加拿大蒙特利尔地下城的投资模式
1964年地铁建设规划完成后，作为当时地铁建设的发起者和土地所有者--蒙特利尔市为了实施这一规划，开始实行土地的长期批租政策。政府在一定期限内通过公开招标的形式选择开发商，中标的开发商享有地铁沿线某块指定土地的开发权，他们将被允许在这部分土地上投资建设。在一段较长时间的租赁期内，开发商们只需每月缴纳地租费，而不需要购买原始土地。
市政府共对11块地块区域作了尝试。在项目中，政府对建筑物的最小及最大标高、房屋容积率、必须建设的用来与地铁车站相连通的地下室、街道与地铁车站相连的入口处位置，以及公交站点必须设在这些入口处附近等作出了详细而明确的规定（由于建筑物与地铁直接相连，室内停车场的数量也可以相应减少）。
从60年代建设第一条地铁线开始，蒙特例尔的地下城有今天的规模，是绝对离不开私人投资者的参与的，所有的通道建设费用、维修费用、管理费用及责任保险费用均是由开发商来承担。
地下城所成功的基础是建立在“政府--开发商互利”的基础上的。两者之间的谈判也非遵循某份法律文件，而是根据市政委员会所规定的细则办理。如今的蒙特利尔以政府既无须掏钱建设又无须掏钱运营、管理与维修，却拥有良好的城市基础设施而闻名于世。由于这样的公私合作方式，蒙市的地下城呈现了一个实实在在的网络体，而不象我国一些城市所谓的“地下城”--只是由政府建造的更象是一条线与一个点的形态。
必须强调的是，并不是蒙市地下城开发过程中所有的工程项目都是用以上几种投资参与方式。事实上，时常一个项目的决定使得市政府不得不重新调整原先地下通道的布置方式。只有当所建设的地下通道能很大程度上改善客流流向，尤其是离地铁车站很近而可能分散成千上万客流时，政府才会考虑出让所有权。
根据地方税收法规规定，对城市或当局所拥有的不动产，包括地铁等城市交通设施，实行免税政策。同时按照地方税收法规，不动产都将以所在地域的土地所有者的名义被征税，但当不动产的建筑结构主体的所有者与所在地域的土地所有者非同一人时，不动产将以建筑结构主体的所有者的名义被征税。如果一位私人投资商在一个政府拥有的停车场的地面之下建造了一个地下停车场，那么以上征税原则将同样适用，也就是说，即使土地为（免不动产税的）市政府所有，建筑主体的所有者（包括地下和地上）也必须缴纳不动产税。
不动产的税收是以对不动产的评估为基础的，而不动产评估的原则是以每项不动产的真实价值为基础的。所谓“真实价值”是指它在开放市场中的交换价值，也就是一般环境下最有可能被私人投资商买下的价格。与地铁连通的地下通道能明显提升周围商业中心及办公楼的价值，但它本身并没有被列入不动产评估的范畴。根据蒙市目前的税收法规定，公共道路下的通道，无论由政府本身管理的公共区域，还是政府以长期出租的形式由开发商占有的区域，都无法独立构成不动产评估项目，而应将隧道建设带来的增殖效应归入周边不动产项目评估之中。而作为通道周边的不动产，其租金由于通道的建设而上涨，不动产也就被赋予了新的经济价值，从而不动产税也必然增加。
根据以上规定，那些设置在地铁通道与地面相连接的出入口处，并服务于地铁乘客（卖报纸、杂志、饮料等）的小店铺属于地铁系统范畴，在地铁属于不动产免征税对象的情况下，政府该怎样向这些占有地铁通道做生意的店铺征收费用呢？蒙市地方税收法第64条规定，当那些未被列入不动产评估范畴的不动产被非公用实体占用时，此不动产必须被征税。当然这并不是指整个地铁都要征税，而是指那些小商贩所占有的场所（非政府出租区域）必须缴纳税费。这一规定意味着将给物业估价人员带来很多琐碎的评估工作，他们必须对现有地铁通道的65个出口处的零售小摊逐个进行不动产估价。 但一旦这些估价工作完成，每一处的店铺就必须按估价结果缴纳不动产税，并在此基础上缴纳营业税。根据现有了解的情况，事实上对这些小店铺的不动产税的征收并没有强制执行，但每位店主都交纳了经营税。
地下通道中的店铺，大致分为两种情况。一种是当地下商业空间位于私人土地下方，此时它们被作为所在土地的不动产的一部分而受到评估，其结果是由不动产的所有者支付财产税，而地下商业空间的占有者支付经营税。另一种情况是当地下商业空间位于公共土地之下，而事实上蒙市政府至今对于“地铁通道内部的商店究竟应该按照怎样的划分来进行征税”这个问题感到非常棘手。
