了解产权式酒店

瑞士诞生TIME-SHARE

上世纪70年代,在阿尔卑斯山脚下,有一位名叫亚历山大·耐的瑞士人面对四季如潮的游客突发奇想;如果将阿尔卑斯山下酒店的客房使用权分时段出卖给一部分有钱人,满足他们每年定期的消费需求,一定是个双赢的生财之道。于是便有了“时权酒店(TIME-SHARE HOTEL)”。

根据时权酒店的运作模式,私人投资者通常每年在确定的时间内自己使用15至20天,其它时间房产由管理公司统一管理,作为酒店对外经营,每年的酒店租金收益基本可抵消房分期付款的费用。

后来,在时权酒店的基础上又发展出了产权式酒店。与时权酒店不同的是,产权式酒店买断的是产权而不仅仅是时段,即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般并不在酒店居住,而是将客房委托给酒店经营分取投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。在交完银行按揭贷款后,购房人最终取得房屋产权。

最初的产权式酒店并不承诺固定回报,个人投资者购买酒店客房之后,将客房统一交给酒店管理公司经营,酒店管理公司定期将酒店经营利润分配给客户。但是在许多地方,这种分配不确定利益的方式在投资人和酒店管理公司之间产生了信任危机。于是,这种不确定受益的分配方式很快被另一种固定收益的方式所取代。目前市场上执行的产权式酒店大多为固定回报的投资模式。为了方便购房客人,酒店方还完善了交换系统,即当顾客希望有别的地方度假时,他可以通过交换公司,交换各地隶属于该服务网络的任何议价酒店的等值使用权。这个服务网络放大了客户度假旅游的活动范围,受到了众多投资者的青睐。

除了个人,这种产权式酒店同时适应于企业或机构。他们购买产权式酒店除了用于投资,更多的则作为员工休假、公司年会的接待宾客使用。

假日经济催生产权式酒店

产权度假酒店属于旅游房产。一方面,投资者可以像购买住房一样投资置业,可以从经营利润中分红,每一个客房都可以有独立的产权。另一方面,它还号称“拥有自己的度假胜地”,提供了一种新的休闲度假方式,更成为中产阶级继本宅、别墅之外在风景区内置办的第三居所,一个“家以外的另一个休闲娱乐、放松身心的家(AHomeAwayFromHome)”。

后来,六权式酒店在美国更是演变成了中产阶层退休养老的理想场所。投资者在退休之前购楼,每年和家人去使用一段时间,其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报,等到退休的时候作为颐养天年的住所。

在一些旅游资源丰富的地区,产权式酒店干脆成了部分投资人长期获取回报的一种投资方式。这种情况在北美、加勒比海地区以及太平洋等地的一些著名旅游城市和地区表现尤为明显。

因此,目前国际上常见的产权式酒店大致有三种类型:时权酒店,即有约定期地使用酒店客房的树种;住宅型酒店,即投资者购买后可以先委托酒店经营,到一定期限转为自己长期居住的客居住宅;投资型酒店,即作为投资行为,逐年取得约定的回报,并期待着增值回收投资。

产权式酒店一般都位于著名的旅游城市,景色优美的旅游地区或国际知名的会务中心,拥有充足而稳定地的客源,酒店的出租率都保持在50%以上,其客房年度利润分经除了抵消分期付款的费用,还有可观的盈余,如果经营有方,物业的增值部分也是酒店产权人和经营者的额外收获。

总体来讲,产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式,符合现代经济资源共享的基本原则,从开发商的角度来廛,产权式酒店能够调动社会资源,顺利完成酒店建设,同时及时实现投资资金回笼;从经营者的角度,稳定的客户群体成了酒店经营的保证;从购房人的角度来讲,产权式酒店为他们提供了一种高尚而现实的生活方式,打开了一道投资的大门;从银行的角度来讲,产权式酒店也因为其稳的经营模式而成为一项低风险的业务。

在欧美,产权式酒店的开发者本身就是在酒店行业富有经验的经营者,赫赫有名的跨国企业,更使产权式酒店的拥有者享受到遍布全国各地的酒店服务,他们仅仅把开发产权式酒店作为运作酒店的一种新形式。

