篇2：物业未告知业主装修注意事项造成损失由谁承担

【专案简介】

某物业公司在前期物业管理工作中,由于疏忽大意未将“业主、使用人在装修住宅中,应预留共用设备的检修孔,方便共用设备的维修。”的该项小区内住宅装修规定告知业主。多名业主在不知的情况下,装修时封闭了共用管道检修孔。此后的物业使用中,共用管道发生堵塞,在疏通修理的过程中,给业主的装修造成了一定程度的损坏。业主向物业公司提出赔偿要求。

【分析解答】

《上海市居住物业管理条例》第二十条规定:“物业公司在业主、使用人使用房屋前,应将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人。”本案中的物业公司没有承担该条例规定的告知义务,使业主的装修留下了隐患,并且给业主带来损失,理应承担赔偿责任。

篇3：联体别墅加建楼层影响邻居法院判处赔偿修复和损失费

因邻居装修而导致自家房屋严重漏水,许先生提出的“要求庄先生赔偿修复费,防排水修复和赔偿出租、使用的损失费”等诉请,日前获得闵行法院的支持。

地处虹梅路侧的某小区两联体别墅的东侧业主为许先生,西侧业主为庄先生。为居家舒适等原因,庄先生决定对自家房屋进行改建。为争取邻居支持,庄先生事先将改建的设想告知了许先生。经许先生同意,两家于20**年5月间,就许先生房屋加建三层事宜签订了协议,作出了“房屋翻建前,许先生房屋完好,屋面整齐,房屋不漏水。许先生紧靠庄先生房屋的两个卧室及扶梯墙壁完好无损。庄先生在房屋翻建后造成许先生房屋损坏应承担全部责任”等约定。

6月,庄先生拆除房屋原坡屋顶,将原有的二层加建为三层。由于工程的原因,使房屋加建后出现了许多问题。一是排水措施存在缺陷,屋面雨水通过该位置缝隙渗水至墙体和许先生家中,并通过墙体和屋面空心板向下、向内蔓延。二是庄先生家将南侧排水管封闭,未另行设置排水通道,造成许家南侧天沟内雨水无处可排,长期积水,雨水较大时,雨水漫出天沟至墙体和屋面,并通过墙体和屋面空心板向下、向内蔓延。由于以上两个原因,使东侧许家房屋渗水和长期处于潮湿环境,造成房屋墙体、楼板等裂缝和室内装饰损坏。

为确认房屋加建产生的问题并为今后的处理有个依据,许先生和庄先生两家于20**年11月达成协议,明确了庄先生翻建房屋后,许先生房屋多处裂缝、墙体开裂、屋面漏水的后果,许先生房屋损坏由庄先生负责。去年3月7日,许先生诉至法院,提出了要求庄先生赔偿修复费、防排水修复和赔偿出租、使用损失等诉请。

诉讼期间,因两家对房屋漏水原因,装饰损坏费用意见不一,法院委托了专门机构进行了鉴定和评估。根据结论,许先生进一步明确了诉讼请求。一是索赔修复费用12550元;二是室外防排水牢固、防水、安全的标准修复;三是索赔因房屋损坏导致不能出租、使用的经济损失16320元。

法院认为,根据双方达成的协议及鉴定单位作出的鉴定结论,可以确认原告房屋漏水及装饰损坏是由于被告加建楼层引起,庄先生当应承担相应的修复或赔偿责任。同时,由于许先生房屋室内装饰受损,且损坏情况较多,损坏程度较为严重,势必影响其正常居住使用该房屋,且房屋受损后,他实际也未在该房屋内居住或者出租该房屋。现许先生要求庄先生自20**年7月1日起至20**年6月30日止按每月680元标准赔偿原告不能出租或使用的损失,参照当地的同类房屋租赁行情,法院认为该项诉请合理,应予支持