我国现阶段资本市场并不发达，同时地下空间的开发不同于普通的城市基础设施建设，所以融资渠道显得非常有限。在这样的情况下，广泛的吸引国内民间资本前来投资开发地下空间不失为减轻政府财政负担的一个好办法。尤其是通过一些引导性政策，吸引地铁车站站域与地铁发展利益相关的潜在投资商参与站域地下空间的开发利用，不仅政府可以大大减少市政建设的财务支出，更重要的是可以带来连锁效应，一方面地下空间开发利用的规模能得到迅速扩展，并且地铁通道的有序延伸而带来了更多的客流，另一方面交通区位和城市环境的改善，促使站域周围房地产价格的上涨而增加政府的财政税收。
事实上，地下空间由于其特有的可以提供商业活动场所的特点，它的性质与普通的城市基础设施（如公路、水电站等）有很大区别。对于地下空间的开发也许更应该从房地产开发的角度去考虑，而不仅是作为城市公用设施。但由于是在地下，其产权问题由于单纯的地上建筑不完全一致，如地铁通道内部的商店究竟应该按照怎样的划分来进行征税并不是一个简单的问题。
地铁是城市系统开发利用城市地下空间资源的发展源，目前上海为解决城市发展过程中的交通问题，正在大规模地建设城市轨道交通系统，如何抓住地铁建设机遇，发展上海的地下城，加拿大蒙特利尔的经验是值得借鉴和参考的。
篇2：房地产投资模式面临的转变
近日,中国银监会出台了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文),进一步规范了房地产开发投资以信托方式融资的标准。这样,使得房地产企业获得银行开发贷款原本就极为艰难的局面,又增加了一些新的变数。
当试图通过信托私募获得资金的渠道也被堵死之后,许多开发商都面临着资金瓶颈问题。与此同时,海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐,一些已获准经营人民币业务的外资银行对国内房贷业务表示了极大的兴趣。不少国内开发商对此寄予了很高的期望。近期,在京、沪两地举办的海外投资基金商务洽谈会,众多开发商参与极其积极就是一个例证。
在央行121号文(20**年)出台之前,房地产开发投资模式对资金的需求远不如现在这样殷切。那时的开发商,通过土地协议转让的方式获得开发用地,再把土地拿到银行进行抵押获得项目开发的启动资金,在交清地方政府规定的部分相关税费后,开发商就可获得项目预售许可。此后,房屋预售的回款则足以支持整个项目运作的资金需求。客观地说,那时房地产项目开发的启动资金,只要能覆盖部分土地协议转让成本和打通政府相关部门的环节,即可运作整个项目。但这实际上让银行承担了相当大的金融风险。就银行而言,对待开发商的心理也相当矛盾。个人住房按揭贷款业务属于银行贷款的优质业务,还款逾期率与坏账率都很低,而对房地产企业的开发贷款则属于高风险品种。因此,很多商业银行往往把开发贷款与个人贷款捆绑在一起。对开发商的要求是,如果你要获得开发贷款就必须将个人贷款业务也交由同一银行做。
然而,自从央行121文出台后,彻底地改变了房地产开发投资的“游戏规则”,房地产开发成为了一个资金门槛很高的行业。虽然20**年以后一些开发商通过信托融资渠道能获得一部分资金,但信托融资的成本要远高于银行贷款,并且信托公司的风险防范措施并不比银行低。因此,大多数开发贷款性质的信托产品,只是为一些较具实力的开发商用做以解燃眉之急的“过桥”融资,并非是开发商解决资金需求的主渠道。
从欧美等发达国家的房地产开发投资主流模式看,房地产开发商实际上更多地是扮演着投资商的角色,至于房子怎么建那是承包商和建筑设计事务所的事。这也是世界500强企业中鲜有房地产商身影的原因。因此,从某种意义上说,房地产开发投资属于风险投资的范畴,在金融界被视作是投资银行业务,而传统的银行贷款品种很少有房地产开发贷款业务。因为一般商业银行不愿意涉足高风险的投资领域。
就我国目前房地产市场状况而言,开发商身兼多种角色--既是投资商也是承包商,有的甚至还兼营物业管理公司和建筑公司。这种状况的存在既有历史原因,也有目前我国资本市场以及投融资体制尚不完善的原因。因此,开发商们“身兼数职”实属无奈。从长远看,房地产市场如果要健康发展,房地产开发投资就必须摆脱严重依赖银行贷款的现状,通过建立健全合理的房地产投融资体制来完成房地产商们的角色转换。我们预测,这将是未来房地产开发市场发展的大趋势。
