美国沃尔玛百货的商业规划
美国沃尔玛百货有限公司 查里斯.齐莫尔曼
我叫查里斯.齐莫尔曼，来自美国沃尔玛百货有限公司。今天非常荣幸来到这里，应邀就美国的商业规划这个题目做发言。在开始之前我想说明一下，我并非从事城市规划工作，而只是一个开发商。我和大家说的很多话题得到了大多数专家的认同，不过我也会和大家分享我个人的一些观点，这些观点也许有些规划专家不一定认同，你们可以把我的观点和当今美国一些规划专家的观点进行比较。具体来说，我的发言将涉及以下四个话题：首先是美国商业规划角色和目的过程和步骤，美国商业规划的典型内容，最后是现状和发展趋势。
第一部分，美国商业规划的角色其实很简单，多数地方政府都采用一种官方的说法，这种说法来自于一部名为《国家授权法》的法令，它授权各州和地方政府以规范土地的使用。根据该法令，商业规划有七个目的：第一，减少交通堵塞；第二，避免火灾和恐慌的产生；第三，推广大众健康和福利；第四，提供充足的光线和空气；第五，防止土地的过度使用；第六，避免人口过度拥挤；第七，促进基础设施、学校、公园的建设。我们很难定义美国的规划角色，在美国有35，000人认为自己是规划制订者，而他们可能就有35，000种说法描述自己的角色。但最简捷的概括为规划就是向前看，规划是为将来做决策。我们来看一下规划与划分区域的关系，就会对规划的角色进一步了解，划分区域是实施规划的法律依据。我认为以下的定义更好的解释了规划与划分区域的综合作用：提前决定，然后控制好未来的发展特点、方向和增长点。关于商业规划，美国的国有行业普遍认为，商业规划过去是现在依然是美国城市规划制订者控制和引导城市发展的最有效的工具。
第二部分是美国规划的过程和步骤。在美国，商业规划的第一步是绘制一张城市规划图，城市规划图描述了城市土地使用的现状。在这里我们看到一张典型的美国城市规划图，不同颜色代表不同土地的用途，这张图上大概有30种不同土地的使用情况。请看图上左手边的图例，通常使用的土地类别分为住宅区、商业区、工业区、农业区等等。不过每一种类别都可以进一步细分，比如住宅区有六种：单身家庭、大家庭、双人家庭、多人家庭等等，它的基本类别也有类似的再分类。这张图所采用的不同颜色描述了你在该城市上空所看到的土地使用情况。请大家记住这张幻灯片中所提到的细节，因为下面还将提到。美国的商业规划是一套综合的整体规划，有时我们称为总体规划或是长远规划，该规划起码会包括将来的土地使用，但是完整的规划还应包括街道和其他交通需要，包括基础设施。这里有个例子，你所看到的是一个笔记本形式的整体规划书。在这本规划书里，你可以找到描绘未来土地使用的土地使用图。请大家注意，我们之前看到的规划图有30种土地用途，现在看到的这张图纸就只有8种，这是因为这张图纸只是未来的预测，它只是预计土地的大概用途，例如住宅区，而不是具体用途，例如多家庭住宅区。下面我们看到一张未来的街道图，下面是一张未来的基础设施图，最后当你已经确定目前土地使用的情况以及将来的土地用途和必须的基础设施之后，你就可以开始制定具体的规划，这些规划至少要包括土地使用的限制和具体的设计要求。
下面我们来看一下通常美国的一些限制和具体的设计要求。这是一个美国城市规划规则的例子，在这里我想指出很重要的一点，在美国，商业规划是地方政府的职责，美国宪法第十四条和第十五条修订案，赋予地方政府规划使用土地的权力。既然商业规划是地方政府的职责，让我们看一下各级地方政府所担任的不同角色和责任。这里我们看到地方政府的普通结构图，执行者通常是市长或议会，有时候是议会加上行政管理者，市长和议员是选举出来的官员，管理者是公务员，决策者以下就是规划总监，属于公务员，以及由民众自由组成的规划委员会，规划委员会和规划总监的职责是向决策层提议，提议以整体规划的形式提出，同时他们也会批准或否决具体的项目。一般来说，要得到工程的批准，发展商必须先向规划委员会和规划总监提交项目计划书，规划总监和规划委员会将根据他们对这个项目的看法以及项目是否符合规定向决策层提议批准或否决项目，出现规划总监与规划委员会之间存在不同提议的情况并不少见，决策层不同意总监和委员会的提议也经常有。如果发展商的项目符合规定却最终遭到不公平的否决，那么他们唯一的办法就是向法庭起诉。
