组织管理知识(名词解释)
什么是行政管理：行政管理是指一切社会组织、团体对社会事务和机关内部事务的过程中进行的计划、组织、指挥、协调和控制等各项管理活动。以及有关事务的治理、管理和执行的社会活动。包括设立法规、制度等社会组织领域内特定组织的指挥活动及其机关内部的总务后勤工作等。
什么是人力资源管理：人力资源管理就是预测组织人力资源需求并作出人力需求计划、招聘选择人员并进行有效组织、考核绩效支付报酬并进行有效激励、结合组织与个人需要进行有效开发以便实现最优组织绩效的全过程，是以人为本思想在组织中的具体运用。人力资源管理是人事管理的继承和发展，具有与人事管理大体相似的职能，但由于指导思想的转变，造成了二者从形式、内容到效果上质的区别。
什么是人事管理：人事管理就是基础的人员档案及工资结算及晋升、管理、退休及基本福利管理，人事管理工作中将人视为成本，而非资本;
什么是章程：章程，是指社会或国家机依法制定的、规定各类名称、住所、经营/运作范围、经营或运作管理制度等重大事项的基本文件。或是指组织必备的规定，运作组织及活动的基本规则的书面文件，是以书面形式固定下来的整体共同一致的意思表示。如：公司章程是公司组织和活动的基本准则，是公司的宪章。是一切规章制度的出发点和依据。
什么是规章：以书面形式表达的并以一定方式公示的非针对个别事务的处理的规范总称。包括：制度、细则、守则。
什么是制度：为加强管理和严格组织纪律而制定的要求有关人员遵守的规范性公文。针对一个部门某项具体工作管理制定，一经颁布，有关人员必须遵守，若有违反，则要受到相应的处罚，包括行政处罚以至刑事处罚。制度具有很强的强制性和约束力。 (二)制度的结构、内容和写法 制度由标题和正文两部分组成： 1.标题。 一般有两种构成形式：一种由事由和文种构成，如《财务制度》、《保密制度》、《值班制度》;一种是由制文单位，事由和结果所构成。
什么是守则：守则就是人们必须遵守的行为准则，是纪律的一种，主要以思想约束为主，通常相伴出现的还有针对性的规章制度。
什么是细则：是守则或规章制度的细化，是针对每一件事情的具体处理方法的正式文件。
什么是规定：规定就是对具体事物或具体事情的约束性准则或处理方法。
什么公告：公告是国家、组织或团队书面宣导事物的一种宣传手段，具有书面性、合理性、宣传性和必须性等特质。
什么是通知：是一种下行文，指指令性通知，主要是告诉下级机关需要做的事，以及怎么做，有一定的约束力和强制性。
什么叫通告：即告知性通知，主要是用来向下级告知需要广泛知道的事，没有约束性，通告一般没有收文机关，因为对象比较广泛，但是只用在一定小的区域和地方。
什么叫员工手册：是公司章程的实物体现形式，是各类规章制度和规定的依据。
什么叫员工守则：是依据员工手册所制定的员工行为准则，是规章制度的一部份，也是企业对员工的管理原则。
什么叫纪律：人们所必需遵守的行为准则，是规章制度、规定、守则、细则等文件的总和。
总部应行使什么样的职能：对相应的职责及责任范围，行使管理、组织、领导、教育、激励、服务和计划职能，是相应的事务处理机关，负责整体的协调管控和职责范围内的事务处理，各级应按本级职责相互配合及支持。
什么是经理：对相应事物根据相应的职责负具体的责任的主管人员，其工作具有权威性、指导性、灵活性、主动性等特质，同时具有协作与服务，管理与协调，组织与领导，计划与教育等责任与义务，是管理阶层中的职业人员之一，是企业家或“老板”的辅助管理人员或主要责任性助手。
什么是助理：专门从事办公室程序工作，协助领导处理后勤事务的协助人员，主要协助主导或管理人员做好后勤事务，在非公开授权的情况下，不具备实际管理及协调责权及管理权限，是主导或管理人员的辅助工作人员，不具备权威性、指导性、主动性等特质。
什么是秘书：秘书是助理的一种，分为初级秘书主要以接电话、发传真、收发信件等服务型为主;中等秘书(一般性秘书)能用英文写一般信函、起草报告和准备会议等。多为大专或本科毕业。高级秘书(经理助理)能起草重要的合同文本、懂法律、人事、行政、财务、税务知识，有应急处理能力。
什么是管理人员：管理人员跟员工相比有几大不同点，一是角色不同，以前只是从员工个人角度来看问题，现在既要代表个人，还要代表团队，更重要的是还要代表公司来看问题;二是责任不同，以前只需要做好自己的那摊事情就可以了，现在很多事情都不是自己做，是要安排给别人来做，那这里面就会有个责任转移的问题，如果你分配给他的任务没做好，自己就必须承担这个后果;三是权力不同，以前只需要对自己说满意或者不满意就行了，现在需要对自己的团队成员说满意或者不满意，同时也相对要听取及接受他们对自己的满意或者不满意的建议。
