美国购物中心的投资模式和融资渠道
一、购物中心的概念和分类
1、购物中心的概念和发展阶段
商业购物中心的英文名字为“Shopping Mall”，也叫“Shopping Center”。在欧美等购物中心产业比较发达的国家，商业购物中心被定义为“一个以较大建筑规模为载体，由许多零售商店及各种附属设施组成的综合型、多功能化的消费场所。它由一家公司实施统一规划、统一开发、统一管理，而由众多商家分散、自主经营。”
购物中心的雏形于20世纪初产生于美国，经过了三个发展阶段，才形成现在的购物中心产业：
（1）定型阶段：20世纪30年代至50年代，初级购物中心产生于美国，以几家商店为基础，设有购物设施和停车场，修整了道路，成为现代购物中心的雏形。
（2）繁荣阶段：20世纪50年代至70年代，二战后，经济复苏带来购物中心的飞速发展和趋于成熟，其数量和设施都得到空前发展。在1950年到1960年的10年间，美国有近4000家购物中心开业经营，之后以每年大约1000家的速度发展，购物中心进入繁荣阶段。
（3）发展阶段：20世纪70年代至今，购物中心的规模越来越大，辐射的范围越来越广，并逐渐形成以购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美环境配套的购物中心产业，成为人们购物、休闲的重要场所和商家理想的经营场所。
2．购物中心的分类
一般而言购物中心是按照规模来分类，具体可以分以下几类：
（1）近邻型购物中心（小型购物中心）。出租面积约7000平方米，入驻商户10~20家，商圈人口为5万~10万。
（2）社区型购物中心（中型购物中心）。出租面积约1.3万平方米，入驻商户20~1000家，商圈人口10万~20万。
（3）区域型购物中心（大型购物中心）。出租面积2万~7万平方米，入驻商户数量100家以上，商圈人口20万以上，以大型百货公司或批发店为主力店。
（4）超区域型购物中心（超大型购物中心）。出租面积7万平方米以上，入驻商户数量150~200家，商圈人口在50万以上，通常有大型的主力店3~5家。
（5）超级购物中心。出租面积10万平方米以上，入驻商户数量超过200家，商圈人口国辐射达几百万甚至上千万，有主力店如百货公司、大型超市、家居店等3~6家。
二、美国购物中心投资模式和融资渠道
购物中心在美国和其他西方国家有几十年的发展历史，已经作为一个产业在服务于城镇居民和国民经济，其投资模式和融资渠道也已经相对成熟和固定化。由于美国不仅是商业购物中心的发源地，还是购物中心产业最为发达的国家之一，因此，选择美国为代表来介绍国外购物中心的投资融资模式。
1、美国大型购物中心的投资模式
在美国，大型购物中心的规划、投资、开发，以及出秀经营管理，均由行业强势专业机构操作。开发商在开发建设完购物中心之后，通过出租经营，以收取租金的方式获取投资回报，并且由开发商自己拥有的购物中心管理公司或委托其他专业管理公司来对购物中心进行统一管理。这就要求购物中心的开发商为综合型商业房地产开发商，不仅具有雄厚的资金势力，还要有开发商、投资商、经营商的背景。这种投资模式具有以下特点：
（1）投资机构组合：购物中心投资商、开发商、管理商、房地产投资信托及产业基金。
（2）经营模式：出租经营。
（3）管理模式：开发商自己的管理公司、专业管理商等。
2、美国中小型购物中心的投资模式
对于中小型购物中心，其规划、投资、开发、出售、出租经营都是由商业房地产行业的专业机构操作。开发商在开发建设完购物中心之后，可能出售部分商铺给商铺投资者（出售部分面积占项目总面积的比例较小，并且在出售商铺时都和商铺投资者签订返租协议），然后由开发商自己拥有的管理公司或委托其他专业管理公司来对购物中心进行统一管理。
（1）投资机构组合：购物中心投资商、开发商、管理商、房地产投资信托、产为基金及嘀铺投资者。
（2）经营模式：出租经营或出售后返租经营。