第三部分，美国商业规划的典型内容。我以美国常见的具体规定来解释这个话题。首先，建筑物与物业边界的距离，如果你还记得前面我们讨论过的商业规划的其中一个目的，就是防止土地使用的密度过大，典型的规定就是为了达到这个目的。还有建筑物的高度，如果你记得商业规划的另外一个目的，是提供充足的光线和空气。比方说你的楼层是三层的话，你不会希望旁边是五十层的建筑物。还有停车场，到底要多少停车位，停车位要多大，停车位的方向等等。还有外部照明，照明的级别是最高和最低规定，比方说亮度的规定，灯座的高度要求等等。接着是外部的标记，招牌最大限制的限定，比方说是否能够申请并安装建筑内部的灯箱和外部的灯箱。另外一条是建筑的外观，偶尔也有建筑审美的标准要求，在美国，我们自己建的标准建筑物非常美观，但是在某些社区我们必须为符合当地的规定或单独是为了与当地风格保持一致而不得不修改我们的设计。以上我说的大都是与规定一致的例子，有时候规定会非常严格，这样就会出现意想不到的反效果。这里有一个例子，我们修改我们的标准建筑以符合建筑外观的要求，你看到的原本是一个非常美观的建筑物设计，但是当地有一个严格的招牌规定，你看到的第二张图片是我们根据标牌规定修改过的建筑物，请大家注意，上面的标牌不再符合建筑物的比例，出入口上的设计也被删除了。限制标牌的大小在美国很常见，这些规定并不考虑整体建筑物的大小，不管这个建筑是200平方米还是20000平方米，他们允许的标牌面积都一样。这是一个很有趣的例子，这个城市限定机动车入口的最大范围，我们向他们解释大货车不能通过如此狭窄的路口并申请大一点的范围，但是被否决了，我们又向他们演示电脑模拟的效果，证明大货车确实不能通过，我们的申请再一次被否决，请看图片，这是商店开业后第一周的结果，这张照片拍摄后不久，市政府就打电话要求我们拓宽路口，我们照办了，这就是现在路口的情况。这是另外一个规定过错的例子，在美国，场地要求绿化是很普遍的，不幸的是，许多城市绿化的规定并不规定实际场所的位置，这是一个典型的沃尔玛停车场草图，许多城市要求我们在每一排停车位的末端设置绿化带，对于每天只有一次机动车进出的场所，这种规定也许合理，但是零售场所的停车场每天都有多达二十次机动车进出，这造成这些绿化带经常遭到机动车调头拐弯时的破坏，结果是这样，还有这样。我们申请同样面积的绿化带设在更加合理的位置，我们成功地获得了批准，这是后来的结果。很遗憾的是很多城市并不允许我们在他们规定外变通，尽管如果我们不变通的话，其结果往往不如人意。另外一种规定是外部照明，合理的亮度或者照明最高和最低级别，有时，当规定涉及到照明设备的外观要求会出现反面的效果，尤其是漂亮的设备并不一定提供最好的照明，美观的灯座和照明设备必须同时考虑到顾客的安全。外部照明
应该首先考虑安全性，事实上，照明设备的美观性并不是首要的考虑因素。第四部分，美国商业规划的现状与趋势。现状是，规划的目的从保护财产所有者发展成为改善城市。关于发展趋势，如果你同许多美国规划专家讨论的话，他们最后都会谈到这三点趋势，第一反杂乱无章，第二聪明成长，第三是新都市化，这三点趋势都有共同的特征，它们的核心都是为了限制城市向外围扩张和为限制创建更多依靠步行和更少依赖机动车的条件，这三点趋势会达到很多好的和合理的目标，不过这三点趋势也会造成极端的一面，这在学术领域上很普遍，这种极端主义往往会抵消好的一面。这三点趋势的基本问题是它们企图改变美国市民所习惯和享受的生活方式，我所说的生活方式是指迁移和汽车的使用。几乎在发明汽车之后，美国社会就马上同时发生两种变化，人们从农场或城区移到郊区，这种趋势目前还在继续。