篇2：辽宁省市场中介组织管理条例(2011)
辽宁省市场中介组织管理条例(20**)
（20**年5月27日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过）
第一章 总则
第一条 为了加强市场中介组织管理，规范市场中介组织行为，保障市场中介组织和当事人的合法权益，促进市场中介组织的健康发展，根据国家有关法律、法规规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省行政区域内从事市场中介服务，以及对市场中介组织及其从业人员的监督管理，适用本条例。
第三条 本条例所称市场中介组织（以下简称中介组织），是指经工商行政管理部门依法登记设立，运用专业知识或者专门技能，为委托人提供鉴证性、代理性、信息技术服务性等中介服务的下列营利性组织：
（一）会计等独立审计组织；
（二）资产、安全生产、环境保护等评估（价）组织；
（三）检测、检验、认证、鉴定等鉴证组织；
（四）建筑工程等监理组织；
（五）法律咨询，信用、工程、市场调查等咨询组织；
（六）证券、期货、保险、理财、担保、典当、技术等经纪组织；
（七）税务、商标、专利、广告、房地产、招投标、拍卖、记账、工商登记、出入境、物流等代理组织；
（八）人力资源、婚姻、家政服务、出国留学等介绍组织；
（九）符合本条例规定的其他中介组织。
第四条 省、设区的市（以下简称市）、县（含县级市、区，下同）人民政府应当建立促进和规范中介组织发展的管理机制。
省、市、县人民政府的发展改革部门是中介组织管理的综合协调部门，负责研究制定促进和规范中介组织发展的政策措施，协调解决中介组织发展中的重大问题。
第五条 各级相关行政管理部门依照管理权限和职责分工，做好对中介组织及其从业人员的监督管理工作。
监察部门依法对行政主管部门及其工作人员涉及本条例的行为实施行政监察。
第六条 中介组织及其从业人员应当遵守法律、法规，维护国家利益和社会公共利益，遵循独立客观、平等自愿、公平公正、诚实信用的原则，恪守执业规则和职业道德。
第七条 中介组织行业协会应当认真履行行业服务、自律、协调等职能，制定行业服务标准和自律规范，提高中介组织及其从业人员的服务水平，促进诚信经营，引导依法竞争，维护中介组织的合法权益，推进本行业中介组织的健康发展。
第八条 任何单位或者个人发现中介组织及其从业人员违法从业的，有权向负有监管职责的行政管理部门投诉、举报。
任何单位或者个人发现行政管理部门或者中介组织的综合协调部门不履行监管职责或者不当、违法监管的，有权向监察部门提出控告或者检举。
第二章 中介组织的设立
第九条 中介组织应当依法经工商行政管理部门登记、申领营业执照；依法申报办理税务登记。法律、法规规定中介组织应当在办理工商登记前由有关行政主管部门审批的，从其规定。
中介组织设立分支机构，应当在分支机构所在地依法办理工商登记手续。法律、法规另有规定的，从其规定。
国外、境外法人或者其他组织在本省设立或者参与设立中介组织，或者设立中介组织分支机构的，依照我国法律、法规办理相关手续。
第十条 法律、法规规定中介组织实行资质许可制度的，中介组织应当依法取得相应的资质，并在核定的业务范围内从事经营活动。
法律、法规规定中介组织从业人员实行执业资格制度的，从业人员应当具有依法取得的相应的资格证书。
未实行执业资格制度的行业，从业人员应当具有开展业务所必需的知识、技能、健康条件等。
第十一条 发展改革部门应当组织建立工商行政管理部门与其他相关行政管理部门之间的协作机制，及时沟通和公布中介组织设立、变更、吊销、注销营业执照或者吊销许可证、降低或者取消资质等信息。
第十二条 中介组织不得隶属国家机关或者具有行政执法职能的事业单位，不得与国家机关或者具有行政执法职能的事业单位存在利益关系。
国家机关工作人员或者具有行政执法职能的事业单位工作人员不得在中介组织中兼职。
第三章 从业管理
第十三条 委托人有权依法自主选择中介组织为其提供服务。
中介组织及其从业人员的正当从业行为依法受到保护，任何单位或者个人不得干预。
国家机关不得为当事人指定中介组织。
第十四条 委托人委托中介组织提供服务，应当有偿购买。
中介组织收费应当明码标价，不得违规设立收费项目和制定收费标准。中介服务收费项目属于政府定价或者政府指导价管理的，应当取得价格主管部门的审批手续后方可收费。
第十五条 中介组织应当在其营业场所显著位置悬挂营业执照、税务登记证件、中介组织及其从业人员的资质（资格）证、执业许可证；公布其服务项目、服务程序、收费标准、监督电话等事项。
