使工业品在营销中的信任尤其重要，特别是对供应商组织系统的信任。向客户证实能力建立信任的最好的办法是通过第三方，如：国家权威机构的产品检测报告;已经投入运行的设备;使用过你产品的客户推荐;实地考察参观工厂和设备;ISO9000认证证书等等。

　　六)小恩小惠赢得客户好感：

　　不能否认与客户从陌生到熟悉再到信任的过程，吃饭喝酒或送点小礼品的确是加速这一过程的催化剂，在工业品销售中这些活动也在所难免，人心都是肉长的，有这么多的供应商，他凭什么对你另眼相看。

　　七)自信的态度消除客户的疑虑

　　销售人员的自信态度，在与客户初步接触阶段尤其重要。客户在询问关于公司或者产品的细节时，你所有的回答必须充满自信，不能支支吾吾，否则会让客户感到有所怀疑而导致对你的不信任。如果你自己都显得底气不足，那如何去赢得客户的信任呢?

　　八)以有效的沟通技巧，寻求共同语言

　　很多新入行的工业品销售人员，都会遇到一个比较困惑的问题，就是和客户交谈时很难引起对方的共鸣，对方说的话总是有一搭没一搭，使你感觉很别扭，觉得和客户中间有堵墙似的。有句话说的好：

　　“不能同流，哪能交流;不能交流，哪能交心;不能交心，哪能交易。”所以你需要：

　　“见人说人话，见鬼说鬼话”人与人的血型不一样，思维不一样，素质不一样，地位不一样，而人都喜欢与自己有共同点的人交流。

　　“多笑”不要吝啬笑容，热情友好是沟通的桥梁;

　　“好奇态度”在与客户交谈倾听客户说话时，请自始至终保持惊奇和好奇的表情。

　　观点三：客户的组织利益和个人利益哪个更重要?

　　有些销售人员喜欢将个人利益(就是他们所理解的关系)的作用无限放大，他们不了解客户的需求，也不喜欢谈产品的特性、优势、利益和解决方案，张口闭口就是要搞定客户中的谁谁谁，吃饭洗澡加回扣成了他们必走的流程。

　　不能否认完全靠桌底下的交易拿到订单的情况确实存在，尤其在经济欠发达地区。但现在的时代毕竟大不同了，在党中央加大反腐败力度的形势下，很少有人敢拿着个人好处却买了价高质次的产品。尤其在工业品销售中，首先还是要满足组织利益，就是看产品是否过硬;服务是否到位;价格是否合理;解决方案是否先进;当然最重要的是满足客户的需求。在几个品牌相互竞争中胜出或比其它供应商大差不差的前提下，再有可能谈所谓的个人利益，按照行内的说法是拿着不烫手。

　　所以说第一：满足客户公司利益是基础，非常重要;第二：满足客户的个人利益很重要，前提是必须先满足客户的组织利益;第三：客户特别喜欢你产品或特别喜欢你的人(可能看你顺眼吧)，就更次要了。但如果第一第二的条件大家都一样的话，那第三就变的很重要了。

　　观点四：客户关系的四种类型和二个层次

　　局外人：销售人员与客户初次接触，双方还没有建立互信关系，也没有业务往来。

　　朋友：销售人员与客户是私人朋友，但暂时也没有业务往来。

　　供应商：成为客户的供应商，但销售人员与客户无私人友谊。赢得订单是因为产品的性价比。

　　合作伙伴：同时是客户的朋友和供应商时，就是合作伙伴。

　　结论：客户要选择性价比最优的供应商，也想与他喜欢的销售人员打交道。工业品销售人员要将与客户的个人关系提升到组织关系，如果将一切建立在个人关系上，风险是很大的，因为个体本身就是风险体，会受到环境、情绪、认知、流动性等因素的影响。

　　观点五：如何使你的利益与众不同?

　　客户的口头禅是同样产品看质量;同样质量看价格;同样价格看服务。但如果是连服务都相同呢?就要看桌底下的功夫了，就是所谓的“个人关系”，但这种东西又是最容易模仿的，你说送回扣谁不会呢?那如何使你的利益与众不同而使竞争对手无法模仿呢?

　　关系营销可分为三个层次：一级关系靠价格;二级关系靠服务的个性化和人格化;三级关系靠双方的互惠、互补和互相依赖。

　　案例：

　　去年8月，浙江台州有一场50年未遇的台风。某公司一个大客户的仓库正好位于海堤内40米处，由于位置特殊连保险公司也拒绝接受投保。在台风紧急警报发布后，该客户还存有侥幸心理，以为台风未必在当地登陆，公司的大客户经理过去曾经一再对其告诫必须改变仓库位置并参加保险，该客户一直未有动作，但这次情况非同小可，公司的大客户经理特地赶往台州，再次规劝他马上把货物转移至安全的地方，这次他终于听了劝告。随后发生的台风和伴随的海啸在当地历史上是少有的，在同一仓库放货的另一客户遭受了灭顶之灾，价值100多万的水泥竟全部冲入了大海，顷刻倾家荡产。事后这个客户非常后怕，同时也对该客户经理非常感激，庆幸接受厂家的意见，虽然当时花1万多的仓储和搬运费，但保住了价值60多万的货物。后来他对该客户经理说：“其实厂家完全可以不予关心，因为这完全是客户的货，无论损失与厂家无关，但你们是把我真正当成家里人来看待了，今后我还有什么理由不与厂家继续合作”。

　　观点六：关系营销要考虑成本

　　关系营销模式有两种①关系领先型。在企业与顾客建立交易关系之前，先建立非交易关系，为以后的交易打下基础;②关系深入型。成交后，继续关心顾客，了解他们存在的问题和机会，并随时以各种方式为其提供服务。无论哪种模式与客户建立和维护关系都是需要成本的，因此关系营销的应用必须具备一些条件，你必须在效益与成本之间、长期与短期效益之间寻求平衡，如：第一单不挣钱可能是为了将来长期订单的利益，这需要管理者的主观判断，不能完全采取精确的财务上的计算方式。