（3）管理模式：开发商自己的管理公司、专业管理商等。
3、美国发展购物中心的主要资金来源
购物中心投资额大，动则是上亿美元，超级购物中心的投资甚至达到十几亿美元；而且是采取出租的形式获取投资回报，投资回收期长，在美国一般为7~10年或者更长，所以大型购物中心的融资中项目开工前必须解决的难题。美国发展商业购物中心的主要资金来源主要有以下几个：
（1）购物中心投资商、开发商
美国商业房地产产业经过长期发展和充分竞争，已经由市场打造出几十家大型购物中心投资商及开发商品牌，这些投资商和开发商旗下都组合着几十家甚至几百家购物中心，是美国购物中心产业的主力军。这些强有势力的投资商、开发商许多都是上市公司，比如西盟地产集团(Simon Property Group)在美国境内拥有250多家购物中心，GGP地产公司(General Growth Properties)拥有160多家购物中心，这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司。
（2）房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts缩写为REITs)和产业基金
目前在美国操作的REITs大约有300家，其中约200家
REITs可上市交易，资产总计超过3000亿美元，另外约100家REITs没有上市。这些REITs可分为三种类型，即股权类、债权类和混合类，他们既可以作为商业房地产投资商直接投资购物中心，也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上，许多强有势力的商业购物中心投资商本来就是V，比如美国最大的购物中心所有者KIMCO，其在美国和加拿大拥有525家购物中心，就是一家在纽约证券交易所上市的V。房地产产业基金也是商业购物中心的主要投资者，产业基金的操作与REITs相似，不同点是产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上来说，美国的V和产业基金是购物中心产业能够高速发展的关键因素。（3）购物中心专业管理公司
在美国除了购物肿心投资商、开发商拥有的购物中心管理公司外，市场上还有许多专门从事购物中心经营管理的企业，这些管理公司也是购物中心的主要投资者之一。这些管理公司除了投资之外，还与开发商进行合作，对商业购物中心进行经营管理。
（4）其他金融机构的股权投资和贷款
美国的一些长期基金，比如社保基金可以对购物中心进行股权投资，还有银行等其他的金融机构可以给开发商提供短期或长期贷款。
（5）商铺投资者
从中小型购物中心的投资组合可以看出，商铺投资者的资金进入了购物中心项目的资金循环，这是势力较弱的开发商或项目融资不到位时开发商采取的融次手段。由于美国商业房地产金融市场比较健全，以出售商铺的形式来融资的情况很少。
欧美等其他国家的购物中心投融资模式和美国的没有很大的差别，由于亚洲国家购物中心产业起步较晚，像新加坡、泰国等国，购物中心开发商销售商铺的情况更多于欧美等国家和地区。
篇2：美国购物中心投资模式和融资渠道
美国购物中心的投资模式和融资渠道
一、购物中心的概念和分类
1、购物中心的概念和发展阶段
商业购物中心的英文名字为“Shopping Mall”，也叫“Shopping Center”。在欧美等购物中心产业比较发达的国家，商业购物中心被定义为“一个以较大建筑规模为载体，由许多零售商店及各种附属设施组成的综合型、多功能化的消费场所。它由一家公司实施统一规划、统一开发、统一管理，而由众多商家分散、自主经营。”
购物中心的雏形于20世纪初产生于美国，经过了三个发展阶段，才形成现在的购物中心产业：
（1）定型阶段：20世纪30年代至50年代，初级购物中心产生于美国，以几家商店为基础，设有购物设施和停车场，修整了道路，成为现代购物中心的雏形。
