别墅项目的前期推广策略
铺天盖地的广告攻势对于一个别墅项目的推广前期来说是不切实际的，而直接面对目标客户群，从他们关注的事情入手，并在推广活动中给予他们对应的参与空间，不失为一种好的做法。所以在本项目前期推广中，实施体验式营销推广模式，把现场销售和实景体验、主题艺术活动相结合，把项目静态的展示和业主动态的参与相结合，配合立体的媒体宣传，造势与借势并重，迅速完成销售。
1、借势
借势一、借政府之势：政府投资走向是消费者跟进的有力导向，本项目最重要的优势之一就是靠近蠡湖新城，政府大量的资金投入以及严谨的景观规划设计，已经在锡城百姓中形成了一个概念--蠡湖新城是个富人区，而明年政府将重金打造蠡湖新城东面的"金色港湾"，本项目正好在金色港湾内，可以充分借助政府的宣传，树立本项目为金色港湾第一别墅居所的形象。
借势二、借五里湖之势：五里湖的自然景观和人文景观是本项目特殊的资源，借助它在市民中的影响，成为本项目有力卖点；
借势三、借海澜集团之势：海澜集团上市公司背景能让消费者对项目建设资金、质量等方面充满信心。海澜集团本身就非常注重生态概念，在厂区开发了工业旅游项目，去过海澜集团的人无不为他们优美的环境和科学的管理所打动。将生态、旅游与一种生活方式、投资方式相融合也正体现了海澜集团锐意创新的观念。
2、造势
第一阶段：藏而不露
别墅消费是一种极其理性的消费行为，业主很难在没有真实体验的情况下匆忙下定，并且人对一项新事物的兴奋度是有一定时间限度的，如果时间拉长，兴奋度有所减弱，势必会影响销售。对于本项目，我们建议不必切入市场过早，而是应该先将所有销售硬件准备完善，包括沿湖绿化风姿初现、样板房装修完成、销售人员培训结束、游艇码头初具规模后，再考虑预热市场。
样板房的参观必须提前数日预约，给客户造成一种物业的珍贵及稀缺感，同时也可把许多参观的同行拒之门外，让人对项目有种敬畏感。
第二阶段：潜移默化
前期良好的准备工作会为后期的销售夯下坚实的基础。但是让消费者接受社区内的TOWNHOUSE这种住宅形式，并且愿意出超出心理价位的价格购买就需要个加温过程。本阶段推广重点是对旅游文化进行探讨，从而引发消费者居住于自然风景之间的热情。这一时期，充分利用周围及社区内的度假式配套，倡导别墅精神，通过一系列SP活动，让目标消费群对别墅生活有所感知。
第三阶段：引爆市场
通过前两个阶段宣传及硬件配套两个方面具备以后，采用所有媒体全方位立体宣传模式，迅速切入市场，并注重售楼现场气氛营造、精致豪华的样板房，加之部分目标消费群通过前期SP活动对别墅生活的体验，很容易带动起第一轮消费热潮，在无锡市场塑造一个具有优雅、贵族特质的品牌形象。
造势的手段--独特的SP活动
如"品湖赏新城"游轮鸡尾酒会、风水讲座、Townhouse研讨会
篇2：X住宅项目开盘前营销推广策略
某住宅项目开盘前的营销推广策略
总体思路：
提早导入宣传，建立项目形象，提高项目的知名度和美誉度；
营销阶段划分，控制营销推广节奏，加快工程进度；
采用VIP权益增值策略，积累VIP客户；
运用VIP客户升级及奖励策略，分时分批确定房号，提高解筹率。
一、入市时机建议
项目已经进入施工阶段，同时通过前阶段的“一字值千金”征名及“五一劳模表彰”公关活动，项目已在市场上引起一定的关注，但关注度不高。项目还需经历一个包装推广期，需要进一步提高项目知名度，积累客户，同时当地房产销售季节性特征较明显，必须抓住有利的营销时机，尽快抢占市场先机，以实现资金的快速回笼。
二、阶段营销总体策略
一）阶段总体策略
