案例：业主拒缴物业费 法院均判决业主败诉

　　张寅 钱天乐 尹杉/宁波晚报/20**0901

　　房屋漏水、家中被盗、车辆被刮、绿化不足，这些矛盾纠纷不能成为业主拒缴物业费的理由———浙江宁波鄞州法院对外公布了受理的91起物业服务合同纠纷案件，大部分为物业公司追缴物业费的案件，除调解成功或物业公司撤诉外，其余案件均以业主败诉告终。

　　开发商选物业不合规定？

　　并不一定要招投标

　　蒋女士是鄞州某小区的业主，近日，她因拖欠20**年至20**年的物业费被物业公司告上法庭。

　　庭审中，被告蒋女士答辩称，所在小区的开发商是以协议而非招投标的形式选聘的物业公司，该选聘行为违反了《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的规定，故物业服务合同应为无效。

　　同时她还对小区的物业服务表示不满：“小区的卫生环境差，停在小区的车辆时常被刮擦，物业管理不善，服务不到位。”

　　法院经审理后认为，《物业管理条例》第二十四条的规定，并非强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效情形的规定，开发商采取协议方式签订的物业管理合同并不当然无效。此外，被告提出物业公司服务存在瑕疵的抗辩理由并不能成为拒付物业服务费的法定事由，故判决被告支付物业费及逾期付款违约金共计2万余元。

　　物业未尽合同约定义务？

　　要提交有效的证据

　　杜先生自入住鄞州某小区以来一直按时缴纳物业费，直至去年夏天，他的房屋因台风天雨水倒灌造成了地板、墙面等处不同程度的损失。杜先生认为损失是因为屋外的排水沟被杂物堵塞无法排水而造成的，并且认为该排水沟属于房屋外部结构，清理工作应由物业公司负责。因此开始拒缴物业费。

　　“事发当天，我曾多次给物业公司打电话报修，但他们过了半个小时才来处理，导致雨水持续倒灌进屋，加重了我的财产损失。”鉴于上述原因，杜先生要求物业公司先处理他的财产损失问题，再谈物业费的事情。

　　法院经审理后认为，被告作为小区业主，在享受物业服务的同时，理应按照合同约定履行按期缴纳物业费的义务。被告以原告未尽物业服务合同约定的义务为由拒付物业费，但未提交有效证据证明原告的服务存在瑕疵，故对被告的答辩意见不予采纳。关于被告提出的损失，可凭有效证据另行向相关责任人主张权利。

　　法院一审判决被告支付物业服务费、日常维修资金及违约金共计3000余元。

　　业主告不赢物业公司吗？

　　在合同中作好约定

　　房屋漏水、家中被盗、车辆被刮、绿化不足，是常见的业主拒付物业费的理由，但是这些理由其实很难成立。

　　浙江立甬律师事务所唐才宗律师表示，物业公司和业主的权利义务要以物业服务合同的约定为准。房屋漏水、小区绿化不足，通常是小区开发时已确定、或者使用过程中形成的，并不是物业服务公司造成的。至于家中被盗、车辆被刮，通常也不是由物业公司直接造成的，物业公司只是在过错范围内承担责任。

　　当然，业主和物业公司可以在合同中对维修、养护、管理和维护事项作出约定，同时加强业主的考核权利，确定不同的物业费收取办法，必要时业主大会可以根据物权法第七十六条解聘物业公司。

篇2：业主无故拒缴物业费违约

　　拒缴物业费典型案例

　　林先生在同一小区购买了三套房屋、五个车位，其中，有些车位因平时不常停车，经常被他人占用。２００３年２月２４日晚，林先生的９５号车位又被他人占用，一气之下，林先生就将自己的车停在该车前面的走道上。次日上午，占了林先生车位的业主因车无法开出，就叫了８个人进入车库设法把车开走。后来，物业公司要求林先生支付物业管理费、车位停车费时，林先生以车位被占用为由拒付任何费用，物业公司遂将林先生告上法庭，要求支付相关物业费用。

　　拒缴物业费律师评析

　　物业管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展的日常维护、修缮、整治。物业管理公司对上述设施进行日常的维护、修理服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用即物业管理费。陕西泓瑞律师事务所王阿丽律师分析，现在物业管理诉讼的一大新特点，即原告多为物业管理企业，被告多为业主。在这些诉讼当中，业主拖欠费用的原因有很多，许多业主对自己拥有的权力及应承担的责任不明确，有的业主将自己与开发商之间的矛盾和与物业管理企业间的矛盾混为一谈，也有的业主将对房子质量问题或购房中产生的其他怨气也发泄到物业管理企业身上。在问题得不到解决时，常常采用不缴物业费的消极方式来维护自己的权益。

　　王阿丽律师认为，在本案中，物业公司接受开发商和业主委员会的委托，实施对小区的物业管理；林先生作为业主，接受了物业管理公司所提供的物业管理服务，双方之间就自然形成了服务与被服务的权利义务关系。虽然物业管理公司在车库管理中，有因管理不严而发生其他业主车辆占用林先生车位之事，但作为业主，林先生应该采取合法合理的方式来解决问题，而不应以车位被人占用为由，拒付物业管理费、车位管理费。

　　拒缴物业费防范之道

　　按时缴纳小区的物业管理费，是业主应尽的义务。只有在物业公司完全没有履行物业管理合同约定的义务时，业主才可以拒缴全部物业管理费。以物业公司某项工作存在不足而拒缴全部物业管理费是不正确的。必须注意的是，业主主张对服务不足的部分拒缴物业管理费，必须向法庭提供充分有力的证据，证明自己的主张，否则仍要承担败诉的法律后果。因此，业主在居住时与物业公司发生一些争执时，如果发生了损失可以要求责任方赔偿损失，不要随意地以拒付物业管理费作为解决问题的手段。

　　拒缴物业费的五个理由

　　根据一些物业公司管理人员介绍，业主拒缴物业费的理由五花八门，记者现摘录其中有趣的五条，与大家共勉。

　　理由一：因为楼上两口子经常打架所以不缴物业费。

　　理由二：因为小区路灯不够亮所以不缴物业费。

　　理由三：因为楼上小白狗“耍流氓”所以不缴物业费。

　　理由四：因为保安不帅所以不缴物业费。

　　理由五：因为你们总向我催要物业费所以不缴物业费。