（2）繁荣阶段：20世纪50年代至70年代，二战后，经济复苏带来购物中心的飞速发展和趋于成熟，其数量和设施都得到空前发展。在1950年到1960年的10年间，美国有近4000家购物中心开业经营，之后以每年大约1000家的速度发展，购物中心进入繁荣阶段。
（3）发展阶段：20世纪70年代至今，购物中心的规模越来越大，辐射的范围越来越广，并逐渐形成以购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美环境配套的购物中心产业，成为人们购物、休闲的重要场所和商家理想的经营场所。
2．购物中心的分类
一般而言购物中心是按照规模来分类，具体可以分以下几类：
（1）近邻型购物中心（小型购物中心）。出租面积约7000平方米，入驻商户10~20家，商圈人口为5万~10万。
（2）社区型购物中心（中型购物中心）。出租面积约1.3万平方米，入驻商户20~1000家，商圈人口10万~20万。
（3）区域型购物中心（大型购物中心）。出租面积2万~7万平方米，入驻商户数量100家以上，商圈人口20万以上，以大型百货公司或批发店为主力店。
（4）超区域型购物中心（超大型购物中心）。出租面积7万平方米以上，入驻商户数量150~200家，商圈人口在50万以上，通常有大型的主力店3~5家。
（5）超级购物中心。出租面积10万平方米以上，入驻商户数量超过200家，商圈人口国辐射达几百万甚至上千万，有主力店如百货公司、大型超市、家居店等3~6家。
二、美国购物中心投资模式和融资渠道
购物中心在美国和其他西方国家有几十年的发展历史，已经作为一个产业在服务于城镇居民和国民经济，其投资模式和融资渠道也已经相对成熟和固定化。由于美国不仅是商业购物中心的发源地，还是购物中心产业最为发达的国家之一，因此，选择美国为代表来介绍国外购物中心的投资融资模式。
1、美国大型购物中心的投资模式
在美国，大型购物中心的规划、投资、开发，以及出秀经营管理，均由行业强势专业机构操作。开发商在开发建设完购物中心之后，通过出租经营，以收取租金的方式获取投资回报，并且由开发商自己拥有的购物中心管理公司或委托其他专业管理公司来对购物中心进行统一管理。这就要求购物中心的开发商为综合型商业房地产开发商，不仅具有雄厚的资金势力，还要有开发商、投资商、经营商的背景。这种投资模式具有以下特点：
（1）投资机构组合：购物中心投资商、开发商、管理商、房地产投资信托及产业基金。
（2）经营模式：出租经营。
（3）管理模式：开发商自己的管理公司、专业管理商等。
2、美国中小型购物中心的投资模式
对于中小型购物中心，其规划、投资、开发、出售、出租经营都是由商业房地产行业的专业机构操作。开发商在开发建设完购物中心之后，可能出售部分商铺给商铺投资者（出售部分面积占项目总面积的比例较小，并且在出售商铺时都和商铺投资者签订返租协议），然后由开发商自己拥有的管理公司或委托其他专业管理公司来对购物中心进行统一管理。
（1）投资机构组合：购物中心投资商、开发商、管理商、房地产投资信托、产为基金及嘀铺投资者。
（2）经营模式：出租经营或出售后返租经营。
（3）管理模式：开发商自己的管理公司、专业管理商等。
3、美国发展购物中心的主要资金来源
购物中心投资额大，动则是上亿美元，超级购物中心的投资甚至达到十几亿美元；而且是采取出租的形式获取投资回报，投资回收期长，在美国一般为7~10年或者更长，所以大型购物中心的融资中项目开工前必须解决的难题。美国发展商业购物中心的主要资金来源主要有以下几个：
（1）购物中心投资商、开发商
美国商业房地产产业经过长期发展和充分竞争，已经由市场打造出几十家大型购物中心投资商及开发商品牌，这些投资商和开发商旗下都组合着几十家甚至几百家购物中心，是美国购物中心产业的主力军。这些强有势力的投资商、开发商许多都是上市公司，比如西盟地产集团(Simon Property Group)在美国境内拥有250多家购物中心，GGP地产公司(General Growth Properties)拥有160多家购物中心，这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司。