以下是美国一些迁移状况，第一，每年有六分之一的人口在迁移；第二，1930年有3000万人口聚集在农场，1990只剩下460万人；第三，20世纪80年代，郊区的发展是城区的两倍。如果仔细的看一下美国汽车的增长，你就会更加清楚和了解这种情况，1950年美国人均汽车拥有量为0.28，1999年为0.77，1985年平均每位有驾驶执照的司机有一辆车，1999年上升为1.12辆，所以在某种程度上，聪明成长和新都市化和反杂乱无章的核心概念，其中一种不足之处，就是美国人喜欢使用汽车而汽车会带给他们迁移的乐趣。这三种趋势中最有趣的地方是他们都鼓励在旧有的建筑上进行再规划，我们已经发现再规划并不一定要有政策的规定，就算没有政策的要求，25%的美国沃尔玛建筑计划也是属于再规划的，发展商愿意在顾客多的地方建设商店，如果顾客在城区他们就会在城区建设商店，如果在城市的边缘，他们也会在城市的边缘建商店，城市规划人们需要什么，在哪里需要，这种做法在美国并不成功。现在讲美国商业规划的最后一个趋势，那就是综合使用发展。简单来说就是一个单一的发展项目，进行不同的土地使用，这点在其他国家已经做得很好，但是在美国综合土地的成功应用，才使人们开始接纳这种做法，而且这也将只是少数的情况，因为美国人更喜欢分别在截然不同的地点生活、工作和购物。
在发言结束之际，我想给大家总结一下我的观点：第一，在美国商业规划由地方政府负责；第二，为保护产权所有者以及确保城市适度发展，有必要制定规划；第三，这些规划必须是有弹性，合理和聪明的；第四，与现实生活方式冲突的规划注定会失败。最后我想说沃尔玛在全球十个国家都设有商店，我们遵守各个国家关于土地使用的规定，事实上我们经常在合适的时候与政府合作开展修订有关计划。很高兴今天有机会与你们分享我们的经验，希望日后可以就这个问题继续与各位探讨，谢谢！
篇2：大连市城市商业网点规划建设管理条例(2002修正)
大连市城市商业网点规划建设管理条例(20**修正)
（1997年6月25日大连市第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过；1997年7月26日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准；20**年6月27日大连市第十二届人民代表大会常务委员会第四十八次会议修订；20**年7月26日辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准）
大连市城市商业网点规划建设管理条例(20**修正本)
第一条 为促进大连市经济发展、社会进步和商业繁荣，合理进行商业网点规划、建设、管理，增强城市综合服务功能，满足消费需求，提高生活质量，根据法律、法规和有关规定，制定本条例。
第二条 大连市城市区域内商业网点的规划、建设和管理，适用本条例。
本条例所称商业网点，是指从事商品流通、为生产和生活服务的单体商业经营场所和大型公建等综合设施中的商业经营场所，包括商品的批发、零售，饮食服务，仓储和各类商品交易市场。
本条例所称配套建设的商业网点，是指按国家有关规定建设的与居民日常生活密切相关的便民商业网点。
第三条 大连市商品流通管理部门是大连市商业网点的行政主管部门；县（市）区人民政府和大连经济技术开发区、金石滩国家旅游度假区、高新技术产业园区管理委员会所属的商品流通管理部门是其辖（管）区内商业网点的行政主管部门。
各级商品流通管理部门所属的商业网点管理机构，应当依照本条例做好其辖（管）区内商业网点的日常管理工作。
各级计划、财政、审计、工商、规划、房产、环保等部门，应当按各自职责，协同实施本条例。
第四条 城市商业网点应当制定发展规划和建设计划。市及县（市）区人民政府和大连经济技术开发区、金石滩国家旅游度假区、高新技术产业园区管理委员会应当将商业网点规划、建设纳入国民经济和社会发展计划以及城市总体规划。
