物管案例：保安半夜进宅，物业公司被判赔款
[案情回放]
张先生夫妇是居住在某园的业主，某园的物业管理由某物业公司负责。某日凌晨3点左右，张先生夫妇被室内的响动惊醒，立即起床并打开卧卧室的六，发现有满嘴酒气的陌生人已走到客厅和卧室间的过道处，当时便质问来人：“为什么闯入住宅？”此人自称是物业公司聘用的保安员，并声称在检查时发现张家房门没关，认为室内无人，就进来检查情况。张先生讲熄灯前已经锁上六，而且质问来人：“既是保安，为什么不着装？”来人无言以对。于是，张先生就到物业管理值班经理，这位经理讲可能是误会，第二天，张先生就到物业管理公司投诉，但物业管理处只是在口头上表示歉意，当张先生要求物业公司解释这名保安入室的原因时，物业公司只说已经开除了这名保安，但拒绝给予明确答复，张先生则坚持要求物业管理公司方面就保安入室和开除保安原因等问题给予明确答复。当天下午，张先生就接到骚扰电话，此后多次在深夜接到骚扰电话，于是，张先生夫妇把物业公司告上法庭，要求赔偿精粹神失。
张先生夫妇认为，作为物业管理服务的消费者，具有知情权，物业公司匆忙把保安开除，拒绝向张先生夫妇就保安入室事件予以解释，使张先生夫妇的合法权利受到侵害。而且，在保安被开除当天张先生夫妇就不断接到骚扰电话，严重影响了正常生活。物业公司在解决事件的过程中一直采取消极的、不负责任的态度，致使问题不但没有解决，也使张先生夫妇精神受到了巨大的伤害。因此，张先生夫妇要求物业公司就保安深夜入室原因，处理及在解决该事件中的消极、不负责任的行为向张先生夫妇书面道歉，并赔偿每人精神损失费各5万元。
物业公司辩称，保安员是在深夜值班时发现张先生家的房门虚开，经按铃后，房内无反应的可疑情况下，才进入房仙进行检查，完全是在履行职责，先生夫妇的安全负责。根据物业公司民、了解的情况及相关物业管理制度，保安当时不可能掌握张先生家的钥匙，而张先生没有任何物品丢失、门锁及其他损坏后果，因此保安入室没有任何过错，不构成侵权，因保安的解聘属于违纪行为，法律上不能说违纪就是侵权。故解聘保安与本案侵权在法律上滑任何必然联系。在事件发生后，物业公司主要领导，包括物业总经理、物业经理、保安经理于事发当天和次日两次登门进行解释、致歉并呈送了鲜花，为张先生家免费换了门锁，加装的防盗链，还曾委托律师进行书面答复。因此物业公司在处理本案纠纷中始终是积极的，并无任何不之处。张先生夫妇无任何证据证明骚扰电话确实存在且与物业公司有关联，因此骚扰电话与本案无关，张先生夫妇无权为此要求物业公司承担责任。其提出的精神损害赔偿，没有法律和事实依据，不应予以支持。因此，物业公司不同意书面道歉和赔款。
[法院判决]
法院查明，2000年1月19日凌晨3点，物业公司聘请的一位保安员进入了张先生夫妇的房屋。当天，张先生夫妇向某物业顾问某公司下属的某园物业管理处投诉，物业方当天以“工作中有违章操作行为”为由将保安辞退，并于次日派物业经理、保安经理两次登门致歉，并免费更换门锁。此后，物业方接张先生投诉，称深夜接到骚扰电话，物业方已恦 公安机关报案，但至今未查明骚扰电话是何人所为，张先生夫妇也不能提供证据证明其怀疑是被开除的保安打来电话并与深夜入室有关。
另外，《某园住房手册》规定，保安员在社区内作24小时巡逻，如遇到紧急情况，应按登记的电话号码联系有关住房户并立即通知公安部门或消防等部门，如无法联系有关住户时，即邀请公安人员或消防人员见证，由管理公司人员开启正门，进入单元审查事故情况，并做适当处理。
法院认为，张先生夫妇身为业主，某某物业顾问某公司是受其委托的，双方间形成了物业管理合同关系，保护业主的、维护业主的利益是物业管理公司的职责。但在履行职责时应注意采取适当合理的方式，如果措施不当侵害了业主的权利，应承担相应法律责任。物业公司保安员在值班时进入张先生夫妇房间，其自称因为房门虚掩，为张先生夫妇的安全和利益而入室检查。而按照《某园住房手册》规定，遇此紧急情况，其既不与业主电话联系，又未请公安人员见证，该行为是不符合有关规定的，侵害了公民住宅不受侵犯的权利。而且其是在张先生夫妇深夜熟睡之际闯入，给张先生夫妇带来 一定的精神刺激，影响了生活，应该就此不当行为承担责任。因该保安员在在履行职务中侵害了张先生夫妇的权利，故由物业公司承担责任。关于赔礼道歉的方式，因该事实仅发生在原、被告之间，口头方式已能够消除影响，因此法院对张先生夫妇要求书面致歉的请求不予支持。对物业公司做的口头致歉行为予以认可。关于赔偿损失问题，因为被告工作人员深夜入室给熟睡中的张先生夫妇带来一定精神恐惧，因此应给予适当的精神抚慰。
