如何正确选择大中型商业物业地点
除了中小型商业店铺，经营性房屋中另一个重要的房地产商品就是大型商业物业，如百货商场、购呶中心等。自从gg开放以来，我国各大中心城市为了发展商品经济而大举兴建了不少的大型商业设施。伴随着我国经济建设取得的巨大成就，人民群众的收入水平迅速提高，消费水平与消费结构发生了巨大的变革，从90年代初至今，中国房地产业在巨大的市场需求和强大的自身经营压力驱使下，各大房地产开发商纷纷进入零售商业。与宾馆与写字楼等大型开发项目相比，大型商业物业有着相对均衡。稳定的利润回报和较高的知名度，因而备受青睐。同时中国旧有的商业格局在几年内迅速被打破，新兴商业设施以崭新的经营面貌及管理方式迅速占领这一肥硕的市场空间。
以北京市来说，今天的北京市民也许还不会忘记百货大楼、西单商场。东安市场和隆福大厦几年前人满为患的风光与繁荣，但几年时间，以1990年长安商场的开业为标志，赛特商场、燕莎商城。西单购物中心的陆续获得空前的成功，在彻底打破旧有"四大家族"垄断的商业格局的同时，北京商业呈现出前所未有的崭新发展，大型商业物业在北京房地产业的地位也以"黑马"的姿态出现。顺应这一商业潮流，1993年，北京市提出"2000年建设100家万米以上大商场"计划。至1996年底，北京共拥有万米以上商场65家。1997年除已开业的丰联、华普、中粮广场等大型商场，年底前还将有至少10家商场陆续开业。据统计，到2000年，北京将拥有万米以上的大型商场160余座，总建筑面积达560万平方米。
但是，大型商场"开一家，火一家"的状况没能维持多久。从1995年下半年开始北京大型商场的销售额开始出现大面积滑坡，1996年继续其下滑趋势，当年新开业的17家商场中多数处于亏损状态。明都百货、老福爷百货等高档商城并未像预期中的那样将高收入者吸引过来，相反，一些拿着羊肉串，啃着玉米棒子的下里巴人成为躲进开启空调播放优美音乐商场消暑纳凉的常客！与此同时，上海、天津、武汉、成都等商业重镇在各自的领地上演着与北京极其相似的一幕。
这一切，引发了中国商界及房地产界相当的重视与更深层次的思考。大型商业物业在中国大陆真的变成漂亮美丽却不能享受较高投资回报的"沉鱼落雁"了吗？
客观地说，影响大型商业物业兴衰成败的因素很多：国家和地区的客观经济形势和政策、当地商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场所处区域（或商业圈）的商业环境、整个商场的经营管理模式、竞争对手的实力与策略等等。在综合考虑此类因素系统决策的过程中，相信任何一个商业机构都会重视其商场地点的选择，并视之为重中之重。"商战胜于兵战"，抢占一体现商业机构形象及内涵的战略要地是制胜的首要前提。那么，引人我们开篇的问题：如何正确选择大中型商业物业地点才能尽可能地减少和回避投资风险呢？
（1）地区性选择在宏观意义上决定了投资的成败 通过本章第一个问题对房地产市场地区性、片区性及区位性三个房地产市场区域性特征的分析，我们可以知道，全国各地的房地产市场因其地域的差异性决定了各地房地产市场的差异性。大型商业物业不仅与房地产市场的盛衰有关，更是着重要求当地商业贸易必须有相当的发展水平。因此，在进行大型商业物业的投资，特别是商业机构购买或承租（租期一般较长，达20～30年）商业场业物业时，一定要对当地的政治、经济、文化、消费水平及结构、同类物业的运营和竞争状况等商业环境作详细的分析和论证。特别是一些国外或非当地机构，更要作好相应的市场调查，以最终确定在该地投资运营。
（2）商业圈选择在微观意义上决定了该地点商业物业的赢利效果 商业目的选择实质卜是对商业物业运营环境的洗择。牵涉的因素复杂和精致，极富技巧性，也是反映商业机构商业头脑的最佳表现舞台。关于商业圈的核心圈层、中心圈层、次中心圈层、外圈层及影响圈层五个层次划分的理解，我们认为，这五个层次的商业圈均对大型商业物业发挥著作用不同且程度不同的影响：
第一，核心圈层的影响。
对于大型商业场业来说，250至500米之内的商业圈半径，也许还不及其门面开张的距离，因此，核心圈层的影响一般说来较弱。但是，在核心圈层的范围，要着重考虑的因素主要是周边小型店铺的购买力分散作用。
第二，中心圈层的影响。
