篇2：物业财务管理案例:物业管理支出是否要保密

　　物业财务管理案例：物业管理支出是否要保密

　　劳医生在某高层住宅买了一套房屋，花去半生积蓄。谁知入住后，劳医生发现买房费用只是一个开始，还要交维修基金、管理费押金、装修保证金等等。这些都交齐后，本以为可以安心居住了，谁知物业管理公司又发通知要缴纳这个费、那个费。劳医生非常疑惑，到管理公司去询问费用的去向，要求管理公司提供财务支出账目。物业管理公司财务人员回答："财务支出是商业秘密，只可以向业主委员会公开，不是每位业主都可以了解的。"劳医生非常气愤，先是向管理公司投诉该财务人员，又到政府主管部门投诉管理公司乱收费，还发动邻居拒交管理费。

　　[案例分析]

　　物业管理公司是全体业主的"管家"，一切工作都须置于业主的监督下。特别是物业管理费的收取与支出，应定期张榜公布，以便让业主明白物业管理费的来龙去脉。但业主虽然有财务监督权，但行使此项权利的方式并不是通过业主私人查账。一是因为业主个人不具备专业财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提取具有合法效力的审计证明；二是因为如果每个业主都去使用自己的查账权，就会干扰管理公司开展正常工作。

　　本案例所述物业管理公司应明确：业主作为费用支付人，有权利明白自己所缴费用的去向。该公司如果没有实行财务公开制度，定期公布财务报表，则应尽快实行。如果已有财务公开制度，则可以向劳医生说明财务报表将于何时公布，请劳医生留意。如果劳医生执意要查帐，财务人员可请劳医生要求业主委员会委托专业审计事务所审查。

　　[解决方法]

　　政府主管部门、业主委员会在接到投诉后，先后对物业管理公司进行审查。经核实该物业管理公司并未乱收费，要求管理公司尽快给业主交待明白。

　　物业管理公司重新修订了财务公开制度，每季度一次，向全体业主公布费用开支情况。

　　同时，物业管理公司还对处理此事的财务人员进行教育，要求其耐心对待业主询问。管理公司主管还登门向劳医生道歉，说明公司的财务制度，并提醒劳医生注意每次的财务公告。

　　[相关法规制度]

　　1．《物业管理企业的权利和义务》

　　一、物业管理企业的权利和义务

　　1．根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法。

　　2．依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理。

　　3．依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费。

　　4．有权制止违反规章制度的行为。

　　5．有权要求业主委员会协助管理。

　　6．有权选聘专业公司承担专项管理业务。

　　7．可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。

　　二、物业管理企业的义务

　　1．履行物业管理委托合同，依法经营。

　　2．接受业主委员会和业主及使用人监督。

　　3．重大管理措施应提交业主委员会审议批准。

　　4．接受行政主管部门监督指导。

　　5．至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支帐目。

　　6．提供优良生活工作环境，搞好社区文化。

　　7．发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。

　　8．物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。

　　2．《物业管理企业财务管理规定》

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。

　　除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。

　　第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织

形式的企业。

　　其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。

篇3：物业管理工程案例分析

　　物业管理工程案例分析

　　案例描述：

　　*居*栋*房的厨房地漏冒水出来，业主要求尽快查明原因并给予整改。

　　处理过程：

　　因为*居7栋厨房阳台的小水管道是2至6楼共用1条小水管道，1楼单独用1条小水管道，解决的办法只有把2至6楼小水管道的出水口抬高，使油不能凝积在小水管道内，从而保证小水管道的畅通，这样*居7栋203房厨房地漏和阳台地漏冒水的情况才得以彻底解决。

　　案例分析：

　　*居7栋203房地漏和厨房阳台冒水的原因是：原来设计的小水管道出口低于沿沙井的出水口，使厨房洗碗时的油污不能及时流出小水管道的出水口，因为油的比重要比水的轻，所以油是浮在水面上的。导致下水管道出水口内的油越积越多，并且油是边积边凝固，到一定程度就把下水管道阻塞从而导致叠翠居7栋203房厨房地漏和厨房阳台地漏冒水出来。

　　**苑工程班组

　　20**年*月*日

篇4：物业管理中紧急避险案例

　　物业管理中的紧急避险案例

　　案例分析：

　　某日暴风雨交加，某业主出差在外，房屋半年无人居住，室内阳台堵塞，排水不畅，导致雨水通过阳台的推拉门进入房间，经过客厅从进户门流到公共过道，并渗漏到楼下业主家中，装修、地板损坏严重。服务中心立即与该业主联系，却一直联系不上。

　　漏水越来越严重，服务中心立即派两名安全员破门进入房间疏通管道，清扫雨水（进入后发现屋内积水超过10厘米），清扫完毕管理处更换门锁、锁好房屋后将钥匙保存在服务中心。事隔一个月后，该业主返回，向服务中心反映其首饰丢失，要求赔偿……

　　启示与思考：

　　1、此案例在物业行业现实工作中经常发生，其实质是物业管理的紧急避险及免责问题。案例中，为了减少损失，物业公司在无法联系业主的情况下采取的破门进入的决定属于紧急避险的范畴，是受到法律保护的。

　　2、在紧急避险行为的操作中，物业公司应注意以下两点：

　　其一：何种情况下可以实施紧急避险？紧急避险行为实施的要件之一是为了免受正在发生的危险，而不是潜在的可能发生的危险，比如说住户家中报警，控制中心打对讲又无人接听，仅从此现象并不能说明业主家中正在发生危险，而仅仅是可能有危险，也可能是误报啊！对于无法确认的情况，最稳妥的处理办法是通知并配合专业部门进行认定，如：110、120等。