法院判决，某某物业顾问公司除向张先生夫妇口头道歉外，还应一次性向张先生夫妇赔偿精神抚慰金1500元。
张先生夫妇作为业主，享有住宅所有权，根据我国宪法与法律规定，公民住宅不受他人非法侵害。同时，某某物业顾问某公司作为张先生夫妇居住的某某园的物业管理公司，双方存在物业管理合同关系。物业管理公司及其员工应当根据物业管理合同进行物业管理。实践中，物业管理合同的表现形式多种多样，《某园住房手册》属于双方物业管理合同的一部分，双方均应共同遵守。
本案中物业管理公司员工的行为显然违反了法律的规定以及《某园住房手册》地规定，对此物业管理公司应当承担侵权责任或者是违约责任。具体承担何种责任，根据原告的起诉请求而定。
篇2：物管案例：保安人员监守自盗怎么办
物管案例：保安人员“监守自盗”怎么办
某小区业主家被盗。几个月后，公安机关破案，但令人吃惊的是作案嫌疑人就是该小区物业管理处的保安。业主了解此情况后，要求物业管理公司赔偿损失。
[案例分析]
为业主提供安全的环境是物业管理公司提供的服务内容之一。为完成此目标，物业管理公司应建立一支高素质的保安队伍，是辖区消除隐患，落实防范措施所必需的管理手段。如此，才能使管理辖区内保持良好的治安环境，业主用户安居乐业。
报案队伍的建设除了加强领导，使保安队伍的管理走向规范化和制度化，真正成为公司对外窗口的“第一形象”外，在人员的招聘上，应该选聘道德品质良好、身体健康、没有犯罪记录的人员担任保安，并定期对保安人员开展教育培训。如果物业管理公司严格按照上述要求操作，个别保安人员的犯罪行为，则由其个人承担；反之，如果物业管理公司对保安队伍疏于管理，给个别人员可乘之机，并造成业主用户人身财产损失，物业管理公司就有不可推卸的责任，理应进行赔偿。
[解决方法]
物业管理公司应主动找到业主，介绍案件过程，并向业主道歉。但同时应向业主说明原保安人员的犯罪行为，依法应由其本人承担。如果业主仍不表示理解，要求赔偿，物业管理公司就应向业主介绍本公司保安部门的管理制度，已证明本公司不存在对保安人员管理上的漏洞，故不存在责任上连带关系，求得业主的理解。
当然如果物业管理公司在人员选聘和管理上确实存在问题，那就要承担责任，并积极与业主沟通，求得谅解。在公司内部还要开展整顿，加强管理，防范此类事件的再次发生。
[相关法规政策]
1．《保安人员职业道德》
1．忠于职守、勇于奉献
保安服务职业的特殊性要求保安人员在任何时候、任何情况下都必须忠于职守，严守工作纪律，对工作极端负责，认真履行保安人员的义务，在工作中要以国家利益、人民利益、服务单位的利益为重，关键时刻能够挺身而出，同扰乱社会秩序，侵害国家和人民利益的行为进行斗争。
2．热爱本职工作，精益求精
高尚的职业道德和良好的职业修养既来自保安人员对自身职业的深刻理解和执着热爱，也来自于对专业知识的认真钻研和刻苦学习，它要求保安人员在工作发扬敬业精神，认真学习和钻研业务，对工作精益求精。
3．热心服务，礼貌待人
全心全意为人民服务，为用户服务，是保安服务业的宗旨，也是保安服务业在市场经济条件下能够赢得信誉，占领市场的主要保证。
4．清政廉洁，奉公守法
保安人员作为协助公安机关维护社会治安的一支辅助力量，应具有较强的遵纪守法意识和清政廉洁的高尚品质，要求别人遵守的规章制度首先自身要严格遵守，不属于自己职权范围内的事情，绝不越权去做，监守自盗，以权谋私、徇私舞弊、贪污受贿等行为是国家法律所不允许的。
5．遵守社会公德
保安人员作为社会的一个群体，无论在工作岗位上，还是在日常社会活动中，都应该模范地遵守社会公德，原因为社会公德以职业道德为基础，职业道德是社会公德在各个职业领域的延伸。
2．《保安人员素质要求》
1．高度的警惕性
警惕性主要要求保安具备高度的责任感，随时警惕不法分子犯罪阴谋，及时揭露和打击他们的种种违法行为。
2．高超的策略性
策略性指保安在对敌斗争中能扬长避短，避实就虚特别是防身时要充分发挥自己一方的长处和优势，隐蔽自己一方的短处和劣势，用较弱的力量战胜犯罪分子。
3．防卫的灵活性灵活性指在实际的格斗中，要求根据具体情况来决定使用哪种技术方法，或者交替使用一种或多种方法在一二招之内将对方制伏。
3．《紧急事件处理程序》（节选）
1．突发事件的处理程序