篇4：室内漏水家中无人　破门而入紧急避险损失谁担

雷小姐居住在某大厦二楼,去年国庆节期间,她发现天花板滴水。三楼的业主外出不在家,雷小姐猜想邻居家可能漏水了。她向物业管理公司及时反映了情况,但物业管理公司称:三楼业主不在家,不能入室检修。情形越来越糟,雷小姐的屋子里像下雨一样,天花板、家具、衣服和被褥等都受到不同程度的浸湿,其中一些物品受损相当严重,而物业管理公司仍然未来维修。无奈之下,雷小姐拨通了110,在巡警的要求下,物业管理公司砸开了三楼业主的房门,入室维修。这时,发现三楼业主屋内的东西也被浸泡得不成样子了。经过一番抢修,雷小姐家的“雨”终于停了,但她对物业管理公司的“慢出手”表示极为不满,指责物业管理公司没有尽到责任。物业管理公司则称,三楼业主不在家,公司无权破门而入。三楼业主回来后,对物业管理公司的破门而入行为也很恼火,三方矛盾一时难以化解。

以上案例在住宅小区的发生率较高,对于业主和物业管理人员的看法不一,有必要在住宅小区引入紧急避险概念。 所谓紧急避险,就是为了使第三人或本人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。在本案中,三楼漏水,损害了住在二楼的雷小姐的利益。在三楼业主家中无人的情况下,为了减少损害,就必须破门而入进行检修,但客观上又会对该业主的门、窗等财产造成损害,类似这样的行为就是紧急避险行为。

紧急避险行为由于其所保护的利益大于其所造成的损害,具有正义合理性,因而我国《民法通则》对此予以认可。但是,三楼住主是无辜的,由于紧急避险而遭受的损失,是否应受赔偿、如何赔偿,都是必须面对的问题。

对于责任问题,最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(试行)第156条规定:“因紧急避险造成他人损失的,如果险情是由自然原因引起,行为人采取的措施又无不当,则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的,可以责令受益人适当补偿。”从上面的法律规定可以看出,当出现漏水等情形时,是可以采取紧急避险行为的,在措施得当的情况下,无论是物业管理公司还是二楼业主,都不应承担民事责任。本案中,三楼的业主受到了一些财产损失,作为受益人的雷小姐应当给予其适当的补偿。但该紧急避险的行为减少了积水对三楼业主家中财产的损害,所以该业主实际上也是受益人之一,因此三楼业主也应当承担一部分损失。

无论现在还是将来,物业管理公司都要依据物业管理合同的约定从事物业管理工作,这就迫使物业管理公司必须将相关的免责条款尽可能详尽地写在物业管理合同中,以维护自己的利益,但又不能走向什么责任都不承担的另一极端。我国《合同法》第53条规定:“合同中的下列免责条款无效:

(一)造成对方人身伤害的;

(二)因故意或重大过失造成对方财产损失的”,即无论在何种情况下造成的业主或用户的人身损害,都是不能免责的。

物业管理公司可根据实际情况将物业管理合同中的免责条款约定为:“物业管理者进行如下物业管理活动时,对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任:

(一)为救助人命而造成的必要财产损失(比如有人在房间中企图自杀,物业管理人员不得不破门、破窗而入);

(二)为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要财产损失(比如业主房间内严重漏水、失火又无人在内,为使其避免重大损失,物业管理人员强行入内救治);

(三)为抓捕违法犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失;(四)其他类似上述情况的情形。”

篇5：租客擅自疏通管道楼下损失惨重

事件起因:

长期出差在外的周先生接到物业管理处的电话,称其房屋房屋可能漏水,周先生立即委托亲戚钟先生代为处理。钟先生在现场发现房间污秽不堪。经调查发现,510房的租户在使用510房主卧室卫生间时发现地漏管堵塞,没有通知物业管理处,而是自己用硬物捅穿地漏管,造成了排水直接进入410室,甚至再从410渗透到楼下310房。之后,510房屋的业主向周先生支付了2000元“人道主义费用”后就拒绝再支付其他赔偿,周先生在多次调解无效的情况下,只好委托律师起诉510业主。

调查取证:

律师在接受周先生的委托之后,立即展开调查取证。主办律师认为,由于510室的使用人错误的处理排水管道堵塞问题,导致410房屋进水,理应承担停止侵害,排除妨碍,赔偿损失等责任,并确定赔偿金。

起诉后,一审法院在开庭审理后采纳了律师的观点。

依照《民法通则》第八十三条的规定:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、正确处理截水等方面的相邻关系,给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失,因此判决510业主赔偿410业主周先生房屋受损费及房屋租金4万余元。判决书送达后,双方均表示服判,没有提出上诉。