目前,产权式酒店在欧美国家经过数十年的发展,已成为一种为社会广泛接受的房产投资品种。据资料显示,全球产权式酒店1986-1995年平均增长15.8%;1980年,全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店,到1995年,全球81个国家购买了产权式酒店。上世纪80年代到90年代初,全球引入产权式经营的旅游目的地数量增长了6倍,90年代初,全球产权式酒店销售收入达40亿美元,到20**年,全球产权式酒店销售额将达300亿美元,在客户类型上,有60%是中产阶层家庭投资,40%为企业和社会机构投资。所有信息表明,产权式酒店将成为旅游房

地产的一种重要的经营创新模式。与银行储蓄、基金、债券和股票相比,稳健型的产权式酒店有望成为中产阶层的理财首选。

产权式酒店在中国

中国特色的产权式酒店

产权式酒店进入我国是上世纪90年代中后期的事。这种概念传入中国后,逐步演变为极具中国特色的产权式酒店,并于2000年在海口市率先亮相,此后数年一度风靡深圳、北京等大中城市。近两三年,产权式酒店在我国发展较快,有的地方甚至成为最热门的房地产项目,购买者都是作为投资来购买产权式酒店的。但就项目的开发动机看,“产权式酒店”的开发主要有这样几种情况,一是盘活后重新定位的“半拉子”工程,二是一些经营遇到困难,需要资金的酒店宾馆,第三就是一些急于实现资金回笼的房地产项目,最后才是打算经营的真正的产权式酒店。

其实,酒店与地产的结合并非偶然,因为酒店本身就代表着一个楼盘的形象,重量级酒店更是身份和地位的象征,能够出入星级酒店,在星级酒店居住,本身就是一种荣耀,对于尊崇需要比较强烈的中国人更是如此。因此,当前市场上出现产权式酒店的时候,投资者大力追捧就是理所当然的事了。

产权式酒店最初并不向投资者就回报率做承诺,但是进入我国以后,这种没有承诺的投资方式加上前景并不明朗的经营前景让投资者对开发商和经营者产生了信任危机。也是为了适应我国的本土现状,产权式酒店一般都承诺固定回报。

与欧美国家不同,中国的产权式酒店与其说是为了迎合消费者生活该改变毋宁说是房地产开发商用以赚钱的途径。通过“产权式酒店”,房地产商可以把本来不能被分割销售的酒店拿来出售,缩短投资周期,分散经营风险,实现资金回笼,并在可能的情况下参与物业经营利润的分配。

统计显示,目前我国的产权式酒店项目已经发展到200多个,遍布25个省、自治区、直辖市。在过去的几年中,产权式酒店在海南、深圳、北京甚至一些二级三级城市呈现出相当旺盛的发展势头,新酒店接连开张,给人以市场前景广阔的感觉。产权式酒店这种新的业态在中国经历了萌芽、发展、失败的历程后,似乎再一次要登上舞台了。在上海、产权式酒店已经超过70多家。在北京,产权式酒店大有遍地开花之势。而在北京众多的产权式酒店中,以快乐无穷大、金色假日和中信国安的第一城最具代表性。

产权式酒店的变异

“快乐无穷大——龙庆峡(假日)乡村俱乐部”位于北京延庆风景区内,是一座集旅游、休闲、度假、娱乐为一体的假日酒店。项目总占地16平方米,总建筑面积5.3万平米,容积率0.33,由一栋8000平米的会所、五栋900套客房的假日酒店及200亩山林绿地组成,是北京第一个面向市场出售产权的纯酒店式物业。

“快乐无穷大”本来是一个烂尾盘,是以周边的自然风光为突破口,希望同时投入少量资金盘活的项目。按最初的想法这块地最适合做度假村和假日酒店,但这类项目前期需要资金量大,且酒店自营式的回报周期通常为7年,与房产开发商通过出售物业快速回笼奖金经营相悖。第二个方案是建别墅,但距城区80公里的距离已经超出了人们心理所能随的20-40公里的心理极限,而项目可建设用地仅80余亩,做品质较高的别墅因为容积率低、规模小,不易聚人气。借着“假日经济”的概念,结合延庆县平均每年接待游客千万人次的游客量,便旌了这样一个既能尽快回笼资金,又能结合自身体量充分利用周边旅游资源的产权式酒店项目。