第十六条 中介组织提供中介服务，除即时清结的业务外，应当依法与委托人订立书面合同。
第十七条 中介组织应当建立业务记录制度。如实记录业务情况，并妥善保存业务记录、原始凭证、账簿和中介合同等资料。
第十八条 中介组织应当加强对从业人员的教育、培训和管理，对不符合从业要求的从业人员应当及时调整。
第十九条 中介组织及其从业人员不得有下列行为：
（一）提供可能危害国家安全及公共利益的信息、资料；
（二）对服务作虚假宣传，强行或者变相强行提供服务；
（三）提供或者代替他人提供虚假资料、信息，出具虚假报告、证明文件或者其他文件；
（四）以他人名义执业，或者允许其他组织或者个人以本组织或者本组织执业人员的名义执业；
（五）伪造、变造交易文件和凭证，对委托人采取隐瞒、欺诈、胁迫、串通等非法手段，损害委托人或者其他人利益；
（六）泄露委托人商业秘密或者个人隐私；
（七）索取、收受合同约定以外的酬金或者其他财物，利用收取的保证金、定金、预付款、样品或者其他执业之便，谋取不正当利益；
（八）以诋毁其他中介组织等不正当竞争手段承揽业务；
（九）聘用无执业资格的人员从事要求具备执业资格的中介业务；
（十）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第二十条 鼓励中介组织及其从业人员自愿加入依法设立的行业协会或者依法成立相关的行业协会。除法律、法规另有规定外，任何单位或者个人不得强制中介组织及其从业人员入会、摊派会费、强行服务。
第二十一条 行业协会应当依照有关规定制定并组织实施本行业中介组织及其从业人员的职业道德准则、业务规范、合同示范文本等自律性行规，建立健全行业自律约束机制，维护公平竞争的市场环境。
第二十二条 行业协会应当及时收集、发布行业信息，开展法律法规、政策、技术、市场等咨询服务；组织人才、技术、管理等培训，帮助中介组织改善经营管理，提高服务质量。
第二十三条 行业协会应当开展行业调查研究，积极反映行业和中介组织的合理诉求，提出行业发展的建议；积极参与相关法律法规、政策、行业标准的研究制定，促进行业发展。
行政管理部门制定促进和规范中介组织发展的政策和措施时，应当征求行业协会的意见。
第四章 信用管理
第二十四条 省、市、县人民政府应当积极推进中介组织信用制度建设。建立中介组织及其从业人员的信用管理制度，健全信用奖惩机制。
省、市人民政府信用工作主管部门应当做好中介组织及其从业人员信用信息的征集、发布和使用的监督管理工作。
第二十五条 行政管理部门应当记录中介组织及其从业人员的从业行为信用事项，建立信用档案，及时发布信用信息；实施对中介组织及其从业人员的奖励、惩戒、禁入或者退出市场的信用管理。
第二十六条 省、市人民政府设立的信用信息征集机构应当依照有关规定征集中介组织及其从业人员的信用数据，建立中介组织信用数据库，设立中介组织信用网站，与行政管理部门的信用档案实现互联，依照有关规定公开中介组织及其从业人员的信用信息，保证社会对中介组织及其从业人员信用信息共享。
第二十七条 对信用优良的中介组织及其从业人员，各级人民政府应当给予一定的优惠扶持政策；对有失信行为的中介组织及其从业人员，行政管理部门应当采取措施加强监督管理，并视其情节，由工商行政管理部门、相关行政管理部门或者信用工作主管部门通过媒体向社会公布，或者依法对其从事中介业务采取相应的限制措施。
第五章 行政监督
第二十八条 行政管理部门应当加强对中介组织及其从业人员的从业行为、执业资质（资格）实施监督检查，按照职权分工，依法查处相关违法行为。
行政管理部门在监督检查中，发现中介组织及其从业人员违法行为的管理权限属于其他部门的，应当及时移送相关部门处理。
第二十九条 行政管理部门应当依法对相关行业协会履行职能的情况进行指导和监督，培育和扶持行业协会的设立和发展。可以委托具备规定条件的行业协会履行行业统计、中介组织备案、中介组织资质预审、中介组织执业质量检查以及建立信用档案等适宜行业协会行使的职能。
第三十条 行政管理部门对中介组织及其从业人员实施监督检查时，不得妨碍其正常的经营活动，不得索取或者收受财物、谋取其他利益。对检查中涉及的商业秘密、个人隐私应当予以保密。被检查的中介组织及其从业人员应当予以配合，不得藏匿、伪造、毁灭相关资料。
第三十一条 行业协会应当掌握中介组织及其从业人员的从业情况和违法违规情况；对违法经营的中介组织及其从业人员，应当建议并协助政府有关部门予以查处，并将惩戒、处罚情况及时在行业内通报。
第六章 法律责任