抓紧时机，完善包装
多元组合，密集渗透
区间价位，试探市场
实利优惠，调动客户
释义：
根据营销节点，抓紧时间完善项目现场包装，树立项目形象。
项目所在区域有效媒体推广渠道相对较窄，必须采用有效且多元化的媒体进行有机的结合，根据项目的营销节点，采用密集轰炸与长线渗透相结合，冲击市场，建立项目知名度。
认筹阶段不公开具体价格，采用区间价位的方式试探市场，同时给项目后期的价格及相关营销策略的调整做一个科学有力的支撑。
认筹阶段采用实利优惠（权益增值）的策略调动目标客源及潜在客源的购买积极性，为项目开盘聚集更多的人气，同时有利于项目后续的连动销售。
二）“抓紧时机，完善包装”——项目包装策略
完善现场包装是建立项目整体形象以及打开市场知名度和建立项目品牌的前提条件；同时加快现场包装也是项目进入认筹必要的前提准备工作。
2．1、项目现场
1）、工地围墙：对沿街面（迎宾路）围墙进行包装，突出楼盘形象与独特卖点，形成长达300米的形象墙。
2）、工地广告牌：项目南北两侧分别为陵州路与新104国道，在其与迎宾路交汇处分别设立大型广告牌。
3）、灯杆旗：迎宾路两侧路灯发布灯杆旗形象广告（按VI设计内容制作）。
4）、路牌导视：在陵县县城陵州路口、迎宾路与陵州路交汇处、迎宾路与104国道交汇处分别设置路牌导示。
2．2、营销中心
1）、设计装修要点
外观风格：与项目建筑外观风格相吻合，体现西班牙风格；建筑式样典雅、美观，外观醒目。
功能分区：模型展示区、接待区、洽谈区、签约区（或签约室）、音像区（兼休闲区）、办公区。
强调建筑的文化品位，提升档次，畅亮通透，体现综合视觉美感；室内布置力求高雅、清新、宜人、宽敞。
2）、室内布置
室内摆放总规模型、分户模型、售楼资料、展板等，以灯光、色彩、音乐、家私、植物作配合，动用一切手段渲染出旺气、人气以及和平之气，通过立体效果，制造销售气氛。
总规模型：反映楼盘全貌，使客户对未来的生活小区（即西班牙小城）有一直观感受；通过精美的模型，充分展示西班牙小城的园林水景、生活配套及休闲场所，以此打动前来看房的客户，从而激发购买欲望。
分户模型：客户未来家的平面和立体展现，通过分户模型来诠释西班牙小城的创新户型设计，引导现代人居居家理念。
售楼资料：如楼书、认购协议书、房屋买卖合同书、付款方式、相关证件和购房办证程序、交楼标准等，全面介绍楼盘情况及客户必须知道的相关事项，让客户充分享有知情权，使其明明白白消费，以体现公司诚信经营的品牌形象。
展板：对楼盘综合情况、物业服务、楼盘卖点等进行集中展示，起宣传及烘托售楼现场气氛的双重效果。
销控图表：显示销售实绩，制造旺销现象，激发客户购买决心。
3）、看楼车
西班牙小城地处新城区，离县城约有5分钟车程，因此准备看楼车是必要的，一方便客户到现场看房，二是对看楼车进行形象包装，形成流动的广告看板。
2．3、板样房
1）装修设计宗旨
与项目开发概念和规划设计理念相一致；杨长避短，通过装修装饰手段来弥补户型的不足，改善房屋的视觉效果，给客户一个“家”的体验，对楼盘销售能起促进作用；强调人性化，体现超前的生活理念，以引导生活品质的提升。
2）户型及位置选择
选择主力户型，并靠近营销中心。
3）装修风格
传统与现代相结合，注入文化内涵，通过色彩、艺术画、吊灯、壁灯、雕栏等营造艺术品味，突出欧式西班牙风格。
2．4、公交路线
向政府公交管理部门提前申请开通环城公交线路，设置“西班牙小城”公交站点，以消除客户对交通方面的顾虑。
2．5、销售人员