20**年8月,由中信国安推出的第一城是产权式酒店的一个典型变异。这个项目位于京东香河县,属河北地界,总占地3600多亩,甚至比故宫还大,是仿照明清北京城开发建设的大型综合性旅游娱乐场所。它拥有规模宏大的皇城建筑群,拥有设备先进的国际会议中心等多种会议展览设施,可接待近万人开会。第一城建设历时11年,总投资约30亿元人民币。与别的产权式酒店投资模式不同,第一城采用“投资+回购”的销售方式,即酒店投资人选择3年、5年、8年等不同期限购买产权酒店物业,到期如无意续约,开发商将采用回购的方式退还投资人所有本金,并在合同期限内每半年向投资人支付一投资回报。这种销售模式并不把拥有产权作为投资者的最终目标,而是通过拥有产权把购买产权式酒店的行为变成一种纯粹的投资形式。这样不但把产权式酒店的投资期限缩短了,而且还大大降低了投资人的投资风险。加上中信国安的担保,这个产品第一期开盘不久就销售一空,目前二期的商铺销售因为起价只有10万元而受到市场的热捧,进展相当顺利。

产权式酒店在我国的异军突起,是建立在近年来休闲旅游与商务旅行快速发展的基础之上的。自1999年开始,我国旅游黄金周的休假制度合得休闲、旅游市场激增,许多城市和旅游景点也呈现出前所未有的市场前景。还有中国正式加入WTO使中国市场成为世界最为瞩目的焦点一,境内外商务频繁,接触日多,外商入境人次与日俱增。这些都是酒店行业发展的利好形势,也为产权式酒店的再度兴起注入了新的活力。

篇2：谈产权式酒店物业管理

　　谈产权式酒店物业管理

　　产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区，后来逐渐风行于世界一些著名旅游城市和地区。目前国际通行的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。

　　一、中国产权式酒店特点与现状分析：

　　产权式酒店属于旅游房地产，作为面向消费者的酒店，它是旅游产品，而作为面向投资者的产权开发，又具有房地产的众多属性。产权式酒店这种新型酒店经营业态，在中国出现后的几年时间里，很快发展到了一、二线城市，但也就在这短短的几年间，中国产权酒店业经历了从萌芽、发展、失败到再发展的历程。

　　几年前，以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩，原因主要有以下三方面：一是当初的投资者主要是为了把产权尽早售出回笼资金赚取开发利润，目的不在于投资做旅游房地产业；二是海南当时作为旅游度假目的地的条件还不成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者充分了解和接受。而目前经历几年改革春风吹拂的中国产权式酒店已具备发展条件：旅游度假地软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经形成；国内经济平稳快速发展，城市中产阶级急剧扩大，休闲经济的发展为分时度假消费创造了大环境；旅游产业近年迅速发展，国内优质旅游资源越来越丰富；国际分时度假运营商进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念已为国内业界、消费者认同，产权式酒店发展的大环境日趋成熟。

　　二、产权式酒店的购买者分析：

　　中国产权式酒店的购买者，我认为目前主要有三类群体：一是有一定经济实力的个人，他们的角色介于投资者和消费者之间；二是一些企事业机构，购买后用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的经营管理多成为负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱；三是经营分时度假的专业公司，购买后用于业务发展需要。

　　这三类群体所关注的重点各有不同，个人消费者关注的重点在投资大小、投资回报的保障、酒店经营能力、附加的优惠条件等；而企事业机构关注酒店的环境、服务和管理，以及业务需要等；经营分时度假的专业公司最关注产权式酒店可供休闲度假的收益预期，重点考虑酒店对消费者的长效吸引力。但不管是哪一类客户，产权酒店的运营商的水平与实力、运作模式、承诺兑现能力、升值空间和投资安全等是决定性因素。

　　三、产权式酒店可由专业物业管理企业进行管理与经营：

　　目前社会上普遍认为，酒店管理和物业管理是完全不同的二码事，笔者以为产权式酒店的物业管理正好可以是酒店管理与物业管理的完美结合。由于专业物业管理其范围涵盖了各种类型物业，因此，产权式酒店完全可以由专业物业管理企业进行管理，甚至经营。理由如下：