第三十二条 中介组织及其从业人员违反本条例规定的，由相关行政管理部门依照法律、法规予以处罚；造成委托人或者他人利益损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 中介组织及其从业人员违反本条例第十七条规定，法律、法规中已有处罚规定的，依照其规定执行；没有处罚规定的，由相关行政管理部门责令限期改正，并处以一千元以上五千元以下的罚款。
第三十四条 中介组织及其从业人员违反本条例第十九条规定，法律、法规中已有处罚规定的，依照其规定执行；没有处罚规定的，由工商行政管理部门或者相关行政管理部门责令停止违法行为，限期改正，有违法所得的没收违法所得，逾期不改或者情节严重的，处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款；没有违法所得的，处以三千元以下的罚款，逾期不改或者情节严重的，处以三千元以上五万元以下的罚款。
第三十五条 行政管理部门及其工作人员违反本条例规定，有下列行为之一的，监察机关或者其上级行政管理部门应当依法追究或者责令有关行政管理部门依法追究有关责任人的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反规定为中介组织办理资质许可、登记手续，或者应当为中介组织办理上述手续而不予办理的；
（二）要求当事人接受指定的中介组织服务的；
（三）要求中介组织为其无偿提供服务或者降低收费的；
（四）未按照规定将中介组织及其从业人员的信用信息公开的；
（五）未依法对投诉举报事项或者违法从业行为进行查处的；
（六）谋取部门或者个人利益的；
（七）有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。
第七章 附则
第三十六条 从事市场中介活动的个体工商户适用本条例。
第三十七条 本条例自20**年8月1日起施行。
篇3：物业管理中的业主自治管理组织
物业管理中的业主自治管理组织
一、业主大会或业主代表大会
业主自治管理组织机构各地有不同的规定和做法。上海、深圳等地规定了召开业主大会(业主代表大会)的一些做法。有的地方只成立业主委员会，本节重点讲述上海市的规定。
(一)物业管理区域
1.物业管理区域划定的条件
物业管理区域是一个由业主委员会管理的物业的范围。它的划定有如下几个条件:(1)原设计构成自然街坊和封闭小区。自然街坊是城市建设中自然形成的相对独立的居住区。近年来房地产开发中形成的居住小区，一般由4-5个住宅组群组成，用地一般为15-20公顷，建筑面积15-20万平方米。按照政府有关建设小区规划的规定，小区要配置居委、学校、托儿所、幼儿园、文化活动室、综合商店、自行车棚等公共设施项目。小区水、电、煤等公共设施相关程度高，在开发时一起建成，一起交付，再让居民入住。这种小区，大都实行封闭管理，称为封闭小区。一个封闭小区划为一个物业管理区域，有利于对房屋及相关设施的管理。
(2)物业管理区域的范围，由区、县房地产行政管理部门按照楼宇与附属设施的相关情况，可以是一栋或几栋大楼，也可以是一个楼宇群体进行适当的调整划定。划定后应通知有关街道和已进行管理的物业管理公司。区、县房地产行政管理部门应在辖区地图上予以注记。一经划定，如无特殊情况，不作任意改动。这样，物业管理区域范围相对固定，有利于业主委员会和物业管理公司管理上的稳定性和延续性。
2.非物业管理区域的物业
对于公共设施与房屋相关联系不很紧密的房屋，或只有一个或少数几个业主的单幢房屋，或没有划入物业管理区域之内的房屋，业主可以自行负责房屋管理，或委托物业管理企业实施专业化的物业管理。
对于一些单位如机关、企业、学校等筹建在单位内部或外部的职工住宅，形成不了住宅小区，也没有委托房管部门管理的，也可以成立由业主或使用人组成的管理房屋小组，与原单位的总务后勤部门配合，实施物业的管理，或委托物业管理企业实施专业化的物业管理。
(二)业主房管小组
业主房管小组简称房管小组或业主小组，由本幢房屋内业主协商选举产生，其成员应具有完全民事行为能力，一般由3人或3人以上组成。
在一个物业管理区域内，应按建筑面积来确定和分摊房管小组成员。建筑面积一样的幢(或大厦中一个层面)，推选的业主房管小组成员数应相同;建筑面积不相同的幢(或大厦中一个层面)，按分摊到的成员数推选。一般每500-1000平方米建筑面积产生一名小组成员。要推选好业主小组成员，这是业主自治管理的基础工作。要让本幢业主和有关使用人都参与和了解业主小组成员的推选过程，使业主小组具有一定的群众基础。住宅出售单位要请街道、居委会配合做好首次业主小组的组织成立工作。业主小组成立后，其成员要尽快进入角色。