（2）房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts缩写为REITs)和产业基金
目前在美国操作的REITs大约有300家，其中约200家
REITs可上市交易，资产总计超过3000亿美元，另外约100家REITs没有上市。这些REITs可分为三种类型，即股权类、债权类和混合类，他们既可以作为商业房地产投资商直接投资购物中心，也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上，许多强有势力的商业购物中心投资商本来就是V，比如美国最大的购物中心所有者KIMCO，其在美国和加拿大拥有525家购物中心，就是一家在纽约证券交易所上市的V。房地产产业基金也是商业购物中心的主要投资者，产业基金的操作与REITs相似，不同点是产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上来说，美国的V和产业基金是购物中心产业能够高速发展的关键因素。（3）购物中心专业管理公司
在美国除了购物肿心投资商、开发商拥有的购物中心管理公司外，市场上还有许多专门从事购物中心经营管理的企业，这些管理公司也是购物中心的主要投资者之一。这些管理公司除了投资之外，还与开发商进行合作，对商业购物中心进行经营管理。
（4）其他金融机构的股权投资和贷款
美国的一些长期基金，比如社保基金可以对购物中心进行股权投资，还有银行等其他的金融机构可以给开发商提供短期或长期贷款。
（5）商铺投资者
从中小型购物中心的投资组合可以看出，商铺投资者的资金进入了购物中心项目的资金循环，这是势力较弱的开发商或项目融资不到位时开发商采取的融次手段。由于美国商业房地产金融市场比较健全，以出售商铺的形式来融资的情况很少。
欧美等其他国家的购物中心投融资模式和美国的没有很大的差别，由于亚洲国家购物中心产业起步较晚，像新加坡、泰国等国，购物中心开发商销售商铺的情况更多于欧美等国家和地区。
篇3：加拿大蒙特利尔地下城投资模式
加拿大蒙特利尔地下城的投资模式
1964年地铁建设规划完成后，作为当时地铁建设的发起者和土地所有者--蒙特利尔市为了实施这一规划，开始实行土地的长期批租政策。政府在一定期限内通过公开招标的形式选择开发商，中标的开发商享有地铁沿线某块指定土地的开发权，他们将被允许在这部分土地上投资建设。在一段较长时间的租赁期内，开发商们只需每月缴纳地租费，而不需要购买原始土地。
市政府共对11块地块区域作了尝试。在项目中，政府对建筑物的最小及最大标高、房屋容积率、必须建设的用来与地铁车站相连通的地下室、街道与地铁车站相连的入口处位置，以及公交站点必须设在这些入口处附近等作出了详细而明确的规定（由于建筑物与地铁直接相连，室内停车场的数量也可以相应减少）。
从60年代建设第一条地铁线开始，蒙特例尔的地下城有今天的规模，是绝对离不开私人投资者的参与的，所有的通道建设费用、维修费用、管理费用及责任保险费用均是由开发商来承担。
地下城所成功的基础是建立在“政府--开发商互利”的基础上的。两者之间的谈判也非遵循某份法律文件，而是根据市政委员会所规定的细则办理。如今的蒙特利尔以政府既无须掏钱建设又无须掏钱运营、管理与维修，却拥有良好的城市基础设施而闻名于世。由于这样的公私合作方式，蒙市的地下城呈现了一个实实在在的网络体，而不象我国一些城市所谓的“地下城”--只是由政府建造的更象是一条线与一个点的形态。
必须强调的是，并不是蒙市地下城开发过程中所有的工程项目都是用以上几种投资参与方式。事实上，时常一个项目的决定使得市政府不得不重新调整原先地下通道的布置方式。只有当所建设的地下通道能很大程度上改善客流流向，尤其是离地铁车站很近而可能分散成千上万客流时，政府才会考虑出让所有权。