（1）凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值主任。
（2）简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。
（3）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。
（4）查看本部各类记录、出入登记、各电视录像，检查有无可疑情况和人员。
（5）对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。
（6）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。
（7）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；对明确已死亡的，应报派出所调查处理并通知殡仪馆。
（8）对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报告公安机关并由保安部经理、班长协助调查处理。
（9）保安部经理、班长在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。
（10）保安部经理、班长组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报派出所、有关部门及管理公司总经理。
2．殴打暴力事件的处理程序
（1）处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。
（2）巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、消防电话或其他最快的方式报告大厦保安中心，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等）。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待保安中心的指令。
（3）保安中心接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安中心接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。
（4）斗殴事件中如大厦的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。
（5）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。
（6）事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。
3．盗窃等破坏事件的处理程序
（1）巡查发现或接报大厦内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电话或其他方式尽快报告大厦保安中心，简单说明现场情况，并监视现场等待保安中心的指令。
（2）保安中心接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安中心调查处理。
（3）事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。
（4）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。
......
篇3：物管案例：保安为救业主跌伤怎么办
物管案例：保安为救业主跌伤怎么办
因小区临时停电，某楼部分业主被困电梯间，不是负责该楼的保安员赶来救人，却跌进了深达5米的电梯通道，导致左腿骨折及身体多处挫裂伤。目前，伤者就受伤是否属工伤与所在物业管理公司争执不下，物业规律公司应该怎么办。
[案例分析]
如何认定该保安员是否工伤，目前的法规依据主要是1996年劳动部颁布的《企业职工工伤保险试行办法》，其中第八条规定：职工由于下列情形之一负伤、致残、死亡的，应当认定为工伤：（一）从事本单位日常生产、工作或者本单位负责人临时指定的工作的，在紧急情况下，虽未经本单位负责人指定但从事直接关系本单位重大利益的工作的；......（六）从事抢险、救灾、救人等维护国家、社会和公众利益的活动的；......