篇3：投资性房地产公允价值计量模式的初探
投资性房地产公允价值计量模式的初探
新企业会计准则的实施，企业可根据自身实际情况选择投资性房地产的计量模式，本文主要探讨了采用公允价值计量模式下的投资性房地产的好处与不足。
20**年2月16日，财政部在北京举行会计审计准则体系发布会，宣布了39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则，标志着适应中国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计和注册会计师审计准则体系正式建立。新会计准则(以下简称新准则)规定，企业出租或者持有并准备增值后出让的土地使用权和出租的建筑物是投资性房地产，可采用成本模式、公允价值模式中之一进行计量。新准则于20**年1月1日起在上市公司执行，但从各上市公司的20**年年报中可以发现，只有寥寥的十几家公司对投资性房地产采用公允价值模式进行计量。
公允价值模式被预言为“面向21世纪的计量模式”，新准则中, 它的全面引入, 更是被称作“革命性的重大突破”。采用公允价值模式对投资性房地产进行计量有如下两个亮点：
一、公允价值计量投资性房地产能够满足信息使用者的决策需求。新准则改变了过去轻资产负债表，重利润表的观念。利润表代表过去，投资者更关注企业的资产价值和未来。公允价值计量能够合理地反映企业所拥有的投资性房地产价值，更确切地凸现企业的资产总量、经营能力、偿债能力及所承担的财务风险等信息。高度的决策相关性使得公允价值计量模式会更多地受到投资者、债权人以及企业管理者等多方青睐。如某公司20**年12月31日总资产为2亿元，在1997年投入3000万元购买的某处物业，随着地产价格的飙升，市值已达5000万元，那么，20**年1月1日采用公允价值模式计量，该处物业被确认为5000万元后，公司资产总量就增加了2000万，偿债能力也会随之增强。
二、 公允价值计量属性能真实地反映投资性房地产的经营收益，正确评价企业的经营成果，为决策者正确处置投资性房地产提供依据。投资性房地产收益率计算是通过收入与相关费用及投资性房地产价值配比进行，收入和成本计量属性不同造成的价差, 不利于正确评价企业经营成果, 因此对投资性房地产采用公允价值计量属性更科学合理。随着企业精细化管理水平的提高，对各项资产的收益提出了新的要求，企业的某项资产收益如果达不到收益要求，就有可能处置变现，对于投资性房地产，更是如此。如某公司在1997年投入3000万元购买某处物业，净值2000万元，全年经营收入450万元，折旧100万元，税金及费用50万元，净收益300万元，按旧准则计算的收益率为15%，按新准则采用公允值计量为5000万元，则收益率为8%。若该公司认定资产收益率在10%以下的为低效资产，就会在目前这种房地产市场在高位运行的时候处置变现。
诚然，金无足赤，公允价值模式计量也有如下不足之处：
一、运用公允价值计量的成本高。公允价值计量属性是动态计量属性, 要求每一个会计期间都应对投资性房地产进行重新计量。依据《投资性房地产》，后续计量应当满足两个条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。从这两个条件中可以看出，公允价值的获取应该是在一个完全竞争的市场条件下进行，它要求交易的各方必须充分了解市场情况，任何商品或要求权的市场价格都可以公开查阅，并据此确定交易价格。我国市场的现实情况对会计人员取得准确的公允价值仍然是一挑战，目前切实可行的就是聘请独立的评估机构对投资性房地产价值进行评估。会计人员依据评估值进行相应的账务处理，但是，这样既增加了企业评估费用，又增加了工作量。特别是上市公司对拥有的投资性房地产采用公允价值模式进行计量,需要每年聘请独立的评估机构进行评估,并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这些都会增加公允价值使用成本。若不聘请独立的评估机构，自行确定公允价值，其公允性就大打折扣。某上市公司披露的20**年报中，对拥有的投资性房地产依据所在地房产中介机构发布的信息确认公允价值，其准确性就遭到了质疑。