业主小组具有以下职能:
(1)代表和维护业主的权益，负责本幢房屋的管理。要了解掌握本幢房屋的建筑情况，建筑结构、面积，共用设备如电梯、水泵等情况;
(2)听取和反映业主对房屋修缮等有关方面的建议和意见。要经常和业主、使用人沟通和联系;
(3)决定本幢房屋内修缮基金的使用和支付，当住宅修缮基金不足时，负责筹集;
(4)决定本幢房屋共用部位和共用设备的修缮;
(5)协助调解房屋使用、修缮纠纷;
(6)执行业主代表大会和业主委员会作出的决定;
(7)督促业主遵守业主公约和房屋使用公约等。
成立业主委员会的业主小组的一切决定都不得违反业委会的决定。
(三)第一次业主大会或业主代表大会
1.第一次业主大会或业主代表大会召开的条件
一个物业管理区域内，当业主人数较少时，应当召开业主大会;当业主人数较多时，应当召开业主代表大会，代表成员由业主小组成员组成。如上海市房地局有关文件指出，业主超过100人的，应当召开业主代表大会，其代表成员一般不超过100人。
第一次业主大会或业主代表大会，由物业所在地的区、县房地产管理部门会同房屋出售单位组织召开。当具备下列条件之一时，就应当召开第一次业主大会或业主代表大会。
(1)公有住宅出售建筑面积达30%以上;
(2)新建商品住宅出售建筑面积达50%上;
(3)在这个物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起已满两年的。
2.第一次业主大会或业主代表大会的筹备工作
当满足召开第一次业主大会或业主代表大会的条件时，房屋出售单位应将出售的房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清单等材料报区、县房管局，区、县房管局在接到材料后45天内会同房屋出售单位组织业主做好以下筹备工作:
(1)组织成立第一次业主大会或业主代表大会筹备组，其成员由所在地区、县房管局、房屋出售单位、业主代表组成，可以邀请居委会人员参加。筹备组一经协商成立，即进行筹备工作;
(2)按幢协商产生业主小组成员，业主小组成员一般为业主代表;
(3)协商推荐业主委员会候选人，按建筑面积的比例，业主包括公房业主和拥有物业的开发商等推荐候选人;
(4)起草业主委员会章程和业主公约草案，可参照市有关示范文本，并听取业主和相关人员意见，结合本区域情况进行修改;
(5)确定会议的时间、地点，做好会议的各项会务准备工作。
整个筹备工作可以在物业所在地房地产行政管理部门主持下进行，开发建设单位和前期物业管理单位要密切配合。在筹备期间，筹备组的推选产生，每次会议讨论的决定和意见都要作必要记录。
3.第一次业主大会或业主代表大会的程序
业主大会或业主代表大会是行使业主自治管理职权、决定管理事项的重要组织形式。为了体现广大业主的共同意志，使决策更具有广泛的民主性，业主大会应当有半数以上业主参加，作出的决定要全体业主过半数通过;业主代表大会应当有半数以上业主代表参加，作出的决定要全体业主代表过半数通过。
审议通过业主委员会章程，审议通过业主公约，选举产生业主委员会是第一次业主大会或业主代表大会的三方面重要任务。要参照有关行政部门的示范文本制定好业主委员会章程，对业主委员会组织、职责、会议、经费与办公用品等作出规定。业主公约也要参照示范文本来明确业主和物业使用人的合法权益，约定业主与物业使用人安全、合理使用物业的有关义务，如不得有损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌等各种禁止行为。推选业主委员会成员的选举方式，按业主委员会章程进行，如召开的是业主大会，要有全体业主半数以上通过;如召开的是业主代表大会，要有全体业主代表半数以上通过，而不能以与会代表过半数通过这种简单多数为准。
第一次业主大会或业主代表大会的程序一般如下:
(1)由大会筹备组介绍大会筹备情况;
(2)由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况，候选人也可作自我介绍;
(3)审议通过业主委员会章程和业主公约;
(4)由业主大会成员或业主代表大会代表投票选举产生业主委员会成员;
(5)审议决定其他物业管理重大事项。
(四)业主大会或业主代表大会的职权
1.业主大会或业主代表大会参加成员和例会、临时会议
业主大会由物业管理区域内全体居住和非居住房屋业主组成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、旧私房的产权人即业主等。召开业主大会时，全体业主应当参加，因故不能参加，可以依法委托代理人参加。