对现场销售人员进行统一着装，统一形象，进行岗前专业培训（项目概况、楼盘介绍、客户接待、资料填写、营销技巧等），提高服务水平及营销技能。
三）“多元组合，密集渗透”——媒体推广策略
3．1媒体组合策略
项目在预热升温阶段必须迅速树立知名度，树立品牌形象，因当地没有突出的主流媒体，因此拟采用多元化的媒体组合进行有机结合。
1）电视
投放发布形式：
电视专题广告——塑造形象
电视字幕或板面——造市、促销
电视剧场冠名——扩大品牌知名度
2）报纸
因当地没有局部区域的报纸，从节约成本及目标客户区域分布等实际情况出发，报纸广告宜有选择性地发布。
《齐鲁晚报》、《广播电视报》、《豪门地产报》，以中小版面为主，以形象推广主。
3）户外广告牌
具体位置：陵州路（1块）、迎宾路（2块），另建议县城人流密集区域或临时售楼处屋顶处设立一块。
4）短信
配合销售周期和促销活动，通过短信群发，进行快速信息传递。
5）DM
DM具有图文并茂、制作精美、易收集查阅、信息传播快、经济实惠等特点，因此，是当地营销推广的重要媒介。通过邮政随报纸直接发送，同时可视情况作为宣传单张对重点区域进行人员派发。
6）道旗
位置：在新城区迎宾路及县城主要街道（建议）。
7）售楼书
内容：小区效果图、园林规划、区位环境、交通状况、周边配套设施、会所、 自然景观、中央花园、雕塑小品、绿地道路、
户型介绍、智能化物业管理及社区服务、内外装修、远景展望。
8）电视专题短片
营销中心电视播放，对企业及项目进行全方位形象宣传展示。
9）其它
折页、户型单张、展板、POP挂旗、指示牌、导向牌、看楼车、文化衫、手提袋等。
3．2媒体推广策略
密集轰炸与长线渗透相结合。
前重后轻，前密后疏，前紧后松，前短后长。
四）“区间价位，试探市场”——价格策略
项目认筹阶段，销售人员统一口径，不公开具体价格，报出项目区间价格，通过与客户的沟通了解客户的心理承受价位，以及了解客户对不同楼层、朝向和户型等单位的心理需求价位，以利与后期营销相关策略的调整，使项目达至快速、均衡的销售。
五）“实利优惠，调动客户”——活动营销策略
根据前期的目标客户定位，其中团购客户占有一定比例，项目可借势前期征名活动的预热以及盛大认筹，针对团购客户，进行系列优惠活动，将项目再次推向一个新的高潮，引爆市场热潮。
促销活动一：
5．1活动名称——“购房集中赢”（针对团购客户）
5．2活动目的
认筹期间，最大限度的积累认筹客户，使项目开盘“一炮而红”，迅速回笼资金继征名活动之后，再次进行项目市场推广，扩大市场影响力，树立品牌形象。
5．3动细则说明
在认筹阶段，举行“购房集中赢”优惠活动，客户可结队登记报名，报名为五人一组，在开盘公开发售之日凡全部成功认购的客户（5个人全部成功认购）组团可获额外“惊喜”，具体优惠如下：
凡成功认购的组团客户可获得正常优惠折扣外的97折优惠（待价格策略制定后再具体确定）；
凡成功认购的组团客户可获赠“神秘礼品”一份。
5．4动准备工作及宣传道具
在活动三天前利用短信群发和报广发布活动信息。在活动开始前准备好项目简介以及活动优惠和组织说明。（另案提交）
促销活动二：
5．2．1活动名称——“VIP增值模式正式启动”；
5．2．2活动时间；
5．2．3活动细则说明；
VIP认筹，增值模式正式启动，凡购买VIP贵宾卡诚意客户均可享受VIP增值优惠，简要说明如下：凡诚意认筹客户凭身份证限量购买一张VIP卡，VIP卡可以转让，自认筹之日至解筹之日每天享一定的增值额（其间进行一次VIP升级，使部分VIP客户提前成为正式客户），增值额用于抵付购房款。