相对来说，半径为1公里左右的中心圈层商业圈的影响对大型商业物业地点选择最为重要。在此范围内，最接近在某一个特定城市消费认同的商业区概念，且往往一个商圈范围就是有限的几条商业街。可以想见，若干个大型商业物业同在一处，且若干中小型商铺分列其中，其凝聚的商气和人气是相当可观的。当然，在本问题开始部分对北京大型商场的分析中可以得出经验：商业街应是商铺一条街。对于目前中国各大城市出现的大型商场规模过大，个别城市的中心商业区甚至成了百货商店一条街（或片区），这显然是不合规律的现象。对于投资者来说，仔细研究此类中心商业区的现有商业布局及其规划，有意识地规避大商场云集的商业圈，具有相当积极的决策意义。
此外，对中心圈层的影响，还应充分考虑该圈层内局部消综合反映。对于以上分析的中心商业街空壳化问题，问题也就在于其表面的消费力大而实际的消费力很小。对于中国大城市普遍存在的住宅社区化、城市发展多中心化的趋势，越来越多的精明商家开始放弃城市中心黄金地的争夺而进入社区或城市副中心，取得了意想不到的经营实绩。例如成都，这座号称中国西南商贸中心的城市，目前，除了市中心春熙路、盐市口、骡马市及顺城街四大市中心商业圈外，由于西门的国贸商场、东门的华联商场、北门的火车站商场、南门的华兴百货相继实现骄人经营实绩，对一环路东南西北路口的城市副中心的商业要地争夺已变得很有必要，且实惠。
第三，次中心圈层的影响。对于特定城市内公共交通线路可以伸达区域的影响也相对重要。这首先要考虑的是城市交通问题，特别是流动客流的抵达线路及分散线路，以及对商场本身的上卸货线路。交通问题是中国大陆目前尚未解决而必将在可以预见的时间内必然要解决的问题。当前自行车和汽车沿街停放的局面迟早必将随着城市建设进度的加快而势提上政府议事日程。公交汽车站及地铁站的设置也将影响到大型商场的客流量。
其次要考虑的重要因素是大型商场的品牌效应。拥有良好声誉且知名度较高的商场必然会吸引众多的品牌追随者。因此，对于旧有商场的投资者要考虑其品牌的含金量；对于新商场的投资者要考虑迅速提高其品牌知名度和完善度，只有这样，才能立于不败之地。
第四，外圈层及影响层的影响。对于特定城市四周郊区及卫星城镇区域范围以及与该城市有密切的地域和经济联系的城市带（或城市圈）区域因素的影响，对大型商业物业的宏观和微观商业环境有着重要作腻大型商业物业存在的作用，一方面是依托城市的独特经济功能而得以生存和发展，另一方面各城布也要通过一定数量的高层次大中型商业物业增强其城市集舜功能和提升其城市影响力及其形象
篇2：应选择合适酒店管理系统
应如何选择合适的酒店管理系统
集团化、国际化、细分化，酒店业呈现不同的走势，同时，IT技术的不断发展，酒店管理系统的发展到了一个新的时期，新的系统平台、新的软件功能、新的系统特点及发展方向不断涌现。不同酒店团体、不同酒店规模、不同酒店特点，在眼花缭乱的众多产品中如何选择？
集团化
集团化经营策略是当前酒店业发展的必经之路，相对应的饭店管理系统就必须满足饭店集团化的要求。中国当前酒店业的现实表明，占20%的国外连锁酒店管理集团管理的酒店拿走了80%的利润，集团连锁化似乎成了二八法则的代名词。
这里指的饭店集团化管理系统不仅仅是指成员饭店的报表数据汇总、数据信息的上传下递等简单的管理，而是指集团中央预订系统、超常客计划、集团营销及客户管理系统、集团统一财务、集团统一采购等更高层次上的管理系统。
首先是能搭建一个稳定、安全、开放的信息化平台，实现多种管理模式下的管理、控制功能。这个平台不仅能够包容各种酒店管理软件，能够适应各种管理模式，而且能够与其他多个系统进行无缝连接，比如：ERP系统、办公系统等。集团酒店信息化系统的拓扑结构有两种：一是中央数据库集中方式，所有成员酒店及集团总部的数据集中存放在集团中央数据库，有利于集团统一管理和控制，数据一致性容易实现——此方式仅适合于投资主体单一的酒店集团。二是分布式数据库方式，集团中央数据库与成员酒店数据库相结合，数据分布存贮、分布计算，集团和连锁酒店各自能强化自己本身的业务运算，效率较高，集团信息化一次性投入的经济风险小，受网络设施影响较小，整体系统的安全性较高，不会牵一发而动全局，适应面广，容易被集团的各种酒店业主所接受，有利于发展连锁酒店的酒店集团。
