物业案例:开发商物业公司之间不构成代理关系

2024-06-18 4379

　　物业案例：开发商与物业公司之间不构成代理关系

　　(陈宇/《中国楼市》/20**0328）)

　　巩某于20**年9月18日购买北京某公司（以下简称开发商）开发的公寓一套，《商品房买卖合同》中规定公共配套设施未达到规定的使用条件，在未达到期间给予业主免交管理费的优惠。20**年10月28日，巩某办理入住手续，交纳20**年10月31日至12月31日的物业管理费。后因公共设施未能投入使用，20**年1月之后再未交纳管理费。为此，承担该公寓物业管理的北京某物业公司（以下简称物业公司）诉至法院，要求判令巩某支付物业费及滞纳金。

　　本案中实际上涉及两个不同性质的合同，即商品房买卖合同与物业服务合同。根据合同相对性原理，合同主要在特定的合同当事人之间发生，合同中也不能擅自为第三人设定合同上的义务。另外，因为开发商事先并未获得物业公司的授权，事后又未取得其的追认。因此开发商与物业公司也不构成代理关系。

　　法院认为，原告物业公司受项目开发商委托对该项目进行物业管理，被告是购买该项目房屋的业主，原、被告之间形成物业管理合同关系，双方的权利义务主要由双方共同认可的项目《公约》调整。在物业管理事项上，原告与开发商不构成代理关系，被告负有向原告交纳物业管理费的义务。要求被告巩某支付相关物业费及滞纳金。

　　点评：物业公司独立对项目进行物业管理，独立享有权利、承担义务。开发商作为房屋买卖合同关系的一方在指定了专门的物业管理单位之后即与物业管理事项脱离关系，也无权将收取物业费--这一物业管理单位的主要权利擅自进行处分。因此，业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中关于免交物业费的规定，在物业公司不予追认的情形下，应认定是无效条款。

篇2：物业接管过程中开发商与物业公司的关系

　　物业接管过程中开发商与物业公司的关系

　　物业服务公司与房地产开发商是在房地产开发全过程中承担不同管理职责的两个主体，物业服务是房地产项目后续工作的管理，因此在项目的交接过程中，开发商应给予物业服务公司极大的支持和帮助。然而在实际工作中，两者之间常产生很多矛盾与冲突。主要体现在以下几个方面：

　　一、工程整体文件、资料交接中的矛盾

　　物业服务公司在接管过程中首先需要的就是相关工程资料，所需资料的范围涵盖工程项目的可研阶段、前期规划许可报批阶段，工程施工管理和验收阶段的全部资料，这对于物业营理公司今后代表业主对外开展工作及对内进行工程的维修与管理是十分必要的。然而开发商与物业服务公司在实际工作中经常因为交接资料的具体内容与范围发生矛盾，其原因有以下几点：

　　（一）开发商思想重视不够，不注重前期资料的移交

　　开发商认为物业服务公司只是对工程项目进行后期的基本维修管理，因此只要有项目基本建设施工资料就可以了，索要工程的前期资料毫无意义，对物业服务公司没有用处。

　　（二）开发商前期手续不齐全，无法移交

　　部分开发商为了抢进度，以尽快开工、销售，因此没有严格按照开发建设程序办事，导致项目的手续不齐，无法进行正常的移交。其中经常发生的问题有以下几种：

　　1、有些开发商为了能够多建设住宅，增加盈利，在已经报批认定的规划许可范围外，擅自增加建筑面积或增加建筑控制高度，导致最终的建筑产品与建筑规划许可证批准的规模不符，其性质属于违章建筑，无法办理产权证书。

　　2、有些开发商甚至利用一栋楼的规划开工手续，建设两栋甚至更多的住宅，然后共同进行销售，以获得非法利润，其多建住宅属于非法建筑，无法办理产权证书。

　　3、有些开发商则是违反已经报批审定的小区整体规划，在原规划绿地或活动场地上建设，导致项目与审定的规划方案不同，根据情节轻重，也属违章或违法建筑。

　　4、某些开发商则为了增加项目的容积率，扩大销售面积，人为地压缩小区的绿地面积和车位数量，致使项目的绿化覆盖率和人均停车数量不符合规划要求，因此项目不能通过园林部门与交通部门的审批与验收，缺少相应的文件和手续。