业主代表大会的业主代表应按物业管理区域内各种物业包括公房、商品房、旧私房等占有建筑面积比例分摊产生。召开业主代表大会时，自然人业主代表应当参加，一般不委托代理人;法人或其他组织业主代表可以书面委托代理人参加。例如，公房业主代表，公房产权人即区、县房地产行政部门可以委托区、县公房资产经营公司有关人员作为代理人参加业主代表大会。书面委托代理书，可由业主大会或业主代表大会召集人业主委员会或房地产行政管理部门印制。不论是业主大会或业主代表大会，应按幢或按一定比例邀请非业主的房屋使用人如租赁人列席会议，还应当邀请居民委员会代表列席。列席代表没有表决权。当召开涉及改选或罢免业主委员会成员的业主大会或业主代表大会时，业主委员会应通知区、县房管局派员参加会议。业主委员会每年至少召开一次业主大会或业主代表大会，总结本年度区域内的各项物业管理工作，决定物业管理的重大事项。15%以上业主或业主代表提议，业主委员会要在接到提议30日内召开业主大会或业主代表大会。如业主委员会不召开，业主和业主代表可向区、县房管局反映，区、县房管局应督促业主委员会召开，经督促业主委员会仍不召开会议的，区、县房管局可以组织业主召开业主大会或业主代表大会。经15%以上业主或业主代表提议召开业主大会或业主代表大会对提出的议案已作出决定，一般在半年内不再以同一提案再召开业主大会或业主代表大会。
2.业主大会或业主代表大会的职权
业主大会或业主代表大会行使下列职权:
(1)选举、罢免业主委员会委员;
(2)审议通过业主委员会章程和业主公约，必要时修改业主公约和业主委员会章程;
(3)听取和审议物业管理服务的工作报告，包括业主委员会工作特别是业主委员会选聘物业管理公司等情况报告，物业管理公司的工作报告;
(4)决定物业管理的其他重大事项。如确定业主委员会经费筹集方式、来源和标准;物业维修基金不足时的筹集办法和数量;物业管理区域内修建、新建建筑物或构筑物等。这就是说，物业管理区域内重大管理事项都必须由业主大会或业主代表大会讨论决定或审批通过。业主大会或业主代表大会认为业主委员会的决定不当时，可予以撤销。
(五)业主公约
业主公约是全体业主制定的行为准则。一般可由业主大会或业主代表大会筹备组制定，并交业主大会或业主代表大会审议通过。
业主公约要遵循有关法律、法规、行政规章和规范性文件，根据物业管理区域实际情况制定。制定时可参照房地产行政管理部门制定的示范文本，在文本基础上修改、补充。一般来说要明确物业使用、经营、转让必须遵守法律规范，在物业使用有哪些禁止行为，对违章行为如何管理，小区管理中公共道德和精神文明建设等。
二、业主委员会
建设部《城市新建住宅小区管理办法》指出，住宅小区应当成立由住宅小区内房地产产权人和使用人选举代表成立的住宅小区管理委员会。北京市规定由住宅小区内房地产产权人、使用人代表和居委会代表组成物业管理委员会。深圳市由住宅区业主选举产生管委会。
《上海市居住物业管理条例》规定，业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
(一)业主委员会成立的步骤
1.选举
在一个物业管理区域内，第一次业主大会或业主代表大会召开时，即当公有住宅出售建筑面积达30%以上，或新建商品住宅出售建筑面积达50%以上，或住宅出售已满两年时，就具备选举产生业主委员会的条件。
业主委员会的委员由业主担任，非业主的使用人不得担任业主委员会成员。房地产行政管理部门和房屋出售单位要协助业主做好首届业主委员会候选人的酝酿、推选工作，征求各业主小组意见，把遵纪守法、具有一定的物业管理法律知识、热心公益事业、能履行职责的业主作为业主委员会的候选人，提请第一次业主大会或业主代表大会选举。业主委员会人数要根据物业管理区域规模决定，通常由5-15人组成。
业主委员会成员不得兼任本物业管理区域内物业管理企业工作。物业管理企业成员又是管理区域内业主的，不能担任业主委员会委员。
2.核准
第一次业主大会或业主代表大会选举业主委员会之日起15日内，应当到所在地的区、县房地产管理部门办理登记。房地产管理部门应当在受理登记申请之日起15日内，对予登记的完成登记工作;对不符合登记的不予登记，予以登记或不予登记都要书面通知申请人。当接到予以核准登记的书面通知时，该业主委员会正式成立，任期正式开始。在向区、县房地产管理部门办理登记申请时，必须提交以下文件:
(1)成立业主委员会的登记申请书，包括以下内容:业主委员会的名称，所辖物业管理区域范围，房屋建筑面积，房屋出售面积，时间和所占比例，出售房屋的户数;
