物业与业主那些事--服务待提高，交不交物业费？
20**年8月29日，铁岭市清河区银达物业管理公司与铁岭市清河区繁荣小区业主尹某在铁岭市清河区签订了物业管理合同一份，双方约定：业主尹某作为甲方将其住宅交由银达物业管理公司进行物业管理，委托事项为：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施及配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运等8项。合同期自当日起至20**年8月29日止。管理服务费用为每月每平方米建筑面积0.20元。合同签订后银达物业管理公司即实施物业管理服务至今。但尹某自20**年9月份至20**年12月末期间的物业管理费拖欠未交，金额为718.00元。
银达物业管理公司多次催缴尹某的物业费，尹某迟迟不交，无奈之下，银达物业管理公司将尹某告上了法庭。
铁岭市清河区人民法院受理了此案，法院认为：银达物业管理公司和尹某签订的物业管理合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。银达物业管理公司履行了合同义务，尹某应给付物业管理费用。
银达物业管理公司的诉讼请求合法有据，银达物业管理公司在服务过程中未完善之处，应尽快加以完善，但不能因此成为业主拒交物业管理费的理由。银达物业管理公司对合同约定的环境卫生的清洁服务亦应积极采取有效措施提高服务水准。
为此，铁岭市清河区人民法院依照《合同法》第六十条之规定，判决尹某于本判决生效后三日内给付原告铁岭市清河区银达物业管理公司物业管理费718.00元。
铁岭市清河区人民法院民一庭法官于松洋表示，由于我国物业管理方面的法律制度不太健全，在审理类型各异的物业管理纠纷案件中，存在适用法律困难、争议颇多的情况。在物管企业起诉业主拒交物管费的案件中，不少业主以物管企业服务质量差、管理水平低作为抗辩理由，要求少交或不交。物业管理服务质量指标属于软性指标，对于物业管理质量的好坏没有统一的量化考评标准，物业管理法规和物业管理合同又不可能对此作出详细的规定，因此法院在审理此类案件时存在一定难度。
于松洋认为，该类案件的实质是服务与收费之间的矛盾，业主希望服务质量高、收费标准低，而物管企业希望多收费用。要调和这对矛盾，可由相关部门对物业服务的内容根据提供服务的强度、效果、附加值等进行分类定级，将收取的费用与级别相对应。对于服务质量的评判可引入第三方监督。此外，业主与物管公司签合同时，合同内容应尽量细化，以避免纠纷的发生，或发生纠纷时诉讼依据的模糊或缺失。
沈阳市于洪区人民法院法官王忠泽说，物业管理纠纷作为新类型的案件，诉讼到法院只有近几年的时间，需探讨的问题还很多。由于目前物业管理缺乏相应的法律规范，在审理这些新类型案件中，难免出现适用法律不一或困难的情况。以法律规范的形式规范物业管理行为，保护业主、物业管理公司、房地产开发商的合法权益，不仅是司法实践的要求，也是促进物业管理健康发展的要求。因此，有必要将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程，使物业管理行为真正纳入法治化的轨道，也便于给人民法院审理物业管理纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。
而这类案件又具有群体性纠纷的潜在因素，由于纠纷的原因通常是物管费的交纳、物业管理质量等涉及小区全体业主利益的共性问题，而业主多处于同一背景，会形成共同的利益圈。在发生纠纷时，业主对纠纷达成一定共识，会通过群体性行为的方式进行诉讼。
这样就导致此类案件调解难度大、判决率高。虽然于洪区法院对这类案件能够多以调解结案，但是从目前这类案件整体结案情况看，物业管理纠纷案件能调解的少，多是以判决结案。大致有两方面的原因导致调解工作难度大，调解率低：其一，业主与物业管理企业往往矛盾较为激烈，即使涉及金额不高，双方也难以达成调解协议；其二，由于纠纷大多涉及小区业主的共同性问题，物管企业担心调解退让后导致连锁反应。
篇2：为何物业费收缴率超过95%之读报感触
读报 “为何物业费收缴率超过95%”的感触
读了10月9日《常州日报》第三版一篇题为“为何物业费收缴率超过95%？”的报道后感触颇深。报道主要写的是博爱花苑，一个交付了20多年的次新小区，通过物业人员的用心服务，物业费收缴率却能超过95%。“收费难，难收费”，一直是我们物业人的一块心病（尤其是老、次新小区）。如何破解难题，走出困境，已刻不容缓地摆在了企业与行业的面前。下面就读了这篇报道后的一些启发，与同行们分享。
一是转变服务理念，用心服务。物业服务无小事，工作中的细心、细节、细事非用心做是难以成功的。而主动、热情并及时地为业主提供帮助，从细处入手，向实处着力，让业主满意，这是保证物业服务费收缴率的基础和前提；
二是要学会沟通，善于沟通。沟通就是交换意见、商讨切磋。古话说：商兑未宁，介疾有喜。大意是说商讨还没有达成共识，但矛盾已趋弥合。在平常的工作中难免有疏漏之处，通过与业主多接触，多交流，了解他们的想法和意见，努力促成双方都能接受的共识和观点，让业主与物业产生共鸣。同时，还要注意说话“艺术”，注重在服务的细节中找到沟通的切入点，我们的工作就会得到业主的理解和支持；
三是提升自身素质是关键。实践中，项目管理处所提供的物业服务质量的好与差，他代表着一个企业的整体水平和形象。因此，物业管理项目经理（主任）是一个项目的灵魂，他所具备的综合能力、职业素质等决定了物业管理项目达到的标准和为业主提供的服务。因此，项目经理（主任）首先要管好自身，以上率下，发挥示范作用；其次要有团队精神，最大程度地激发员工工作热情和干劲；第三要会成本控制。项目经理（主任）的重要职责之一就是创造经济效益，通过挖潜增效，强化内部管理等途径要效益。
篇3：按期缴物业费承诺书
本人**为**居**期**座**室(铺)业主,在自愿、平等基础上,和中山市**物业管理服务有限公司(**居管理处)友好协商,并达成共识,有关本人拖欠物业管理费的清算事宜,现作以下书面承诺,以兹守信。
1、截止**年**月份,本人拖欠的物业管理费共**个月,总金额为**元,经协商减免**管理费(金额为**元),其余金额***元,于****年**月**日前一次性交清。
2、从****年**月份开始,本住户将按本小区统一规定,于每月10日前缴清当月物业管理费,绝不拖欠。否则,根据国家物业管理条例有关规定,并结合本小区《管理公约》(又名《业主公约》)的实际情况,每天按3‰的比率加缴滞纳金,对此不得有任何异议。
特此承诺!
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