　　1、专业物业管理企业有能力做好产权式酒店的经营管理。产权式酒店，是由开发商按房地产的操作模式，将建成的酒店式物业卖给消费者，消费者作为业主和物业小区业主身份没有区别。既适合日常居住，又适合投资置业和休闲度假。另一方面，它不能仅仅将酒店卖完了事，开发商更要注重后期对酒店物业的高水平管理和长效良好的经营业绩，才能使投资者对其产生高度信任。目前综合性的专业物业管理企业，在日常管理工作中通常都将酒店式管理与服务引入到社区管理，并利用自身资源，大力开展多元经营，总体上已经集聚大量物业管理结合酒店管理的成功运作模式和经验。在深圳等地就有大型物业管理企业管理着多家酒店的范例。

　　2、酒店管理相较于物业管理更侧重于经营，由于物业管理收费受较多限制，收费困难且收费标准远远低于酒店，相关可用于经营的配套资源缺乏，远不如以市场为导向的酒店灵活丰富，管理产权式酒店正可以让物业企业经营者大展经营身手。

　　3、由专业物业管理企业负责产权酒店的经营和管理，有利于产权酒店获得有效管理的同时获取长期良好回报。目前，专业物业管理公司通常都经历了一定时期的发展，具有一定管理规模和经济实力，注重品牌形象，其社区管理工作特征使其掌握大量社会终端资源，便于酒店业务拓展。

　　四、物业管理企业如何做好产权式酒店的管理：

　　首先，制定切实可行的管理制度、高效的工作流程、卓越服务守则等规范运作，员工保持良好的工作作风，管理者及时发现员工在工作中存在的问题并及时纠正，这是贯彻和保持有自身企业文化特点的酒店式经营和服务的基础。重视并建立良好的企业形象、完善的企业管理制度，加强企业的经营获利能力，同时增强企业运作的透明度，切实为投资者提供安全、可靠的投资保障与回报，增强业主信心。

　　其次，坚持进行持续深入的专业培训，把做好经营与服务做为员工行为素养的重要课题来抓。意识决定行为，行为产生结果，要使顾客在酒店到处感受到物业管理人员的良好服务，就必须把酒店式服务的独特意识灌输到每个员工的脑子深处，坚持进行持续深入的培训，通过管理案例，参观榜样、同行交流、外派学习，以及绩效考核等多种培训手段，使员工们养成行为规范、微笑亲切、问候有礼、目光友善、乐于助人等职业习惯，形成酒店式服务的专业氛围。

　　再次，下大力气培育市场、培育消费者，运用促销手段、示范方式，通过有切身体会的消费者口碑传播吸引跟进消费者。重视信息交流，加强与各界沟通，灵敏反馈业主、客户意见与建议，是获得持续改良经营管理方向与措施的重要途径。目前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店（度假村）加入了分时度假交换联盟。因此，积极加入分时度假交换体系可以增强产权式酒店的连锁优势。产权式酒店的服务是人性化的服务，是以业主与顾客为中心的服务，作为物业管理者，必须加强与业主、客户的沟通，掌握其需求并尽心尽力的加以满足。同时虚心听取各方意见与建议，持续不断的改进服务，才能体现酒店式服务的精髓。并综合自身和社会各种资源优势，为业主提供额外的利益和优惠。

　　最后，学习知名酒店，建立自已的客服体系，并以高效和业主、客户满意为目标，是为酒店获得稳定并有发展机会的住客的关键。酒店服务以时效性和可靠性为首要条件，建立客服体系，使顾客信息以及准客户每项服务要求都有效掌握和得到落实。利用电子计算机技术，可以更好的提高管理服务质量与效率。

　　另外，产权式酒店，既然是一种投资工具，每年要给业主经营回报。注重后期持续经营业绩，以下几点是必须要研究和重视的：

　　1、产权式酒店档次定位很关键。

　　档次太低，吸引不到住客；档次太高，高档客源又少，而酒店管理成本过高，弄不好成得不偿失。通常一般旅游休闲客人最喜欢3星或4星级酒店做为消费对象。

　　2、降低管理成本。

　　风景旅游区的产权式酒店，淡旺季明显，因此酒店管理人员除了保有一定比例的本地人才外，对基础员工不妨采取“季节工”。淡季放假在家只发放基本生活费，旺季再上岗，如此可降低管理人工成本。