但是，本案例的争议是在该保安员的行为究竟是属于该规定中第二、六种情形，还是属于擅自离岗。案例的实际情形是：今年2月21日，该保安员在公司所辖的楼值早班，上午10时，他突然听到同事拿着对讲机在T3楼大堂前大声说：“三期这边停电了，T3、T4电梯里都困了很多人。”他立即赶到出事地点协助解困。到了T3楼大堂约莫3分钟后，电工和同事从T3楼大堂出来，快速向T4楼走去。该保安员亦向T4楼走去。当他走进T4楼大门口时，电工正与同事往外走。事情就在此时发生了，该保安员说：“当时我们相互没有说话，我见T4楼一楼靠里面那部电梯门开着，也没有警示牌，我以为电梯正落在一楼，所以一脚踏了进去，(无电梯)就这样掉到了负一楼(上下距离在5米左右)。” 出事后，该保安员被送进了红十字会医院，临床诊断为左股骨骨折、头面外部、左颧部、左耳廓后部、头顶部挫裂伤。医疗费共花去3.2万余元，但公司只支付了2.5万元就不管了，至今不愿为其办理出院手续，使他垫付的医疗费，差欠的误工费及相关的合法权益得不到保障。
从上述情况看，该保安员的行为应属于擅自离岗行为。因为，一般来说，各物业管理公司在管理制度中，尤其是保安部门的管理规范中，都制定有紧急情况处理程序，要求保安人员要各司其职，坚守岗位。解困救人对于小区的保安员来说是责无旁贷的事。但是该保安员的职责是守护好T1楼的安全，出事现场已有专人在场了，也没有人通知其前去解困救人，在公司未要其协助解困的情况下私自前往，完全是擅自离岗的行为。据此，物业管理公司不能认定其为工伤。
[处理方法]
物业管理公司首先应调查电梯门前是否放置警示牌。该案例经调查已证实物业管理公司改造人员已按要求停电时在电梯门口置放了警示牌，故不存在失职过失，不考虑工伤因素，也不需承担赔偿责任。
出事后，物业管理公司将该保安员送院救治，并支付了医疗费用，是出于人道主义的行为，而并非理亏的表示。因此物业管理公司应坚持原则，按国家规定进行工伤认定。对于该保安员的行为从精神可以给予一定的肯定，但从管理的角度还要指出这种擅自离岗的危害，对其进行批评教育。另外，还要借此事对员工队伍加强岗位责任教育，提高管理水平。
[相关法规制度]
1．《企业职工工伤保险试行办法》（节选）
第一章 总 则
第一条 为了保障劳动者在工作中遭受事故伤害和患职业病后获得医疗救治、经济补偿和职业康复的权利，分散工伤风险，促进工伤预防，根据《劳动法》，制定本办法。
第二条 中华人民共和国境内的企业及其职工必须遵照本办法的规定执行。
第三条 工伤保险实行社会统筹，设立工伤保险基金，对工伤职工提供经济补偿和实行社会化管理服务。
第四条 企业必须按照国家和当地人民政府的规定参加工伤保险，按时足额缴纳工伤保险费，按照本办法和当地人民政府规定的标准保障职工的工伤保险待遇。
第五条 工伤保险要与事故预防、职业病防治相结合。企业和职工必须贯彻"安全第一，预防为主"的方针，遵守劳动安全卫生法规制度，严格执行国家劳动安全卫生规程和标准，防止劳动过程中的事故，减少职业危害。
第六条 职工发生工伤或者患职业病后，应当得到及时救治。各地应当依据本地区社会经济条件，逐步发展职业康复事业，帮助因工致残职工从事适合其身体状况的劳动。
第七条 县级以上各级人民政府劳动行政部门主管本行政区域内的企业职工工伤保险工作。
县级以上社会保险基金经办机构经办工伤保险业务（以下简称工伤保险经办机构），负责工伤保险基金的筹集、管理和待遇支付，以及工伤职工的管理服务等工作。
第二章 工伤范围及其认定
第八条 职工由于下列情形之一负伤、致残、死亡的，应当认定为工伤：
（一）从事本单位日常生产、工作或者本单位负责人临时指定的工作的，在紧急情况下，虽未经本单位负责人指定但从事直接关系本单位重大利益的工作的；
（二）经本单位负责人安排或者同意，从事与本单位有关的科学试验、发明创造和技术改进工作的；
（三）在生产工作环境中接触职业性有害因素造成职业病的；
（四）在生产工作的时间和区域内，由于不安全因素造成意外伤害的，或者由于工作紧张突发疾病造成死亡或经第一次抢救治疗后全部丧失劳动能力的；
（五）因履行职责遭致人身伤害的；
（六）从事抢险、救灾、救人等维护国家、社会和公众利益的活动的；
（七）因公、因战致残的军人复员转业到企业工作后旧伤复发的；
（八）因公外出期间，由于工作原因，遭受交通事故或其他意外事故造成伤害或者失踪的，或因突发疾病造成死亡或者经第一次抢救治疗后全部丧失劳动能力的；