(2)第一次业主大会或业主代表大会的会议记录，应到人数及名册，实到人数及名册，投票选举结果，会议所作决定等;
(3)业主委员会办公场所，如是借用或租用场所，要有协议或合同。
(二)业主委员会的性质和法律地位
《上海市居住物业管理条例》第六条第一款规定:“业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织”。在民事活动中，业主委员会可以作为民事诉讼的当事人。业主委员会具有民主性、自治性和公益性的特点。
业主委员会是房屋管理体制改革中新生事物，其法律地位由于各地成立程序规定不同不甚一致。
1.社会团体
有些城市规定，业主管理委员会经民政部门依法核准后，取得社会团体法人资格。社会团体法人登记证签发日期为管委会成立日期。业主委员会作为社会团体独立行使民事权利，承担民事责任。
2.其他组织
根据社会团体登记管理有关条文规定，在同一行政区域内，不得重复成立相同或相似的社会团体。一般来说，一个大中型城市，少则有几百家多则有几千家业主委员会。拿上海来说，至1997年底，业主委员会达1600多家。因此，如业主委员会作为社团，将使得一个城市或地区出现许多类似的××业主委员会的社会团体。《民事诉讼法》第49条规定，“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。业主委员会经过业主大会或业主代表选举产生，经房地产行政管理部门核准登记成立，是合法成立、有一定的组织机构和财产的，是民诉法所称的“其他组织”。它虽不具有法人资格，但作为合法组织，完全可以行使民事权利，承担民事责任。
(三)业主委员会的任期和职权
1.任期
业主委员会的任期每届为两年，可以连选连任。在任期期满三个月前，应选举新一届业主委员会;其选举工作由原业主委员会主持，房地产行政管理部门派员参加;新一届业主委员会名单应报所在地区、县房管局备案。
业主委员会委员因故不能履行职责，如个人物业产权转让、因病、长期出国等，须书面通知业主委员会。在业主委员会章程中，可以规定业主委员会缺额补选办法，章程没有约定的，一般可在半年内召开业主大会或业主代表大会予以补选。
业主委员会是依法成立的业主自治组织，业主委员会成员不得宣布解散业主委员会。如果出现这种反常情况，房产管理部门应予以阻止。由于物业管理区域的变化引起业主委员会的撤销、合并，须经原核准登记的区、县房管局核准。
业主委员会可设主任1名，副主任1-2名。有的地方，业主委员会聘用执行秘书，负责日常事务。
2.职权
业主委员会是业主大会或业主代表大会的常设机构，是业主行使自治管理权利的执行机构。业主委员会应当维护全体业主的合法权益，执行业主大会或业主代表大会的决定。
《城市新建住宅小区管理办法》指出，管委会的权利是:
(1)制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利;
(2)决定选聘或续聘物业管理公司;
(3)审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;
(4)检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。
该办法指出，管委会的义务是:
(1)根据房地产权利人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;
(2)协助物业管理公司落实各项管理工作;
(3)接受住宅小区的房地产权人和使用人的监督;
(4)接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
业主委员会的职权由各地地方性法规、行政规章进行规定。主要职权有以下几个方面:
(1)向业主大会或业主代表大会报告物业管理工作，召集和主持业主大会或业主代表大会，提请审议重大管理事项和措施;
(2)选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同，督促物业管理企业执行合同进行管理服务;
(3)管好、用好物业维修基金;
(4)检查、督促业主和使用人合理、安全使用物业，协助物业管理企业对个别业主和使用人违章装修和不合理使用物业的行为进行劝阻和监督等;
(5)其他事宜。如提出修改业主公约和业主委员会章程议案，组织换届工作，建立业主委员会工作制度等。
业主委员会一般一个季度召开一次例会，会议必须有半数以上委员出席才有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。业主委员会可临时召*议。必要时，可邀请政府有关部门、物业管理企业、居委会代表列席。每次业主委员会会议，都应当有会议记录，记录应整理归档。