　　3、建立开放式的娱乐休闲设施。

　　产权式酒店的配套设施不仅为酒店投资业主服务，更应该向住客开放，甚至为占有旅游市场面向公众开放，以充分聚集人气。

　　4、进行空间延伸式经营服务，尽一切可能满足客人需要。

　　产权式酒店侧重于面向旅游休闲业，除价格和服务要有自己定位与特点外，还应该围绕旅游业，展开空间延伸式经营服务。如开通专线班车定时接送、代办行李交运等等。

　　产权式酒店经营模式已基本发展成熟，分时度假消费的魅力越来越大。优秀物业管理企业不只在参与社会性物业管理招投标中获得业务发展，积极介入产权式酒店的经营管理也大有可为。

篇3：常州X产权式酒店项目定位操作报告

　　常州某产权式酒店项目定位操作报告

　　一、 项目规划思路及定位概述

　　（一）、规划思路及定位

　　本项目处于常州新老商业中心的中心地带，大常州市政规划的中央生活区中心位置，周边生活DNA配套设施成熟完整，位置极佳。辐射范围内的常住生活人口达50万，离常州高新技术开发区及各大工业园区10分钟车程，商业中心5分钟车程，新市政府行政中心5分钟车程，项目定位为CBD中央商务核心标志的元素完全具备。

　　根据项目规划要求，，规划为"南北双子座"形式--南楼主要为快捷酒店及商务办公，北楼为纯酒店，共用酒店大堂。酒店1-3层为酒店大堂及整体商业，面积大约为12000平方。4层以上为产权式酒店面积大约为90000平方。

　　（二）、规划细节：

　　1层规划为独立门面及酒店大堂

　　2-3层规划为整体商业，可以通过整体出售或招商形式，进驻为酒店配套服务类商业项目，例：健身房，茶吧，餐饮，娱乐等。

　　4层以上，南楼快捷酒店模式面积控制在50-100平方，可根据客户的要求进行菜单式装修，可自住，或交由酒店管理公司经营管理，获得固定投资回报。北楼纯酒店模式全部为套房式装修，统一由酒店管理公司经营及管理，获取每年固定投资回报收益。

　　此规划的优点体现为：

　　1） 节约开发成本，土建及安装费用降低

　　2） 丰富了产品类型，有利于扩大目标购买客户群体

　　3） 全新的投资概念，产品卖点增加，客户投资方式多变，增加投资信心，有利销售

　　4） 项目后期经营管理模式灵活多变

　　二、销售模式概述

　　针对项目体量较大以及规划要求限制的特性，在销售组织上，采用以下销售策略：

　　1）南楼快捷酒www.pmceo.com店及商务办公产品形态采用客户一次买断，自主选择经营方式的模式。客户可以选择自用（无回报），或者与酒店管理公司签订约定期限的委托经营模式，获取固定回报或分红。在销售组织过程中，做好前期客户积累，根据客户需求的比例，合理分割产品空间，为销售控制中的楼层安排及产品形态划分做好基础。

　　2）北楼纯酒店产品形态全部采用客户一次买断，全权委托酒店管理公司经营管理，获取固定回报。

　　销售方式（经营模式分析）（结合本项目模拟分析）

　　目前产权式酒店的经营模式主要有：

　　具体类型为：

　　（1）.省心回报型（类似于超市的"整租零售"）：

　　☆业主将所购客房与酒店管理公司签订《委托经营协议》，将所购客房20年以上经营权全权委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的10%的固定金额每年支付业主投资回报。

　　☆经营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。

　　☆业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定数额（设定在投资总额的4%左右）的住房卡。住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。

　　（2）.利润共享型：

　　☆获得年度客房利润分红。

　　☆业主可以随时使用自己的客房，酒店公司仅是在得到业主确认的期限内出租该客房，并且在该期限内，业主将获得所购客房套型全部待租客房的平均收益。即：

　　业主所购房当日收益=该套型全部客房的当日收益÷该套型当日全部待租客房数

　　业主客房全年收益=业主所购客房每日收益之总和

　　业主将获得的利润分红为业主所购房全年收益的30%。

　　☆经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店经营公司承担。

　　☆业主可以随时使用自己的客房，但必须承担管理等相应的基本费用 元/天，其中包含易耗品等 元/日.套（分户型、面积收取）。