其次是对中央预定系统（CRS）的要求：CRS 订房引擎是CRS系统预订业务的核心，主要可以处理以下业务：集团内部客房预订，所有预订均通过该引擎与各成员酒店的接口交互实时取得；与GDS的系统接口，通过在系统引擎的层次上进行接口，可以保证CRS与GDS的结合更加紧密；Web自助服务预订业务的配合，酒店客人可以通过集团网站进行客房预订、信息查询及修改和积分查询等工作。以CRS订房引擎为核心，CRS可以为酒店客人提供不同的订房渠道，从而提升集团酒店预定服务的水平，达到方便客人的目的。实现主要可有两种模式，一是全程直连式CRS模式，这种模式下中央 CRS可以自由操作所有成员酒店的订房业务，自由控制成员酒店的各类房间资源；二是B/S服务半手工模式，这种方式适应所有的PMS模式，也就是当前携程、e龙采用的模式，各个成员酒店可以根据实际情况打开和关闭自己的CRS资源。
第三是超常客计划的要求：常客积分计划不仅拥有原来的包含预定、分销、长客积分、stay at one/ play at all等功能，而且能通过其独特的贵宾卡会员系统，实现储值、记账、信用、积分实时自由兑换、信息实时交流等功能。这个“超”，主要体现在完全的信息实时、超强的账务积分能力与跨行业的应用上，比如，可以同时处理酒店、商场、旅行社等经济联合体的积分统计和使用。
四是集团营销及客户管理：可以为酒店客人提供优质、个性化的服务，发展集团和终端目标客人之间一对一的关系，培养品牌忠诚，挖掘潜在客户。拥有常客管理、贵宾管理、积分奖励计划、客户档案分析、客户档案整理、潜在客户分析、客户信用分析等。
国际化
国际上排名前10位的跨国连锁酒店集团在我国已全部挂牌，引入国际化知名品牌已经成为国际化程度的一个重要标志。国内酒店管理集团当然也不能熟视无睹，进行国际化变革与发展迫在眉睫。相应的，酒店管理软件也必须能尽快适应这种变化。
为满足酒店国际化要求，适用的酒店管理系统应包含三方面内容：一是对客服务的国际化。系统支持多语种，如客人账单、欢迎卡、催账单、压金单、留言条等；二是功能的国际化。市场概念、房价体系、账务处理等应能符合国际酒店集团管理要求，还应支持中央预订系统、支持常客积分计划，支持航空公司奖励计划、‘一站式’客户服务支持、权责发生制的账务主体地位（同样支持收付实现制账务核算）等；三是操作界面的国际化。除了著名的外方管理集团，目前已有很多外籍员工加盟国内自己管理的著名饭店，因此软件界面支持多语种也应是一种趋势。
细分化
新时代旅游的发展使市场需求呈现多样化、个性化态势。酒店越来越注重市场需求的细分化，实行“小市场、大份额”战略，通过开发个性化产品和提供个性化服务来赢得目标顾客。有着鲜明特色和明确市场定位的特色饭店增多，如：经济型饭店、现代商务酒店、青年旅馆、汽车旅馆、酒店公寓、温泉度假村等。与此同时，随着酒店客人需求的变化和市场竞争加剧，酒店的营销策略呈多元化趋势。因此，饭店管理软件必须进一步细分。
经济连锁型酒店：集团化是近几年饭店业的一个热点，经济型酒店的出现更是一种趋势。由于经济型酒店不同于一般的星级酒店，仅提供有限的客人服务，相应的管理系统就必须简单明了，没必要具有繁琐的功能，而必须尽量做到培训简单、操作简便、维护方便、实施周期短，总而言之就是要控制实施成本，做到以量取胜。经济型管理系统单体系统往往功能要求简单，但由于这些酒店经常是连锁经营，因此前述的集团化管理功能（如中央预订、常客计划、集团营销等）一点也不能少。
温泉度假型酒店：该类酒店以大型的洗浴中心、康乐休闲、度假为主，客房
、餐饮不一定是酒店的最主要经营项目，而传统的饭店管理系统一般是以客房及餐饮为主，因此就可能不适合该类温泉度假酒店。
酒店式公寓：基本同传统的饭店管理系统，只是饭店主要面对的是长住的客人，因此在房费计算处理、服务项目等处有一定的区别。
俱乐部：一般客房比较少，因此对客房管理的要求较低，而对会员管理、康乐管理要求很高。
智能化及集成化
除了目前饭店管理系统一般集成电话交换机、门锁系统、语音信箱、VOD系统外，与银行卡、Internet、公安局报户口系统的集成已有许多酒店采用，甚至于与客房智能控制系统、酒店信息展示系统、客房小吧管理系统的接口实现将能达到更高层次上的服务和管理水平。
通过与客房控制系统的接口联网，可以解决前台房间状态的虚拟性问题。除了房务中心外，前厅部、总机、财务、商务中心等相关服务部门的员工也能知道客房中是否有人、客人是否已经休息、勿扰灯是否点亮，从而更好地做到对客服务。相反，客人喜好中的房间温度、灯光状态要求等也能自动转送到客房控制系统，以满足客人的特殊需求。客人的到店和离店，也能自动通知客房控制系统，自动打开和关闭电源系统、设置房间温度，达到节能目的。