　　针对以上原因，一方面加强与开发商的沟通，说明工程前期资料对于物业服务的重要性，并出示国家有关文件说服开发商，顺利完成工程资料的移交，另一方面对于手续、资料不完整的项目，要催促开发商尽快完善，并要根据项目的实际情况，推迟或暂停项目的接管工作，以避免自身在接管后所引起的一系列问题，保护自身利益。

　　二、工程质量标准的认定

　　工程质量也是在接管过程中容易发生矛盾的地方，作为开发商认定工程质量的标准是国家有关质检部门的验收评定，而物业服务公司则更多地代表业主从使用者的角度验收工程，本质上二者并无差别。但是政府部门的验收是依据有关国家建设工程规范及标准，对建设项目进行检验，是从安全和使用功能角度认定工程项目符合标准，笔者认为这只是一个最低标准，是能够安全、正常使用的保障标准。在工程中要站在使用者的角度，检查验收工程，每一个细节都要尽量为住户考虑。

　　因此开发商要重视验收过程中物业服务人员提出的意见和建议，对工程加以整改，避免顾客的投诉。还有开发商要有前瞻意识，应在项目前期策划过程中充分听取物业服务公司的建议，让物业服务公司参与工程建设的全过程，以减少、避免后期的修改工作。

　　三、在工程保修过程中的矛盾

　　在实际中由于保修合同作为建设合同的一部分，一般由开发单位与施工方订立，但开发商在保修过程中很少承担管理职责，由物业服务公司负责具体工程保修管理，协调住户与保修施工单位间的关系。由于物业服务公司不作为保修合同的主体，对工程保修金不能支配，因此对施工方缺少约束能力，总感觉管理难度大。

　　为解决这一问题，建议开发商与物业服务公司在接管前应协商一致，由开发商委托物业服务公司全权进行保修营理工作，对于工程保修金的最后结算，应由物业服务公司予以确认后，施工方才能结算、领取。对于保修期间紧急发生的问题，当施工方不能积极配合时，物业服务公司有权自行修整，费用由施工方予以支付。给物业服务单位以更大的管理权，方便协调管理。

　　(北京高校房地产开发总公司文/林鹏)

篇3：业主开发商物业公司共赢的载体：业委会

　　业主开发商物业公司共赢的载体：业委会

　　现在，越来越多的业主体会到了“团结就是力量”的价值，不少购房人士自发组织与开发商进行谈判，于是就出现了“准业主委员会”。实际上，这样的“准业主委员会”实质上就是购房人士的集合体，其最重要的意义在于将若干个购房人士的相关权利委托给几位购房人士代表来行使。形式改变，但实质内容并不改变，一位购房人士享有什么样的权利，则购房人士的小组织、小团体也就享有什么样的权利，并不因为是组织或团体就有所增加。并且，组织也好，团体也好，其作用与范围是有限的，其只能影响到该组织范围内的购房人士，而并不是全部购房人士的民意代表，因此他们可以就本团体内业主的利益与开发商进行谈判，也可以将这些业主的意愿反映给开发商，但不能确定涉及非本团体的其他业主利益的事宜。

　　但是，作为业主委员会，它所享有的权利和承担的义务则具有更广大的代表性以及更深刻的意义。

　　实现广大业主权利

　　业主依据购房合同取得相应物业的所有权后，同时也就享有了与该所有权相连的下列基本权利:

　　1.核验权，即业主在入住之后有权对居住的实际情况与购房合同及开发商的承诺进行核对，或重新检验，如果出现不符，可以根据合同或有关法律主张权利。

　　2.知情权，即业主对自己所拥有物业的有关资料及物业管理公司的有关情况(如资质、收费依据、服务标准、收支情况、有关基金的使用等)有权了解、掌握。

　　3.选择权，即业主有权选择或解聘物业管理公司，并有权签订或解除《物业委托管理合同》。

　　4.监督检查权，即业主有权对物业管理公司的工作进行监督、检查，提出批评建议。

　　5.收益权，即业主对所有的公建配套设施的经营、出租等盈利性收入有收益的权利，只不过这种收益的权利应由业主委员会代为行使。

　　6.要求组建业主委员会，指业主为维护其共同的利益而要求组建自治性的权利保护体的请求权。

　　上述权利的行使仅靠业主个人的力量是做不到的，比如:某个业主想先到有关部门了解一下本物业的相关资料，有关部门一般不接待。所以，业主只有通过业主委员会才能最大限度地实现自己的权利，而业主委员会对这些权利的实现起了保障的作用。

　　需要说明的是，业主委员会是广大业主权利实现的载体，它不是个别人进行商业性交易的媒介，也不是业主有什么问题都要找的“出气筒”，它是一个组织，一个没有私心，只有公开、公正维护业主共同利益的组织，一个严格按照法定程序和章程运作的机构。如果有人想把它变成实现个人目的的媒介，那么就错了，如果业主委员会中这样的人多了，业主委员会也就没有资格作业主的代表了。

　　协调业主与各方关系

　　业主、开发商、物业管理公司三者之间应当是一种通过尊重各自合法权益，相互配合，相互制约而共同发展的关系。

　　对于业主，从居住的角度说，希望有一个安全、卫生、舒适、文明的环境，从置业的角度说，希望物业能保值、升值;对于开发商来说，也希望所投资的项目能够成为同业中的精品，并成为下一个项目能够引起置业者兴趣的成功先例;对于物业管理公司来说，通过提供高水准的管理服务而获得社会的认可，进而赢得可观的利润是其追求的目标。

　　综上，从根本上讲，业主、开发商、物业管理公司三者的利益是共同的，因为只有三方将各自的优势发挥出来并有机地结合在一起，共同的利益才能实现，反之，则可能是三败俱伤。而要做到有机的结合，就必须符合下列三个条件:

　　1.尊重各自的合法权益。

　　业主、开发商与物业管理公司作为市场经济中独立的民事主体，各自拥有各自不同的利益，若单纯只说利益，也许就会像现实生活中有人产生的错误认识一样:各利益之间存在着对立。其实，我们所处的是一个有秩序的市场经济，是法制化的市场经济，因此，在这样的条件下，我们所说的各方的利益应是指它们的合法权益，而那些没有依据的甚至是靠侵占别人的合法权益得来的所谓“利益”是不被法律认可的，甚至是非法的。具体讲，业主(购房者)、开发商(售房者)和物业管理公司之间的利益是通过合同的方式联结在一起的，那么，各方利益得到体现和保障的依据就是合同的测验与合同中所涉及内容有关的相应政策、法规。只有尊重彼此法定和合同约定的权益，履行相应的法定和约定义务，三者的利益才能得到维护，才能正常实现。因为，合法权益不存在对立。

　　2.相互配合。

　　一个物业价值要成功实现，业主、开发商与物业管理公司的互相配合是必不可少的条件，很难想象如果三方谁都跟谁过不去，结果会是什么样子，在现实生活中已经出现了因三方对立而造成相应物业出现混乱的现象。从接触的实例看，笔者认为形成这种局面有业主的原因，有物业管理公司的原因，也有开发商的原因。首先，有的开发商没有严格兑现对业主的承诺，在交付房屋时问题很多(房屋质量、面积、产权证、配套设施等)，在业主的要求下又不积极解决，导致问题淤积，最终激化;其次，有的物业管理公司在服务过程中没有搞清楚自己的身份，财务收支透明度不高，收费与服务的标准既不与广大业主协商也不告知业主，从而形成纠纷;最后是有的业主在上述两种情况下不能正确对待，或是把与开发商的合同争议转嫁给物业管理公司而拒付物业管理费，或是因不满物业管理公司的种种做法而与之对簿公堂，有时干脆就是业主、开发商、物业管理公司三方各种矛盾搅在了一起(比如物业公司与开发商是一家的时候)，真所谓“剪不断，理还乱”。