（VIP认筹活动方案另案详细讨论）
5．2．4活动准备工作及宣传道具
VIP卡设计制作、VIP认筹活动准备，活动前三天电视媒体及手机短信、报广全面发布信息，全面挖掘目标客源和潜在客源。
篇3：星河湾推广策略
星河湾的推广策略
中国房地产飞速发展的十几年，市场需求不断发生变化，而产品同质化现象却越来越明显。于是大江南北、长城内外，以文化、生活方式等心理要素为核心进行的品牌定位正愈演愈烈。
就拿广州华南板块来说，从碧桂园"给你一个五星级的家"，南国奥林匹克花园"运动就在家门口"，到雅居乐"享受国际文化生活"，各个楼盘创新立意，莫不在于树立自己的个性。消费者面对市场上纷飞的概念，"乱花渐欲迷人眼"，难免犹豫起来：到底如何选择一个楼盘？到底怎么样判断房子的优劣？市场没有对这么基本的需求作出明确的解答。
品牌挑战
20**年4月，当星河湾诞生在南广州的江畔绿洲上，其真实呈现的完美品质，超越了每一位参观者的想象。络绎不绝的购房人潮，在叹服开发商的魄力之余，更对品质有了新的感悟，星河湾影响力很快波及全国。
20**年4月，星河湾2期，国际大师亲手设计的交楼标准，再一次让同行叹服，令消费者追捧，各类行业评奖也纷至沓来。
然而，来自全国的同行，只能实地考察，以各自的角度观摩，难以对星河湾形成统一的认识与理解。而且，我们在20**年所做的消费者调查中发现，受众对于星河湾有如下的描述：有品位、高贵、有文化、有些接近"奢侈"。消费者对于品质的心理认同感并没有占据主导地位，对产品附加值的认识模糊不清。
星河湾尽管在产品层面打下了厚实的基础，但尚未全面亮出自己有影响力的主张。星河湾如果不趁热打铁确立舆论的领导地位，那么在媒体和同行中的声誉和号召力将逐渐递减；星河湾如果不在硬件领先的基础上，强化产品的附加值，所吸引的消费群层次可能会下降，甚至难以在高端消费群中维持首选品牌的口碑。
基本上，领导品牌分两种，一是市场领导品牌（Market Leader），指的是在市场占有率上的领导品牌。另一种是思想领导品牌（Mind Leader），即在观念上领先，同时在市场上主导市场游戏规则的品牌。
"蓝色巨人"IBM从刚刚发明电脑的时代开始，就一直是这个行业的领导者。但是，它的地位一直只是建立在强大的生产能力和规模优势上。从个人电脑到互联网革命，IBM渐渐失去了在行业中的话语权。为了改变这种情况，IBM 整合了传播口径，先后提出了"四海一家的解决之道"、"E社会的诞生"、"电子商务，随需应变"等鲜明、强势的观点，具有极强的前瞻性和引领性，占据了在行业思想领导者的地位，重夺市场领导品牌的地位。
摩托罗拉是第一个移动电话网络的发明者，也是第一台手机的发明者。一直以来，摩托罗拉的重点一直集中在对新技术、对产品本身的开发。因此，摩托罗拉经常被称为"工程师的手机"。随着市场的飞速进步和技术差距的缩小，摩托罗拉开始全面调整传播战略，提出"MOTO"概念，宣扬了一种全新的生活理念和生活方式。成功的稳固了摩托罗拉的行业龙头地位。
惠普在与康柏合并之前，一直以个人电脑终端用品的巨头形象出现。惠普自身在网络综合服务上的优势和实力一直以来被市场忽视。合并之后的惠普，已经在规模和市场份额上完成了强强联合，成为新的市场领导者。为了让市场充分认识到新惠普在网络集成及整体服务方案上的强大实力，惠普推出了"大客户+惠普"的广告运动，极大的提升了自身的品牌价值。同时也达到了将自身重塑成新的网络服务行业领导者的任务。