二、公允价值计量增加经营业绩的不确定性。在成本计量模式下, 在出售之前, 市价的波动不调整账面价值, 也不计入当期损益, 除非期末市价低于成本。采用公允价值计量模式, 投资性房地产的价值变动将被计入损益, 这会导致企业的经营业绩波动。任何资产，在市场上价格都会出现波动，没有只升不跌的市场，也没有只跌不升的市场。当市场处在上升的时候，房地产价格上涨，增加投资性房地产的价值，计入当年的损益对公司业绩产生正面提升作用;当市场在走下坡路，房地产价格就回调，计入下一年的损益就会对公司业绩产生负面影响。这样会引起经营业绩忽高忽低, 给投资者留下企业经营不稳定的印象, 甚至误导财务报表使用者, 影响对企业价值的判断。
三、公允价值计量模式有可能被当成达到特定目的的工具之嫌。有些企业可能利用转换的契机产生的巨额收益或亏损，来调整当期利润。实务中，一些企业，特别是大中型国有企业，拥有大量的物业，由于历史遗留的原因，在国有企业整合过程中，托管或收购小型国有企业，或通过债权收购，以历史成本账面值低价受让其他国企房地产。经过整合后，一旦转换用途作为投资性房地产，并采用公允价值模式进行计量，将产生巨额收益。再如上市的房地产公司，资产负债率一般都比较高，在目前宏观调控力度不断加大的情况下，融资压力持续增大，为了缓解融资压力达到增发目的，就可以对其拥有的物业采用公允价值计量模式，来降低其资产负债率。
四、外部市场环境因素。目前中国的房地产市场和评估市场还不完全具备企业采用公允价值对投资性房地产计量。中国的房地产市场目前来说是个非理性的市场，存在泡沫。开始是温州炒楼团，接着是山西的煤老板，再后来全国人民也加入进来，出现了大量的投机性购买;在人民币升值的大背景下，热钱、外资也想方设法投资中国的房地产，助推价格。刚过去的20**年就是个亢奋年, 房价在全国性的大跃进，在宏观调控的大形势下，全国房价不降反升，地价也大幅度上涨，各城市新地王、“
面粉贵过面包”、地价高过周边楼价的怪现象不断涌现，造成价格和价值的背离，严重影响有关人员对物业公允价值的判断。中国的房地产评估市场起步晚，估价理论和方法源自西方，评估参数没有统一的标准，水平也参差不齐。估价受限于评估机构人员的职业道德、技术水平、技术方法及内部管理。同一物业，不同的评估机构，甚至同一评估机构的不同评估师，估价差距可能就很大，降低了资产公允价值的准确性。
五、可能增加企业的税负。按照目前我国的税法，在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面盈利，却可以起到抵税的效果，减少企业现金流的支出。如果采用公允价值计量模式，新会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上，年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销;税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得，在对投资性房地产计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理。在公允价值模式下对税负没有影响，但是如果计算所得税时，不确认公允价值变化所产生的利得，不能按照计提折旧或摊销进行处理，就不具有的在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担。
采用公允价值计量投资性房地产的模式，是国际会计准则的主导模式，而我国的现实选择仍是以成本模式为主导。但笔者相信随着我们对新准则的内涵全面深入地理解和外部环境的改善，我国投资性房地产的主导计量模式必将与国际接轨。
【参考文献】
[1] 财政部会计司：企业会计准则讲解[M].人民出版社，20**.
[2] 何雅妮：房地产估价师执业风险的识别与防范[J].商场现代化，20**( 31).