根据地方税收法规规定，对城市或当局所拥有的不动产，包括地铁等城市交通设施，实行免税政策。同时按照地方税收法规，不动产都将以所在地域的土地所有者的名义被征税，但当不动产的建筑结构主体的所有者与所在地域的土地所有者非同一人时，不动产将以建筑结构主体的所有者的名义被征税。如果一位私人投资商在一个政府拥有的停车场的地面之下建造了一个地下停车场，那么以上征税原则将同样适用，也就是说，即使土地为（免不动产税的）市政府所有，建筑主体的所有者（包括地下和地上）也必须缴纳不动产税。
不动产的税收是以对不动产的评估为基础的，而不动产评估的原则是以每项不动产的真实价值为基础的。所谓“真实价值”是指它在开放市场中的交换价值，也就是一般环境下最有可能被私人投资商买下的价格。与地铁连通的地下通道能明显提升周围商业中心及办公楼的价值，但它本身并没有被列入不动产评估的范畴。根据蒙市目前的税收法规定，公共道路下的通道，无论由政府本身管理的公共区域，还是政府以长期出租的形式由开发商占有的区域，都无法独立构成不动产评估项目，而应将隧道建设带来的增殖效应归入周边不动产项目评估之中。而作为通道周边的不动产，其租金由于通道的建设而上涨，不动产也就被赋予了新的经济价值，从而不动产税也必然增加。
根据以上规定，那些设置在地铁通道与地面相连接的出入口处，并服务于地铁乘客（卖报纸、杂志、饮料等）的小店铺属于地铁系统范畴，在地铁属于不动产免征税对象的情况下，政府该怎样向这些占有地铁通道做生意的店铺征收费用呢？蒙市地方税收法第64条规定，当那些未被列入不动产评估范畴的不动产被非公用实体占用时，此不动产必须被征税。当然这并不是指整个地铁都要征税，而是指那些小商贩所占有的场所（非政府出租区域）必须缴纳税费。这一规定意味着将给物业估价人员带来很多琐碎的评估工作，他们必须对现有地铁通道的65个出口处的零售小摊逐个进行不动产估价。 但一旦这些估价工作完成，每一处的店铺就必须按估价结果缴纳不动产税，并在此基础上缴纳营业税。根据现有了解的情况，事实上对这些小店铺的不动产税的征收并没有强制执行，但每位店主都交纳了经营税。
地下通道中的店铺，大致分为两种情况。一种是当地下商业空间位于私人土地下方，此时它们被作为所在土地的不动产的一部分而受到评估，其结果是由不动产的所有者支付财产税，而地下商业空间的占有者支付经营税。另一种情况是当地下商业空间位于公共土地之下，而事实上蒙市政府至今对于“地铁通道内部的商店究竟应该按照怎样的划分来进行征税”这个问题感到非常棘手。
我国现阶段资本市场并不发达，同时地下空间的开发不同于普通的城市基础设施建设，所以融资渠道显得非常有限。在这样的情况下，广泛的吸引国内民间资本前来投资开发地下空间不失为减轻政府财政负担的一个好办法。尤其是通过一些引导性政策，吸引地铁车站站域与地铁发展利益相关的潜在投资商参与站域地下空间的开发利用，不仅政府可以大大减少市政建设的财务支出，更重要的是可以带来连锁效应，一方面地下空间开发利用的规模能得到迅速扩展，并且地铁通道的有序延伸而带来了更多的客流，另一方面交通区位和城市环境的改善，促使站域周围房地产价格的上涨而增加政府的财政税收。
事实上，地下空间由于其特有的可以提供商业活动场所的特点，它的性质与普通的城市基础设施（如公路、水电站等）有很大区别。对于地下空间的开发也许更应该从房地产开发的角度去考虑，而不仅是作为城市公用设施。但由于是在地下，其产权问题由于单纯的地上建筑不完全一致，如地铁通道内部的商店究竟应该按照怎样的划分来进行征税并不是一个简单的问题。
地铁是城市系统开发利用城市地下空间资源的发展源，目前上海为解决城市发展过程中的交通问题，正在大规模地建设城市轨道交通系统，如何抓住地铁建设机遇，发展上海的地下城，加拿大蒙特利尔的经验是值得借鉴和参考的。