　　出现这种局面，小区会变成什么样子是不言而喻的。那么，这种情况能不能避免呢?笔者认为是可以的，那就是需要各方的相互配合。在配合过程中又怎样才能限制各方的无理要求呢?还必须得有一个相互制约的机制。

　　3.相互制约。

　　一个没有制约的环境是混乱的。业主、开发商与物业管理公司三者之间如果没有一个合理的制约机制，各自的利益就会没有限制，冲突也就在所难免。建立一个对三方都有效的制约机制，这一点应是大家的共识。在实际操作中，这种制约体现在两个方面，一方面是各小区签署的《物业使用、管理、维修公约》和《业主公约》及《物业委托管理合同》。在这些公约或合同里，开发商、物业管理公司和业主的权利义务都有较为明确的约定;另一方面，就是业主委员会的组建和运作。当然，还有相应的法律、法规、政策和道德规范，所有这些，为三方相互制约提供了保障。

　　而更重要的就是业主委员会的组建和运作。由于业主委员会是个组织，它能够以理智、专业的态度对待业主与物业管理公司及开发商之间的问题，能按照法律规定和章程约定的程序和内容处理三者之间的矛盾，能够把三者的合法权益放在一个公平的前提下加以维护，所以，它又是一个平衡点。围绕着这个平衡点而建立起来的机制才是趋于完善的机制。同时，笔者也注意到:现在有的小区业主委员会在开会时允许业主旁听，会后还可以提出建议或咨询，而且将此做法作为一重要条款写进了业主委员会的章程。这种形式将业主委员会的活动置于广大业主的监督之下，确保业主委员会公开、公正议事，增加了工作的透明度，也使业主委员会的公平性得到了进一步的体现。

　　促使小区物业保值升值

　　每一个业主都希望自己所在的小区物业能够保值、升值。那么，这个目标靠什么来实现呢?笔者认为应该靠开发商的承诺完全兑现，靠三方的鼎力配合，靠业主委员会的科学运作。

　　业主委员会的成立不仅是为了解决一些具体问题(不管这些问题是过去遗留的还是眼前要处理的)，更重要的是要制定出一个长远规划，这个规划的前景就是提高小区的知名度，树立良好的公众形象而使它成为精品;规划的目的是使小区物业保值、升值。而要实现这一目标，可以说要有一个长远且不凡的历程，这就需要业主委员会不断地努力。任何与此目标不和谐的认识和行为都将最终被摒弃。

　　随着房地产市场的逐渐完善，业主委员会这一代表广大业主共同利益的新生事物将会得到大力提倡。越来越多的业主已经意识到业主委员会在自己长期居住的物业中所起的积极作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越来越多的业主也积极地投入到了筹建业主委员会的工作之中。这是一个非常可喜的现象=，它说明了广大业主的权利自我保护意识在增强，说明了业主委员会这一新生事物正在逐渐深入人心。

　　业主委员会的发展已是大势所趋。因此，创造一个有利、宽松的法制环境应是当务之急，而这其中，鼓励、支持业主自己筹建业主委员会则是重中之重。因为，业主委员会是业主主张权利和实现权利的载体，它首先维护的是业主的利益，从这个意义上讲，广大业主积极筹建业主委员会的要求和行动都是正当的，应该给予支持和保护;此外，从目前的形势看，很多小区(花园、公寓)的业主委员会都是在业主们的督促和参与下开始筹建或成立的。既然业主们有这样的热情和权利自我保护意识，作为政府有关主管部门，就可以顺应形势的要求，制定出相应的政策、法规，鼓励和支持业主的权利自治行动。那时，我们就可以说:厦门的房地产市场又向前迈了一大步!