城市商业网点的发展规划和建设计划，由商品流通管理部门负责组织编制，按程序经规划和计划部门审定后，报同级人民政府批准。编制商业网点发展规划，应当符合城市总体规划。经批准的商业网点发展规划和建设计划，不得随意变更。确需变更的，应当按原审批程序报批。
第五条 城市商业网点的规划、建设，应当坚持符合市场需求，突出发展重点，便民利民，并与城市总体布局相协调的原则。
第六条 城市商业网点布局，应当根据城市区域功能定位的不同，规划为市级商业中心、区级商业中心和社区商业中心。市级商业中心以购物中心、百货店、专业店为主；区级商业中心以百货店、超级市场、专业店、农副产品交易市场为主；社区商业中心以便利店、小型超市为主。
第七条 新建（含新设）、改建、扩建建筑面积2000平方米以上的商业项目，应当在立项前申请市商品流通管理部门组织听证会，听取行业组织、周边同业单位、社区组织、消费者代表及专家等方面的意见。有关职能部门应当将听证意见作为审批依据。
市商品流通管理部门应当在接到申请之日起一个月内举行听证会。
第八条 住宅小区的开发建设单位，应当按照市商业网点规划以及国家、省商业分类、分级标准配套建设商业网点，并接受商品流通管理部门的监督。
第九条 原由政府投资配套建设的商业网点，由政府委托商品流通管理部门管理。商业网点的产权人或使用人未经商品流通管理部门批准不得改变其使用功能、减少使用面积。
第十条 配套建设的商业网点的维修，由产权人或其合法代管人负责。实行承包、租赁经营的商业网点，应当在承包、租赁合同中明确商业网点维修管理责任。
配套建设的商业网点产权人和使用人，应当按照城市规划布局要求和房屋管理有关规定管理和使用房屋，保证商业网点的清洁整齐、设施完好。
第十一条 违反本条例第九条规定，擅自改变原由政府投资配套建设商业网点的使用功能、减少使用面积的，由商品流通管理部门责令限期恢复，并处五千元以上二万元以下罚款；逾期不恢复的，收回使用权。
第十二条 违反本条例涉及其他部门管理权限的，由相关部门依法处理。
第十三条 实施行政处罚，应当按照《中华人民共和国行政处罚法》规定的程序执行；罚没款全部上缴同级财政。
第十四条 当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。当事人逾期不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
当事人因行政管理机关违法给予行政处罚受到损害的，有权依法提出赔偿要求。
第十五条 商品流通管理部门的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十六条 拒绝、阻碍商品流通管理部门的工作人员执行公务应当给予治安处罚的或违反本条例涉及治安管理处罚的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十七条 本条例自20**年9月1日起施行。
篇3：抚顺市城市商业网点规划建设管理条例(2003修正)
抚顺市城市商业网点规划建设管理条例(20**修正)
（1997年10月24日抚顺市第十一届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过 1997年11月29日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准 根据20**年5月13日抚顺市第十三届人民代表大会常务委员会第三次会议通过 20**年8月1日辽宁省第十届人民代表大会常务委员会第三次会议批准的《抚顺市人大常委会关于修改〈抚顺市城市商业网点建设管理条例〉的决定》修正）
抚顺市城市商业网点规划建设管理条例(20**修正本)
第一条 为促进经济、社会发展和对外开放，合理地进行商业网点规划、建设和管理，提高城市综合服务功能，满足生产、生活需求，提高人民生活质量，根据法律、法规和国家有关规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市城市规划控制区域内的商业网点的规划、建设和管理。