可见，一个行业领导品牌的诞生，都是基于两个层面的优势：过硬的产品品质与创新能力、对行业及社会的影响力。
品牌定位
要成为领导品牌，必先建立可以为市场与消费者识别的品牌灯塔。面对概念泛滥、形式抄袭的中国地产行业，星河湾的核心价值又在哪里？
星河湾打造了什么？
星河湾长达1.83公里的骑江木道，使用了20000多根名贵木材；移步景异的平均式绿化，46个园林水景遍布社区，水景面积超过3万平方米；社区随处可见珍贵的黑沙石、澳洲名贵砂岩、石英石、花岗岩……星河湾，是实实在在的好材料！
星河湾建筑呈星座式半围合布局，通风、采光、景观、空间的流动形成完美的融合；建筑群体屋顶轮廓体现出一种自由流动的群体组合美感……星河湾，是可以流传的艺术！
星河湾铁锤起落，价值数十万的景观玻璃因为安装不符标准而被粉碎；一声令下，即使损失百万，达不到设计要求的会所屋瓦还是一件不漏地通通更换重铺；江畔堤岸的路沿，每一块花岗岩都经过手工打磨后自然切合，找不到一点的混凝土。星河湾，是苛求造就的精品！
高低不一的塔楼、不定距的椰树、无规则的地面裂砖，无不予人一种自由的感受；每一个转角、每一个街亭都是一种欣赏，充满收藏的乐趣；站在椰树门前，看着红色尖顶错落的房子，是一种拥有整个世界的错觉。星河湾，是一个心情盛开的地方！
消费者需要什么？买了奥园的张先生，走进了卫生间，仔细地开关着每一个水龙头；左岸交楼的那天，李小姐用鞋跟敲遍了客厅的每一块地砖……
消费者可能钟情运动，但不会忽视品质；消费者也许看中文化，但不能容忍劣质……踏踏实实的品质，才是消费者从不更改的追求。消费者的终极关心与需求依然是--卓越的、经得起考验的品质！
作为领导品牌，除了引领行业发展的方向以外，更重要的是切实回应消费者的需求。星河湾的热销，关键在于为消费者圆了一个品质梦想。
从产品及市场两个角度的论证，我们提炼出星河湾的品牌核心价值：品质。在梦想、品位、气质等等的"软"概念漫天飞的今天，星河湾占据品质这样一个"硬"概念，是一种突破，也体现了发展商对于消费者的诚意。
定位传播之一：好房子的标准
各种档次的楼盘都以不同的角度阐述自己的品质。品质领先的星河湾，如何占领品质的制高点？许多地产开发商可能挖尽心思，细分市场，强调自身优势。而星河湾则采取了逆向思维，对市场、对消费者进行了换位思考。
在策划的过程中，一个著名的啤酒品牌广告走进了我们的视野。
她是如此的独特，不刻意炫耀自己的原料、工艺、甚至口感，她让我们抛开心头的杂念，满满的倒上一杯，尽情享受那冰凉与畅快的感觉，再与我们细细分享、回味每一分的奇妙体验，告诉我们什么是一杯好啤酒应有的品质。最后，提醒我们在看完广告的时候，留意酒杯壁上残留的泡沫是否与她所言一致。
我们所需要的，正是这种自信、真诚，近乎平白的沟通。至此，以"好房子的标准"为传播口号以及相应的推广策略思路已渐渐清晰。
创作思路：站在消费者的角度沟通。因应目标人群的务实心态，我们分别从建筑、交楼标准、园林、配套、细节等方面，提炼出16条好房子的标准。在具体创意上，则围绕消费者在买房子的资料收集阶段、决策阶段出现的现实问题进行诉求，从而引起受众的共鸣与关注。
形式创新：长文案突围。长期以来，房地产广告特别强调现楼实景对销售的拉动，
所以以图片为主，文字点题为辅的平面构图方式极为常见，几乎成为了金科玉律。星河湾的广告除了主题创新以外，采用了颠覆性地长文案为主，小图片为辅的表现形式，强占了绝大多数读者视线。文字广告的力量，使星河湾在国庆黄金周的广告混战中脱颖而出，获得成功。20**年十一期间，星河湾首倡"好房子的标准"，掷地有声，系列平面广告立即引发了市场极大的关注，为销售提供了强大的拉动力。"到星河湾看看好房子的标准"的广告语给消费者一个非看不可的理由。广告为销售现场带来了众多客户的同时，"好房子的标准"也成为业内模仿、参照的传播主题。