（九）在上下班的规定时间和必经路线上，发生无本人责任或者非本人主要责任的道路交通机动车事故的；
（十）法律、法规规定的其他情形。
第九条 职工由于下列情形之一造成负伤、致残、死亡的，不应认定为工伤：
（一）犯罪或违法；
（二）自杀或自残；
（三）斗殴；
（四）酗酒；
（五）蓄意违章；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第十条 企业应当自工伤事故发生之日或者职业病确诊之日起，十五日内向当地劳动行政部门提出工伤报告。工伤职工或其亲属应当自工伤事故发生之日或者职业病确诊之日起，十五日内向当地劳动行政部门提出工伤保险待遇申请。遇有特殊情况，申请期限可以延长至三十日。
工伤职工本人或者其亲属没有可能提出申请的，可以由本企业工会组织代表工伤职工提出待遇申请。职工工伤保险待遇申请应当经企业签字后报送。企业不签字的，工伤职工或其亲属可以直接报送申请。
第十一条 劳动行政部门接到企业的工伤报告或职工的工伤保险待遇申请后，应当组织工伤保险经办机构进行调查取证，在七日内作出是否认定为工伤的决定。特殊情况可以延长，但不得超过三十日。
认定工伤应当根据以下资料：
（一）职工的工伤保险待遇申请；
（二）指定医院或医疗机构初次治疗工伤的诊断书和职业病诊断证明书，属于轻伤无需到医院治疗的，由企业医生开具工伤诊断书；
（三）企业的工伤报告，或者劳动行政部门根据职工的申请进行调查的工伤报告。
工伤认定的决定应当以书面形式通知申请人和企业。
第十二条 职工因公外出期间或者在抢险救灾中失踪的，其亲属或者企业应当向企业所在地公安部门、劳动行政部门报告。劳动行政部门应当根据人民法院宣告死亡的结论认定因工死亡。
......
2．《紧急停电处置方案》
一、通知总机、安保值班室，由总机报总值班、配电间、保安部组织力量。
二、供电未恢复之前，各部门应按预案规定执行，坚守岗位，确保本部位安全。
三、餐厅服务员稳定用餐客人情绪，定台看管客人物品。
四、客房服务员稳定住宿客人情绪。维护通道秩序。
五、前厅等工作人员稳定客人情绪，维护好正常秩序保证通道畅通。
六、巡逻安保员应立即到财务、帐台、商场等重要部位，确保部位安全。
七、保安部人员应保持高度警惕，严防不法分子趁机破坏。
八、恢复供电后，保安部将情况通报总值班，并作好记录
3．《紧急事故处理方案》
......
5．水浸处理程序
（1）当值各岗保安员如发现大厦范围内水浸，应立即将出事地点和情况报告主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯口，以免电梯受损。
（2）当值班长接报后应立即赶到现场查看情况，组织抢险。
（3）设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是来自大厦外的暴雨洪水，应当在各低于水位的出入口使用备用拦水闸板和沙包；如水浸是来自市政地下水反溢，应当暂时将反溢的地下水道能往大厦的入口封闭，并用排水水泵将大厦的积水抽排出大厦外；如水浸来自大厦机管设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。
（4）组织当值人员根据水浸情况，协同维修部采取有效措施，如将电梯开高离开受浸范围、关闭受浸区域的电掣、在水漫延的通道上摆放拦水沙包、疏通排水渠、开启排水泵、用吸水机等，尽可能减少水浸所致的损失。
（5）水浸排除后，立即通知清洁员清除积水并清理现场环境，通知维修部查明故障原因，修复受损的设施，尽快恢复大厦的正常运作。
6．停电事故的处理程序
（1）接通知大厦将在短时间内停电，应在停电前10分钟，用紧急广播通知用户。维修部安排电梯工，提前将电梯停在大厦首层；管理部派管理员提前10分钟到达电梯厅维持秩序，阻止客人使用电梯，以免停电期间有客人困梯。
（2）未预知的情况下大厦突然发生停电，立即联系维修部，尽快采取措施恢复供电。
（3）使用紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明。
（4）派保安员到各主要电梯厅及大厦出入口维护秩序。
（5）监控中心和巡楼保安员密切注视大厦各楼层，以防有人趁机制造治安问题。