第三条 本条例所称商业网点，是指从事商品流通、为生产和生活服务的单体商业经营场所和大型公建等综合设施中的商业经营场所。
本条例所称配套建设的商业网点，是指按国家有关规定建设的与居民日常生活密切相关的便民商业网点。
第四条 商业网点的建设和管理应当适应社会主义市场经济发展和对外开放的需要，鼓励多种经济成分、多种经营方式共同发展。
第五条 市商品流通管理部门是本市商业网点规划建设管理的行政主管部门，负责本市商业网点规划、建设、管理、协调和监督的日常工作。市人民政府有关部门应当按各自职责，协同实施本条例。
第六条 城市商业网点发展规划应当符合城市总体规划。城市商业网点发展规划，由市商品流通管理部门负责组织编制，按程序经国土规划部门审核后，报同级人民政府批准。经批准的商业网点规划不得随意变更。确需变更的，应当按原审批程序报批。
第七条 商业网点的规划、建设应当坚持符合市场需求、加强宏观引导、合理布局、行业配套、规模适度、便民利民、保护环境、保障城市综合服务功能的原则。应当根据城市区域、地段的不同，规划相应等级的商业区和商业街，配置行业特色突出，适应不同需求的商业网点，形成综合配套的商业网络。
第八条 城市商业网点布局，应当根据城市区域功能定位的不同，规划为商业中心区、副商业中心区、社区商业。
商业中心区以购物中心、百货商场、专业店为主；副商业中心区以百货店、超级市场、专业店、批发市场为主；社区商业以连锁店、便利店、小型超市为主。
第九条 规划行政主管部门在规划居民住宅区时，应当同时规划与之配套的商业网点。制定规划方案时应当征求市商品流通管理部门的意见。
城市居住区配套商业网点的规划设计，执行国家《城市居住区规划设计规范》。
第十条 经批准的商业网点建设用地，任何单位和个人不得随意侵占或者变更其用途；确需占用或者变更其用途的，应当按原审批程序报批。
第十一条 城市新区开发、旧区改造以及兴建车站、旅游景点等，应当将配套建设的商业网点同时设计、同时施工、同时竣工。配套建设的商业网点用房竣工后，必须有市商品流通管理部门参与验收。
第十二条 凡因城市建设需要拆迁的非违章商业网点，拆迁人应当按原性质、原规模予以补建、迁建或者调换，也可按房地产市场评估价格以货币补偿，并就具体事项订立拆迁补偿安置协议。
拆除违章商业网点，依照其他法律法规处理。
第十三条 住宅小区的开发建设，应当按国家有关商业业态和分级规范标准配套建设商业网点，并接受市商品流通管理部门的监督。
第十四条 新建（含新设）、扩建建筑面积2000平方米以上（含2000平方米）的商业网点，应当在立项前申请市商品流通管理部门组织听证会，听取行业组织、社区组织、消费者代表及专家等方面的意见。有关职能部门应当将听证意见作为审批依据。
市商品流通管理部门应当在接到申请之日起15日内举行听证会。
第十五条 配套建设的商业网点应遵循谁投资，谁所有，谁受益的原则。其产权按下列规定确定：
（一）政府投资建设的商业网点，属国有资产，由国有资产管理委员会委托有关部门管理；
（二）单位或者个人自筹资金建设的商业网点，其产权归投资者所有；
（三）合资或者合作建设的商业网点，按投资比例确定产权，国家另有规定的除外。
第十六条 商业网点应当坚持谁收租，谁维修的原则。
实行承包、租赁、委托经营的商业网点，必须在其承包、租赁、委托经营合同中明确商业网点维修责任。
第十七条 违反本条例第十一条规定，建设单位未将配套建设的商业网点，与主体工程同时设计、同时施工、同时竣工的，由市商品流通管理部门会同有关部门责令其限期改正。
违反本条例第十二条规定，拆迁人拆除非违章商业网点，拒不按原性质、原规模予以补建、迁建、调换或者不按房地产市场评估价格补偿的，由市商品流通管理部门会同有关部门责令其补建、迁建、调换或者按房地产市场评估价格补偿。
第十八条 本条例自1998年1月1日起施行。