(四)业主委员会的章程和日常工作
1.章程
业主委员会筹备组成立起，就要拟订业主委员会章程。业主委员会章程是业主委员会活动的规范性文件。章程必须经业主大会或业主代表大会审议通过后施行。
业主委员会筹备组可以在房地产行政管理部门有关业主委员会章程的示范文本基础上制定章程，制定时结合本辖区的实际情况，征求业主小组的意见，其内容不得违反有关法律、法规、行政规章和规范性文件。
业主委员会章程的内容一般包括:
(1)本会名称、地址、所辖区域范围、性质、主管部门及宗旨等;
(2)组织及职责;
(3)会议制度及工作制度;
(4)委员的条件、选举及权利和义务等;
(5)经费来源、经费账目管理;
(6)办公用房;
(7)章程、生效、修改、补充等有关事宜。
2.日常工作
业主委员会的日常工作要根据业主委员会章程来决定，一般说来有如下几项:
(1)了解掌握物业管理区域、业主和使用人的基本情况，包括辖区物业面积、建筑结构、产权性质，辖区基础设施、绿化、公建配套情况，辖区周围环境、交通等情况。业主和使用人按户登记造册。对本辖区的物业管理的目标和要求在广泛征求业主意见后提出初步方案供讨论;
(2)如辖区原已有物业管理公司进行管理，对原来的物业管理工作作出评价，包括取得的成绩、得当的管理措施，存在的问题，收费项目和标准的合理性，对原来的物业管理公司是否续聘或解聘提出意见，向业主大会或业主代表大会报告;
(3)与物业管理公司签订物业管理服务合同，可参照房地产行政管理部门制定的示范文本对合同草案条款逐项进行拟订，明确双方权利和义务，辖区物业管理的标准和收费在报送所在地区县房地产行政管理部门备案前，最好事先征求意见，然后签订合同并办理备案手续;
(4)管理好物业维修基金，掌握好对物业维修基金的使用权，遵循专款专用的原则，要求物业管理公司在账务上按幢立账、按户核算，在年终时可委托有资质的审计单位对物业管理维修基金的账务进行审计，并把结果向业主大会报告;
(5)提出本辖区年度房屋修缮计划、设备维修更新计划、公共设施维修养护计划，并提出财务预算，提请业主大会或业主代表大会审议。必要时，做好物业维修基金的筹集工作;
(6)督促业主和使用人遵守业主公约、小区管理公约、房屋使用公约等行为准则，协调好物业使用中业主的相邻关系，对于违章装修，协助物业管理公司进行管理，如有违章行为的人不听劝阻要报告有关行政管理部门依法处理;
(7)做好辖区内道路场地，车辆行驶和停放，以及设置广告等方面的管理;
(8)做好内部管理工作:起草有关物业管理公约、办法的草案;做好委员的增补选举工作;建立工作制度、会议制度和档案制度;做好办公经费的筹集和使用管理工作;做好办公用房的设置和管理工作;做好换届选举工作等。
(五)业主委员会与物业管理企业的关系
1.经济合同的平等双方
业主委员会与物业管理企业是一种委托与受委托的关系，签订物业管理服务合同前后，双方地位都是平等的。签订合同前，双方可以双向选择;合同签订时，对于管理目标、要求和费用，双方都要协商，协商取得一致，才签约。其间双方没有隶属关系。在法律上，业主委员会有委托或不委托某个物业管理企业的自由，物业管理企业也有接受或不接受委托的自由。
2.目标一致的利益双方
管理服务目标一经确定，双方签约后，双方都是物业管理目标的追求者。这个目标就是为了保持物业的完好，保障物业使用方便安全，维护环境优美整洁，保证公共秩序的良好。在这个目标下，物业管理企业要以优质服务为物业使用提供管理服务，而这种管理服务根本上是为了物业业主和使用人的利益。双方聘与被聘的关系，融合在目标一致之中;各方的行为不能影响和损害这种目标的实现，否则将承担责任。
3.劳务和经济交换的双方
这一关系是在经济合作关系下产生的，体现有偿的等价交换原则。一方要求对方优质廉价服务，另一方要求对方支付费用，这是一种对立统一。当出现矛盾时，要依照法律来规范，可以协商解决，合同可修改补充，当矛盾不能通过协商解决时，双方可以依法申诉，直至提起诉讼。
4.职权范围各不相同的双方
业主要对物业的自用部位、自用设备进行安全使用和维护，又要遵守业主公约和房屋使用公约，维护公共部件、公共设备、设施的安全、整洁使用。业主委员会对物业管理企业进行的专业管理要监督、检查和协助。物业管理企业是具体作业单位，实施日常管理的作业组织，在合同范围内业主委员会要与之合作和给予帮助，必要时建立协调工作会议制度，定期召开联席会议，解决管理中遇到的一些问题。物业管理企业和业主委员会要及时向业主大会或业主代表大会报告物业管理工作。