集成客房小吧电脑控制系统：客房小吧在应用电脑控制之前，一直是由人工运作管理，即由服务员清点消费物品，并将其消耗量及应付金额通报给房务中心或总台收银。这种手工操作的缺点是无法及时反馈物品的消耗情况，造成物品补充不及时，客人结账时，要么请客人查房等待，要么尽凭客人自觉申报消费情况而结账，造成酒店可能的收入损失。因此，小吧控制系统是近几年来国际上饭店客房配置中发展最快的一种设施之一。只是因为国内的消费习惯，目前国内酒店很少应用该种客房小吧控制系统。但随着社会的进步，国内的高星级酒店早晚会采用该系统。通过饭店管理系统与小吧控制系统的联网，小吧系统能自动探知物品消耗情况，并自动计入客人应付账中，使酒店及时了解物品的消费情况以便随时补充物品，并能根据客人的爱好对所提供的物品进行调整。
与Internet系统的集成：除了传统的与Internet系统接口，实现客房上网自动开关、费用记账、即插即用等功能外，与公安局网络监控部门合作，随时监控疑犯及相关人在酒店的网络使用情况，如指定网址、Email、QQ等内容，来配合公安部门的工作。
无线PDA的应用：部分饭店使用无线PDA系统来处理餐饮点菜及厨房传单管理，但在客房房态管理、小吧管理、查房方面尚无使用的先例。随着无线PDA、无线网络的成本降低，PDA的应用将很快进入客房管理领域，崇尚时尚的酒店不妨选择PDA
自动登记及结账：在国外大的管理集团，客人到店时，只需插入他的信用卡，自己操作自动登记系统就可直接办理入住手续。在国内，因为目前的信用卡电子支付手段尚未普及、国内的人工成本较低、客人的习惯等影响，这种自动登记及结账系统目前使用的可能性不大。但由于国内流行类似于信用卡的储值卡系统，加上与门锁系统的联网，在特定的饭店，如经济型酒店、会员制俱乐部等可以选用。
收益管理：起源于航空业的收益管理是以最合理的价格安排适当的客人数量，从而达到收益最大化，即预测微观市场上客源表现情况，调整好房间价格和客房库存的合理关系为目的。目前该管理在国内几乎是一片空白，但已有先驱开始研究该问题，大的饭店集团可以采用。
客户关系管理：在酒店业中所说的宴会与销售系统，其实也属于客户关系管理范畴。除了一些著名的外方管理酒店在使用宴会与销售系统外，其他饭店最多就是使用客户关系管理的基本部分，如客户档案、客人嗜好、消费统计、积分及使用、个人照片及签名、投诉处理、回访记录等，而对潜在客户的管理和数据挖掘尚不够。由于客源是饭店经营的根本，因此客户关系管理系统是酒店业必需之选。
篇3：风机盘管选择方法
风机盘管的选择方法
风机盘管有两个主要参数：制冷（热）量和送风量，故有风机盘管的选择有如下两种方法：
（1）根据房间循环风量选：房间面积、层高（吊顶后）和房间换气次数三者的乘积即为房间的循环风量。利用循环风量对应风机盘管高速风量，即可确定风机盘管型号。
（2）根据房间所需的冷负荷选择：根据单位面积负荷和房间面积，可得到房间所需的冷负荷值。利用房间冷负荷对应风机盘管的高速风量时的制冷量即可确定风机盘管型号。
确定型号以后，还需确定风机盘管的安装方式（明装或安装），送回风方式（底送底回，侧送底回等）以及水管连接位置（左或右）等条件。
对于一般的住宅和办公建筑，房间面积在20m2以下，可选用FP-3.5,25m2左右的选用FP-5.0，30m2左右的选用FP-6.3,35m2左右的选用FP-7.1。房间面积较大时应考虑使用多个风机盘管，房间单位面积负荷较大，对噪音要求不高时可考虑使用风量和制冷量较大的风机盘管。
空气处理机的选择
空气处理机组主要用于处理室内空气和供新风，一般有空调工况和新风工况两种工作状态。
空气处理机组的选择一般由三个主要参数决定：风量、表冷器排管数和机外余压。
先根据系统需要的风量确定空气处理机组的型号，然后根据需要提供的冷量来决定其排管数，如此便可确定。根据系统需要的余压要求确定余压。
空气处理机组一般有吊顶式和落地式两种。落地式包括立式和卧式两种。另外机组的送回风方式也有多不同。徐根据建筑情况和建筑业主要求进行最终的确定。
注意：空调工况的制冷（热）量比新风工况时要小。