　　其二：如何实施紧急避险行为？案例中，物业公司仅仅派安全员破门进入、事情结束后把钥匙保留在服务中心的行为有些不妥，没有邀请中立的第三者在场证明，引发后期业主的追偿。在现实操作中，对于类似紧急避险情况的处理，应该尽可能邀请相关部门（如派出所、居委会）或者相邻业主、业委会委员等相关人员在场证明。另外，紧急避险行为应该是在确保员工安全的情况下实施，否则应该向相关专业部门求救，而不应该鼓励"个人英雄主义"。

篇5：物业管理招标案例评析

　　物业管理招标案例评析

　　案例

　　20**年11月××税务局委托某政府采购中心采购20**—20**年度物业管理服务项目，12月5日开标时仅有2个供应商按时递交了投标文件，招标失败。20**年1月，该采购中心收到某财政局要求重新公开招标的批复后再次启动招标程序（采购人主动要求重新公开招标），2月13日开标时共有6个供应商按时递交投标文件。2月18日该采购中心组织了专家评标，19日发布中标结果公告，公示期间无质疑、投诉。3月3日正式发出中标通知书和政府采购合同。至此，采购结束，历时4个月。

　　物业管理现状

　　物业管理（propertymanagement）的概念大体有两种解释：一种是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务；另一种，在国务院颁发的《物业管理条例》中，物业管理被定义为“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”而对非住宅类物业而言，笔者认为前者更准确些。

　　目前，采购人的物业管理现状基本可以分为两类：原来无统一的物业服务企业，只是采购人分别找一些专业公司,如保洁公司、保安公司、绿化公司、电梯公司等来进行服务；原来已经有物业服务企业在提供服务。

　　根据实践经验，对物业管理服务项目的采购基本可以得出以下结论：一是如果采购人对原物业服务公司比较满意，则参与投标的供应商比较少，招标失败概率比较大，其原因在于许多供应商认为竞争优势不足；二是如果是原来没有物业公司或者是采购人对原来的物业公司不满意，则参与投标的供应商就多，竞争就比较激烈；三是如果第一次采购失败，再次采购时竞争会比较激烈，参与投标的供应商数量就比较多。

　　物业招标的易与难

　　总体来讲，物业管理项目经过几年的采购实践，招标文件已形成比较成熟的模板，标准化程度较高，正常情况下采购周期比较短，采购过程也比较简单、规范。而且相对来说，物业管理项目技术含量比较低，倾向性、歧视性指标比较容易被发现，对招标文件的质疑、投诉比较少。这些都是物业招标比较成熟的地方。

　　然而，物业招标面临的困境也并不少。首先，在采购人前期有物业公司管理，且采购人也比较满意的情况下，竞争往往不太充分，因为没有足够数量的供应商参与投标而造成的招标失败的概率很大，据上海市政府采购中心综合部提供的数据，物业招标失败率高达25%以上，远高于其他类型项目的失败率，由此造成业务人员工作量成倍增长。其次，如果采购人对原物业公司比较满意，而招标后原物业公司没有中标，可能会产生一些后遗症，比如，新招的物业公司的管理常与采购人要求不合拍，两者矛盾很多，采购人意见很大。最后，由于招标失败率比较高，在第二次甚至第三次招标时，参与投标的供应商数量大增（许多供应商知道第一次失败就意味着竞争不充分，第二次参与竞争，中标概率就大了），“鱼龙混杂”局面时有发生，再加上如果评标专家不能客观、公正、认真仔细的话，就很容易发生采购人拒绝接受评标结果的情况。

　　采购人的反馈

　　通过集中采购（以公开招标为主），采购人通常会得到三种结果：一是有了一个统一的物业服务企业来管理采购人的全部物业；二是有新的物业服务企业中标；三是原来物业公司中标。总体来看，采购人对物业项目招标的结果还是比较满意的，主要有以下一些典型评价。

　　评价一：原来没有统一的物业服务企业，有很多公司在为我们服务，都是“零打散敲”，管理比较麻烦，有时服务内容划分不清，引起纠纷。有时发生突发事件时，谁都不肯主动在第一时间进行处置，造成不必要的损失或者造成事件扩大化。现在虽然花钱比原来多了一些，但服务规范、周到，管理明显上了一个台阶。作为经办人，原来很担心，怕花了钱，没办好事。现在终于放心了，因为领导和员工对现在的服务都很满意。

　　评价二：原来的物业服务企业没有中标，刚开始我们非常担心，因为原来的物业公司已经为我们服务了好几年，相互都比较熟悉，许多问题不用我们讲，他们都会及时处理好。现在来个新公司，总会有些隔阂，刚开始比较担心双方能否友好相处，工作能否配合默契，不知道服务能否到位，交接是否有麻烦等问题，感到压力很大。经过几个月的服务，觉得新公司管理水

平要高于原公司，比较规范，配合良好。现在花钱少了，服务好了，皆大欢喜，要感谢采购中心。

　　评价三：虽然还是原来的企业为我们提供服务，但因为感到有压力（怕不中标，即使这次中标了，也不能一劳永逸，因为每年都要进行招标和考核），所以现在的服务比以前更规范、更好了，他们改进了服务内容、提高了服务质量，价格也比原来低了。通过公开招标，我们确确实实得到了实惠，真正的物美价廉。还有，虽然物业公司还是原来那家，但这次是通过政府采购招标产生的，便少了很多嫌疑，说话、办事也硬气了。

　　笔者认为，集采机构之所以能获得采购人的好评，原因有很多，但最主要的还是因为通过竞争机制，使采购人以较低的价格得到了更多、更好的服务，这正是政府采购的精髓所在。

　　（作者单位：上海市政府采购中心）