定位传播之二：高端比附系列
与其它一些新推广楼盘不同，星河湾有足够的知名度；与其它同样有知名度的楼盘不同，星河湾有相当的美誉度。因此，20**年五一以后，我们以此共识为思考原点，制定了星河湾三期的传播策略。
从任何角度说，星河湾的优秀都难于从某一个功能的层面去解释。换句话说，任何一个局部的优点或某种功能上的创新，均不足以成为星河湾吸引消费者的最强大理由。一期、二期的成功，都在于消费者对星河湾在总体素质上的高度认同，他们对星河湾整体的信心，让他们认定"这是我和我这一类人可以住的地方"。所以说，星河湾的成功，从来都是整体上的，从来都是基于产品品质上的品牌的力量。
另一方面，在华南板块，星河湾已经成为一个衡量居住品质的标杆，她所聚集的人群，已经与周边其它社区人群有层次上的区分。也因此，星河湾的价格在普通意义的竞争中已然不具优势。
从来，价值决定价格。星河湾优就优在品质、气质非同一般，非一般楼盘可以比拟！星河湾的价值，源于开发商与众不同的开发理念，源于规划建设者对人与居住的理解，源于对生活品质高标准的不妥协，源于坚持品质第一并付诸实践的精神。
基于以上判断，我们认为，星河湾的传播与推广，无须着力于功能层面的宣染，甚至要避免直接的功能诉求，否则很可能会引导买家进行功能比较，并进而开始价格比较。若此，则不能不说是传播推广的败笔。事实上，星河湾一开始，就走了一条超越功能的品牌诉求之路，甫一面世，就采用了一种整体上类比的定位手法--"中国地产的劳斯莱斯"。
前两期已成过去，星河湾三期的推广策略是：强调星河湾的价值，强化消费人群的价值认同感。这样做的目的在于，提升目标消费人群对星河湾的心理认同，将星河湾进一步纳入并稳定在他们心中房屋采购消费的名单之首。同时，强力支撑和保持星河湾在华南板块的一线价格，有效消除价格抗力与阻碍。
于是，我们的传播策略是：采用高端比附的方法。借用各种以血统和品质界定档次的上等名物，巧妙结合星河湾的实际产品，实现对星河湾三期纯正血统和价值感的强化，最终达致目标消费群的身份认同。本质上说，星河湾三期与前两期相比，正是--物质上不断超越，神韵上一脉相承。
强势的系列广告呼之欲出：
曲线各有不同，气质一脉相承（名车篇）；
年代各不相同，气质一脉相承（名酒篇）；
节奏各不相同，气质一脉相承（钢琴篇）；
精妙各不相同，气质一脉相承（名表篇）……
这套广告，是一种全新的表现方式，是星河湾自己独有沟通语言。它可以长期、深入地发展下去，成为人们认识、识别星河湾品牌的特征。这套稿子后来获得了第十届中国广告节的铜奖。
小结
一、领导品牌分两种，市场领导品牌（Market Leader）和思想领导品牌（Mind Leader）。一个行业领导品牌的诞生，都是基于两个层面的优势：过硬的产品品质与创新能力、对行业及社会的影响力。
二、要建立强有力的品牌，策略是关键，其核心是有一个精准的品牌定位。一个精准的品牌定位，必须满足以下三点：首先，品牌的核心价值必须建立在产品的优势或特征上，同时演绎到极致；第二点：品牌的核心价值必须符合目标人群的真实需求；第三点：品牌要有绝对独特的个性和主张。
三、有了精准的品牌定位，还需要持续精彩的品牌传播表现。品牌传播如果能够巧借消费者认知资源、社会资源，往往会起到事半功倍的效果。